【正文】 銀億房產(chǎn)收購(gòu)保險(xiǎn)大廈上萬平方米物業(yè)，加價(jià) 1000元 /平方米發(fā)售，很快賺了上 1000萬元； 中山東路上的東海曙光以純寫字樓發(fā)售，幾個(gè)月的時(shí)間里，大多銷售完畢（ 米標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià) 5500元 /平方米， 7000元 /平方米）； 20xx年下半年，是寧波房產(chǎn)最高漲的時(shí)候，市場(chǎng)上幾乎無房可供，過去積壓的寫字樓或歷史遺留需處理的寫字樓，都在趁著好市道推向市場(chǎng)，如濱江大廈、 中山東路新華書店 15～ 16樓 、 黃 金水岸、靈橋廣場(chǎng)、中遠(yuǎn)物流大廈、貴都商務(wù)樓、創(chuàng)時(shí)代等。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 二、 寧波寫字樓區(qū)域分布 寧波城區(qū)面積比起其他同類城市相對(duì)較小，因此寫字樓的分布也較為集中，大致概括其分布主要集中于兩區(qū)域和兩線。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 三、 寧波寫字樓的租售價(jià) 目前寧波區(qū) 的寫字樓依據(jù)其地段和品質(zhì)，售價(jià)大致可分為三類，由于地段都比較集中，所以寫字樓的品質(zhì)更多決定其檔次價(jià)格?，F(xiàn)有寫字樓鮮有超過 3萬平方米辦公空間的，且在外立面裝修上顯得過于 “小氣 ”，難以顯示整個(gè)寫字樓的恢弘氣勢(shì)，也就難以提高物業(yè)本身的檔次。另外目前市場(chǎng)上寫字樓的得房率也不高，一般在 65%左右。中央空調(diào)開放時(shí)間及辦公時(shí)間的安排限制了公司的自由活動(dòng)空間，給客戶造成很多不必要的麻煩。隨著寧波國(guó)際進(jìn)程的大大加快以及大量省內(nèi)外大型企業(yè)的迅速入駐，寧波寫字樓極力打造現(xiàn)代商務(wù)港形象。 相對(duì)于江東區(qū)，科技園區(qū)的價(jià)格水平明顯偏低，目前普通住宅的市場(chǎng)平均價(jià)水平在 3500元 /平方米左右，也就是說， 香溢軟件園 地塊 項(xiàng)目 按常規(guī)銷售定價(jià)也就在三千五、六左右 ，當(dāng)然這個(gè)價(jià)格是指目前的行情 。 二是軟件配套與服務(wù)。在中央空調(diào)的開放時(shí)間上，多數(shù)寫字樓是按日常作息時(shí)間開放，雙休日不開放。四是物 業(yè)的層高及實(shí)際使用率不高。從租金的增長(zhǎng)幅度來看，三類寫字樓的租金上漲幅度最快，約達(dá)到 26%，二類次之，約達(dá)到 %，一類上漲幅度最小，約為 19%。沿百丈路的有：會(huì)展中心、彩虹大廈、鄞信大廈等。 本項(xiàng)目地塊定為高品質(zhì)的寫字樓，有較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)空間。 寧波早期的高 檔純商務(wù)寫字樓，如寧波華聯(lián)、中農(nóng)信、石油大廈、保險(xiǎn)大廈、天宇大廈、會(huì)展中心等，大多只租不售，即使零星的交易，價(jià)格也不高，很少超過 5000元 /平方米。 （三）項(xiàng)目 產(chǎn)品定位策略建議 戶型定位 以 80～ 135平方米為主，除頂層及少量景觀較好的位置外，盡量少設(shè)計(jì)象錦地水岸、中山名都、盛世東方那樣大量的一百七八十平方米、二百幾十平方米的戶型。 因此，寧波科技園區(qū)香溢軟件園在實(shí)際銷售合同率未達(dá)到 90%以前，不能輕言“成功”。 高層高檔住宅相對(duì)比較單一的客源構(gòu)成對(duì)樓市銷售形成較大的壓力。 新河 都市里 的和諧 以立面效圖為主 1. 鬧中取景 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 明珠 家園 2. 三景一體（新河路、琴橋、新河） 從上表可知 ,寧波市區(qū)的高層住宅樓盤在推廣策略上主要以景觀、地段為第一賣點(diǎn) ,其次是價(jià)格、配套設(shè)施、物業(yè)管理等 ,在平面表現(xiàn)手法上主要以效果圖為主、適當(dāng)配以水景、都市美景、戶型效果圖等 . 三、 項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)困境 城 市 的 東 擴(kuò) 和 市 政 府 的 東 遷 ， 使 本 地 塊 區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特， 這是它最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但展望 20xx年寧波高層住宅市場(chǎng)，其銷售形勢(shì)不容樂觀，主要表現(xiàn)在： 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 從歷年成交量來看，寧波高層豪宅的需求相對(duì)比較遲鈍， 20xx年以市中心一類地段為主 寧波將推出 100萬平米的高層樓盤將使銷售競(jìng)爭(zhēng)空前激烈。 