【正文】 sdom United 大連 Wisdom United 大連 琥珀灣 兩種策略在大方向上并無差距，在文化包裝和產品先行上各有側重，對于營造傳播圈層文化的方式和渠道相應有所變化。同時為平層公寓客戶積累打下基礎。琥珀灣 推廣動作著力點 —— 根據智聯(lián)對項目營銷戰(zhàn)略的構想，以下將幾個重要的推廣動作作簡要描述。琥珀灣 公關活動 前期，通過組織高爾夫運動并借助名人（如 Tiger woods）效應，開展公關活動；中后期，通過「博海匯」的平臺搭建，以頂級小眾俱樂部形式，舉辦論壇沙龍，聚攏人氣，營造獨特的圈層氛圍，吸引平層公寓客戶的關注和追捧。 內文： 身臨碣石，問碧海藍天情歸何處；心看世事，有淡淡感動，深深眷戀；誰說五色令人盲，五音令人狂？惟有凌越絕頂，才知海上明月，天涯共之；惟有書寫史詩，才知有些光注定悠遠，有些星注定奇異，有些人注定穿過時代，獨行其是。 希望能通過對此“平臺”的操作，將外界資源有效組織、整合，同時也能將項目本身所蘊含的文化能量和產品使用群體所帶來的能量有效釋放出來。博海會已經不再是單純的房地產營銷服務組織架構，已經是一個有相當高度和影響力的資源整合體系。琥珀灣 本項目需要引入哪個層次的品牌營銷模式？ 品牌營銷模式分戰(zhàn)略層面和戰(zhàn)術層面。琥珀灣 智聯(lián)東方實操經驗 樂成國際 樂成集團 本項目位于北京 CBD南一區(qū)，發(fā)展商達義北方為樂成集團全資子公司，主營房地產，之前在北京無操盤業(yè)績。 Wisdom United 大連 智聯(lián)策動 —— 以獨特的“人文”符號對產品形象進行品牌化包裝，在營銷動作中，時刻將“人文”這一形象主題體現(xiàn)出來，樂成國際的人文形象在市場上快速形成一種“品牌式”認知 —— 說到 CBD人文產品，就是樂成國際。 在這方面的建議或者策略，也是智聯(lián)東方在廣告之外的價值體現(xiàn)。 現(xiàn)階段，常規(guī)地產項目的包裝操盤手法，多以產品銷售為出發(fā)點，以銷售回款為營銷目標，僅有少數開發(fā)商在以品牌化的營銷模式運作項目，塑造品牌形象，謀求品牌附加價值，如萬科、萬達。 Wisdom United 大連 琥珀灣 「博海匯」和平臺戰(zhàn)略 根據本項目的高端市場定位，以及相應的高端客群定位，智聯(lián)東方擬將客戶組織 Wisdom United 陸、廣告視覺表現(xiàn) 本單元共 4 P Wisdom United 大連 琥珀灣 盈利配套 同時能通過這個借口連接更多資源?！百F胄生活” 策略概述 簡化推廣框架，我們可以把明線（推廣邏輯）： “圈層文化、珍稀區(qū)域 —— 領袖階層、巔峰產品 —— 高尚居住、綜合體驗” 提純?yōu)闋I銷主題關鍵詞： “社區(qū) —— 產品 —— 生活” Wisdom United 大連 結合優(yōu)勢景觀，將項目頂級形象具象化，同時推出少量獨棟，為項目品質形象和客群階層構筑打下堅實基礎。但在“文化”層面的系統(tǒng)推廣要求更高，無論在技術操作上還是在資源整合上。琥珀灣 操盤手段 B 以項目“整體形象” —— 頂級海灣社區(qū)形象切入市場，一開始就以“中國高尚圈層”的鮮明形象進行市場定位，以獨有的高尚人文形象首先拉開與本地高檔項目之間的差距。 尤其是平層公寓已經跨越了該類產品形態(tài)的價格上限，需要堅實的形象基礎和文化包裝提升其價值感。 東北三省 —— 大連市的客戶基礎無法獨立消化掉本項目，結合東北三省群體的臵業(yè)消費觀，大連地產的輻射區(qū)域涵括東北三省。