【正文】 利潤＝收入－（成本＋稅） 成本與稅負(fù)的蹺蹺板效應(yīng) 成本 稅 負(fù) 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)成本均衡管理與納稅籌劃 案例：某企業(yè)開發(fā)項目總收入 ，開發(fā)成本共計 1億元，期間費(fèi)用2023萬元（利息忽略）。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險自查與檢查 五、成本證據(jù)鏈條檢查 合同 付款 發(fā)票 決算報告 進(jìn)度驗(yàn)收報告 其他證據(jù) 開發(fā)成本 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 特殊情況下的成本管理風(fēng)險與技巧 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 特殊情況下的成本管理風(fēng)險與技巧 一、開發(fā)主體與核算主體風(fēng)險 利益主體 法律主體 會計主體 納稅主體 開發(fā) 主體 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 特殊情況下的成本管理風(fēng)險與技巧 一、開發(fā)主體與核算主體風(fēng)險 異地運(yùn)營開發(fā)主體設(shè)置風(fēng)險與技巧 —— 項目部 —— 分公司 —— 子公司 —— 非關(guān)聯(lián)公司 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 特殊情況下的成本管理風(fēng)險與技巧 一、開發(fā)主體與核算主體風(fēng)險 開發(fā)主體改變的風(fēng)險與技巧 案例一 某房地產(chǎn)企業(yè)以集團(tuán)公司名義向地方政府申請拿地，并已經(jīng)以集團(tuán)公司名義做了立項和招拍掛，簽署了 《 國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議 》 ，現(xiàn)決定在該地設(shè)立全資子公司開發(fā)土地，請問如何操作？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 特殊情況下的成本管理風(fēng)險與技巧 一、開發(fā)主體與核算主體風(fēng)險 開發(fā)主體改變的風(fēng)險與技巧 案例二 甲房地產(chǎn)企業(yè)參與政府城中村項目，已取得政府城改辦批文，作為投資主體參與城改。稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查中對該部分成本進(jìn)行了比較，發(fā)現(xiàn)單方建安成本明顯高于同時期同地域的其他房地產(chǎn)公司，于是委托造價事務(wù)所對乙公司的決算報告進(jìn)行了重新審計核實(shí)，最終發(fā)現(xiàn)乙公司虛增成本的事實(shí)。 2023年 10月，房地產(chǎn)企業(yè)取得該部分全部 5000萬元發(fā)票，請問如何進(jìn)行涉稅處理？ 所得稅處理？土地增值稅處理？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險 與檢查 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險與檢查 成本核算錯誤檢查 成本虛增檢查 成本合規(guī)票據(jù)檢查 成本計算與分?jǐn)倷z查 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險與檢查 一、成本核算錯誤檢查 成本與費(fèi)用的區(qū)別 利息 項目部費(fèi)用 營銷設(shè)施 前期物業(yè)費(fèi) 咨詢策劃費(fèi)用 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本涉稅風(fēng)險與檢查 二、成本虛增檢查 土地成本評估問題 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè)以 1億元收購乙房地產(chǎn)公司 100%股權(quán)。項目土地成本共計 6000萬元，發(fā)生前期工程費(fèi) 635萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1016萬元，開發(fā)間接費(fèi)（假定無利息） 254萬元。 所謂占地面積法，指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。企業(yè)采取滾動開發(fā)，每次開三棟樓，主體接近完工再開第二批三棟，如此滾動。 （ 1）、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10％。 開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用。未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別核定其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5%以內(nèi)計算扣除。請問：甲企業(yè)支付給丙企業(yè)的利息費(fèi)用能否在所得稅前扣除？所得稅前扣除需要提供何種合法憑證？ 《 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于非金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知 》 （財稅字 [2023]7號） 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 的通知 》 （國稅發(fā) 〔 2023〕 31號） 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （ 6）、資本利息的扣除問題 《 關(guān)于企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題的批復(fù) 》 （國稅函 [2023]312號） 明確規(guī)定關(guān)于企業(yè)由于投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出扣除問題，根據(jù) 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 第二十七條規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實(shí)繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負(fù)擔(dān)，不得在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時扣除。 “金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管網(wǎng)的對接，項目內(nèi)部的對接需要企業(yè)自行建設(shè)，這就構(gòu)成了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的主要部分。請問房地產(chǎn)企業(yè)乙如何就差價款收支進(jìn)行稅務(wù)處理？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 特殊類型的土地成本核算問題 投資中的土地成本核算 單純投資；取得固定收益的投資 以房換地中的土地成本核算 項目公司收購中的土地成本核算 買賣樓花中的土地成本核算 土地置換中的土地成本核算 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （二）、前期工程費(fèi) 前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。 