某房地產(chǎn)定價報告(存儲版)
【正文】 據(jù)一期二手房市場成交價格表現(xiàn)，對比二期產(chǎn)品差異，考慮資金時間價值和房地產(chǎn)價格自然增長，綜合制定二期同類型產(chǎn)品價格。翡翠城二期定價方法三：根據(jù)現(xiàn)有土地市場狀況，估算翡翠城二期土地價格，綜合其他建設(shè)成本，在滿足公司利潤要求前提下，制定二期各產(chǎn)品價格。若想跳空高開，除非：一、大市場特別景氣；二、在產(chǎn)品設(shè)計上有重大突破；三、在建筑選材上有重大突破；四、在品牌和服務(wù)上有重大突破。 翡翠城二期可運用小步快跑的漲價策略，形成翡翠城的價格“慣性”，避免跳空高開帶來的市場風(fēng)險；同時為三期獲取較高價格打下基礎(chǔ)，控制三期的定價風(fēng)險。占用基地面積 6632 M2，總建筑面積 3878 M2。占用基地面積 34074 M2，總建筑面積49420 M2。 T型高層均價 翡翠城二期計有 T型高層 307套，其中一樓帶花園戶型 3套，頂躍戶型 19套，其他標(biāo)準(zhǔn)戶型 285套。根據(jù)《二手房分析報告》顯示，自去年交房以來，除交房期價格波動比較大之外，一期二手 T型小高層成交溢價基本穩(wěn)定在 900元 /平方米左右，即成交均價約為 3900元 /平方米。則 T型高層估算價格為： （ 3500/*＋ 5300/*＋ 3500/*＋ 3600/*） *＝ 4185元 /M2 翡翠城一期無蝶型高層類產(chǎn)品，在此綜合運用假設(shè)開發(fā)法與市場比較法，主要參照市場比較法結(jié)果定價，分別賦予權(quán)重 、 ，計算結(jié)果為： 4174*＋ 4185*＝ 4182元 在實際銷售的過程中，出了以上量化分析外，還將重點考慮以下因素的影響： ? 4月樣板間開放，蝶型高層報價不低于 3900元以后客戶的接受程度（比較低）； ? 現(xiàn)在所面臨的市場環(huán)境及競爭形勢； ? 銷售速度及現(xiàn)金流要求； ? 競爭對手銷售狀況（卓錦城與格林威治城的高層銷售速度均比較慢）； ? 客戶的心理接受程度及對價格的敏感度； ? 綜合考慮以上諸多因素，建議蝶型高層銷售均價為 4100元 /平方米。 注 ： 卓錦城的價格采集是去掉精裝修后的清水房價格，精裝價格為 3800元 /M2。 價值因子 權(quán)重 萬科彩域 康郡 御府花都 藍(lán)谷地 翡翠城 地 段 自然環(huán)境 4 5 人文環(huán)境 4 3 就業(yè)區(qū)關(guān)系 4 3 交通狀況 市政設(shè)施 4 區(qū)域發(fā)展 周邊配套 3 產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計 4 3 4 3 外立面 4 3 4 4 小區(qū)景觀 4 3 4 4 戶型 4 4 3 小區(qū)配套 4 3 4 材質(zhì)及設(shè)施 3 軟環(huán) 開發(fā)商品牌 5 3 4 4 物業(yè)服務(wù) 5 3 營銷服務(wù) 4 人文氛圍 4 3 綜合評定 類比產(chǎn)品價格（ M2） 4000元 3600元 3800元 3300元 采用類比價值加權(quán)算術(shù)平均法，在上述各樓盤中，萬科城花彩域、康郡對翡翠城二期的 T型高層影響最大，分別賦予其權(quán)重： 40%、 30%、 10%、 20%。 注： 資金的時間價值反應(yīng)了期房的風(fēng)險折讓； 房價自然增長參數(shù)參照成都統(tǒng)計局 05年 15月統(tǒng)計數(shù)據(jù)。在實際銷售的過程中，出了以上量化分析外，還將重點考慮以下因素的影響： ? 4月樣板間開放，別墅報價 12023后客戶的接受程度（需求量超過 100％）； ? 