【正文】 事實(shí)狀態(tài)： 東方新城作為長沙的經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)文明遐邇，口碑好，產(chǎn)品品質(zhì)感強(qiáng)，況且 2期也有商品房銷售。 27 高層代表性樓盤 1— 融科三萬英尺：優(yōu)越的地理位臵。 項(xiàng)目特色 規(guī)劃設(shè)計(jì)由澳大利亞柏濤（墨爾本）擔(dān)綱，點(diǎn)陣式 T形短板的規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了住宅的南北通透和全明設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目規(guī)模 20萬平方米。項(xiàng)目四邊商業(yè)氣氛濃厚，人氣鼎盛，無論是開發(fā)性地產(chǎn)還是商業(yè)性地產(chǎn)，開發(fā)價(jià)值巨大。 ?品牌價(jià)值：東方新城的口碑和新金鴻企業(yè)品牌（水云間）。 整合資源，渠道取巧。推廣時(shí)間 Action2:芙蓉廣場的廣告牌以宏大的氣勢、典雅的形象對(duì)項(xiàng)目形象進(jìn)行推廣。 時(shí)間： 39 報(bào)告的思路及框架 項(xiàng)目背景 市場分析 目標(biāo)下的問題 營銷目標(biāo) 策略思路 策略執(zhí)行 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目目標(biāo) 目標(biāo)分解 項(xiàng)目限制 條件 區(qū)域市場 分析 競爭分析 客戶分析 項(xiàng)目營銷難點(diǎn) 項(xiàng)目核心價(jià) 值梳理 案例借鑒 策略推導(dǎo) 形象攻略 展示攻略 服務(wù)攻略 推售攻略 推廣攻略 建立高標(biāo)準(zhǔn)、精細(xì)化的生活示范與展示 40 營造精細(xì)化的高品質(zhì)的產(chǎn)品和賣場展示系統(tǒng)，讓客戶實(shí)實(shí)在在 感知高品質(zhì)的 /尊貴的 未來生活。 很強(qiáng)烈的地中海風(fēng)格，熱情洋溢、自由奔放、色彩絢麗。 精致的各類標(biāo)識(shí)牌 49 報(bào)告的思路及框架 項(xiàng)目背景 市場分析 目標(biāo)下的問題 營銷目標(biāo) 策略思路 策略執(zhí)行 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目目標(biāo) 目標(biāo)分解 項(xiàng)目限制 條件 區(qū)域市場 分析 競爭分析 客戶分析 項(xiàng)目營銷難點(diǎn) 項(xiàng)目核心價(jià) 值梳理 案例借鑒 策略推導(dǎo) 形象攻略 展示攻略 服務(wù)攻略 推售攻略 推廣攻略 高標(biāo)準(zhǔn)、高形象的展示與服務(wù)體驗(yàn)，建立 高端話語權(quán)，從服務(wù)上建立與品牌體驗(yàn)相 一致的競爭力。 ? 小批量推售原則： 小貨量推售，制造需求緊俏，小步快跑，營造熱銷氛圍。 四房（ 140平米） 48套（ 19 %） 需求較大。 L 13。 58 ACT1：點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直郵寄送。 216。 人物：前期積累客戶、設(shè)計(jì)院、政府部門相關(guān)人員、媒體、意見領(lǐng)袖、發(fā)展商及朋友、育英小學(xué)領(lǐng)導(dǎo)。 70 /價(jià)格報(bào)告確定 位 外更換畫面 5. 