【正文】 要實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)，建議本項(xiàng)目引入在社會上具有良好品牌和口碑的物業(yè)管理公司對寫字樓進(jìn)行管理。物業(yè)品質(zhì)包涵了很多方面的內(nèi)容，如交通便利性、停車場的設(shè)計(jì)、物業(yè)建筑方面、建筑品質(zhì)、大堂的豪華程度、電梯質(zhì)量與配置狀況、空調(diào)、衛(wèi)生間、間隔布局、實(shí)用率 、層高、燈光、景觀、消防以及室內(nèi)四個立面用料品質(zhì)等等。二是對入住企業(yè)專業(yè)化商務(wù)服務(wù)不夠。）所以造成員工上下班苦等電梯現(xiàn)象時有發(fā)生，由此造成的尷尬與困惑也就不言而喻。 三類寫字樓大都為舊樓包裝項(xiàng)目，地段品質(zhì)都一般的辦公樓如：創(chuàng)時代、貴都商務(wù)樓、中山銀座等辦公樓售價在 50005500元 /平方米之間。 另一集中區(qū)域?yàn)樵谌趨^(qū)域，三區(qū)沿江而劃，特殊的地理景觀位置，也使許多寫字樓沿江而立，集中了一批較高檔次的寫字樓，如：金融大廈、浦發(fā)銀行、金港大廈、港房大廈等。 在同類地段，寫字樓可以比住宅賣出高得多的價格，但寫字樓對品質(zhì)的要求更高，位置的區(qū)位優(yōu)勢性更為苛求。 產(chǎn)品創(chuàng)新 （ 1）錯層戶型； （ 2）一百四、五十平方米的小高層復(fù)式戶型（蘇州工業(yè)園有此產(chǎn)品） 五、項(xiàng)目整體廣告主題策略 香溢軟 件園位于科技園區(qū)，從名字到區(qū)位都具有較強(qiáng)的科技概念，生態(tài)設(shè)計(jì)又是本項(xiàng)目設(shè)計(jì)的一大主題，科技園區(qū)是寧波未來的新都市中心，因此，項(xiàng)目產(chǎn)品主題定位策略為： 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 寧波新都市中心首席生態(tài)科技公寓 第 八 部分 俱樂部項(xiàng)目策劃建議 ○項(xiàng)目定位 為何要進(jìn)行定位？ ● 經(jīng)由對客觀環(huán)境的謹(jǐn)慎評判，推導(dǎo)出準(zhǔn)確的項(xiàng)目市場定位，可以使消費(fèi)者對項(xiàng)目多一分關(guān)注，產(chǎn)生進(jìn) 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 一步了解的愿望，并在眾多物業(yè)中起到獨(dú)特的識別作用，為項(xiàng)目的銷售打下良好的基礎(chǔ)． ● 市場定位更是決定項(xiàng)目的形象高度和價值高低的關(guān)鍵，對項(xiàng)目進(jìn)行成功準(zhǔn)確的定位，將 使開發(fā)商獲得比原始市場經(jīng)營狀態(tài)下更多更高的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益． 如何定位？ ●必須符合現(xiàn)代社區(qū)物業(yè)的發(fā)展趨勢和潮流 ●必須符合本案的大體量和多種物業(yè)形式的自身?xiàng)l件 ●必須去創(chuàng)造市場引導(dǎo)市場而非迎合市場 經(jīng)營定位：寧波首個會員制式的俱樂部會所 業(yè)態(tài)定位 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd （ 1） 球類室（乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球、壁球、臺球） （ 2） 健身室、跳舞房、兒童益智中心、棋牌中心 （ 3） 中西餐廳、茶廳、宴會廳、茶館、酒吧 （ 4） 商務(wù)中心、多功能會議廳 （ 5） 健康桑拿中心、美容美發(fā)、影視廳、視聽室 （ 6） 室內(nèi)游泳池 （ 7） 水療、水浴、溫泉、藥池。 （二）中心城區(qū)拍賣高地價對高價樓盤的影響簡析 華東飯店地塊、華嚴(yán)街地塊、江北咸寧街三橫地塊的拍賣創(chuàng)下了波高價記錄，也預(yù)示著未來高價樓盤的平均售價將在 5000元 /平方米以上，并突破 6000元 /平方米，比過去提升了好幾個檔次。國務(wù)院總 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 理朱镕基已承認(rèn)某些地區(qū)房產(chǎn)過熱，要相關(guān)部門采取調(diào)控措施。據(jù)初步不完全統(tǒng)計(jì)，市區(qū)將推出近 30個純高層住宅或高層住宅混合項(xiàng)目，市 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 場供應(yīng)總量將超過 100萬平方米，供應(yīng)區(qū)域以市中心一類地段為主，銷售競爭空前激烈。 2. 價格不高 ,較松入住 3. 1000平方米、 10米以上挑高室內(nèi)全玻璃頂超大中庭 。 