【正文】 沒有其他行業(yè)的專業(yè)人員對本估價報告提供重要專業(yè)幫助 。 (二 ) 我們未獲提供付清地價款證明 ， 在評估該物業(yè)權(quán)益時 ， 我們已假設(shè)該物業(yè)所占宗地的所有地價及市政配套費已全數(shù)繳清 。 (四 ) 在評估過程中 ， 我們并未考慮該物業(yè)所設(shè)定的抵押 、 按揭或債項對評估價值產(chǎn)生的影響 。 (二 ) 貴司已提供給我公司該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的法定文件副本 ， 但我們并未進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)權(quán)文件的查證及確認(rèn) ， 也未查核該產(chǎn)權(quán)文件所載的相關(guān)內(nèi)容是否發(fā)生變更 ， 所以評估過程中 ， 我們將以貴司提供的產(chǎn)權(quán)文件副本所載內(nèi)容作為評估依據(jù) ， 并不對其真實性負(fù)責(zé) 。 (五 ) 如未獲得我公司的書面許可 ， 本估值報告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋 ， 均不能以任何形式刊載于任何文件 、 通函或聲明 。 本次估價所需工程量數(shù)據(jù)以現(xiàn)場測量結(jié)果為準(zhǔn) ， 并得到當(dāng)事雙方的簽字認(rèn)可 。 本估價報告書有效使用期自報告提交之日起為一年 。 經(jīng)查房屋所有權(quán)證及房屋他項權(quán)證記載 ， 估價對象由房屋所有權(quán)人海南 有限公司向瓊山市 公司購買土地 ， 但未辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù) ， 假設(shè)可補(bǔ)辦過戶手續(xù) 。 本報告有效期為半年，隨著時間的推移或房地產(chǎn)市場價格波動較大時，其估價 結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)的調(diào)整或復(fù)估。 2． 本次估價的估價對象土地權(quán)屬來源系以劃撥方式取得土地使用權(quán) 。 僅在此前提下 ， 本估價報告的估價結(jié)果才能有效地體現(xiàn)估價對象在估價時點的實有的公開市場價值 。 本次估價對象為酒店物業(yè) ， 特別是星級酒店物業(yè)的價值易受酒店自身管理水平及國家 、地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策穩(wěn)定的影響 。 因此 ， 本次估價的估價結(jié)果是估價對象在估價時點的價格 ， 不能將該估價結(jié)果作為估價對象在其他時點的價格；同時 ， 本估價報告的應(yīng)用必須在本報告所確定的估價報告應(yīng)用有效期內(nèi) ， 且應(yīng)用必須基于房地產(chǎn)市場是正常穩(wěn)定之前提 。 因此 ， 本報告的估價結(jié)果未考慮抵押風(fēng)險 。 該部分不作為本估價報告應(yīng)用的依據(jù) 。 這里假設(shè)： (1) 自愿出租的業(yè)主； (2) 有一段合理的洽談交易時間 ， 可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價； (3) 在此期間物業(yè)價值將保持穩(wěn)定； (4) 該物業(yè)可以在公開市場上自由租賃； (5) 不考慮特殊租客的額外出價 。 在確定參照對比物業(yè)時 ， 我們以物業(yè)內(nèi)部配套設(shè)施 （ 除電梯 、 會所外 ） 的數(shù)量與檔次與估價對象基本相似為原則 。 本估價報告結(jié)果僅供委托方在本次估價目的下使用 ，不得做其他用途 。 