【正文】 在歐尚超市購得其所需的各種商品（包括食品、非食品等）。蘇州地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，交通十分便捷，京滬鐵路、滬寧高速公路橫穿東西，31 20 318 國道在這里交匯，蘇州至上海虹橋機場還有快速干道（蘇滬機場路）。 表 41 第二節(jié) 項 目建設(shè)條件 一、當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)條件 蘇州地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)條件 改革開放以來，蘇州的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)生了巨大的變化，人民的生活水平不斷提高。 蘇州在全省及全國的地位 蘇州在全省的地位 國內(nèi)生產(chǎn)總值 居全省第一位 進(jìn)出口總額 居全省第一位 財政收入 居全省第二位 蘇州在全國的地位 國內(nèi)生產(chǎn)總值 居全國第七位 財政收入 居全國第十位 資料來源：《蘇州統(tǒng)計年鑒》 1999 年 蘇州市 19941998年國內(nèi)生產(chǎn)總值情況表 表 42 單位 :億元 年 份 名 稱 1994 1995 1996 1997 1998 五年平均增長速度 國內(nèi)生產(chǎn)總值（當(dāng)年價） % 第一產(chǎn)業(yè) % 第二產(chǎn)業(yè) % 第三產(chǎn)業(yè) % 資料來源：《蘇州統(tǒng)計年鑒》 1999 年 近年來，蘇州市的對外貿(mào)易發(fā)展十分迅速。 近年來，蘇州市交通運輸業(yè)有了較大的發(fā)展。鐵路旅客發(fā)送量 萬人次，貨物發(fā)送量 ，貨物到達(dá)量 。 蘇州地區(qū)擁有良好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 蘇州工業(yè)園區(qū)是迄今為止國內(nèi)最大的中外合作土地成片開發(fā)項目，目前九 通一平工程全部完成，自來水、污水處理、供氣、供熱、供電等工程已經(jīng)竣工，可保證 15 平方公里以上范圍內(nèi)開發(fā)建設(shè)的需要。園區(qū)的科技、文體、教育、衛(wèi)生等社會事業(yè)都在迅速發(fā)展。 地下水位：根據(jù)歷年來鉆孔測得，地下水位平均值為 ～ 米，但受到季節(jié) 運河水位漲落發(fā)生變化，也與排水情況有關(guān)，滲水層一般于 ?～ 之間，即粘性土與輕亞粘土粉砂交界處，其次一般分布于細(xì)砂、礫砂層，為良好含水層，常溫保持在 20℃左右，深層承壓水一般有三層，Ⅰ層在－ 左右處，厚 5～ 6m；Ⅱ?qū)釉冢?00m 左右，為理想的開采層，厚 6～ 20m；Ⅲ層在－ 130m 左右處，厚 2～ 6m。 經(jīng)營品種 序號 分類 序號 分類 一 生鮮商品 四 非食品非技術(shù)（ 2） 1 奶制品 1 家用五金 2 面包 2 工具 3 糕點 3 像制品 4 自助熟食 4 游戲及玩具 5 肉類 5 體育用品 6 魚類 6 廚房與餐桌用品 7 冷凍食品 7 學(xué)習(xí)辦公用品 8 蔬果 8 清潔整理用品 9 干果／南北貨 9 箱包珠寶 二 非食品非技術(shù)（ 1） 五 大眾消費品 1 照相 1 成品 2 音像 2 洗滌菜 3 家具 3 美容美發(fā) 4 大家電 4 清潔護(hù)理 5 小家電 5 小吃早餐 6 通訊 6 餅干 三 紡織品 7 飲料煙酒 1 男裝 8 團(tuán)購品 2 兒童用品 3 內(nèi)衣裝 4 女裝 5 鞋類 6 家用紡織品 消費對象 中、低、高收入群體 服務(wù)區(qū)域 以蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州古城區(qū)為基礎(chǔ)，擴(kuò)展至全市范圍及周邊地區(qū)。出口商品品種及規(guī)模詳見表 5－ 3。 一、零售 營業(yè)面積 超市營業(yè)區(qū) 8750m2。 吳淞江旱季流量約為 10 立方米 /秒，雨季增大至 20 立方米 /秒。目前已建成各類住宅、商貿(mào)和公益設(shè)施建筑 36 萬平方米，新建綠地面積 54 萬平方米。同年 5 月 12 日，蘇州工業(yè)園區(qū)破土啟動。