客戶深度摸底 時(shí)間 7月 6月 4月 銷售階段 營銷節(jié)點(diǎn) 宣傳推廣 5月 關(guān)鍵工作 2023年 售樓處施工 ?4月 21日開盤 ?4月 29日春交會(huì) 8月 9月 10月 11月 12月 L5棟銷售 蓄客期 開盤旺銷 持續(xù)銷售 圍墻 /戶外廣告 /網(wǎng)絡(luò) /報(bào)媒 短信直郵 /報(bào)媒 / 項(xiàng)目一期營銷執(zhí)行總綱 詳細(xì) 工作計(jì)劃見《開盤前工作計(jì)劃》 71 報(bào)告附件 1：長沙市房地產(chǎn)版塊概況 報(bào)告附件 2：《開盤工作計(jì)劃》 報(bào)告附件 3：《中信紅樹灣案例》 THE END 72 長沙市房地產(chǎn)市場版塊劃分 新南城版塊： 以省政府和天心區(qū)政府新址為核心向周圍擴(kuò)張，北達(dá)東二環(huán)，西至湘江，東到萬家麗路。新外灘。 河西版塊： 湘江以西，由兩個(gè)組團(tuán)構(gòu)成，市府麓谷片區(qū)和麓南片區(qū)。 ?產(chǎn)品主要以小高層和高層為主。 項(xiàng)目特色 天心生態(tài)新城中心，中央政務(wù)區(qū)運(yùn)動(dòng)型豪宅，外立面俊朗，運(yùn)動(dòng)主題花園型社區(qū)。完善的展示系統(tǒng)、超高性價(jià)比，獨(dú)樹一臶的價(jià)格策略，體現(xiàn)項(xiàng)目強(qiáng)大的實(shí)力后盾。園林設(shè)計(jì)出自 “中國品牌年度大獎(jiǎng)（園林景觀） ”獲得者美國奧斯本之手，東南亞熱帶風(fēng)情雨林，并通過 “戀戀巴厘 ”、 “云頂雅境 ”、 “蘇美香域 ”三大組團(tuán)景觀汲取了東南亞園林景觀的精華。 中心北版塊 項(xiàng)目規(guī)模 20萬平方米。項(xiàng)目四邊商業(yè)氣氛濃厚，人氣鼎盛，無論是開發(fā)性地產(chǎn)還是商業(yè)性地產(chǎn)，開發(fā)價(jià)值巨大。 價(jià)格范圍 均價(jià) 4600元 /平方米?，F(xiàn)場展示不足，銷售員接待熱情，銷售管理好。目前均價(jià) 4000元 /平方米 銷售情況 首期推出 600套 , 2期銷售達(dá) 90%。順天品牌的影響力。順天系列的產(chǎn)品口碑，品牌影響力推動(dòng)。 銷售情況 首期推出 900套 , 銷售達(dá) 90%。需要市場進(jìn)一步引導(dǎo)。 項(xiàng)目特色 極具品質(zhì)感的立面，小區(qū)內(nèi)自建小學(xué) 。 產(chǎn)品類型 公寓、洋房、商務(wù)辦公樓及別墅。高額的推廣費(fèi)用，集群式的轟炸。 89 片區(qū)代表性樓盤 — 銀港 〃 水晶城 項(xiàng)目規(guī)模 34 萬平方米。 項(xiàng)目規(guī)模 30 萬平方米。 營銷特點(diǎn) 政府背景的開發(fā)商，開盤并被內(nèi)部客戶消化（低價(jià)）。 客戶特點(diǎn) 區(qū)域內(nèi)客戶。 芙蓉區(qū)政府組團(tuán) 項(xiàng)目規(guī)模 30萬平方米。 項(xiàng)目特色 戶型以 135 平米左右標(biāo)準(zhǔn)三房為主，配以少量二房及四房戶型 營銷特點(diǎn) 浙派開發(fā)商的營銷模式。 銷售情況 目前銷售 60%左右，每月銷售 60套。 項(xiàng)目規(guī)模 22萬平方米。 項(xiàng)目特色 景觀。 ?雙套房均帶衣帽間。 交通配套： ?該項(xiàng)目所在位臵的公共交通極其不方便。 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 2月 上午 8時(shí) 33分 :33February 3, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 3日星期五 上午 8時(shí) 33分 49秒 08:33: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 08:33:4908:33:4908:33Friday, February 3, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 上午 8時(shí) 33分 49秒 上午 8時(shí) 33分 08:33: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 08:33:4908:33:4908:332/3/2023 8:33:49 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 08:33:4908:33:4908:33Friday, February 3, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 2月 3日星期五 上午 8時(shí) 33分 49秒 08:33: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 ? 