2. 創(chuàng)新的設(shè)計(jì) 。 2. 水岸住宅 ,戶戶江景 3. 石材飾面 ,品質(zhì)永恒 4. 270度弧形熱彎玻璃景觀窗 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 表現(xiàn) 3：效果圖 5. 獨(dú)戶獨(dú)梯 。人們購(gòu)買高層住宅，主要看中的就是它地段好、周圍配套全。 銀桂公寓以超低的價(jià)格（均價(jià)約 3200元 /平方米）、緊鄰月湖的優(yōu)越位置、南苑飯店加盟的物業(yè)管理是該樓盤旺銷的主要原因。這兩種類型樓盤由于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境因素，現(xiàn)樓的銷售率只有 50%左右，而當(dāng)時(shí)多層的現(xiàn)樓銷售率一般可達(dá)到 100%。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 楓丹 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 科技園區(qū)的配套設(shè)施已日臻完善，道路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施在加快建設(shè)與不斷完善中，房地產(chǎn)業(yè)也形成一定的開發(fā)規(guī)模，處于蓬勃發(fā)展中；而寧波市老三區(qū)（海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)）可供開發(fā)利用的土地資源卻日益缺乏。小城二期（部分）、新天地、波波城、安居股份地塊。 第 三 部分 江東區(qū)及科技園區(qū)房市分析 江東區(qū)作為市府重點(diǎn)發(fā)展的新城區(qū)，其地理位置優(yōu)越，交通便捷，通往滬、杭的高速公路的起點(diǎn)，江南公路、通途路則與北侖港、寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的大榭開發(fā)區(qū)緊緊相連。一方面土地上市供應(yīng)嚴(yán)重不足，而預(yù)售門檻的提高又進(jìn)一步加深這種不足；一方面拆遷房子過快又帶來更多的需求，真正導(dǎo)致了寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期內(nèi)的嚴(yán)重供不應(yīng)求的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)的快速上漲也就在情理之中。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 可以說，經(jīng)濟(jì)宏觀大環(huán)境是促使寧波房?jī)r(jià)的快捷上漲的重要因素，然而，就寧波城市經(jīng)濟(jì)本身而言，寧波房?jī)r(jià)水平的上漲也有其合理之處，寧波作為一個(gè)港口大城市，是長(zhǎng)江三角洲唯一一個(gè) 可以在各方面與上海毗美的城市，優(yōu)越的地理位置將使寧波成為帶動(dòng)浙江省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，寧波 20xx年的 GDP已達(dá)到1500億元，直逼省城杭州，并有超過杭州的勢(shì)頭，自然對(duì)寧波過去與其經(jīng)濟(jì)地位嚴(yán)重不對(duì)稱的房地產(chǎn)價(jià)格水平有一個(gè)重新調(diào)整認(rèn)識(shí)過程，寧波的 GDP總量及人均國(guó)民生產(chǎn)總值，均超過大連、溫州、青島等城市，但過去的房?jī)r(jià)水平遠(yuǎn)沒有達(dá)到這些城市的水平，如大連 6000~8000元 /平方米為（中心城區(qū)）、溫州 4500元 /平方米，青島 4200元 /平方米，更沒有達(dá)到省城杭州的水平（城區(qū)均價(jià)一般在 5000元 /平方米以上）。 浙江省及寧波過去的城市化程度偏低，與其經(jīng)濟(jì)地位不相稱，浙江省及寧波城市化進(jìn)程正進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展時(shí)期。然而，把目光從寧波市區(qū)放眼周邊余 姚、奉化、寧海郊區(qū)縣市，從郊區(qū)縣市又放眼到溫州、臺(tái)州、杭州周邊城市以致整個(gè)浙江省，單就房?jī)r(jià)而言，不光是寧波市區(qū)房?jī)r(jià)漲得快，余姚、奉化、寧海等地的房?jī)r(jià)在這兩年也快翻了一番，杭州 20xx年的房?jī)r(jià)并沒有如專家的預(yù)言一樣“冬天來臨”而是又一個(gè)快速上漲年，整個(gè)浙江省的房?jī)r(jià)都漲得很快，不要說浙江省，以上海為龍頭的整個(gè)長(zhǎng)江三角洲如南京、蘇州等城市，這兩年的房?jī)r(jià)也都快速飛揚(yáng)，南京的房?jī)r(jià)水平在省會(huì)城市里已排名第一，上海城區(qū)不少樓盤如上海春城等在 20xx年的漲幅近 20%且還有上漲空間，雖說寧波房?jī)r(jià)漲幅已連續(xù)二年排居全國(guó)第一，然 而，在這種大背景下，“寧波房?jī)r(jià)漲得太快的現(xiàn)象”也只是一百步與九十九步的差別，應(yīng)該說是“見怪不怪”。