市區(qū)水環(huán)境綜合整治繼續(xù)推進(jìn)，飲用水水源水質(zhì)進(jìn)一步改善。全市內(nèi)河航道通航里程 公里，其中通機動船里程 公里。在全市出口骨干企業(yè)中，外商投資企業(yè)繼續(xù)占主導(dǎo)地位，出口超千萬美元的企業(yè)有 102 家，其中外商投資企業(yè) 74家。所轄六個縣級 市全部進(jìn)入全國經(jīng)濟(jì)實力百強縣（市）。 該地區(qū)自來水、污水處理、供氣、供熱、供電等基礎(chǔ)設(shè)施良好，交通運輸方便，流動人口眾多，加上蘇州工業(yè)園區(qū)的消費群體無論是在經(jīng)濟(jì)收入和消費水平上在蘇州都是首屈一指，因此，在此地開辦大型綜合超市具有得天獨厚的地理、交通、人氣等優(yōu)勢，有著良好的發(fā)展前途。全市總面積8488 平方公里，其中平原占 55％，水面占 42％，丘陵占 3％。本項目所需國外商品將通過歐尚集團(tuán)公司國外配銷網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行采購。 本超市擬建在蘇州工業(yè)園區(qū)與蘇州古城區(qū)的結(jié)合部，周圍三公里范圍內(nèi)即有常住人口近 20 萬。收入的增多，將促進(jìn)社會商品購買力的迅速提高以及居民消費的變化，將有助于超市業(yè)的發(fā)展與繁榮。但在蘇州市尚未能得到充分發(fā)展，蘇州市超市存在較大的市場容量。 《國務(wù)院關(guān)于開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)有關(guān)問題的批復(fù)》中明確指出：“原則同意今后逐步在蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)設(shè)立外資、中外合資的金融機構(gòu)和中外合資、合作商業(yè)零售企業(yè)”，目前園區(qū)規(guī)劃部門已經(jīng)在商業(yè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)劃出最好的地塊供外商投資商業(yè)零售企業(yè)。三類區(qū)是城市居民住宅區(qū)的消費點，以小型商店，便民點為主。到 1999 年底，全市合同利用外資累計達(dá) 億美元，實際到帳外資累計 億美元，在全國大、中城市中名列前茅。具體出口計劃詳見表 2－ 9。在北京、上海、山東、江蘇、深圳、珠海、海南、哈爾濱、大連等地設(shè)有 20 多家有進(jìn)出口權(quán)的子公司。 1999年，出口代表處采購的商品的出口達(dá) 5500 萬美元（ FOB），是 1998年的 2 倍，隨著歐尚集團(tuán)在中國的發(fā)展，該集團(tuán)表示，對我國商品的出口額將持續(xù)增長，并且隨著出口業(yè)務(wù)的發(fā)展將在中國設(shè)立更多的出口代表處。統(tǒng)計數(shù)字表明，以各種形式投入蘇州商業(yè)的外資累計不足 2500 萬美元。 蘇州市現(xiàn)代化商業(yè)發(fā)展的目標(biāo) 為適應(yīng)今后社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的 需要，蘇州市 1995 年制訂了現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。全市國際旅游的接待能力增強，服務(wù)質(zhì)量和創(chuàng)匯水平進(jìn)一步提高。屆時蘇州的城鄉(xiāng)一體化將有重大突破，小城鎮(zhèn)將得到進(jìn)一步發(fā)展，特別是蘇州新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)的發(fā)展將市區(qū)與周邊小城鎮(zhèn)地區(qū)緊密結(jié)合，構(gòu)成現(xiàn)代化城市群。 商 場 管 理 數(shù)據(jù) 安裝 圖 2－ 1 歐尚大型超市組成圖 表 21 表 22 二、有利于促進(jìn)蘇 州現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展 蘇州商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 近年來，蘇州經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，為商業(yè)的發(fā)展提供了機遇，全市涌現(xiàn)出了一批大型批發(fā)、零售企業(yè)，商品流通規(guī)模不斷擴(kuò)大。 