【正文】 。? 價值展示體系（會所、園林、樣板房等）：堅持展示優(yōu)先原則，如果展示不到位，寧愿不開放也要保證展示效果。在可展示的各個環(huán)節(jié)上，不遺余力地進行高標(biāo)準項目展示，強調(diào)城市豪宅的品味、格調(diào)香密湖 1號展示模型展示區(qū)域客戶接待區(qū)域會所入口豪華餐廳大堂內(nèi)雕塑 家庭廳接待廳? 為使銷售現(xiàn)場具備最佳的展示條件，對于主入口、園林、會所、樣板房等展示精益求精，具有藝術(shù)沉淀的油畫、波斯定制的地毯，細微處體現(xiàn)品位。1月 2月 2，主題 —— 市場占位；媒體 —— 戶外；廣告語： “9 萬 3” 在演繹中 …… ；使命，創(chuàng)作大地珍藏；3， 主題 —— 項目開工 ； 媒體 —— 戶外 ；廣告語： “ 正在消失的香蜜湖 …… ； “9 萬 3” 啟動中 ……4，主題 —— 產(chǎn)品發(fā)布會、香蜜湖 1號會員招聘 ；形式：新聞發(fā)布 +酒會、戶外、專用網(wǎng)站、宣傳單張、會員申請表；活動形式：新聞發(fā)布會與會員招募合而為一，準備相應(yīng)的介紹資料和新聞供稿，設(shè)定專區(qū)及專訪時間；打造深圳第一奢侈品 —— 香蜜湖 1號 =頂級餐飲＝商務(wù)休閑＝潮流發(fā)布基地＝體驗之都＝銷售中心＝ Club5， 主題 —— 香蜜湖 會所 試營業(yè) ； 媒體 —— 報紙、 戶外 、現(xiàn)場展示； 老爺車展 時裝秀 ， 聚集人氣 ， 強勢打造項目高端形象 ； 《香蜜湖 1號的生活方式》 雜志發(fā)布，首創(chuàng) “ 置入式營銷 ” ；6，主題 —— 收取購房誠意金 100萬 ；香蜜湖會所正式開放；媒體 —— 戶外、報紙、運行白皮書；主題活動 1：香蜜湖會所開啟儀式 +表演 +餐飲；主題活動 2：名表鑒賞暨《運行白皮書》發(fā)放，抽獎；3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 8， 主題 —— 低密度產(chǎn)品發(fā)布； 媒體 —— 報紙、 戶外 、海報；活動 1： 開盤活動 ；活動 2： 世界美食之旅 ；美食＋ 各國民族舞蹈 演出＋游戲 ； 每周一次，貫穿兩次選房 ； 10， 主題 —— 高層客戶積累收取高層購房誠意金 50萬 ， 低密度產(chǎn)品正常銷售；媒體 —— 戶外 ；《運行白皮書》發(fā)布；本報告是嚴格保密的。252。? 2023年，贊助北京 “ 盧浮宮珍藏展 —— 古典希臘藝術(shù) ” 。本報告是嚴格保密的。 “ 不是廣告的廣告 ” 。本報告是嚴格保密的。構(gòu)建一種新的建筑價值標(biāo)準，詮釋一種新的家庭生活價值。 當(dāng)顧客提出需求時，他需要的是專業(yè)的解答而不是夸大其辭。 LV極度重視產(chǎn)品外觀設(shè)計，特別偏愛在其中加入藝術(shù)的元素，憑借一些藝術(shù)細節(jié)提升產(chǎn)品和品牌形象。人們看見的不再是單薄的品牌，而是更為生動、有血有肉的形象?？蛻魹橹行牡捏w驗營銷：不論是豪宅還是奢侈品，都十分強調(diào)讓客戶在觀摩過程中充分體驗到產(chǎn)品所傳遞的特有氣質(zhì)。三大目標(biāo)下本項目的核心問題目標(biāo)下的思考R2：我們想要什么？（基于目標(biāo)的理解）實現(xiàn)北海最高端豪宅物業(yè)之形象。本報告是嚴格保密的。生活 —— 尊貴和私密的頂級服務(wù)。本報告是嚴格保密的。普通住宅價格趨勢模擬線豪宅價格趨勢模擬線普通住宅價值體系普通住宅、豪宅價值體系分離豪宅價值體系市場現(xiàn)狀現(xiàn)階段市場豪宅價格體系尚未成熟，對入市價格的把控將關(guān)系項目能否最終成功。?采取先抑后揚的處理手法：入口私密 —— 景觀（豁然開朗）。在停車場周邊設(shè)置綠化與戶外休閑配合藝術(shù)氛圍強化生活格調(diào)。營銷中心二層，電子展示中心B豪宅體驗沙發(fā)電影幕 工藝展示中心進出電子沙盤客戶先看電子沙盤，通過三維與模型進一步了解項目。