房地產評估(ppt53頁)(存儲版)
【正文】 房產集團： 1 松江置業(yè) 2 順馳 3 泰達 4 郭均 5 萬達 ? 拍賣 ? 提高貸款利率僅僅是手段之一，更主要的還是要加快資本市場的發(fā)展，一方面拓寬開發(fā)商的融資渠道，另一方面拓展老百姓的投資在房地產信貸政策緊縮的壓力之下，地產信托作為一種創(chuàng)新的融資方式 ? 天津市有關部門出臺了規(guī)范房地產交易行為的政策，被稱作“八條軍規(guī)”，在業(yè)界引起了熱烈的反響。天津市工行、農行、中行、建行都表示執(zhí)行的是央行規(guī)定的基準利率、即 %。 天津樂康置業(yè)的陳起總經理表示，對于提高住房貸款利率，開發(fā)商已經有了一定的心理準備。許多開發(fā)商則表示，此次七部委意見如同上次房地產信貸政策調整一樣，對炒樓現(xiàn)象比較普遍的南方部分地區(qū)影響更多一些，而對天津市拆遷剛性需求拉動的房地產市場影響不是很大。 ? 當然，七部委的新政只是一個指導性政策，接下來各地政府肯定還會據此出臺更詳細的規(guī)定，而這些細則很可能是對需求與供應雙管齊下。 ?特別是首次對普通住宅進行了定義：住宅小區(qū)建筑容積率 、單套建筑面積120平方米以下、實際成交價格比同級別土地上住房平均交易價格的 。買主表示：買房不是為了短線炒作，主要是作為自用或長線出租。 ，根據央行調整商業(yè)銀行住房信貸有關政策的通知，本市個人住房公積金貸款利率各檔次均上調 點。 無疑，這些新政策的出臺立即在社會上出現(xiàn)了一系列的連鎖反應。3 天津民風樸實。 ? （ 3）采用該方法評估宗地土地使用權價值時主要適用于為政府管理土地市場服務的標定地價的評估。 s）n1，該公式為遞增時的公式，遞減時公式中 s前面的符號與此相反。 ? V=A/I ? 注 （ 1）該公式的假設前提是： R每年不變，固定為年金 A； i每年不變且大于零；年期無限。 ? 特征： 1. 價格實體構成雙重性：土地使用權的價值與房屋建筑物的價值的總和。 ?定義：土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益，又稱不動產。 影響建筑物價值主要因素 ? 坐落位置 ? 面積 ? 用途 ? 建筑結構 ? 建筑高度 ? 附屬設施 ? 裝飾質量和水平 ? 建成時間 ? 外觀 ? 平面格局 ? 產權 ? 其他 房地產評估的方法 ? 房地產評估的收益現(xiàn)值法 ? 房地產評估的現(xiàn)行市價法 ? 房地產評估的重置成本法 一 房地產評估的收益現(xiàn)值法 ? （一）收益現(xiàn)值法的定義和適用范圍 ? 收益現(xiàn)值法又稱收益本金化法、收益還原法，在土地經濟理論中時常稱作地租資本化法。 ? （ 1）無限年期 ? V=∑Rt/（ 1+i） t+A/[i（ 1+i） n] ? 這一公式的前提是： a） .前 n年每年的純收益有變化為 Rt， n年以后每年的純收益無變化為 A； b） .i每年不變且大于零； 3） .年期無限。 二房地產評估的現(xiàn)行市價法 （一）現(xiàn)行市價法的基本思路
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