【正文】 銀億房產(chǎn)收購保險大廈上萬平方米物業(yè)，加價 1000元 /平方米發(fā)售，很快賺了上 1000萬元； 中山東路上的東海曙光以純寫字樓發(fā)售，幾個月的時間里，大多銷售完畢（ 米標(biāo)準(zhǔn)層均價 5500元 /平方米， 7000元 /平方米）； 20xx年下半年，是寧波房產(chǎn)最高漲的時候，市場上幾乎無房可供，過去積壓的寫字樓或歷史遺留需處理的寫字樓，都在趁著好市道推向市場，如濱江大廈、 中山東路新華書店 15～ 16樓 、 黃 金水岸、靈橋廣場、中遠(yuǎn)物流大廈、貴都商務(wù)樓、創(chuàng)時代等。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 二、 寧波寫字樓區(qū)域分布 寧波城區(qū)面積比起其他同類城市相對較小，因此寫字樓的分布也較為集中，大致概括其分布主要集中于兩區(qū)域和兩線。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 三、 寧波寫字樓的租售價 目前寧波區(qū) 的寫字樓依據(jù)其地段和品質(zhì)，售價大致可分為三類，由于地段都比較集中，所以寫字樓的品質(zhì)更多決定其檔次價格?，F(xiàn)有寫字樓鮮有超過 3萬平方米辦公空間的，且在外立面裝修上顯得過于 “小氣 ”，難以顯示整個寫字樓的恢弘氣勢，也就難以提高物業(yè)本身的檔次。另外目前市場上寫字樓的得房率也不高，一般在 65%左右。中央空調(diào)開放時間及辦公時間的安排限制了公司的自由活動空間，給客戶造成很多不必要的麻煩。隨著寧波國際進(jìn)程的大大加快以及大量省內(nèi)外大型企業(yè)的迅速入駐，寧波寫字樓極力打造現(xiàn)代商務(wù)港形象。 相對于江東區(qū)，科技園區(qū)的價格水平明顯偏低，目前普通住宅的市場平均價水平在 3500元 /平方米左右，也就是說， 香溢軟件園 地塊 項(xiàng)目 按常規(guī)銷售定價也就在三千五、六左右 ，當(dāng)然這個價格是指目前的行情 。 二是軟件配套與服務(wù)。在中央空調(diào)的開放時間上，多數(shù)寫字樓是按日常作息時間開放，雙休日不開放。四是物 業(yè)的層高及實(shí)際使用率不高。從租金的增長幅度來看，三類寫字樓的租金上漲幅度最快，約達(dá)到 26%，二類次之，約達(dá)到 %，一類上漲幅度最小，約為 19%。沿百丈路的有：會展中心、彩虹大廈、鄞信大廈等。 本項(xiàng)目地塊定為高品質(zhì)的寫字樓，有較大的市場機(jī)會空間。 寧波早期的高 檔純商務(wù)寫字樓，如寧波華聯(lián)、中農(nóng)信、石油大廈、保險大廈、天宇大廈、會展中心等，大多只租不售，即使零星的交易，價格也不高，很少超過 5000元 /平方米。 （三）項(xiàng)目 產(chǎn)品定位策略建議 戶型定位 以 80～ 135平方米為主，除頂層及少量景觀較好的位置外，盡量少設(shè)計象錦地水岸、中山名都、盛世東方那樣大量的一百七八十平方米、二百幾十平方米的戶型。 因此，寧波科技園區(qū)香溢軟件園在實(shí)際銷售合同率未達(dá)到 90%以前，不能輕言“成功”。 高層高檔住宅相對比較單一的客源構(gòu)成對樓市銷售形成較大的壓力。 新河 都市里 的和諧 以立面效圖為主 1. 鬧中取景 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 明珠 家園 2. 三景一體（新河路、琴橋、新河） 從上表可知 ,寧波市區(qū)的高層住宅樓盤在推廣策略上主要以景觀、地段為第一賣點(diǎn) ,其次是價格、配套設(shè)施、物業(yè)管理等 ,在平面表現(xiàn)手法上主要以效果圖為主、適當(dāng)配以水景、都市美景、戶型效果圖等 . 三、 項(xiàng)目面臨的市場困境 城 市 的 東 擴(kuò) 和 市 政 府 的 東 遷 ， 使 本 地 塊 區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特， 這是它最大的競爭優(yōu)勢，但展望 20xx年寧波高層住宅市場，其銷售形勢不容樂觀，主要表現(xiàn)在： 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 從歷年成交量來看，寧波高層豪宅的需求相對比較遲鈍， 20xx年以市中心一類地段為主 寧波將推出 100萬平米的高層樓盤將使銷售競爭空前激烈。 