浴室、主臥室盡可能保證最大的看海面。海灘主題文化公園 —— 文化C海灘展示以雕塑、燈塔、風(fēng)車、錨等典型具有海洋文化的元素作為本項目沙灘的文化載體，實現(xiàn)項目形象的提升，形成口碑傳播以此區(qū)隔北海其它項目?？蛻魠⒂^前需提前 ,銷售人員需全程跟進 ,如當(dāng)天時間無法協(xié)調(diào)需及時與客戶反饋、溝通 ,客戶購房前 ,銷售人員需強化 “總經(jīng)理秘書性質(zhì) ”的工作態(tài)度。顛覆傳統(tǒng)之物業(yè)管理模式 ,建立區(qū)域豪宅物業(yè)管理品質(zhì)標(biāo)桿 ,并于營銷期內(nèi)提前展示服務(wù)攻略 —— 物業(yè)篇B管理處主任客服主管保衛(wèi)/停車場 保潔/園丁 維修行政/協(xié)調(diào)鄰里 公共宣傳保安 /保潔主管維修班長 財務(wù) 物業(yè)出租 其他傳統(tǒng)物業(yè)管理模式管理處經(jīng)理資源開發(fā)創(chuàng)意 營銷 環(huán)境優(yōu)化生活體驗創(chuàng)造 投資價值創(chuàng)造管理中心主管服務(wù)中心主管前臺接待 片區(qū)管家 財務(wù)管理 安全管理 社區(qū)文化 會所服務(wù) 繽紛生活網(wǎng) 行政管理 環(huán)境管理 維修管理 分包商管理優(yōu)化物業(yè)管理模式本報告是嚴格保密的。u 按預(yù)約、到訪順序接待客戶 ,保證樣板房內(nèi)不同時出現(xiàn)兩組或以上之客戶。服務(wù)攻略 —— 銷售篇普通接待 +預(yù)約看房A任何客戶，無論預(yù)約與否，都可直接到項目營銷中心了解項目，銷售人員給予區(qū)位介紹，沙盤講解，資料提供等基本接待服務(wù)。同時，高尚運動設(shè)施只對本項目意向客戶開放（如高爾夫、沙灘車等），而一些場占用項目（如沙排等）可對所有游客開放。本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。藝術(shù)的停車場A豪宅符號將本項目停車場設(shè)計成項目戶型方式，經(jīng)客服人員引導(dǎo)，客戶將車停入。私家路的營造入口迎賓沿工地與海岸設(shè)置刀旗項目營銷中心入口展示區(qū)珍貴樹種 營造私家路A豪宅符號入口處理方式：?主入口打造景觀組團，形成視覺阻隔，外界難得一窺。u 價格的實現(xiàn)是動態(tài)的過程。戰(zhàn)略下的策略 —— 如何營造出項目的海岸生活方式？項目營銷策略案例回顧策略 1—— 圈層營銷：不論是豪宅還是奢侈品，都是圈層營銷制勝，既要保持高貴的姿態(tài)，又要巧妙地接近消費者。戰(zhàn)略的三個方面：藝術(shù)、理念、生活藝術(shù) —— 建筑的藝術(shù)、海洋文化的藝術(shù)。?核心問題 2： 傳播渠道的問題？ 何種渠道能夠有效定義本項目 “ 奢 ?尚 ” 的高端豪宅物業(yè)檔次，并能夠使客戶客戶快速體驗、感知與傳播。 09年底實現(xiàn)銷售目標(biāo) 2億。服務(wù)? 每一個環(huán)節(jié)都是富有技巧的，既要保持高貴的姿態(tài)，又要巧妙地接近消費者；孜孜不倦地探詢各種方法來向消費者傳遞產(chǎn)品價值和品牌內(nèi)涵，培養(yǎng)大批忠實的顧客；奢侈品案例研究本報告是嚴格保密的。約翰森SOMETIMES,HOME IS JUST A FEELING.? 各界形象代言人：對于歷史悠久的奢侈品品牌來說，那些社會地位尊貴、具有時代影響力的用戶，比如皇室貴族、著名政治家、文學(xué)家等當(dāng)初可能僅是對該品牌產(chǎn)品的喜好，卻也在不經(jīng)意間成就了這些品牌的附加值。產(chǎn)品聯(lián)想 ……? LV的 制造工藝 非同一般的繁復(fù)，但這也正是奢侈品的魅力所在，超過行業(yè)平均水平數(shù)倍的制造時間，大量的手工制造，用料的苛刻講究，制作程序的復(fù)雜構(gòu)成了奢侈的理由。 