歐尚的管理模式較為先進(jìn)，歐尚集團(tuán)特別注 重經(jīng)營中的每一個環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)與有序的連接，對于經(jīng)營中的每一個環(huán)節(jié)都采用人工及計算機智能管理相接合的方式進(jìn)行科學(xué)管理。 歐尚集團(tuán)具有以下三大特點： ?低價。因此，歐尚在經(jīng)營發(fā)展中，一直把向顧客提供最佳服務(wù)作為最重要的工作。雖然經(jīng)過近年來的迅速發(fā)展，蘇州超市業(yè)取得了一定的成績，但這些超市在經(jīng)營理念、管理模式等方面還遠(yuǎn)不能同國際接軌，同時蘇州超市業(yè)的發(fā)展在自身資金的籌措方面遇到很大的障礙，合理利用外資，加速自身發(fā)展已成為蘇州超市業(yè)未來發(fā)展的現(xiàn)實選擇。當(dāng)前，許多著名超市公司（如德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福等）紛紛向國外拓展市場，進(jìn)行跨國聯(lián)營，以尋求更大的發(fā)展空間。 1992 年 7月，我國政府出臺了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問題的批復(fù)》的文件，批準(zhǔn)在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等 6個城市和 5個經(jīng)濟(jì)特區(qū)進(jìn)行中外合資合作零售企業(yè)試點。同時通過本項目的實施，推動蘇州商業(yè)同國際市場接軌，促進(jìn)蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化水準(zhǔn)發(fā)展，擴(kuò)大蘇州產(chǎn)品出口，以適應(yīng)蘇州這個歷史文化名城、國家級旅游城市的發(fā)展需要。 商業(yè)類型： 倉儲式零售 經(jīng)營規(guī)模： 總占地面積 45800 平方米，總建設(shè)面積 33710 平方米，其中超市營業(yè)用房面積為 8750 平方米，正常年零售營業(yè)額為40248 萬元，出口額為 1000 萬美元。近三年公司的自營進(jìn)出口總額均在 5000萬美元以上， 1999年的自營進(jìn)出口總額為 5450 萬美元，其中自營出口 3325萬美元。目前集團(tuán)有直屬企業(yè)五十余個，員工逾千人。上海楊浦店的建筑面積為 15000 平方米，營業(yè)面積 8000 多平方米，經(jīng)營商品品種達(dá) 2 萬多種，銷售的商品 60％為食品。歐尚集團(tuán)銀行資信證明、登記注冊證明、法定代表人證明以及資產(chǎn)負(fù)債與損益情況詳見附件 1－ 4。 1998 年的營業(yè)總額高達(dá) 231 億歐元（ 235 億美元） ， 注冊資金為 億美元。 1999年 7月 18日，在上海開設(shè)了其在中國第一家、世界上第 209家特大型超市 ， 從而揭開了歐尚集團(tuán)公司在中國發(fā)展的序幕。 多年來南光 集團(tuán)，按照貿(mào)工、貿(mào)銀、貿(mào)農(nóng)、貿(mào)技、貿(mào)商結(jié)合以及進(jìn)出口結(jié)合的原則，以進(jìn)出口貿(mào)易為主同時積極開展多種經(jīng)營，已逐步發(fā)展成為國際化、多元化、實業(yè)化的綜合性集團(tuán)公司。公司主要從事絲綢、服裝、紡織品 、化工、機械電子、工藝、禮品和鋼材的進(jìn)出口業(yè)務(wù)，與國內(nèi)外有 廣泛的商務(wù)聯(lián)系，并在蘇州辦有家具廠、住宅材料公司和房 地產(chǎn)置業(yè)公司等 經(jīng)濟(jì)實體。 二、合作企業(yè)基本情況 合作公司名稱 ：蘇州歐尚超市有限公司 英文名稱 ： SUZHOU AUCHAN HYPERMARKETS CO.