1 報告中所使用的貨幣為人民幣 。 地上第三層：目前正在裝修 設(shè)施設(shè)備 越港商業(yè)中心地下室設(shè)兩處主要入口 ， 各有兩部雙向自動扶梯及人行樓梯 ， 可由室外直接進(jìn)入地下商場 。 工程質(zhì)量 經(jīng)驗收合格 竣工日期 1999年 1月 25日 維護(hù) 、 保養(yǎng)情況 目前物業(yè)維護(hù) 、 保養(yǎng)情況較好 。 現(xiàn)越港商業(yè)中心與周邊之中威 商業(yè)城首層均以天棚連通 ， 形成一體 。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)狀況 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 深地合字 （ 97） 1049號 一九九七年七月十六日深圳市規(guī)劃國土局 （ 甲方 ） 與廣州南方房地產(chǎn)開發(fā)深圳公司 （ 乙方 ） 、 浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司 （ 乙方 ）簽署 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 ， 現(xiàn)部分摘錄如下： 地塊編號 ： H20726 土地面積 ： 5, 土地使用年期 ： 50年 （ – ） 土地用途 ： 商業(yè) 、 辦公 、 住宅 建筑覆蓋率 ： 不大于 70% 建筑容積率 ： 不大于 計入容積率 ： 20, ， 其中商業(yè) 10, ， 總建筑面積 ： 辦公 2, ， 住宅 7, 建筑層數(shù) ： 多層 其它 ： 地下部分為 3726平方米 （ 不計容積率 ） 項目分成比例 ： 廣州南方房地產(chǎn)開發(fā)深圳公司占 20% 浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司占 80% 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 深地合字 （ 97） 1049號 補(bǔ)充協(xié)議書 一九九八年五月二十日深圳市規(guī)劃國土局 （ 甲方 ） 與廣州南方房地產(chǎn)開發(fā)深圳公司 （ 乙方 ） 、 浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司 （ 乙方 ）簽署 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 補(bǔ)充協(xié)議書 ， 其中指出 ， 甲方同意在此項目總建筑面積中除廣州公司分得商業(yè)建筑面積 米 （ 首層 、 第二層 ） ， 其余建筑面積全部歸浙江公司所有 。 （ 深規(guī)土函第 LH9900196號 ） 浙江越港實業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司一九九九年三月三十一日關(guān)于改變 《 越港商業(yè)中心 》 地下室使用功能申請測算補(bǔ)交地價的報告提出 ,地下室一層建筑面積 3, ， 其中設(shè)備用房面積為 ， 其他建筑面積為 3, 。 注：根據(jù)業(yè)主指示 以上物業(yè)之 《 房地產(chǎn)證 》 辦理工作正在進(jìn)行中 ，我們假設(shè) 《 房地產(chǎn)證 》 能夠如期取得 ， 以上物業(yè)名錄以貴司提供之清單為依據(jù)；我們評估中所采用之建筑面積將以貴司提供之 《 深圳市房屋建筑面積查丈報告 》 中所載為準(zhǔn) 。該東風(fēng)貨車在太平洋保險公司投保了車輛損失險及第三者責(zé)任險 ，此次事故經(jīng)現(xiàn)場交警出具的責(zé)任認(rèn)定書 ， 由東風(fēng)貨車負(fù)全責(zé) 。 