【正文】 m United 大連 琥珀灣 市場定位 頂級豪宅項目 頂級海濱社區(qū) 頂級海灣景觀 頂級文化地產(chǎn) 區(qū)域定位 大連市 東北三省 中國大陸 +香港 Wisdom United 大連 項目核心賣點之一。 東北三省 —— 大連市的客戶基礎(chǔ)無法獨立消化掉本項目，結(jié)合東北三省群體的臵業(yè)消費觀，大連地產(chǎn)的輻射區(qū)域涵括東北三省。 Wisdom United 大連 尤其是平層公寓已經(jīng)跨越了該類產(chǎn)品形態(tài)的價格上限，需要堅實的形象基礎(chǔ)和文化包裝提升其價值感。 在實際銷售控盤動作上，借助山頂高端產(chǎn)品的突出形象，以聯(lián)排和疊拼別墅入市，在完成項目“人文”、“圈層”等題材的造勢動作之后，平層公寓開始全面推廣。琥珀灣 操盤手段 B 以項目“整體形象” —— 頂級海灣社區(qū)形象切入市場，一開始就以“中國高尚圈層”的鮮明形象進行市場定位，以獨有的高尚人文形象首先拉開與本地高檔項目之間的差距。上流圈層 頂級社區(qū)氛圍形象入市 圖 53 操盤手段 B 新聞炒作 軟硬結(jié)合 廣告強攻 Wisdom United 大連 但在“文化”層面的系統(tǒng)推廣要求更高，無論在技術(shù)操作上還是在資源整合上。 Wisdom United 大連 結(jié)合優(yōu)勢景觀，將項目頂級形象具象化，同時推出少量獨棟，為項目品質(zhì)形象和客群階層構(gòu)筑打下堅實基礎(chǔ)。 高貴區(qū)域形象樹立 “上流社區(qū)” 圈層構(gòu)筑、產(chǎn)品品質(zhì)展現(xiàn) “頂級產(chǎn)品” 社區(qū)氛圍、居住文化 “貴胄生活” 圖 54 模擬操盤 Wisdom United 大連 “貴胄生活” 策略概述 簡化推廣框架，我們可以把明線（推廣邏輯）： “圈層文化、珍稀區(qū)域 —— 領(lǐng)袖階層、巔峰產(chǎn)品 —— 高尚居住、綜合體驗” 提純?yōu)闋I銷主題關(guān)鍵詞： “社區(qū) —— 產(chǎn)品 —— 生活” Wisdom United 大連 Wisdom United 大連 同時能通過這個借口連接更多資源。 在推介會上，擬以特制銷售道具抓住目標(biāo)客群，結(jié)合知名品牌的高端階層消費文化，突出琥珀灣項目的文化定位和階層定位。琥珀灣 盈利配套 高爾夫球場不單能成為本項目的頂級配套，且在組織球會同時，能通過銷售會員卡的形式進行經(jīng)營。 Wisdom United 陸、廣告視覺表現(xiàn) 本單元共 4 P Wisdom United 大連 才懂得水天一色，云靜天高。琥珀灣 「博海匯」和平臺戰(zhàn)略 根據(jù)本項目的高端市場定位，以及相應(yīng)的高端客群定位，智聯(lián)東方擬將客戶組織 Wisdom United 大連 Wisdom United 大連 Wisdom United 大連 現(xiàn)階段，常規(guī)地產(chǎn)項目的包裝操盤手法，多以產(chǎn)品銷售為出發(fā)點，以銷售回款為營銷目標(biāo)，僅有少數(shù)開發(fā)商在以品牌化的營銷模式運作項目，塑造品牌形象，謀求品牌附加價值，如萬科、萬達。 戰(zhàn)術(shù)層面的品牌營銷策略需要對區(qū)域內(nèi)系列產(chǎn)品構(gòu)成狀況和近期相關(guān)產(chǎn)品研發(fā)方向為基礎(chǔ)，進行相關(guān)資源整合。 在這方面的建議或者策略，也是智聯(lián)東方在廣告之外的價值體現(xiàn)。項目體量不大，周邊有合升 智聯(lián)策動 —— 以獨特的“人文”符號對產(chǎn)品形象進行品牌化包裝，在營銷動作中，時刻將“人文”這一形象主題體現(xiàn)出來，樂成國際的人文形象在市場上快速形成一種“品牌式”認知 —— 說到 CBD人文產(chǎn)品，就是樂成國際。琥珀灣 演講完畢，謝謝觀看！ 。 Wisdom United 大連 Peking house以及富力 琥珀灣 智聯(lián)東方實操經(jīng)驗 樂成國際 樂成集團 本項目位于北京 CBD南一區(qū)，發(fā)展商達義北方為樂成集團全資子公司，主營房地產(chǎn)，之前在北京無操盤業(yè)績。