100多年來，世界經(jīng)歷了很多變化，人們的追求和審美觀念也隨之而改變，但路易 威登始終聲譽卓然，而今仍保持著無以倫比的魅力 ……文化為本的價值定位系統(tǒng)研究目標(biāo)消費者構(gòu)架價值組合 宣傳頂級用戶LV營銷成功關(guān)鍵因素營銷戰(zhàn)略營銷策略產(chǎn)品聯(lián)想概念有限覆蓋的渠道架構(gòu)本報告是嚴格保密的。服務(wù)? 近乎極端的高效率客戶服務(wù)系統(tǒng) —— 包括全方位物業(yè)服務(wù)體系，名車全程接送會員服務(wù)系統(tǒng)，以及提供私人飛機，私人游艇等等。貝沙灣以文化、藝術(shù)為導(dǎo)向進行整體包裝。 一個接一個影像，營造出極為優(yōu)越、高雅的生活格調(diào)。貝沙灣宣稱： “生活像藝術(shù)，不能言喻，只能體會。? 2023年，盈科大衍協(xié)辦香港大受好評的 “ 大師對象 貝沙灣充分迎合香港新興富人對高效、創(chuàng)新和藝術(shù)的渴求貝沙灣客戶藝術(shù)效率創(chuàng)新香港富人的新價值觀通過南歐文藝復(fù)興風(fēng)情和珍稀藝術(shù)品，塑造生活藝術(shù)理念強調(diào)高效、優(yōu)質(zhì)、創(chuàng)新求變的國際化服務(wù)緊鄰數(shù)碼港，香港精英的啟發(fā)創(chuàng)意空間香港，貝沙灣社區(qū)252。本報告是嚴格保密的。u 客戶的提前預(yù)約，設(shè)置必要的參與門檻 ： 活動開始三天前提前對客戶進行預(yù)約，如有必要寄送邀請函，體現(xiàn)對于客戶的尊重；設(shè)置一定的活動參與門檻，讓參加的客戶有身份感。本報告是嚴格保密的。香蜜湖 1號 —— 與本項目同屬位于城區(qū)的頂級豪宅香密湖 1號主要借鑒意義 1：如何將項目與傳統(tǒng)豪宅區(qū)分，確立領(lǐng)袖地位？主要借鑒意義 2：如何建立圈層影響力？主要借鑒意義 3：如何確保營銷的調(diào)性，始終保持高姿態(tài)？本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。他們在商界小有成就，游刃有余；在官場上，見多了明爭暗斗，深諳其理；經(jīng)過多年打拼， 人世間的花好月圓、陰晴圓缺、沉浮經(jīng)歷太多；他世故而周到，沉穩(wěn)而大智他是淡定的 ,低調(diào)的 ,從容的 ,以擁有世界而與世界無關(guān)的姿態(tài)處世哲學(xué)。? 重點客戶： 與北?；驈V西有一定關(guān)系的 “三緣客戶 ” 。173。對于本項目而言，解決客戶的核心問題是 —— 項目如何選擇客戶。領(lǐng)先 私密性 —— 為體現(xiàn)項目作為高端豪宅所給予客戶的隱私，利用架空層將項目入口人為抬高，實現(xiàn)小區(qū)內(nèi)外的自然區(qū)隔。結(jié)論CONCLUSION設(shè)計 現(xiàn)代風(fēng)格海景別墅，盡情演繹藝術(shù)建筑精髓?，F(xiàn)代風(fēng)格海景別墅 —— 絕對的空中院落 產(chǎn)品分析利用屋檐下的空間，形成半露天，半開敞的戶外空間，擺設(shè)戶內(nèi)家具后，形成了從室內(nèi)居住到室外休閑的融合與過渡院子 —— 戶外／戶內(nèi)空間的融合本報告是嚴格保密的。白金級酒店式會所 —— 海洋文化主題大堂 產(chǎn)品分析海洋元素水母造型會所室內(nèi)效果圖海洋文化主題大堂會所整體設(shè)計靈感源自于水母，因此會所內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)造型充分表達了這一設(shè)計理念。本報告是嚴格保密的。 無敵海景沙灘主題文化公園項目內(nèi)部景觀資源項目三度景觀系統(tǒng)三度景觀系統(tǒng)，富有層次感的立體觀景感受。本報告是嚴格保密的。本項目擁有城市發(fā)展精華預(yù)期 。? 