事故損傷情況分析 該東風(fēng)貨車從斜坡下行途中突然失去控制 ， 貨車沖出公路 ， 經(jīng)過路邊緩沖帶時翻車 。 估價范圍 估價范圍根據(jù)房屋修復(fù)方案確定 ， 即受創(chuàng)面的豎向擴(kuò)大拆除費用 ， 以及恢復(fù)原狀所需費用 。 廈門東方酒店有限公司于 2023年 9月 15日領(lǐng)取了 《 廈門市土地房屋權(quán)證 》 （ 廈地房證第 00129666號 ） 。主樓周圍綠化景觀良好，多種綠色植物與庭院燈相間布置，融 洽諧調(diào)。 第二層：中餐廳 、 宴會廳 、 會議廳 、 多功能廳 、 洗衣中心 、 員工餐廳等 。 地下室：中央空調(diào)設(shè)置中心、消防設(shè)備房、水泵房等設(shè)備用房以及普通員工活動房、泊車位等。 區(qū)域因素 繁華程度、交通、環(huán)境、景觀、 城市規(guī)劃、公共配套設(shè)施 住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)、酒 店的不同。 深圳市共設(shè) 6個市轄行政區(qū) 。 羅湖區(qū)公路交通干線四通八達(dá) 。 現(xiàn)越港商業(yè)中心與周邊之中威商業(yè)城首層均以天棚連通 ， 形成一體 。 物業(yè)坐落之位置請見附件三 「 物業(yè)位置圖 」 。 一 、 區(qū)域因素分析： 東方馬可孛羅酒店位于筼筜湖北岸 ， 背靠狐尾山 ， 面向筼筜湖；該酒店的南側(cè)臨筼筜路 、 西側(cè)臨建興路 ， 北側(cè)不足 60米即為湖濱北路 ， 往東即為市府大道 、 人民大會堂及會堂中心大草坪 。 昔日 “ 筼筜漁火 ” 現(xiàn)已是 “ 筼筜夜色 ” 的勝景 ， 在東方酒店內(nèi)就能領(lǐng)略飽覽 。 估價對象位于上步片區(qū) ， 即華富路以東 、 華荔路以西 、紅嶺路以西 、 南園路以北所圍合的區(qū)域 ， 原為工業(yè)區(qū) ， 隨著城市的發(fā)展 、華強(qiáng)北商業(yè)圈的形成 ， 現(xiàn)已轉(zhuǎn)型發(fā)展成為與人民南 、 蔡屋圍并列的市級商業(yè)金融區(qū) ， 區(qū)內(nèi)辦公的企業(yè)主要有小型的電子公司 、 貿(mào)易公司 、 律師事務(wù)所 、 拍賣公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司等 。 個別因素分析 名稱 越港商業(yè)中心地下室及地上第三層 坐落 中華人民共和國廣東省深圳市羅湖區(qū)人民北路 面積 地下室為 3, 、 地上第三層為 3, 總樓層數(shù) 七層 建筑結(jié)構(gòu) 框架 裝修情況 外部： 首層外墻為白色鋼化玻璃 ， 局部鑲進(jìn)口鋁板；二層及三層商場選用淺綠色鋼化玻璃 ， 局部鑲進(jìn)口鋁板；四至七層寫字樓部分為法國綠鋼化鍍膜玻璃幕墻 ， 其余部分及住宅外墻為條形釉面磚 。 整棟大廈設(shè)有中央空調(diào)及煙感噴淋系統(tǒng) 。 周邊設(shè)施 越港商業(yè)中心位于深圳市羅湖區(qū)人民北路沿街與深南東路輔線交 匯處之北側(cè) ， 處于商業(yè)旺區(qū)東門老街的南端 ， 人民北路為東門區(qū)唯 一連接深南東路的步行街 ， 深南東路輔線可行駛機(jī)動車輛 。 大廈利用現(xiàn)狀 越港商業(yè)中心地下室為翔飛音像制品市場 、 地上一層商場經(jīng)營 服裝鞋類 、 地上二層為休閑中心 ， 地上三層目前正在裝修 ， 據(jù)業(yè)主 介紹該層將建成國際珍珠交易中心 ， 四至七層為寫字樓和住宅 。 《 深圳市建設(shè)工程竣工驗收證書 》 （ 深羅建施驗字 9900023號 ） 主要內(nèi)容摘要如下： “ 越港商業(yè)中心基本符合國家現(xiàn)行驗收規(guī)范及驗評標(biāo)準(zhǔn) ， 驗收合格 ，準(zhǔn)予使用 。 