琥珀灣 市場定位 頂級豪宅項目 頂級海濱社區(qū) 頂級海灣景觀 頂級文化地產 區(qū)域定位 大連市 東北三省 中國大陸 +香港 Wisdom United 大連 注：智聯(lián)東方參與過多個項目的產品層面的策劃建議，包括別墅產品、公寓產品、寫字樓產品，甚至園林景觀。 我們能夠很理性地分析目標客群的需求，也能夠很感性地解析琥珀和海灣的神秘魅力，但我們認為，我們需要一句讓人輕松而又能讓人回味的廣告語來感動目標客戶。琥珀灣 大氣 內斂 堅定 高 貴 Wisdom United 大連 Wisdom United 大連 琥珀灣 琥珀的屬性之二：珍稀 無數種機緣巧合，才形成一顆琥珀，從松淚要化作琥珀，要經過漫長的時光浸染，要薈集天地間鐘靈于一身，歷經萬載壓磨成形。繼而結合相關產品層面、區(qū)域地段的賣點，構建項目獨有的價值框架。都比較關注社區(qū)圈層、居住文化，對于“奢侈品”的認知深度遠遠超越大眾消費觀念，對于不動產臵業(yè)有超前意識。琥珀灣 智聯(lián)東方操盤經驗 溫哥華森林 （ Vancouver Forest） 本項目為獨棟別墅項目，純北美風格，戶型面積（地上）從 220400 ㎡ 不等。 消費心理 —— 目標客群大多擁有多處物業(yè)，異地臵業(yè)經驗相對豐富，在消費上，更注重貨幣傳遞的價值觀，以及連帶的身份感，圈層的歸宿感，數字增減已不成為其關注重點。 項目周邊有眾多低密度 Town house和 Single house項目，智聯(lián)介入之前以“平層別墅”為賣點，與別墅產品、城市公寓同時血拼，營銷慘淡。琥珀灣 A群體的價值判斷 —— ? 圈層，更高級的身份認同，實現(xiàn)某種“價值認同目的”的公寓式居住，大連市乃至東三省區(qū)域“最”頂級的海畔社區(qū)。琥珀灣 客戶群體 A、 B心態(tài)推導 Wisdom United 大連 相關案例見后。琥珀灣 智聯(lián)東方地產觀的核心 —— 人 文 Culture Wisdom United 貳、解析產品 客戶 本單元共 16 P Wisdom United 大連 琥珀灣 溝通工具 Communication Tools 關聯(lián)產品 /項目的價值判斷全部通過溝通建立 Linked products / items of value judgments all through the establishment of munication 無論是內部，還是對外，智聯(lián)東方對溝通效率的要求時刻擺在工作流程的醒目位臵。 Wisdom United 大連 琥珀灣 目錄 基礎建筑﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ 智聯(lián)地產觀 產品解析與客群 琥珀灣價值體系 項目 VI體系 推廣策略構想 廣告視覺表現(xiàn) 上層建筑 ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ ﹍ 平臺構想 品牌策略 Wisdom United 壹、智聯(lián)地產觀 本單元共 7P Wisdom United 大連 琥珀灣 推廣包裝體系演示 Vision 北京智聯(lián)東方廣告有限公司 Wisdom United 大連 比如通過塑造一種文化，來促使客戶對項目深入認知。 Wisdom United 大連 Wisdom United 大連 琥珀灣 小結：關于產品與客戶 總結以上數據分析，按照產品所占比例，我們認為，應該把本案操盤重點目標放在平層公寓（占總建面 50%）和疊拼聯(lián)排別墅（占總建面 43%）兩種業(yè)態(tài)上。琥珀灣 Ａ、Ｂ群體共性（ Target Group A＆Ｂ） 生活方式（ Life St