2023723，中信紅樹灣 2期召開 “中信紅樹灣 2期作品鑒賞會(huì)”，開盤日期待定。紅樹灣的園林里不止有湖溏水的動(dòng)景，還有噴泉，水榭，聚水池等，最特別是綠蔭泳池的設(shè)計(jì)。 ?主臥帶景觀衛(wèi)生間，大弧形陽臺(tái)，為生活增添無限情趣 。 客戶特點(diǎn) 區(qū)域內(nèi)客戶。 現(xiàn)場包裝：藝術(shù)商業(yè)街的展示并沒有產(chǎn)生充足銷售說服力，實(shí)效性不夠，現(xiàn)正在調(diào)整中。主力戶型 3室 2廳。 客戶特點(diǎn) 區(qū)域內(nèi)客戶。 現(xiàn)場銷售管理差，內(nèi)部炒房現(xiàn)象嚴(yán)重（口碑不好）。 價(jià)格范圍 均價(jià) 3300元 /平方米。 環(huán)境：上萬平米園林中軸與公共綠化廣場一脈相連，七大組團(tuán)園林，戶戶有園有景；科技：全城首個(gè)獨(dú)戶新風(fēng)系統(tǒng)社區(qū)，時(shí)刻讓你呼吸新鮮空氣 。 項(xiàng)目特色 采用經(jīng)典的平面布置、輕快流暢的設(shè)計(jì)、簡潔實(shí)用的功能分區(qū)，廳房方正，面積適宜 營銷特點(diǎn) 低成本營銷，少量的報(bào)紙投放、簡潔的售樓處、圍墻包裝、以 DM為主要的投放手段，針對(duì)區(qū)域內(nèi)市場進(jìn)行定向營銷。 ?本項(xiàng)目處于芙蓉區(qū)政府組團(tuán)的核心位臵。集高尚住宅、公寓、 TOWNHOUSE、 SOHO、商業(yè)為一體的綜合性國際都市大盤，由國內(nèi)知名房地產(chǎn)品牌開發(fā)商陽光 100連鎖開發(fā)。 87 代表性樓盤 — 陽光 100，產(chǎn)品營造的反面教材，大盤推廣的典范。 價(jià)格范圍 洋房 均價(jià) 3600元 /平方米，別墅均價(jià) 6000元 /平方米。 85 河西版塊 — 市政府南遷，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，大盤領(lǐng)跑。 產(chǎn)品類型 別墅、公寓 戶型特點(diǎn) 180—1220平方米獨(dú)棟別墅。 項(xiàng)目特色 30萬平方米澳洲海岸風(fēng)情領(lǐng)地，超級(jí)鏈接澳洲黃金海岸原版休閑生活，近 10000平方米的內(nèi)部人工湖泊， 360度全景觀視野， 30萬平方米低密度全親水型景觀社區(qū)。 82 代表性樓盤 — 順天 〃 黃金海岸：無敵江景、湖景。長沙首個(gè)精裝戶型銷售。 營銷特點(diǎn) 位置極佳。 中心北版塊 項(xiàng)目規(guī)模 17萬平方米。 項(xiàng)目特色 項(xiàng)目遠(yuǎn)眺岳麓山，西臨湘江風(fēng)光帶，江天一色，水波瀲滟，一覽無遺，是大型江景樓盤地產(chǎn)的絕版之地。 77 中心北版塊 — 寸土寸金，商業(yè)發(fā)達(dá)，長沙商業(yè)旗艦，投資臵業(yè)的上選之地。 追求品質(zhì) 、 身份感 。未來前景有限。 價(jià)格范圍 均價(jià) 3500—4800元 /平方米， 銷售情況 北京公館銷售已愈 80%。 ?“天心生態(tài)新城”的城市定位，使該片區(qū)為長沙“宜居”的典范區(qū)域成為可能。 長沙 中心北版塊 中心北版塊： 以五一大道為主干道，北至三一大道，南以人民路為界，西靠沿江大道，東達(dá)東二環(huán)。 68 ?展位流程設(shè)計(jì) ?