【正文】 中國民生銀行 、深圳發(fā)展銀行 、 中國光大銀行 、 光大證券 、 青海證券等 。 物業(yè)管理良好 。 該 大廈主要出入口設(shè)置于首層 ， 分別面向漁街及人民北路 。 各單位面積詳見附表一 。 五至二十層 原設(shè)計(jì)用途為帶衛(wèi)生間的寫字間 ， 主體結(jié)構(gòu)已完工 ， 室內(nèi)已做隔墻 ， 外墻貼條磚 ， 內(nèi)墻批擋掃白 ， 已安裝木夾板門 ， 衛(wèi)生間已貼 2m高墻磚 ， 預(yù)埋上下水管道 ， 其余未做 。 廈門東方酒店有限公司于 2023年 9月 15日領(lǐng)取了 《 廈門市土地房屋權(quán)證 》 （ 廈地房證第 00129666號(hào) ） 。 第二層：中餐廳 、 宴會(huì)廳 、 會(huì)議廳 、 多功能廳 、 洗衣中心 、 員工 餐廳等 。 估價(jià)對象狀況 估價(jià)對象為世界貿(mào)易廣場 A幢 ， 樓高共 45層 ， 框剪結(jié)構(gòu) ， 本次評估部分為第 25層 05～ 08號(hào) ， 建筑面積共計(jì) ㎡ ， 建筑物用途為辦公 ， 目前使用狀況為出租 ， 月租金 60～ 70元 /平方米 。 2023年 ， 華強(qiáng)北商業(yè)街的年銷售額超過 200億元 。 目前已基本完成 大規(guī)模的舊城改造 ， 建成后的東門仍是保留原有風(fēng)格的步行商業(yè)區(qū) 。 產(chǎn)權(quán)狀況 于 1998年 4月 16日 ， 與開發(fā)商簽訂 《 深圳市房地產(chǎn)買賣合同 》（ 深 （ 福 ） 房預(yù)買字 （ 1997） 第 B09409號(hào) ） ， 根據(jù)開發(fā)商與 于2023年 3月 5日簽訂的 《 往來款項(xiàng)結(jié)算確認(rèn)書 》 ， 確定購樓款已付清 ，取得物業(yè)產(chǎn)權(quán) 。 門廳設(shè)計(jì)氣派高 雅 ， 酒店大堂中庭空間直透八層玻璃透光頂架 ， 明亮通暢 。 該酒店總建筑面積為 （ 含地下室建筑面積 ） ， 建筑層數(shù)為八層 ， 于 1998年建成；總用地面積為 ， 其權(quán)屬人為廈門東方酒店有限公司 。 第三層 （ 沿街第二層 ）中檔裝修 ， 有可容納約 200桌宴席的餐廳及木夾板隔斷的包廂約 36間 。 根據(jù)貴司指示 補(bǔ)交地價(jià)工作正在進(jìn)行 ， 我們在該次評估中將以假設(shè)應(yīng)補(bǔ)地價(jià)全部交清作為評估基礎(chǔ) 。 越港商業(yè)中心周圍均屬舊城改造項(xiàng)目 ， 重建后大部分已發(fā)展為多層商場 ， 兼有少部分住宅及寫字樓 。 商場部分共設(shè)八部雙向自動(dòng)扶梯 、 一部升降電梯及一部客貨兩用電梯 ， 地上三層設(shè)兩部觀光電梯 ，各層另設(shè)五條步行樓梯 。北鄰華海大廈 ， 南鄰國際科技大廈 ， 西側(cè)為村民自建房 ， 東側(cè)隔福虹路與華強(qiáng)花園相望 。 區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施較為完善 。 該物業(yè)四面臨步行街 ， 東面為大世界商城 ， 南面鄰南塘商業(yè)廣場 、 亞洲商業(yè)大廈及深南輔路之休閑綠化廣場 ， 西面為中威商業(yè)城及利聯(lián)太陽廣場 ， 北面為水產(chǎn)大廈 。 至 2023年 11月 1日 ， 深圳市總?cè)丝跒?萬 。 第八層：為貴賓層，除設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)客房、套房外，還設(shè)有豪華套房。 酒店周邊設(shè)施配套狀況： 酒店主樓東側(cè)為地面停車場；南側(cè)為室外露天餐臺(tái)和燒烤區(qū)以無 釉磚鋪設(shè)地面，鐵制餐桌椅；西側(cè)設(shè)有一較大型觀賞魚池；西北角 為一鍋 爐房，東北角附屬單層建筑為美容中心、票務(wù)中心及管理用 房。 修復(fù)方案為：按照受創(chuàng)面豎向擴(kuò)大拆除 ， 再按原狀恢復(fù)考慮 。 三 、 估價(jià)對象概況 估價(jià)緣由 本公司受太平洋保險(xiǎn)公司重慶分公司 辦事處委托 ， 對其承保的某東風(fēng)貨車失控撞傷農(nóng)房而對農(nóng)房造成的直接損失進(jìn)行評估 。 ” 工程名稱：越港商業(yè)中心 工程地址：人民北路北側(cè) 建筑面積： 20693平方米 層數(shù)： 7層 結(jié)構(gòu)：框架開工日期： 1997年 9月 22日 竣工日期： 1999年 1月 25日 建設(shè)單位：浙江省越港實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 施工單位：深圳市第三建筑工程公司 越港商業(yè)中心地下室改變功能的有關(guān)批文 深圳市規(guī)劃國土局羅湖分局對越港商業(yè)中心地下室改變功能的批復(fù)為：貴司 H20726地塊位于東門舊城改造范圍內(nèi) ， 請貴司到區(qū)舊城改造辦補(bǔ)交地價(jià)后 ， 再到我局辦理補(bǔ)充協(xié)議書手續(xù) 。 該物業(yè)四面臨步行街 ， 東面為大世界商城 ， 南面鄰南塘商業(yè)廣場 、 亞洲商業(yè)大廈及深南輔路之休閑綠化廣場 ， 西面為中威商業(yè)城及利聯(lián)太陽廣場 ， 北面為水產(chǎn)大廈 。 內(nèi)部 地下室：內(nèi)墻為膠漆；天花為格柵吊頂；地面鋪地磚；卷閘門 ， 鋁合金窗 ， 內(nèi)部由落地鋼化玻璃分隔成部分音像試聽室 。 所有該報(bào)告中所展示的地圖 、 平面圖及證件僅是為形象直觀地討論問題 ， 不能作為測量成果以用作他用 ， 也不允許把它們與此估價(jià)報(bào)告分開來單獨(dú)使用 。 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 本報(bào)告評估的是物業(yè)因配套未能兌現(xiàn)承諾的減損價(jià)值 ， 在確定物業(yè)實(shí)際租金收益水平與預(yù)期收益水平時(shí) ， 采用公開租賃市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) ， 即在公開市場上最可能形成的租賃價(jià)格 。 在公開市場上 ， 交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益 ， 并掌握必要的市場信息 ， 有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易 ， 對交易對象具有必要的專業(yè)知識(shí) ， 交易條件公開并不具有排它性 。 5． 本次估價(jià)基于目前及未來的社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場是正常穩(wěn)定的前提進(jìn)行估價(jià) ， 即本次估價(jià)中所涉及的房地產(chǎn)之價(jià)格 、 成本 、 稅額等都是根據(jù)當(dāng)前市場狀況確定的 ， 均不考慮未來的變動(dòng) 。 因此 ， 本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅作為委托方確定估價(jià)對象在沒有他項(xiàng)權(quán)利約束條件下現(xiàn)有價(jià)值的參考依據(jù) 。 依據(jù)房屋所有權(quán)證和國有土地使用證 ， 房屋所有權(quán)人與土地使用者不一致 。 若有其他用途 ， 需根據(jù)指定目的另行評估 。 限制條件 (一 ) 評估報(bào)告中所載的數(shù)據(jù)均以貴司或有關(guān)人士提供的資料為準(zhǔn) 。 估值假設(shè) (一 ) 在評估過程中 ， 我們假定該物業(yè)的所有權(quán)人是在公開市場上出售該物業(yè) ， 且不包含所有權(quán)人憑借遞延條件合約 、 售后租回 、 合作經(jīng)營 、 管理協(xié)議等附加條件以抬高該物業(yè)權(quán)益價(jià)值的情況 。 估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明： 我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的 。 我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘 、 拍照 。 