【正文】 要實現(xiàn)這個目標，建議本項目引入在社會上具有良好品牌和口碑的物業(yè)管理公司對寫字樓進行管理。物業(yè)品質(zhì)包涵了很多方面的內(nèi)容，如交通便利性、停車場的設計、物業(yè)建筑方面、建筑品質(zhì)、大堂的豪華程度、電梯質(zhì)量與配置狀況、空調(diào)、衛(wèi)生間、間隔布局、實用率 、層高、燈光、景觀、消防以及室內(nèi)四個立面用料品質(zhì)等等。二是對入住企業(yè)專業(yè)化商務服務不夠。）所以造成員工上下班苦等電梯現(xiàn)象時有發(fā)生，由此造成的尷尬與困惑也就不言而喻。 三類寫字樓大都為舊樓包裝項目，地段品質(zhì)都一般的辦公樓如：創(chuàng)時代、貴都商務樓、中山銀座等辦公樓售價在 50005500元 /平方米之間。 另一集中區(qū)域為在三江口區(qū)域，三區(qū)沿江而劃，特殊的地理景觀位置，也使許多寫字樓沿江而立，集中了一批較高檔次的寫字樓，如：金融大廈、浦發(fā)銀行、金港大廈、港房大廈等。 在同類地段，寫字樓可以比住宅賣出高得多的價格，但寫字樓對品質(zhì)的要求更高，位置的區(qū)位優(yōu)勢性更為苛求。 產(chǎn)品創(chuàng)新 （ 1）錯層戶型； （ 2）一百四、五十平方米的小高層復式戶型（蘇州工業(yè)園有此產(chǎn)品） 五、項目整體廣告主題策略 香溢軟 件園位于科技園區(qū)，從名字到區(qū)位都具有較強的科技概念，生態(tài)設計又是本項目設計的一大主題，科技園區(qū)是寧波未來的新都市中心，因此，項目產(chǎn)品主題定位策略為： 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 寧波新都市中心首席生態(tài)科技公寓 第 八 部分 俱樂部項目策劃建議 ○項目定位 為何要進行定位？ ● 經(jīng)由對客觀環(huán)境的謹慎評判，推導出準確的項目市場定位，可以使消費者對項目多一分關注，產(chǎn)生進 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 一步了解的愿望，并在眾多物業(yè)中起到獨特的識別作用，為項目的銷售打下良好的基礎． ● 市場定位更是決定項目的形象高度和價值高低的關鍵，對項目進行成功準確的定位，將 使開發(fā)商獲得比原始市場經(jīng)營狀態(tài)下更多更高的經(jīng)濟效益和社會效益． 如何定位？ ●必須符合現(xiàn)代社區(qū)物業(yè)的發(fā)展趨勢和潮流 ●必須符合本案的大體量和多種物業(yè)形式的自身條件 ●必須去創(chuàng)造市場引導市場而非迎合市場 經(jīng)營定位：寧波首個會員制式的俱樂部會所 業(yè)態(tài)定位 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd （ 1） 球類室（乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球、壁球、臺球） （ 2） 健身室、跳舞房、兒童益智中心、棋牌中心 （ 3） 中西餐廳、茶廳、宴會廳、茶館、酒吧 （ 4） 商務中心、多功能會議廳 （ 5） 健康桑拿中心、美容美發(fā)、影視廳、視聽室 （ 6） 室內(nèi)游泳池 （ 7） 水療、水浴、溫泉、藥池。 （二）中心城區(qū)拍賣高地價對高價樓盤的影響簡析 華東飯店地塊、華嚴街地塊、江北咸寧街三橫地塊的拍賣創(chuàng)下了波高價記錄，也預示著未來高價樓盤的平均售價將在 5000元 /平方米以上，并突破 6000元 /平方米，比過去提升了好幾個檔次。國務院總 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 理朱镕基已承認某些地區(qū)房產(chǎn)過熱，要相關部門采取調(diào)控措施。據(jù)初步不完全統(tǒng)計，市區(qū)將推出近 30個純高層住宅或高層住宅混合項目，市 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 場供應總量將超過 100萬平方米，供應區(qū)域以市中心一類地段為主，銷售競爭空前激烈。 2. 價格不高 ,較松入住 3. 