某房地產(chǎn)定價(jià)報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 據(jù)一期二手房市場成交價(jià)格表現(xiàn)，對(duì)比二期產(chǎn)品差異，考慮資金時(shí)間價(jià)值和房地產(chǎn)價(jià)格自然增長，綜合制定二期同類型產(chǎn)品價(jià)格。翡翠城二期定價(jià)方法三：根據(jù)現(xiàn)有土地市場狀況，估算翡翠城二期土地價(jià)格，綜合其他建設(shè)成本，在滿足公司利潤要求前提下，制定二期各產(chǎn)品價(jià)格。若想跳空高開，除非：一、大市場特別景氣；二、在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上有重大突破；三、在建筑選材上有重大突破；四、在品牌和服務(wù)上有重大突破。 翡翠城二期可運(yùn)用小步快跑的漲價(jià)策略，形成翡翠城的價(jià)格“慣性”，避免跳空高開帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)為三期獲取較高價(jià)格打下基礎(chǔ)，控制三期的定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。占用基地面積 6632 M2，總建筑面積 3878 M2。占用基地面積 34074 M2，總建筑面積49420 M2。 T型高層均價(jià) 翡翠城二期計(jì)有 T型高層 307套，其中一樓帶花園戶型 3套，頂躍戶型 19套，其他標(biāo)準(zhǔn)戶型 285套。根據(jù)《二手房分析報(bào)告》顯示，自去年交房以來，除交房期價(jià)格波動(dòng)比較大之外，一期二手 T型小高層成交溢價(jià)基本穩(wěn)定在 900元 /平方米左右，即成交均價(jià)約為 3900元 /平方米。則 T型高層估算價(jià)格為： （ 3500/*＋ 5300/*＋ 3500/*＋ 3600/*） *＝ 4185元 /M2 翡翠城一期無蝶型高層類產(chǎn)品，在此綜合運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法與市場比較法，主要參照市場比較法結(jié)果定價(jià)，分別賦予權(quán)重 、 ，計(jì)算結(jié)果為： 4174*＋ 4185*＝ 4182元 在實(shí)際銷售的過程中，出了以上量化分析外，還將重點(diǎn)考慮以下因素的影響： ? 4月樣板間開放，蝶型高層報(bào)價(jià)不低于 3900元以后客戶的接受程度（比較低）； ? 現(xiàn)在所面臨的市場環(huán)境及競爭形勢(shì)； ? 銷售速度及現(xiàn)金流要求； ? 競爭對(duì)手銷售狀況（卓錦城與格林威治城的高層銷售速度均比較慢）； ? 客戶的心理接受程度及對(duì)價(jià)格的敏感度； ? 綜合考慮以上諸多因素，建議蝶型高層銷售均價(jià)為 4100元 /平方米。 注 ： 卓錦城的價(jià)格采集是去掉精裝修后的清水房價(jià)格，精裝價(jià)格為 3800元 /M2。 價(jià)值因子 權(quán)重 萬科彩域 康郡 御府花都 藍(lán)谷地 翡翠城 地 段 自然環(huán)境 4 5 人文環(huán)境 4 3 就業(yè)區(qū)關(guān)系 4 3 交通狀況 市政設(shè)施 4 區(qū)域發(fā)展 周邊配套 3 產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計(jì) 4 3 4 3 外立面 4 3 4 4 小區(qū)景觀 4 3 4 4 戶型 4 4 3 小區(qū)配套 4 3 4 材質(zhì)及設(shè)施 3 軟環(huán) 開發(fā)商品牌 5 3 4 4 物業(yè)服務(wù) 5 3 營銷服務(wù) 4 人文氛圍 4 3 綜合評(píng)定 類比產(chǎn)品價(jià)格（ M2） 4000元 3600元 3800元 3300元 采用類比價(jià)值加權(quán)算術(shù)平均法，在上述各樓盤中，萬科城花彩域、康郡對(duì)翡翠城二期的 T型高層影響最大，分別賦予其權(quán)重： 40%、 30%、 10%、 20%。 注： 資金的時(shí)間價(jià)值反應(yīng)了期房的風(fēng)險(xiǎn)折讓； 房價(jià)自然增長參數(shù)參照成都統(tǒng)計(jì)局 05年 15月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。在實(shí)際銷售的過程中，出了以上量化分析外，還將重點(diǎn)考慮以下因素的影響： ? 