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) 《 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 》 進(jìn)行分析 ， 形成意見和結(jié)論 ， 撰寫本估價(jià)報(bào)告 。 4. 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) 《 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 》 進(jìn)行分析 ， 形成意見和結(jié)論 ， 撰寫本估價(jià)報(bào)告 。 現(xiàn)將完成的估價(jià)報(bào)告書提交給貴公司 。 注： 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果包含應(yīng)向政府補(bǔ)交土地出讓金 。 特殊物業(yè)的評估的綜合分析 工業(yè)房地產(chǎn) :在難于采用其他估價(jià)方法時(shí) ， 分別對土地 、 建筑物選取成本法 、 基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行估價(jià) . 住宅小區(qū)大型地下車庫 :針對估價(jià)對象出售和租賃兩種方式 ， 選取市場比較法和收益法進(jìn)行估價(jià) .要綜合分析住宅小區(qū)居住物業(yè) 、 商服物業(yè)與車庫之間的相互關(guān)系 、 相互之間的價(jià)值影響因素 。 評估結(jié)果如下： 中華人民共和國廣東省深圳市羅湖區(qū)人民北路越港商業(yè)中心地下室、地上第三層物業(yè)，建筑面積合計(jì)為 6, ,該物業(yè)在評估基準(zhǔn)日（假設(shè)已付清地價(jià)）交吉出售的公開市值為 RMB207,673,000元 (大寫人民幣貳億零柒佰陸拾柒萬叁仟元整 )。 若以物抵債 ， 則應(yīng)從公開市場價(jià)值總額中扣除 。 經(jīng)過市場調(diào)查和實(shí)地查勘 ， 遵照 《 中華人民共和國房地產(chǎn)管理法 》 、 《 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 》 及其他相關(guān)法規(guī) ， 選用收益法進(jìn)行了評定估算 ， 確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的損失價(jià)值 。 7. 如未得本公司的書面許可 ， 本估值報(bào)告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋 ， 均不能以任何形式刊載于任何文件 、 通函或聲明 。 非為法律 、 行政法規(guī)規(guī)定 ， 本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本人或估價(jià)機(jī)構(gòu)同意不得修改或提供給其他任何單位和個(gè)人 ， 亦不得見諸公開媒體 。 2． 本估價(jià)報(bào)告中的分析 、 意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析 、 意見和結(jié)論 ， 但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制 。 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) 《 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 》 進(jìn)行分析 ，形成意見和結(jié)論 ， 撰寫本估價(jià)報(bào)告 。 該次評估的物業(yè)價(jià)值為假設(shè)評估物業(yè)擁有完全產(chǎn)權(quán)前提下的公開市值 。 同時(shí) ， 我們未進(jìn)行實(shí)地丈量以核實(shí)該物業(yè)的地塊及建筑面積 ， 因此我們將以產(chǎn)權(quán)文件副本所載的建筑面積為準(zhǔn) 。 本次估價(jià)活動(dòng)是在滿足全部假設(shè)與使用限制前提條件下進(jìn)行的 。 