配合活動(dòng)： 進(jìn)入展位的客戶 銷售代表講解項(xiàng)目 銷售代表引導(dǎo)誠意客戶做訪談 策劃人員客戶訪談 禮儀小姐引導(dǎo)客戶進(jìn)入展位 送客戶離開 對(duì)訪談客戶派送精美禮品 禮儀小姐派發(fā)禮品 案例借鑒：淘金山項(xiàng)目 2023春交會(huì)參展效果 活動(dòng)一：不定時(shí)派發(fā)便簽紙 （利用排隊(duì)形成人氣，匯集人氣，并由銷售代表篩 選誠意客戶做客戶訪談） 活動(dòng)二：誠意客戶訪談、派送小禮品 （通過客戶訪談，初步了解本項(xiàng)目目標(biāo)客戶特征， 留下客戶資料，為項(xiàng)目客戶積累作鋪墊） 69 案例借鑒：淘金山項(xiàng)目 2023春交會(huì)參展效果 l 形象展示： 以深圳一線生態(tài)毫宅的高端形象亮相； l 客戶摸底： 通過誠意客戶的深度訪談，了解誠意客 戶的需求及客戶對(duì)本項(xiàng)目的理解。 65 ACT1：東璽門、育英小學(xué)簽約儀式暨新品鑒賞會(huì)。東方新城 2期 5000余戶的老業(yè)主是龐大的潛在客戶。 ACT3：深度挖掘東方新城老業(yè)主，充分發(fā)揮老帶新效能。 7月上旬推 L5。 實(shí)現(xiàn)速度，走量。 51 報(bào)告的思路及框架 項(xiàng)目背景 市場分析 目標(biāo)下的問題 營銷目標(biāo) 策略思路 策略執(zhí)行 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目目標(biāo) 目標(biāo)分解 項(xiàng)目限制 條件 區(qū)域市場 分析 競爭分析 客戶分析 項(xiàng)目營銷難點(diǎn) 項(xiàng)目核心價(jià) 值梳理 案例借鑒 策略推導(dǎo) 形象攻略 展示攻略 服務(wù)攻略 推售攻略 推廣攻略 52 分批推售原則 ? 工程進(jìn)度原則： 在政府政策許可的范圍內(nèi)，根據(jù)各棟的工程進(jìn)度和取得預(yù)售許可證的時(shí)間，合理安排沒期推售的產(chǎn)品量。截流客戶，彰現(xiàn)項(xiàng)目昭示性。 42 售樓處：東璽門體驗(yàn)生活館 展板展示 夜晚外立面燈光效果 模型展示 整體典雅的氛圍 武裝到牙齒！ 43 樣板房：將主題樣板房進(jìn)行到底。 時(shí)間： Action1: 在售樓處設(shè)置專業(yè)客戶人員，專門 負(fù)責(zé)接待業(yè)內(nèi)人士參觀 。 華麗于城市之上 東璽門 —— 案名 —— 形象定位 —— 主推廣語 37 項(xiàng)目形象推廣行動(dòng)：任何出街的行動(dòng)均展現(xiàn)高品質(zhì)的項(xiàng)目形象。 33 本項(xiàng)目如何超越競爭？ 建立高端的品牌形象工程。 城市地標(biāo)。 項(xiàng)目特色 項(xiàng)目遠(yuǎn)眺岳麓山，西臨湘江風(fēng)光帶，江天一色，水波瀲滟，一覽無遺，是大型江景樓盤地產(chǎn)的絕版之地。 完善的、創(chuàng)意性展示體系。 客戶特點(diǎn) 40%以上湘籍外地客戶 。 市場價(jià)格通過自然增長，可突破3600—3700元 /平方米。 2 本區(qū)域的第一個(gè)點(diǎn)式高層項(xiàng)目，應(yīng)對(duì)小高層產(chǎn)品和多層產(chǎn)品競爭的難度。 ? 東城版塊的核心客戶集中在本區(qū)域內(nèi)的市場、政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位里。 核心客戶 重點(diǎn)客戶 游離客戶 客戶分析 20 分類 分布 生活狀況 置業(yè)需求 特征描述 公務(wù)員客戶 ?區(qū)政府機(jī)關(guān) ?家庭月收入 35005000 ?已經(jīng)有過置業(yè)行為 ?年輕人偏向二房 ?3045歲者改善生活，偏向三、四房 ?少量官商一體偏向于投資，保值升值 素質(zhì)較高，內(nèi)斂，低調(diào)，不顯富，見識(shí)較廣，交際廣泛，信息渠道多，社會(huì)強(qiáng)勢群體，有較強(qiáng)的投資意識(shí) 事業(yè)單位客戶 ?通訊系統(tǒng)