深圳市房屋建筑面積查丈報告 根據(jù)業(yè)主提供的兩份 《 深圳市房屋建筑面積查丈報告 》 （ 1999年 2月 8日及 2023年 6月 26日由深圳市地籍測繪大隊制定 ） ， 地下室建筑面積合計為 3, ， 地上第三層建筑面積合計為3, 。 主樓第一層依坡地而建為架空層 ， 作設(shè)備用房使用 ，24層于 1998年出租 ， 經(jīng)營餐飲及娛樂業(yè) ， 現(xiàn)空置 ， 主樓 520層現(xiàn)為半拉子工程 。 第四層 （ 沿街第三層 ） 普通裝修 ， 主要經(jīng)營電子游戲及茶藝包廂 。 估價對象附樓為框架結(jié)構(gòu)住宅用房 ， 平面布置欠佳 ，室內(nèi)普通裝修 ， 由于使用已 10年 ， 維護(hù)稍差 ， 略顯陳舊 ， 個別窗扇被盜 ， 加之所處位置建筑密度大 ， 環(huán)境 、 景觀差 ， 制約了物業(yè)的市場價值 。 廈門東方酒店有限公司系由廈門外資建設(shè)工程公司與新加坡金產(chǎn)業(yè)投資有限公司投資興辦的中外合作經(jīng)營企業(yè) ， 于 1985年 7月 11日在廈門市注冊登記 ， 經(jīng)營范圍為客房 、 餐廳 、 信息傳遞 、 商場 、 美容美發(fā)院 、 健身中心 、 娛樂中心 、 會議室等 。 酒店周邊設(shè)施配套狀況： 酒店主樓東側(cè)為地面停車場；南側(cè)為室外露天餐臺和燒烤區(qū) ， 以無釉磚鋪設(shè)地面 ， 鐵制餐桌椅；西側(cè)設(shè)有一較大型觀賞魚池； 西北角為一鍋爐房 ， 東北角附屬單層建筑為美容中心 、 票務(wù)中心 及管理用房 。 底層后 部設(shè)有電話總機(jī)交換房 、 保安監(jiān)控中心 、 高低壓配電房 等設(shè)備用房 。 第八層：為貴賓層 ， 除設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)客房 、 套房外 ， 還設(shè)有豪華套房 。 物業(yè)所屬宗地用途為商業(yè) 、 辦公 、 住宅 ， 土地使用期限自 1993年 10月 23日至 2043年 10月 22日 ， 共計 50年 。 然而 ， 在深圳經(jīng)濟(jì) 保持穩(wěn)定增長的帶動下 ， 商業(yè)物業(yè)市場仍有不少亮點：一是近兩年 來商業(yè)物業(yè)市場成交趨于活躍 ， 在 1998年銷售量大跌后 ， 1999年起 迅速反彈回升 ， 并保持了穩(wěn)步增長的態(tài)勢 ， 到 2023年已達(dá)到 27萬平 方米 ， 接近歷史高峰 ， 而同時市場空置量逐步回落 ， 2023年空置量 較歷史峰值下降了近二成；二是在特區(qū)內(nèi)福田 、 南山和關(guān)外布吉 、 龍華等新興商業(yè)中心 ， 商業(yè)區(qū)物業(yè)受到市場追捧 ， 呈現(xiàn)成交量明顯 增加 ， 價格保持堅挺的良好局面；三是規(guī)劃優(yōu)秀的商業(yè)物業(yè)仍是稀 缺產(chǎn)品 ， 一經(jīng)推出 ， 就受到市場歡迎 ， 如中信城市廣場等 。 深圳市主要商業(yè)區(qū)的市場租售情況及特點 各商業(yè)區(qū)情況 （ 1） 華強(qiáng)北商業(yè)區(qū) 華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)商業(yè)經(jīng)營總面積達(dá)到 60多萬平方米 ， 每天客流量4050萬人次 。 通過市場整體情況看 ， 華強(qiáng)北商業(yè)物業(yè)各樓層平均租金情況如下： 一樓： 600元 /平方米；二樓： 350元 /平方米；三樓： 250元 /平方米；四樓： 150元 /平方米 華強(qiáng)北的商業(yè)物業(yè)具有以下特點： A、 該商業(yè)區(qū)經(jīng)營物業(yè)大部分為廠房改建而成 ， 90%為只租不售