北海的城市資源配套優(yōu)于海南一些知名海灣。意向客戶分析從 “彰顯 ”這個視點出發(fā)，對比物與質(zhì)精神，客戶的需求心理為：結(jié)論CONCLUSION客戶基礎(chǔ)北海旅游價值的較低層級，導(dǎo)致旅游客戶無法支撐起豪宅項目之購買。豪宅客戶研究：對豪宅缺乏整體概念，需求有待引導(dǎo)意向客戶分析本報告是嚴格保密的。? 意向客戶對本項目價格預(yù)期在精裝修 8000元 /M2左右。本報告是嚴格保密的。? 一日游游客人均花費 。 2023年的人均可支配收入達到 13989元，漲幅將創(chuàng)近年歷史新高，達到 %。u 北部灣經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃的五大組團中，北海獨占兩席。產(chǎn)品 與普通住宅相比二線海景高層產(chǎn)品戶型基本雷同于普通住宅產(chǎn)品，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新。與主要潛在競爭對手冠頭嶺 2023畝項目相比，本項目主要優(yōu)勢在于宜居性與項目入市時機的占先性 高端豪宅市場趨勢Superiority—— 優(yōu)勢入市時間較早，在北海已形成高端物業(yè)之客戶認知。市場現(xiàn)有中高端項目的配套及附加值層面尚停留在滿足普通的高端需求， 尊貴及小眾配套私享性、專屬性需求打造不足。與普通住宅相比二線海景高層產(chǎn)品戶型基本雷同于普通住宅產(chǎn)品。中高端項目現(xiàn)狀本報告是嚴格保密的。在銀根放松的前提下，經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域客戶由于對經(jīng)濟信心不足，在實體經(jīng)濟收益有限的前提下，擔(dān)心通貨膨脹， 將大量游資涌入高端豪住項目作為人民幣保值、增值之工具 。域不同 在我們眼里，北部灣一號 —— 域不同，山海緘！本報告是嚴格保密的。楔子 .本報告是嚴格保密的。單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版副標(biāo)題樣式本報告是嚴格保密的。美國的邁阿密 Miami在邁阿密，我們看到了好萊塢明星和商界領(lǐng)袖 ，他們在這里創(chuàng)造財富并享受生活 。? 實現(xiàn)北海市場最高價格 。宏觀市場分析本報告是嚴格保密的。? 上海搜房：買房子就像買白菜！一次買 9套 投資客卷土重來。本報告是嚴格保密的。在首付差距不大的購買前提下，其二線海景資源對于中高端項目銷售未有明顯的支撐 中高端項目現(xiàn)狀20萬30萬40萬50萬70萬聚寶苑聚寶苑萬泉城萬泉城90m2 110m2 130m2 130m2及以上70m2及以下萬泉城萬泉城香?；▓@香海花園香海無花香海無花怡景港灣香?；▓@香海無花表一 :選取項目價格45月銷售排名從 45月北海房地產(chǎn)銷售排名分析，在中高端項目與普通住宅項目單價區(qū)間價差有限的前提下，由于其首付比例未有明顯差距，其二線海景資源對于銷售未有明顯的支撐 。本報告是嚴格保密的。VS本項目冠頭嶺2023畝Points—— 競爭要點在客戶已形成項目高端物業(yè)認知基礎(chǔ)上，設(shè)置更多體驗環(huán)節(jié)，鞏固認知。趨勢 趨勢二：同時隨著本項目對北海高端一線海景豪宅項目標(biāo)準的確立與形象的傳播會吸引一定經(jīng)濟發(fā)達區(qū)客戶游資進入。北海經(jīng)濟圈南寧經(jīng)濟圈防城港，欽州經(jīng)濟圈215公里100公里※2023泛北部灣經(jīng)濟合作論壇明確提出以北海作為北部灣中心城市 ，擔(dān)負著南寧等內(nèi)陸中心城市所不可替代的使命與功能。本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。項目已積累客戶置業(yè)目的具有很高混合性，即有多重目的。家庭人數(shù)