依據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場調(diào)查 ， 估價(jià)對象主樓于 1994年停建 ， 附樓于 1992年建成 ， 假設(shè)與實(shí)際情況相符 。本次估價(jià)結(jié)果已據(jù)此扣除 。 敬請相關(guān)方面在運(yùn)用本估價(jià)報(bào)告時(shí)注意此點(diǎn) ， 特此提示 。 因此 ， 各相關(guān)方面應(yīng)用本報(bào)告時(shí) ， 應(yīng)全面考慮各類風(fēng)險(xiǎn) ， 作出綜合決策 。 假定委估房地產(chǎn)所有權(quán)無爭議 。 凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果 ， 估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任 。 整棟大廈設(shè)有中央空調(diào)及煙感噴淋系統(tǒng) 。 大廈利用現(xiàn)狀 越港商業(yè)中心地下室為翔飛音像制品市場、地上一層商場經(jīng)營服裝鞋類、地上二層為休閑中心，地上三層目前正在裝修，據(jù)業(yè)主介紹該層將建成國際珍珠交易中心，四至七層為寫字樓和住宅。 深圳市房屋建筑面積查丈報(bào)告 根據(jù)業(yè)主提供的兩份 《 深圳市房屋建筑面積查丈報(bào)告 》 （ 1999年 2月 8日及 2023年 6月 26日由深圳市地籍測繪大隊(duì)制定 ） ， 地下室建筑面積合計(jì)為 3, ， 地上第三層建筑面積合計(jì)為 3, 。 受損建筑物為磚混結(jié)構(gòu) ， 共兩層 ， 建筑物橫墻承重 ， 承重墻厚 24厘米 ， 樓梯間空花墻厚 12厘米 ， 其余墻厚 18厘米 ， 梯間及非承重墻的粘結(jié)材料采用黃砂石灰混合砂漿 ， 石灰所占比例較小 ， 砂漿標(biāo)號(hào)較低 。 估價(jià)對象地理位置示意圖如下： 該酒店總建筑面積為 （ 含地下室建筑面積 ） ， 建筑層數(shù)為八層 ， 于 1998年建成；總用地面積為 ， 其權(quán)屬人為廈門東方酒店有限公司 。 門廳設(shè)計(jì)氣派高雅 ， 酒店大堂中庭空間直透八層玻璃透光頂架 ， 明亮通暢 。 產(chǎn)權(quán)狀況 于 1998年 4月 16日 ， 與開發(fā)商簽訂 《 深圳市房地產(chǎn)買賣合同 》 （ 深 （ 福 ） 房預(yù)買字 （ 1997） 第 B09409號(hào) ） ， 根據(jù)開發(fā)商與 于 2023年 3月 5日簽訂的 《 往來款項(xiàng)結(jié)算確認(rèn)書 》 ， 確定購樓款已付清 ， 取得物業(yè)產(chǎn)權(quán) 。 深圳市之交通條件 深圳市交通發(fā)達(dá) ， 公路 、 鐵路 、 民航及港口組成立體交通網(wǎng)絡(luò) ，境內(nèi)有廣深 、 梅觀 、 機(jī)荷高速公路及京九 、 平南 、 平鹽鐵路 ， 連接珠江三角洲 、 廣州和全國各大中城市及香港 ， 黃田國際機(jī)場 、蛇口港 、 鹽田港直通全國各地及海外 。 交通條件 該物業(yè)位于羅湖區(qū)東門商業(yè)中心 ， 交通便利 ， 有多路大小巴士經(jīng) 過 ， 往深圳火車站及羅湖海關(guān)需五分鐘車程 ， 至黃田國際機(jī)場約四 十分鐘車程 。 站在東方馬可孛羅酒店的客房露臺(tái)或窗口眺望可直視白鷺洲公園 、 筼筜湖面 ， 甚至可遙望南岸市區(qū)新姿 、 西海域岸海風(fēng)光 ， 可謂是筼筜勝景盡收眼底 。 該區(qū)域交通便利 ， 深南路上有多路大巴經(jīng)過 ， 通往蛇口 、 寶安 、 龍崗等地 ， 并地鐵一線將于 2023年開通 ， 上海賓館站出入口即位于福虹路與深南路的交匯處 。 工程質(zhì)量 經(jīng)驗(yàn)收合格 竣工日期 1999年 1月 25日 維護(hù) 、 保養(yǎng)情況 目前物業(yè)維護(hù) 、 保養(yǎng)情況較好 。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)狀況 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 深地合字 （ 97） 1049號(hào) 一九九七年七月十六日深圳市規(guī)劃國土局 （ 甲方 ） 與廣州南