2. 20xx平方米社區(qū) VIP室內(nèi)體育中心 。 科技園區(qū)香溢軟件園 是位于寧波 五 類地段的高層樓盤， 城市的東擴(kuò)和市政府的東遷，使本地塊 區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特，但也面臨著市 區(qū) 其它 較好 地段的高層樓盤競爭，如華儼街地塊、咸 寧 街 地 塊（ 輪 船 碼 頭 ）、錦 地 水 岸 二 期 、日 本 孫 氏 開 明 街 項(xiàng) 目 、冠 華 明 星 廣 場 、 華僑城旁地塊 等。名仕閣等。從價格上看，“大時代”所推出的“層高 ，買一層住二層”主力總價在 33萬左右的價格定位，在較大程度上迎合了中小企業(yè)、個人工作室等創(chuàng)業(yè)精英的現(xiàn)實(shí)需求。 數(shù)據(jù)： 20xx年 6月 結(jié) 論 ：若 本 地 塊 也 走 大 面 積 高 總 價 或 不 能 營 造 自 身 的 特 色 的 定 位 ，從 住 宅 到 寫 字 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 樓都將面臨較大的銷售壓力。目前，科技園區(qū)的商品房價格及土地價格處于相對較低狀態(tài)，而發(fā)展前景非?？春茫灰ㄟ^協(xié)議方式或掛牌方式能夠獲得土地，可以斷 言，拿到即賺到。另外，北侖、 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 小港、鎮(zhèn)海由于發(fā)展臨港工業(yè)的緣故，也有許多人準(zhǔn)備到寧波中心城區(qū)安家，科技園區(qū)優(yōu)越的地理位置，使本項(xiàng)目可挖掘的客源較廣泛。目前江東四類地段的房價要高于江北區(qū)四類地段房價近 1000元 /平方米，反映了江東區(qū)的發(fā)展前景看好。隨著寧波房價水平的提高，越來越多的好樓盤將展現(xiàn)在世人面前。 政府在 20xx年制定的土地供應(yīng)計(jì)劃中，雖然略顯不足，但基本可滿足市場的需求。寧波土地價格的快速上漲必然帶動房價的快速上漲。然而自從 92年國務(wù)院把上海浦東作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)列入改革開放重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域后，以上海為龍頭的長江三角洲，北線以南京、鎮(zhèn)江、常州、無錫、蘇州等城市為代表，南線以寧波、溫州、臺州、杭州、紹興等城市為代表，已成為中國歷史上繼珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈之后“經(jīng)濟(jì)最活躍、發(fā)展最快”的區(qū)域，由于長江三角洲背靠長江領(lǐng)域，輻射十三省二直轄市，領(lǐng)域闊度遠(yuǎn)大于珠江流域，上海在解放前又是遠(yuǎn)東最大的國際城市，因此，有專家預(yù)言上海的經(jīng)濟(jì)地位將與香港毗美，長江三角洲將成為中國經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)盛的區(qū)域。 十余年的風(fēng)雨征戰(zhàn)，今天的古北銷售公司已成為，圍繞房地產(chǎn)投資、開發(fā)、策劃、推廣、代理、中介、咨詢、物業(yè)服務(wù)等業(yè)務(wù)的綜合房產(chǎn)代理銷售公司，古北銷售公司善于把握市場先機(jī)，勇于挑戰(zhàn)，敢于進(jìn)取，用智慧澆灌未來，努力向國際型、綜合型的專業(yè)房產(chǎn)代理公司進(jìn)取。寧波房價是否過高、漲得是否過快，只有跳出寧波，置于一個宏觀大背景下才能得出一個正確的結(jié)論。 浙江省土地的規(guī)范化 、透明化程度較高，刺激了房價的上漲 土地價格的上漲是房地產(chǎn)價格上漲得重要因素，浙江省先是在杭州全面實(shí)行土地的招標(biāo)、拍賣、掛牌交易政策，推動了土地價格的一路上場；然后，溫州、臺州、寧波等城市也相繼學(xué)習(xí)杭州的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行土地的招標(biāo)、拍賣、掛牌交易政策，使這些城市的土地價格在短期內(nèi)翻幾番。 相對于其它行業(yè)而言，房地產(chǎn)業(yè)對政府政策的影響最大，政府通過“有形的手調(diào)控市場無形的手”，然而，在政策調(diào)控中，珠江三角洲偏向于“小政府大市場”，讓房地產(chǎn)業(yè)充分市場競爭發(fā)展，在殘酷的競爭中也帶來房地產(chǎn)業(yè)水平的質(zhì)的飛躍；長江三角洲更偏向于“大政府大市場”，政府對市場的調(diào)控力 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 度較大，正確的政策力度將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，但當(dāng)政策調(diào)控不到位或錯估市場 發(fā)展形勢時，又在一定程度上影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 20xx年，隨著寧波一些大盤的推出，如常青藤小城二期，濱江地塊波波城，水上公園地塊青林灣，鋼鐵廠地 塊北岸琴森，咸寧街地塊，華儼街地塊，鄞州中心區(qū)各地塊，灣頭天水家園等樓盤的推出，市場的供給量顯著增加，樓市的緊張狀態(tài)逐漸緩解，樓價的上升將進(jìn)入一個緩慢爬升過程。