2. 創(chuàng)新的設(shè)計 。 2. 水岸住宅 ,戶戶江景 3. 石材飾面 ,品質(zhì)永恒 4. 270度弧形熱彎玻璃景觀窗 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 表現(xiàn) 3：效果圖 5. 獨(dú)戶獨(dú)梯 。人們購買高層住宅，主要看中的就是它地段好、周圍配套全。 銀桂公寓以超低的價格（均價約 3200元 /平方米）、緊鄰月湖的優(yōu)越位置、南苑飯店加盟的物業(yè)管理是該樓盤旺銷的主要原因。這兩種類型樓盤由于當(dāng)時的市場環(huán)境因素，現(xiàn)樓的銷售率只有 50%左右，而當(dāng)時多層的現(xiàn)樓銷售率一般可達(dá)到 100%。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 楓丹 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 科技園區(qū)的配套設(shè)施已日臻完善，道路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施在加快建設(shè)與不斷完善中，房地產(chǎn)業(yè)也形成一定的開發(fā)規(guī)模，處于蓬勃發(fā)展中；而寧波市老三區(qū)（海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)）可供開發(fā)利用的土地資源卻日益缺乏。小城二期（部分）、新天地、波波城、安居股份地塊。 第 三 部分 江東區(qū)及科技園區(qū)房市分析 江東區(qū)作為市府重點(diǎn)發(fā)展的新城區(qū)，其地理位置優(yōu)越，交通便捷，通往滬、杭的高速公路的起點(diǎn)，江南公路、通途路則與北侖港、寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的大榭開發(fā)區(qū)緊緊相連。一方面土地上市供應(yīng)嚴(yán)重不足，而預(yù)售門檻的提高又進(jìn)一步加深這種不足；一方面拆遷房子過快又帶來更多的需求，真正導(dǎo)致了寧波房地產(chǎn)市場的短期內(nèi)的嚴(yán)重供不應(yīng)求的現(xiàn)象，房價的快速上漲也就在情理之中。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 可以說，經(jīng)濟(jì)宏觀大環(huán)境是促使寧波房價的快捷上漲的重要因素，然而，就寧波城市經(jīng)濟(jì)本身而言，寧波房價水平的上漲也有其合理之處，寧波作為一個港口大城市，是長江三角洲唯一一個 可以在各方面與上海毗美的城市，優(yōu)越的地理位置將使寧波成為帶動浙江省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，寧波 20xx年的 GDP已達(dá)到1500億元，直逼省城杭州，并有超過杭州的勢頭，自然對寧波過去與其經(jīng)濟(jì)地位嚴(yán)重不對稱的房地產(chǎn)價格水平有一個重新調(diào)整認(rèn)識過程，寧波的 GDP總量及人均國民生產(chǎn)總值，均超過大連、溫州、青島等城市，但過去的房價水平遠(yuǎn)沒有達(dá)到這些城市的水平，如大連 6000~8000元 /平方米為（中心城區(qū)）、溫州 4500元 /平方米，青島 4200元 /平方米，更沒有達(dá)到省城杭州的水平（城區(qū)均價一般在 5000元 /平方米以上）。 浙江省及寧波過去的城市化程度偏低，與其經(jīng)濟(jì)地位不相稱，浙江省及寧波城市化進(jìn)程正進(jìn)入一個高速發(fā)展時期。然而，把目光從寧波市區(qū)放眼周邊余 姚、奉化、寧海郊區(qū)縣市，從郊區(qū)縣市又放眼到溫州、臺州、杭州周邊城市以致整個浙江省，單就房價而言，不光是寧波市區(qū)房價漲得快，余姚、奉化、寧海等地的房價在這兩年也快翻了一番，杭州 20xx年的房價并沒有如專家的預(yù)言一樣“冬天來臨”而是又一個快速上漲年，整個浙江省的房價都漲得很快，不要說浙江省，以上海為龍頭的整個長江三角洲如南京、蘇州等城市，這兩年的房價也都快速飛揚(yáng)，南京的房價水平在省會城市里已排名第一，上海城區(qū)不少樓盤如上海春城等在 20xx年的漲幅近 20%且還有上漲空間，雖說寧波房價漲幅已連續(xù)二年排居全國第一，然 而，在這種大背景下，“寧波房價漲得太快的現(xiàn)象”也只是一百步與九十九步的差別，應(yīng)該說是“見怪不怪”。