， LTD. 合作公司地址： 蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路 企業(yè)性質(zhì) ：中外合作商業(yè)企業(yè) 經(jīng)營范圍： 百貨、食品、副食品、煙糖酒、音像制品、書報雜志、藥品、裝潢建材等的零售和配銷（包括餐飲）。 經(jīng)營組織方式： 零售 合作宗旨： 引進(jìn)法國歐尚集團(tuán)公司先進(jìn)的營銷技術(shù)和管理經(jīng)驗，利用蘇州工業(yè)園區(qū)良好的投資環(huán)境和蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司在貿(mào)易、供貨渠道、人力資源等方面的有利條件，優(yōu)勢互補，共求發(fā)展，從而使合作各方 獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備 注 一 經(jīng)營場所規(guī)模 1 總占地面積 m2 45800 2 總建筑面積 m2 33710 其中：超市賣場 m2 8750 二 經(jīng)營規(guī)模 1 零售 萬元 40248 正常經(jīng)營年 2 出口 萬美元 1000 正常經(jīng)營年 三 勞動定員 人 585 四 項目總投資 萬元 19500 合 2358 萬美元 1 固定資產(chǎn)投資總額 萬元 16209 合 1960 萬 美元 其中 :建設(shè)投資 萬元 15963 合 1930 萬美元 建設(shè)期利息 萬元 246 合 30 萬美元 2 流動資金 萬元 3291 合 398 萬美元 續(xù)上表 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備 注 五 年總成本費用 萬元 44032 計算期年平均 六 年銷售稅金及附加 萬元 1006 計算期年平均 七 年利潤總額 萬元 877 計算期年平均 八 主要財務(wù)評價指標(biāo) 1 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 評價基準(zhǔn) 6% 所得稅前 % 所得稅后 % 2 全部投資回收期 所得稅前 年 含建設(shè)期 所得稅后 年 含建設(shè)期 3 長期借款償還期 年 含建設(shè)期 第二章 項目背景及必要性 第一節(jié) 項目背景 隨著我國改革開放進(jìn)程 的不斷深入，國內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入了一個新階段。因此，超市在發(fā)達(dá)國家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。目前在蘇州的連鎖業(yè)中，形成規(guī)模，具有一定實力的超市主要有美佳、百匯和華潤三家連鎖超市公司。 歐尚認(rèn)為，顧客（消費者和供應(yīng)商）是使企業(yè)生存發(fā)展的重要因素，企業(yè)的前途取決于顧客的滿意程度。在與供應(yīng)商的關(guān)系中，歐尚堅持的道德準(zhǔn)則是同供應(yīng)商建立一種互利坦誠的關(guān)系，要求其雇員正直無私，杜絕接受供應(yīng)商贈送的禮物和好處，對供應(yīng)商，歐尚一直把他們視為企業(yè)的合作者，教育員工在任何情況下都要采取禮貌的態(tài)度，在他們面前保持良好的信譽。在同一商場可購買所有物品（食品和非食品）；自由選擇和流通方便；對技術(shù)性商品給予購物指導(dǎo)和幫助；一次付款；輔助性服務(wù)（信用貸款，送貨上門和售后服務(wù)等）；在商業(yè)中心還設(shè)有商業(yè)長廊和其它服務(wù)項目。 食品加工處 食品部 付款臺 倉庫 非食品部 倉庫 服務(wù)部 商業(yè)長廊 加油站 停車場 修 車處 餐廳 顧 客 商品自選部門員工 收銀部門員工 其它服務(wù)部門員工 奶制品 面包 糕點 自助熟食 肉類 魚類 冷凍食品 蔬果 干果／南北貨 成品 洗滌菜 美容美發(fā) 清潔護(hù)理 小吃早餐 餅干 飲料煙酒 團(tuán)購 家用五金 工具 像制品 游戲及玩具 體育用品 廚房與餐桌用品 學(xué)習(xí)辦公用品 清潔整理用品 箱包珠寶 照相 音像 家具 大家電 小家電 通訊 男裝 兒童用品 內(nèi)衣裝女裝鞋類 家用紡