隨著新一輪城市建設(shè)東擴(kuò)工程的實(shí)施，城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，新住宅區(qū) 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)和市區(qū)主干道的向東延伸，高標(biāo)準(zhǔn)景觀大道 ——世紀(jì)大道的建成、新的國際匯展中心落成、濱江路的全線啟動等，為江東發(fā)展構(gòu)造出一由幅美好的藍(lán)圖?？萍紙@區(qū)在政府宣傳中唱的調(diào)子較高，但由于定位為科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，更強(qiáng)調(diào)工業(yè)制造業(yè)，作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，其發(fā)展速度較慢，現(xiàn)有的樓盤如桃園別墅、華豐莊園、丹桂園、丁香園等，規(guī)模小，設(shè)計(jì)較落后，整體形象較差，正在建設(shè)的樓盤中也沒有一個象樣的，根本無法與江東區(qū)樓盤、鄞州中心區(qū)的樓盤競爭，在寧波的房產(chǎn)領(lǐng)域的形象較差，與科技園區(qū)的政治經(jīng)濟(jì)地位很不配備，也與其優(yōu)越的地理位置不相吻合。 可以預(yù)測，未來的十年，城市東擴(kuò)將繼續(xù)是寧波城市發(fā)展的主流，江東區(qū)與北侖區(qū)相向發(fā)展的趨勢越來越明顯，科技園區(qū)的工業(yè)企業(yè)正面臨著二次搬遷的可能，寧波中心城市的東移，科技園區(qū)的土地將更適合建以寫字樓經(jīng)濟(jì)為特征 的研發(fā)中心、企業(yè)總部，江東區(qū)、科技園區(qū)的土地增值空間是非常廣闊的。 單價偏高是其銷售業(yè)績一般的主要原因。 “ 大 時 代 ” 雄 居三江口，視野曠達(dá)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 從 20xx年下半年開始，隨著寧波房產(chǎn)市場進(jìn)入供不應(yīng)求的緊張狀態(tài)，高層住宅逐漸進(jìn) 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 入銷售佳境，一些老高層樓盤如 聯(lián)紅紅樓、繁景公寓、槐樹公寓、中央花園等迎來了一個 “ 銷售春天 ” ，久銷不動的高層住宅陸續(xù)在 20xx年上半年左右銷售完畢。 20xx年 ，寧波房產(chǎn)市場將真正進(jìn)入一個高層時代，并面臨著真正的市場考驗(yàn)。 7. 層高 3米 ,板式高層 ?；?。結(jié)構(gòu)矛盾的進(jìn)一步凸現(xiàn)將導(dǎo)致樓市過早進(jìn)入調(diào)整期，面對開發(fā)定位瞄準(zhǔn)高檔市場的高層住宅而言，短期內(nèi)供應(yīng)量的劇增將會加大市場銷售風(fēng)險，而在售高層住宅的“緩銷”就是一個信號。另外，個私企業(yè)主由于受經(jīng)濟(jì)、行業(yè)及自身等種不確定因素影響，他們的消費(fèi)能力往也具有不確性和隨機(jī)性，相對比較單一的客源構(gòu)成對樓市的形成的壓力不言而喻。我們有必要對寧波科技園區(qū)香溢軟件園進(jìn)行專業(yè)的策劃包裝定位，提高產(chǎn)品的附加值，創(chuàng)造與眾不同的價值特征，塑造企業(yè)與項(xiàng)目的良好口碑與品牌形象，最后達(dá)到社會效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收，實(shí)現(xiàn)開發(fā)公司在寧波的長遠(yuǎn)發(fā)展 目標(biāo)。 電話：（ 0574） 87718226 （ 0574） 87805484 上海古北房產(chǎn)銷售代理公司寧波分公司 傳真：（ 0574） 87801384 郵編： 315040 Market Strategy Design Co.， Ltd 戶型設(shè)計(jì) 中央花園之所以賣了五、六年，戶型設(shè)計(jì)落后是其中主要原因之一。 經(jīng)過多年的發(fā)展，寧波眾多中小公司已完成原始積累，開始 在市中心區(qū)域?qū)ふ覍儆谧?己 產(chǎn) 權(quán)的辦公場所，而目前寧波的寫字樓市場以只租不售為主，位置優(yōu)越的高素質(zhì)產(chǎn)權(quán)式寫字樓確實(shí)吻合了市場需求：