1000平方米、 10米以上挑高室內(nèi)全玻璃頂超大中庭 。 2. 20xx平方米社區(qū) VIP室內(nèi)體育中心 。 科技園區(qū)香溢軟件園 是位于寧波 五 類地段的高層樓盤， 城市的東擴和市政府的東遷，使本地塊 區(qū)位優(yōu)勢獨特，但也面臨著市 區(qū) 其它 較好 地段的高層樓盤競爭，如華儼街地塊、咸 寧 街 地 塊（ 輪 船 碼 頭 ）、錦 地 水 岸 二 期 、日 本 孫 氏 開 明 街 項 目 、冠 華 明 星 廣 場 、 華僑城旁地塊 等。名仕閣等。從價格上看，“大時代”所推出的“層高 ，買一層住二層”主力總價在 33萬左右的價格定位，在較大程度上迎合了中小企業(yè)、個人工作室等創(chuàng)業(yè)精英的現(xiàn)實需求。 數(shù)據(jù)： 20xx年 6月 結 論 ：若 本 地 塊 也 走 大 面 積 高 總 價 或 不 能 營 造 自 身 的 特 色 的 定 位 ，從 住 宅 到 寫 字 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 樓都將面臨較大的銷售壓力。目前，科技園區(qū)的商品房價格及土地價格處于相對較低狀態(tài)，而發(fā)展前景非?？春?，只要通過協(xié)議方式或掛牌方式能夠獲得土地，可以斷 言，拿到即賺到。另外，北侖、 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 小港、鎮(zhèn)海由于發(fā)展臨港工業(yè)的緣故，也有許多人準備到寧波中心城區(qū)安家，科技園區(qū)優(yōu)越的地理位置，使本項目可挖掘的客源較廣泛。目前江東四類地段的房價要高于江北區(qū)四類地段房價近 1000元 /平方米，反映了江東區(qū)的發(fā)展前景看好。隨著寧波房價水平的提高，越來越多的好樓盤將展現(xiàn)在世人面前。 政府在 20xx年制定的土地供應計劃中，雖然略顯不足，但基本可滿足市場的需求。寧波土地價格的快速上漲必然帶動房價的快速上漲。然而自從 92年國務院把上海浦東作為經(jīng)濟特區(qū)列入改革開放重點發(fā)展區(qū)域后，以上海為龍頭的長江三角洲，北線以南京、鎮(zhèn)江、常州、無錫、蘇州等城市為代表，南線以寧波、溫州、臺州、杭州、紹興等城市為代表，已成為中國歷史上繼珠江三角洲經(jīng)濟圈之后“經(jīng)濟最活躍、發(fā)展最快”的區(qū)域，由于長江三角洲背靠長江領域，輻射十三省二直轄市，領域闊度遠大于珠江流域，上海在解放前又是遠東最大的國際城市，因此，有專家預言上海的經(jīng)濟地位將與香港毗美，長江三角洲將成為中國經(jīng)濟最強盛的區(qū)域。 十余年的風雨征戰(zhàn)，今天的古北銷售公司已成為，圍繞房地產(chǎn)投資、開發(fā)、策劃、推廣、代理、中介、咨詢、物業(yè)服務等業(yè)務的綜合房產(chǎn)代理銷售公司，古北銷售公司善于把握市場先機，勇于挑戰(zhàn)，敢于進取，用智慧澆灌未來，努力向國際型、綜合型的專業(yè)房產(chǎn)代理公司進取。寧波房價是否過高、漲得是否過快，只有跳出寧波，置于一個宏觀大背景下才能得出一個正確的結論。 浙江省土地的規(guī)范化 、透明化程度較高，刺激了房價的上漲 土地價格的上漲是房地產(chǎn)價格上漲得重要因素，浙江省先是在杭州全面實行土地的招標、拍賣、掛牌交易政策，推動了土地價格的一路上場；然后，溫州、臺州、寧波等城市也相繼學習杭州的經(jīng)驗，實行土地的招標、拍賣、掛牌交易政策，使這些城市的土地價格在短期內(nèi)翻幾番。 相對于其它行業(yè)而言，房地產(chǎn)業(yè)對政府政策的影響最大，政府通過“有形的手調(diào)控市場無形的手”，然而，在政策調(diào)控中，珠江三角洲偏向于“小政府大市場”，讓房地產(chǎn)業(yè)充分市場競爭發(fā)展，在殘酷的競爭中也帶來房地產(chǎn)業(yè)水平的質(zhì)的飛躍；長江三角洲更偏向于“大政府大市場”，政府對市場的調(diào)控力 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 度較大，正確的政策力度將促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，但當政策調(diào)控不到位或錯估市場 發(fā)展形勢時，又在一定程度上影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 20xx年，隨著寧波一些大盤的推出，如常青藤小城二期，濱江地塊波波城，水上公園地塊青林灣，鋼鐵廠地 塊北岸琴森，咸寧街地塊，華儼街地塊，鄞州中心區(qū)各地塊，灣頭天水家園等樓盤的推出，市場的供給量顯著增加，樓市的緊張狀態(tài)逐漸緩解，樓價的上升將進入一個緩慢爬升過程。