寧波老百姓對(duì)房?jī)r(jià)的呼聲也越來越高，好象恨不得房?jī)r(jià)立馬降下來，在“房?jī)r(jià)上漲太快，市場(chǎng)房源緊張，老百姓買不到合適的房子”的市場(chǎng)環(huán)境下，這種心情是可以理解的。 浙江省民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，是一個(gè)“藏富于民”的省份，民間購(gòu)買力旺盛 浙江省國(guó)民生產(chǎn)總值雖然位據(jù)廣東、山東、江蘇省之后，但廣東主要以外商投資拉動(dòng)為主，剩余價(jià)值大多以貨幣形態(tài)轉(zhuǎn)移到國(guó)外；山東、江蘇省經(jīng)濟(jì)成份，國(guó)有、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)占有較大比重，個(gè)人可支配的相對(duì)財(cái)富較少；浙江省經(jīng)濟(jì)因歷史原因，國(guó)家投資較少，主要以本地民間經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，形成了內(nèi)地兄弟省份學(xué)習(xí)榜樣的如“溫州模式”、“臺(tái)州模式”發(fā)達(dá)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生了許多大大小小的“老 板”，匯集了大量的民間資本，從而也刺激了浙江省房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，浙江省房?jī)r(jià)漲得快，寧波也自然成為其中的一員。大量投資、投機(jī)成本涌入房地產(chǎn)業(yè)，在一定程度上助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的快速上揚(yáng)。小城），本來計(jì)劃在 20xx年年底全部交地，實(shí)際上到 20xx年年底還有近百分之五十土地未交付；水上公園地塊（ 建筑面積 50萬平方米）原計(jì)劃在 20xx年年初交一半， 20xx年 6月份左右全部交付完畢，實(shí)際執(zhí)行中，已延遲一年還有大 1 AQ 土地未交付，諸如這種情況，在寧波是較普遍有的現(xiàn)象。小城二期、濱江波波城、北岸琴森、東湖花園二期等樓盤的推出，市場(chǎng)供給量顯著增加，寧波的房?jī)r(jià)水平將進(jìn)入一個(gè)慢牛爬升的過程，但那些指望寧波房?jī)r(jià)水平從此將下 跌的想法是不現(xiàn)實(shí)的。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 目前江東區(qū)及科技園區(qū)在售樓盤較少，只有楓丹馨園、 盛世東方等少數(shù)樓盤，市場(chǎng)上基本上無盤可供應(yīng)，但即將推出的樓盤較多，華嚴(yán)街地塊、城市映象北側(cè)地塊、東港二期、豐潤(rùn)置業(yè)地塊、寧川路地塊、時(shí)代華庭、常青藤 20xx年 11月份，科技園區(qū)丁香路旁的丁香苑，多層售價(jià)只有 1800~1900元 /m2左右，而如今，比丁香苑位置更差的丹桂苑，多層均價(jià)達(dá)到 3500元 /m2左右，；綠墅等樓盤的別墅甚至賣到 4600~5000元 /m2，且絕大部分已售完。 二、周邊區(qū)域的類比樓盤 盛世東方 地址：中山東路與世紀(jì)大道交匯處 產(chǎn)品類型：四幢 20～ 25層的高層 戶型定位： 1 160、 170、 180、 190、 200、 2 230不等 銷售價(jià)格：均價(jià) 5200～ 5300元 /平方米 銷售情況：由于總價(jià)較高、目前位置較偏，銷售形勢(shì)不樂觀。槐樹公寓、聯(lián)紅紅樓走得是低檔次路線，槐樹公寓雖為江北一類地段，但平均售價(jià)只有 3000元 /平方米左右，聯(lián)紅紅樓的平均售價(jià)在 2500元 /平方米左右；中央花園走的是高檔次路線（止今尚沒有哪個(gè)樓盤在檔次品位上可與其毗美），平均售價(jià)在 5000元 /平方米左右。大時(shí)代在半年多的時(shí)間中，即銷售告罄，主要原因在于準(zhǔn)確的 市場(chǎng)定位、合理的價(jià)格設(shè)定、個(gè)性化的戶型設(shè)計(jì)和完善的配套設(shè)施 。地段是高層住宅最能體現(xiàn)價(jià)值的一點(diǎn)。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 二、 寧波高層住宅推廣策略分析 寧波近期主要高層住宅樓盤推廣策略分析如下： 樓盤名稱 推廣主題 廣告平面表現(xiàn) 主要訴求點(diǎn) 錦地水岸 年 璀