【正文】 80%(大約 )；塔樓 75%(大約 )；寫字樓 70%(大約 )；商場(chǎng) 65%(大約 ) Page 29 實(shí)用面積、實(shí)用率 實(shí)用面積即地磚面積 它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額 實(shí)用率 是套內(nèi)面積和建筑面積之比，大于使用率 實(shí)用率 =套內(nèi)面積 /套內(nèi)面積 +分?jǐn)偯娣e 這是開發(fā)商用來混淆視聽的一種說法 Page 30 建筑面積 ?建筑面積 指房屋外墻、柱、邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 以上 (含 )的永久性建筑 ?建筑面積 =使用面積 +墻柱面積 +公攤面積 ?建筑面積 ≠ 產(chǎn)權(quán)面積 Page 31 計(jì)算建筑面積的范圍上 ? (1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。 ? (7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層 (放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用 )，層高超過 的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 ? (13)住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯 (包括疏散梯 )的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯 (包括疏散梯 )的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定 房屋預(yù)測(cè)面積 指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù) 房屋實(shí)測(cè)面積 商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。內(nèi)部認(rèn)購的最重要前提是具有一定幅度的購房優(yōu)惠，優(yōu)惠一般是比照“開盤價(jià)”而言的，如果按照目前房地產(chǎn)發(fā)展商通行的“低開高走”的營銷原則，內(nèi)部認(rèn)購價(jià)應(yīng)該是該商品房銷售過程中的“最低時(shí)段價(jià)”，購房者應(yīng)給予謹(jǐn)慎的關(guān)注。根據(jù)我國發(fā)法通則和 《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。該價(jià)格也可以產(chǎn)生在地產(chǎn)不一定要發(fā)生交易，但又必須有價(jià)格、價(jià)值概念的情形下，如抵押貸款、清產(chǎn)核資等 ，也是征收過戶稅費(fèi)和銀行貸款的主要依據(jù) 補(bǔ)交價(jià) : 指對(duì)行政劃撥或無償使用的國有地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)所收取的價(jià)額款。處分有兩種情況事實(shí)處分和法律處分 房屋占有權(quán)： 房屋所有人對(duì)房屋實(shí)際控制的權(quán)利。因此買方在購買該種抵押房時(shí)應(yīng)先要求開發(fā)商注銷抵押 Page 64 房產(chǎn)繼承 我國的《繼承法》中所列遺產(chǎn)的范圍中有房屋。變形鋼筋由于肋的作用，和混凝土有較大的粘結(jié)能力，因而能更好地承受外力的作用。是建筑物豎直方向的主要構(gòu)件，起分隔、圍護(hù)和承重等作用，還有隔熱、保溫、隔聲等功能 墻有多種分類方法： ①按墻在建筑物中的位置可分為 外墻 和 內(nèi)墻 ，分隔房間的內(nèi)墻又稱 隔墻 。有矩 形、 L形等形式。 — 33176。此外，墻還可按墻體的材料、構(gòu)造形式等分類 磚墻的厚度多以磚的倍數(shù)稱呼，由于磚的長度為 240mm，因此厚度為一磚的墻又稱 “24” 墻，厚度為一磚半的墻又稱 “37” 墻，厚度為半磚的墻又稱 “12” 墻 Page 72 過梁 砌體結(jié)構(gòu)房屋墻體門窗洞上常用的構(gòu)件，它用來承受洞口頂面以上砌體的自重及上層樓蓋梁板傳來的荷載 種類 1）鋼筋磚過梁：顧名思義，即正常砌筑磚墻時(shí)中間夾鋼筋（一般鋼筋直徑 68毫米，夾兩到三根），根據(jù)設(shè)計(jì)需要、有砌一層磚夾一層鋼筋，也可砌兩層磚夾一層鋼筋。ng） ” ：是指由膠凝材料將集料膠結(jié)成整體的工程復(fù)合材料的統(tǒng)稱。鋼筋混凝土用鋼筋是指鋼筋混凝土配筋用的直條或盤條狀鋼材，其外形分為光圓鋼筋和變形鋼筋兩種。 土地房屋權(quán)屬登記應(yīng)具備三個(gè)基本條件： Page 59 拆遷安置房因原業(yè)主死亡，暫未辦理繼承，能否按原業(yè)主名下登記產(chǎn)權(quán)證？ 