4月樣板間開放，別墅報(bào)價(jià) 12023后客戶的接受程度（需求量超過 100％）； ? 市區(qū)內(nèi)別墅產(chǎn)品的稀缺性（三環(huán)內(nèi)已無別墅項(xiàng)目）； ? 別墅價(jià)格對(duì)其他類型產(chǎn)品價(jià)格的拉動(dòng)作用； ? 客戶的心理接受程度及對(duì)價(jià)格的敏感度； ? 綜合考慮以上諸多因素，建議別墅銷售均價(jià)為 11900元 /平方米。 可售單位1%28%26%43%2%別墅 花洋 T型 蝶型 商業(yè)? （二）按類型確定各產(chǎn)品均價(jià) 翡翠城二期將綜合采用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法及一期二手房市場表現(xiàn)確定聯(lián)院別墅、花園洋房、 T型高層、碟型高層四種產(chǎn)品均價(jià)。根據(jù)最新的《 2023成都房價(jià)意見》調(diào)查， 85％的人認(rèn)為成都的房價(jià)年漲幅在 58％比較合理（房管局資料）。當(dāng)某個(gè)要素有缺失且不能被替代時(shí)，會(huì)對(duì)其他價(jià)值要素產(chǎn)生巨大的折讓作用。 在完全競爭市場中，商品的均衡價(jià)格等于其生產(chǎn)的邊際成本。 ? 需求導(dǎo)向：尋找保留價(jià)格。 翡翠城二期通過近一年的客戶積累，同時(shí)根據(jù)市場情況，價(jià)格逐步調(diào)整釋放，特別是 4月份樣板間開放的客戶見面會(huì)及 05春交會(huì)，翡翠城二期別墅均價(jià) 12023元 /平方米、花洋起價(jià) 4600元 /平方米、高層起價(jià) 3800元 /平方米的價(jià)格信息已面向市場，并通過市場檢驗(yàn)。 可售面積2%29%22%39%1% 7%別墅 花洋 T型 蝶型 商業(yè) 地下室? 銷售單位： 翡翠城二期共有可售單位 1166套，其中別墅 11套，花園洋房 324套， T型高層 307套，蝶型高層 496套，臨街商業(yè) 28套。 今日忽從江上過， 始知家在圖畫中。那么什么是價(jià)值呢？在微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中，生息資產(chǎn)的基本價(jià)值等于未來現(xiàn)金流的貼現(xiàn)和。 ? 競爭導(dǎo)向：市場比較法。 ? （三）定價(jià)步驟 ? 綜合運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法及一期二手房市場表現(xiàn)確定聯(lián)院別墅、花園洋房、 T型高層、碟型高層四種產(chǎn)品均價(jià)； ? 根據(jù)各類型產(chǎn)品在二期的位置、內(nèi)部設(shè)計(jì)、供求關(guān)系等因素，確定各種戶型的均價(jià)； ? 根據(jù)贈(zèng)送面積、視野角度、樓層、噪音影響等因素，確定各銷售單位價(jià)格； ? 綜合供需關(guān)系、折扣因素、總價(jià)因素、客戶心理因素等，評(píng)估其每個(gè)銷售單位價(jià)格的合理性，調(diào)整價(jià)格體系，最終制定銷售價(jià)格表（包括底價(jià)和面價(jià)）。 現(xiàn)在市場上普通住宅的高線表現(xiàn)為粼江峰閣的 5400元 /平方米（ 6000元 /平方米 9折），所以優(yōu)品道、格林威治城、世紀(jì)城等項(xiàng)目基本上是貼著這個(gè)價(jià)格線，并適度突破，和黃的香港城也不會(huì)離這個(gè)價(jià)格太遠(yuǎn)；要突破這個(gè)高線，市場要有足夠的積累，才能積蓄這個(gè)力量，要不然會(huì)面臨較大的市場風(fēng)險(xiǎn)； ? 價(jià)格的連續(xù)性（慣性） 一般情況下，人都會(huì)有慣性的思維。 ? 定價(jià)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn) 對(duì)公司而言，滿足公司的現(xiàn)金流、利潤等財(cái)務(wù)指標(biāo)，平衡銷售速度與利潤率的關(guān)系，單個(gè)項(xiàng)目最好的銷售速度是在交房前兩個(gè)月清盤，多期開發(fā)項(xiàng)目最好的銷售速度是在下一期開盤前兩個(gè)月清盤；并以此來修正價(jià)格及控盤策略； 對(duì)客戶而言，所得到的購買價(jià)格雖然覺得貴，但可以接受；
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