隨著新一輪城市建設東擴工程的實施，城區(qū)基礎設施日益完善，新住宅區(qū) 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 的大規(guī)模開發(fā)建設和市區(qū)主干道的向東延伸，高標準景觀大道 ——世紀大道的建成、新的國際匯展中心落成、濱江路的全線啟動等，為江東發(fā)展構造出一由幅美好的藍圖。科技園區(qū)在政府宣傳中唱的調(diào)子較高，但由于定位為科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，更強調(diào)工業(yè)制造業(yè)，作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，其發(fā)展速度較慢，現(xiàn)有的樓盤如桃園別墅、華豐莊園、丹桂園、丁香園等，規(guī)模小，設計較落后，整體形象較差，正在建設的樓盤中也沒有一個象樣的，根本無法與江東區(qū)樓盤、鄞州中心區(qū)的樓盤競爭，在寧波的房產(chǎn)領域的形象較差，與科技園區(qū)的政治經(jīng)濟地位很不配備，也與其優(yōu)越的地理位置不相吻合。 可以預測，未來的十年，城市東擴將繼續(xù)是寧波城市發(fā)展的主流，江東區(qū)與北侖區(qū)相向發(fā)展的趨勢越來越明顯，科技園區(qū)的工業(yè)企業(yè)正面臨著二次搬遷的可能，寧波中心城市的東移，科技園區(qū)的土地將更適合建以寫字樓經(jīng)濟為特征 的研發(fā)中心、企業(yè)總部，江東區(qū)、科技園區(qū)的土地增值空間是非常廣闊的。 單價偏高是其銷售業(yè)績一般的主要原因。 “ 大 時 代 ” 雄 居三江口，視野曠達，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 從 20xx年下半年開始，隨著寧波房產(chǎn)市場進入供不應求的緊張狀態(tài)，高層住宅逐漸進 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 入銷售佳境，一些老高層樓盤如 聯(lián)紅紅樓、繁景公寓、槐樹公寓、中央花園等迎來了一個 “ 銷售春天 ” ，久銷不動的高層住宅陸續(xù)在 20xx年上半年左右銷售完畢。 20xx年 ，寧波房產(chǎn)市場將真正進入一個高層時代，并面臨著真正的市場考驗。 7. 層高 3米 ,板式高層 ?；?。結構矛盾的進一步凸現(xiàn)將導致樓市過早進入調(diào)整期，面對開發(fā)定位瞄準高檔市場的高層住宅而言，短期內(nèi)供應量的劇增將會加大市場銷售風險，而在售高層住宅的“緩銷”就是一個信號。另外，個私企業(yè)主由于受經(jīng)濟、行業(yè)及自身等種不確定因素影響，他們的消費能力往也具有不確性和隨機性，相對比較單一的客源構成對樓市的形成的壓力不言而喻。我們有必要對寧波科技園區(qū)香溢軟件園進行專業(yè)的策劃包裝定位，提高產(chǎn)品的附加值，創(chuàng)造與眾不同的價值特征，塑造企業(yè)與項目的良好口碑與品牌形象，最后達到社會效益與經(jīng)濟效益的雙豐收，實現(xiàn)開發(fā)公司在寧波的長遠發(fā)展 目標。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 戶型設計 中央花園之所以賣了五、六年，戶型設計落后是其中主要原因之一。 經(jīng)過多年的發(fā)展，寧波眾多中小公司已完成原始積累，開始 在市中心區(qū)域尋找屬于自 己 產(chǎn) 權的辦公場所，而目前寧波的寫字樓市場以只租不售為主，位置優(yōu)越的高素質(zhì)產(chǎn)權式寫字樓確實吻合了市場需求：