被拆遷房屋原權(quán)屬來源清楚，但業(yè)主已死亡，暫時(shí)不能辦理繼承的，由申請(qǐng)人（繼承人或原代理人或持證人）出據(jù)具結(jié)保證書后，根據(jù)規(guī)定，其拆遷安置房可按原業(yè)主名下確權(quán)發(fā)證，但應(yīng)注明 業(yè)主已故字樣 Page 60 被拆遷房屋在拆遷前已實(shí)際發(fā)生變更，如何辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記 被拆遷房屋權(quán)屬來源清楚，拆遷前因業(yè)主死亡而發(fā)生繼承或買賣、贈(zèng)送、析產(chǎn)等并經(jīng)公證或法院裁決，但未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，其拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書仍按原業(yè)主名字簽訂的，若涉及買賣、贈(zèng)送，按被拆遷房屋的價(jià)值補(bǔ)交契稅，給予辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記；若涉及繼承、析產(chǎn)，按實(shí)際發(fā)生行為辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記 Page 61 幾種不能辦理土地房屋權(quán)證的情況 主要是針對(duì)商品房、住改房和拆遷安置房這三大類房的辦證難問題提出妥善的解決辦法，不能辦證的情況還很多。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利 取得房屋所有權(quán)的方式有很多，現(xiàn)歸納如下： 依法新建的房屋； 添附的房屋，如翻建、擴(kuò)建、加層等； 通過買賣、贈(zèng)與、互換等民事法律行為取得所有權(quán)的房屋； 繼承或受遺的房屋 Page 56 房屋他項(xiàng)權(quán)、土地使用權(quán)、住宅所有權(quán)、房屋處分權(quán)、房屋占有權(quán) 房屋他項(xiàng)權(quán)： 由房屋的所有權(quán)衍生出來的典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利 土地使用權(quán)： 土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利 住宅所有權(quán)： 住宅建筑本身和其附屬設(shè)備的所有權(quán)。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償 個(gè)人住房擔(dān)保貸款： 是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。所謂“誠意金”，是指買方在購房目標(biāo)明確后，以看中某個(gè)區(qū)域、某種面積的房子為標(biāo)準(zhǔn)，并有一個(gè)適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，為了能更快地找到自己的理想物業(yè)，預(yù)先在信得過的中介公司交上一定數(shù)額的“誠意金”，并簽訂一定期限。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià) 預(yù)售價(jià) 也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價(jià)格為準(zhǔn) 均價(jià) 是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。 ? (6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。 ? (12)建筑物的陽臺(tái)均按其水平投影面積的 1/2計(jì)算。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。始于 1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)定位很高。板樓戶型取決于兩個(gè)因素：進(jìn)深和面寬，一般板樓是通過加大進(jìn)深來增加銷售面積的，如果進(jìn)深大了，戶內(nèi)采光就差了。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重 ? 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。但劃拔土地上的房屋在轉(zhuǎn)讓時(shí)，需要到國土資源管理部門辦理轉(zhuǎn)讓審批手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金。知識(shí)篇 Page 2 房地產(chǎn)的概念 ? 一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和構(gòu)筑物 ，以及固定在土地和建筑物上不可分離的部分（如樹、電力設(shè)備、電梯、水暖、空調(diào)設(shè)備等） ? 房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)或物業(yè) ? 房地產(chǎn)有三種表現(xiàn)形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物、房地合一 Page 3 房地產(chǎn)的特性 ?位置固定性：土地固定性，建筑物不能移動(dòng) ?唯一性：地理位置唯一，環(huán)境概念唯一 ?壽命長久性：年限 ?生產(chǎn)規(guī)模有限性：具備保值和增值 ?效用多樣性：自主、出租、轉(zhuǎn)手多重屬性 ?變現(xiàn)困難性：價(jià)格商談，交易手續(xù)，稅費(fèi)成本高 ?供給調(diào)節(jié)緩慢性：建設(shè)周期 Page 4 房地產(chǎn)市