市區(qū)內(nèi)別墅產(chǎn)品的稀缺性（三環(huán)內(nèi)已無別墅項目）； ? 別墅價格對其他類型產(chǎn)品價格的拉動作用； ? 客戶的心理接受程度及對價格的敏感度； ? 綜合考慮以上諸多因素，建議別墅銷售均價為 11900元 /平方米。 可售單位1%28%26%43%2%別墅 花洋 T型 蝶型 商業(yè)? （二）按類型確定各產(chǎn)品均價 翡翠城二期將綜合采用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法及一期二手房市場表現(xiàn)確定聯(lián)院別墅、花園洋房、 T型高層、碟型高層四種產(chǎn)品均價。根據(jù)最新的《 2023成都房價意見》調(diào)查， 85％的人認(rèn)為成都的房價年漲幅在 58％比較合理（房管局資料）。當(dāng)某個要素有缺失且不能被替代時，會對其他價值要素產(chǎn)生巨大的折讓作用。 在完全競爭市場中，商品的均衡價格等于其生產(chǎn)的邊際成本。 ? 需求導(dǎo)向：尋找保留價格。 翡翠城二期通過近一年的客戶積累，同時根據(jù)市場情況，價格逐步調(diào)整釋放，特別是 4月份樣板間開放的客戶見面會及 05春交會，翡翠城二期別墅均價 12023元 /平方米、花洋起價 4600元 /平方米、高層起價 3800元 /平方米的價格信息已面向市場，并通過市場檢驗。 可售面積2%29%22%39%1% 7%別墅 花洋 T型 蝶型 商業(yè) 地下室? 銷售單位： 翡翠城二期共有可售單位 1166套，其中別墅 11套，花園洋房 324套， T型高層 307套，蝶型高層 496套，臨街商業(yè) 28套。 今日忽從江上過， 始知家在圖畫中。那么什么是價值呢？在微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中，生息資產(chǎn)的基本價值等于未來現(xiàn)金流的貼現(xiàn)和。 ? 競爭導(dǎo)向：市場比較法。 ? （三）定價步驟 ? 綜合運用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法及一期二手房市場表現(xiàn)確定聯(lián)院別墅、花園洋房、 T型高層、碟型高層四種產(chǎn)品均價； ? 根據(jù)各類型產(chǎn)品在二期的位置、內(nèi)部設(shè)計、供求關(guān)系等因素，確定各種戶型的均價； ? 根據(jù)贈送面積、視野角度、樓層、噪音影響等因素，確定各銷售單位價格； ? 綜合供需關(guān)系、折扣因素、總價因素、客戶心理因素等，評估其每個銷售單位價格的合理性，調(diào)整價格體系，最終制定銷售價格表（包括底價和面價）。 現(xiàn)在市場上普通住宅的高線表現(xiàn)為粼江峰閣的 5400元 /平方米（ 6000元 /平方米 9折），所以優(yōu)品道、格林威治城、世紀(jì)城等項目基本上是貼著這個價格線，并適度突破，和黃的香港城也不會離這個價格太遠(yuǎn)；要突破這個高線，市場要有足夠的積累，才能積蓄這個力量，要不然會面臨較大的市場風(fēng)險； ? 價格的連續(xù)性（慣性） 一般情況下，人都會有慣性的思維。 ? 定價的評判標(biāo)準(zhǔn) 對公司而言，滿足公司的現(xiàn)金流、利潤等財務(wù)指標(biāo)，平衡銷售速度與利潤率的關(guān)系，單個項目最好的銷售速度是在交房前兩個月清盤，多期開發(fā)項目最好的銷售速度是在下一期開盤前兩個月清盤；并以此來修正價格及控盤策略； 對客戶而言，所得到的購買價格雖然覺得貴，但可以接受；
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