營業(yè)稅計算基數(shù)是市場價格還是成本價格 ？ 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 》 （國稅函發(fā) [1995]549號）文件規(guī)定，以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷戶的，對補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的 成本價 核定計征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅；對補(bǔ)償面積超過拆遷面積的部分，按營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅。 房屋拆遷補(bǔ)償范本 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 7）拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi) —— 什么樣的補(bǔ)償才能算作補(bǔ)償？ 甲公司將工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓給乙公司，約定土地 3000萬，地面建筑物補(bǔ)償 1500萬，請問甲方如何繳稅？乙方如何入賬？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 7）拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi) —— 補(bǔ)償還是損失？ 甲公司將廠房和辦公樓整體轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)公司，6000萬元，其中土地 4000萬元，地面建筑物2023萬元，乙方取得不動產(chǎn)后將地面建筑物拆除，將工業(yè)用地變更用途補(bǔ)交了出讓金 5000萬元?！? 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 2）契稅 —— 房地產(chǎn)公司契稅有無優(yōu)惠政策？ 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知 財稅 【 2023】 4號 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 3）耕地占用稅 《 中華人民共和國耕地點(diǎn)用稅暫行條例 》 第四條 耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 2）契稅 —— 土地使用權(quán)和不動產(chǎn)投資是否繳納契稅？ 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過程中以國家作價出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國有土地使用權(quán)有關(guān)契稅問題的通知 財稅（ 2023） 129號 一、根據(jù) 《 中華人民共和國契稅暫行條例 》 第二條第一款規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓屬于契稅的征收范圍。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè) 成本均衡管理技巧與涉稅風(fēng)險 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)三大涉稅風(fēng)險 隱瞞收入風(fēng)險 成本管理風(fēng)險 合作開發(fā)風(fēng)險 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理特殊風(fēng)險 成本核算風(fēng)險 成本虛增風(fēng)險 成本滯后風(fēng)險 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 成本核算步驟 劃分 成本 對象 開發(fā) 成本 歸集 開發(fā) 產(chǎn)品 分類 主營 業(yè)務(wù) 成本 轉(zhuǎn)入 固定 資產(chǎn) 完工 共同 成本 分?jǐn)? 成本 建賬 交房 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 一、劃分成本對象 成本對象是指需要對成本進(jìn)行單獨(dú)測定的一項活動，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，項目成本對象主要按照開發(fā)產(chǎn)品性質(zhì)不同進(jìn)行劃分，也就是說取決于項目開發(fā)的最終商品房的性質(zhì)。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 青島地方稅務(wù)局： 《 青島市土地增值稅清算管理辦法 》 青地稅發(fā) [2023]100號 》 第二十二條 對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財政補(bǔ)貼款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。計稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 4）市政配套費(fèi) （ 5）土地閑置費(fèi) （ 6）土地變更用途和超面積補(bǔ)交的 地價及相關(guān)稅費(fèi) （ 7）拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi) 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 （一）、土地成本 土地成本應(yīng)該核算哪些內(nèi)容？ （ 7）拆遷補(bǔ)償類費(fèi)用 拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 —— 拆一還一涉稅處理問題 視同銷售的所得稅問題 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國稅發(fā) 〔 2023〕 31號） 拆一還一匯總： 營業(yè)稅 土地增值稅 所得稅 拆一還一涉稅處理 拆一還一面積內(nèi)按照成本價計算繳納營業(yè)稅 開發(fā)產(chǎn)品視同銷售按市場價確認(rèn)收入 開發(fā)產(chǎn)品視同銷售按市場價確認(rèn)收入 拆一還一面積外按照市場價計算繳納營業(yè)稅 土地成本按照視同銷售收入確認(rèn)拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi) 土地成本按照視同銷售收入確認(rèn)拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi) 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算基本規(guī)則與技巧 —— 拆一還一涉稅處理問題 拆一還一的補(bǔ)差價問題 案例 房地產(chǎn)企業(yè)甲在對 20戶原住戶進(jìn)行回遷安置過程中，按照規(guī)定應(yīng)補(bǔ)償每戶90平米房屋，但實(shí)際房屋設(shè)計面積為 98平方米，因此，每戶住戶按照市場價格以每平方 8000元繳納了補(bǔ)差價款，請問這部分款項是否要確認(rèn)收入繳納各項稅收？ 案例 房地產(chǎn)企業(yè)乙在回遷安置中，由于房屋位置、樓層、朝向、裝修、結(jié)構(gòu)的不同涉及到同 10戶回遷戶的互補(bǔ)差價，其中 3戶，房地產(chǎn)企業(yè)乙需要補(bǔ)給其差價款共計 56萬，另外 7戶需要