琥珀灣 智聯(lián)認為，在項目營銷過程中，引入品牌式管理體系，以品牌化的思路進行營銷，將對項目的包裝及實際銷售有積極推動作用。琥珀灣 本項目需要引入哪個層次的品牌營銷模式？ 品牌營銷模式分戰(zhàn)略層面和戰(zhàn)術(shù)層面。琥珀灣 Wisdom United 捌、品牌策略 本單元共 4 P Wisdom United 大連 博海會已經(jīng)不再是單純的房地產(chǎn)營銷服務(wù)組織架構(gòu)，已經(jīng)是一個有相當(dāng)高度和影響力的資源整合體系。 Wisdom United 大連 希望能通過對此“平臺”的操作，將外界資源有效組織、整合，同時也能將項目本身所蘊含的文化能量和產(chǎn)品使用群體所帶來的能量有效釋放出來。琥珀灣 天篇（寓意時間） 主標(biāo)： 天地之間，邂逅奇跡 內(nèi)文： 麥田的守望者不是賽格林，是梵高，用檸檬黃和群青造神；林間的徘徊者不是海德格爾，是?？拢@世駭俗、任憑毀譽；超越是勇敢的，感悟是臨界的，于是，魚騰躍，鳥翱翔，于是寥闊如森林的森林，浩淼如滄海的滄海，都將隨婉轉(zhuǎn)天籟呼嘯起舞，因為沒有比天更高的天，因為沒有比愛更大的愛，因為沒有比永恒更永恒的價值，所以一剎那的致命邂逅，無意間成就了一世一生的莫失莫忘、不棄不離。 內(nèi)文： 身臨碣石，問碧海藍天情歸何處；心看世事，有淡淡感動，深深眷戀；誰說五色令人盲，五音令人狂？惟有凌越絕頂，才知海上明月，天涯共之；惟有書寫史詩，才知有些光注定悠遠，有些星注定奇異，有些人注定穿過時代，獨行其是。琥珀灣 媒體聯(lián)動 前期，通過組織高爾夫運動并借助名人（如 Tiger woods）效應(yīng)，開展公關(guān)活動；中后期，通過「博海匯」的平臺搭建，以頂級小眾俱樂部形式，舉辦論壇沙龍，聚攏人氣，營造獨特的圈層氛圍，吸引平層公寓客戶的關(guān)注和追捧。 品牌選擇：世界奢侈品牌 Top100成員 同時與某些固有的高端消費群體組織、行業(yè)組織聯(lián)合舉辦項目推介會。琥珀灣 公關(guān)活動 「博海匯」 擬通過建立一個“領(lǐng)袖”級客戶組織來吸引目標(biāo)客群的關(guān)注， 「博海匯」的輻射范圍集中在東北三省及大連灣區(qū)域以及中國東海海域相關(guān)行業(yè)。琥珀灣 推廣動作著力點 —— 根據(jù)智聯(lián)對項目營銷戰(zhàn)略的構(gòu)想，以下將幾個重要的推廣動作作簡要描述?！吧狭魃鐓^(qū)” ②圈層構(gòu)筑、產(chǎn)品品質(zhì)展現(xiàn) 同時為平層公寓客戶積累打下基礎(chǔ)。 蓄水階段 進行前期人文包裝，將項目的目標(biāo)客群特征與圈層文化掛鉤，將社區(qū)包裝成東北三省乃至全國的上流圈層，給市場傳遞一個區(qū)域內(nèi)頂級珍稀社區(qū)的品牌形象，快速蓄客。琥珀灣 兩種策略在大方向上并無差距，在文化包裝和產(chǎn)品先行上各有側(cè)重，對于營造傳播圈層文化的方式和渠道相應(yīng)有所變化。且對產(chǎn)品硬件品質(zhì)的要求更高，相對壓力更大。 Wisdom United 大連 Wisdom United 大連 Wisdom United 大連 琥珀灣 操盤建議 根據(jù)本項目產(chǎn)品類型配比，不同產(chǎn)品類型按照某種次序推出，營銷策略將有不同側(cè)重。 中國大陸、香港地區(qū) —— 對于項目山頂獨棟別墅，其客戶群體的活動范圍絕非停留在大連和東北三省區(qū)域。 Wisdom United 大連 頂級海濱社區(qū) —— 從項目社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃（世界頂級設(shè)計公司）以及與地勢地貌的結(jié)合來看。琥珀灣 如圖所示，項目的文化定位立足于項目的市場定位和區(qū)域市場定位。 Wisdom United 肆、項目 VI體系 本單元共 44 P Wisdom United 大連 琥珀灣 產(chǎn)品與文化的關(guān)聯(lián) 我們回歸理性層面，我們?nèi)绾斡眠@些關(guān)鍵詞和這句 Slogan去與產(chǎn)品掛