寧波老百姓對房價的呼聲也越來越高，好象恨不得房價立馬降下來，在“房價上漲太快，市場房源緊張，老百姓買不到合適的房子”的市場環(huán)境下，這種心情是可以理解的。 浙江省民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，是一個“藏富于民”的省份，民間購買力旺盛 浙江省國民生產(chǎn)總值雖然位據(jù)廣東、山東、江蘇省之后，但廣東主要以外商投資拉動為主，剩余價值大多以貨幣形態(tài)轉(zhuǎn)移到國外；山東、江蘇省經(jīng)濟(jì)成份，國有、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)占有較大比重，個人可支配的相對財富較少；浙江省經(jīng)濟(jì)因歷史原因，國家投資較少，主要以本地民間經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動全省經(jīng)濟(jì)的快速增長，形成了內(nèi)地兄弟省份學(xué)習(xí)榜樣的如“溫州模式”、“臺州模式”發(fā)達(dá)的民營經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生了許多大大小小的“老 板”，匯集了大量的民間資本，從而也刺激了浙江省房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，浙江省房價漲得快，寧波也自然成為其中的一員。大量投資、投機(jī)成本涌入房地產(chǎn)業(yè)，在一定程度上助長了房價的快速上揚(yáng)。小城），本來計劃在 20xx年年底全部交地，實(shí)際上到 20xx年年底還有近百分之五十土地未交付；水上公園地塊（ 建筑面積 50萬平方米）原計劃在 20xx年年初交一半， 20xx年 6月份左右全部交付完畢，實(shí)際執(zhí)行中，已延遲一年還有大 1 AQ 土地未交付，諸如這種情況，在寧波是較普遍有的現(xiàn)象。小城二期、濱江波波城、北岸琴森、東湖花園二期等樓盤的推出，市場供給量顯著增加，寧波的房價水平將進(jìn)入一個慢牛爬升的過程，但那些指望寧波房價水平從此將下 跌的想法是不現(xiàn)實(shí)的。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 目前江東區(qū)及科技園區(qū)在售樓盤較少，只有楓丹馨園、 盛世東方等少數(shù)樓盤，市場上基本上無盤可供應(yīng)，但即將推出的樓盤較多，華嚴(yán)街地塊、城市映象北側(cè)地塊、東港二期、豐潤置業(yè)地塊、寧川路地塊、時代華庭、常青藤 20xx年 11月份，科技園區(qū)丁香路旁的丁香苑，多層售價只有 1800~1900元 /m2左右，而如今，比丁香苑位置更差的丹桂苑，多層均價達(dá)到 3500元 /m2左右，；綠墅等樓盤的別墅甚至賣到 4600~5000元 /m2，且絕大部分已售完。 二、周邊區(qū)域的類比樓盤 盛世東方 地址：中山東路與世紀(jì)大道交匯處 產(chǎn)品類型：四幢 20～ 25層的高層 戶型定位： 1 160、 170、 180、 190、 200、 2 230不等 銷售價格：均價 5200～ 5300元 /平方米 銷售情況：由于總價較高、目前位置較偏，銷售形勢不樂觀?；睒涔?、聯(lián)紅紅樓走得是低檔次路線，槐樹公寓雖為江北一類地段，但平均售價只有 3000元 /平方米左右，聯(lián)紅紅樓的平均售價在 2500元 /平方米左右；中央花園走的是高檔次路線（止今尚沒有哪個樓盤在檔次品位上可與其毗美），平均售價在 5000元 /平方米左右。大時代在半年多的時間中，即銷售告罄，主要原因在于準(zhǔn)確的 市場定位、合理的價格設(shè)定、個性化的戶型設(shè)計和完善的配套設(shè)施 。地段是高層住宅最能體現(xiàn)價值的一點(diǎn)。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 二、 寧波高層住宅推廣策略分析 寧波近期主要高層住宅樓盤推廣策略分析如下： 樓盤名稱 推廣主題 廣告平面表現(xiàn) 主要訴求點(diǎn) 錦地水岸 年 璀