【正文】 項 目 合計 2023年 2023年 2023年 …… 2023年 …… 2023年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 … … 上半年 下半年 … … 上半年 下半年 1 銷售收入 81837 8519 9030 19602 ? ? ? ? 2 經(jīng)營收入 17031 ? ? 852 852 ? ? 852 852 3 開發(fā)成本 76628 20613 12041 20238 7985 7985 ? ? ? ? 4 營銷費(fèi)用 1228 128 135 294 ? ? ? ? 5 銷售稅金及附加 4526 471 499 1084 ? ? ? ? 6 財務(wù)費(fèi)用 7614 605 1544 1284 1284 1284 ? ? ? ? 7 營業(yè)利潤 8872 21218 13585 13381 873 ? ? ? ? 8 補(bǔ)前期虧損 21218 34804 48185 ? ? ? ? 9 利潤總額 8872 21218 34804 48185 49058 ? ? ? ? 10 所得稅 2218 ? ? ? ? 11 凈利潤 6654 34804 48185 49058 ? ? ? ? 兩種方案的投資收益及風(fēng)險比較 方案一 公寓 +商業(yè) 方案二 酒店 +公寓 +商業(yè) 收益：開發(fā)周期四年，凈利潤 ； ?收益：投資回收期 8年， 2023年下半年開始盈利； 持有 3萬平米酒店物業(yè)，年經(jīng)營收益 1700萬元 ?風(fēng)險：洛陽的酒店經(jīng)營需要行業(yè)背景和政府資源支持，且后續(xù)經(jīng)營存在不確定性；項目投資回收期延長，投資風(fēng)險相對大。 終稿匯報主要內(nèi)容 一、二期的關(guān)系處理 2 兩種方案的經(jīng)濟(jì)評價 3 項目風(fēng)險及防范 4 一期住宅的物業(yè)發(fā)展建議 1 一、二期物業(yè)之間需要從概念上整合，形式上區(qū)隔 ? 一期定位于“洛陽首席都心大宅”，已經(jīng)奠定了項目的高起點(diǎn)和高價值平臺。 ?2. 建筑風(fēng)格角度：結(jié)合一期的“護(hù)城河”，可以打造特色的四面環(huán)水的水晶會所，從建筑風(fēng)格上體現(xiàn)項目的與眾不同，同時也能成為社區(qū)的標(biāo)示性建筑。項目定位于“洛陽首席都心大宅”，會所作為“洛陽城市豪宅價值體系”中的一部分，也承擔(dān)著樹立項目豪宅形象的重任。 室外游樂設(shè)施與綠地的結(jié)合 園林景觀 物業(yè)發(fā)展建議 立面形象 物業(yè)發(fā)展建議 建筑單體 戶型設(shè)計 公共空間 社區(qū)環(huán)境 園林景觀 DIS系統(tǒng) 配套配置 水晶會所 商業(yè)配套 物業(yè)服務(wù) 高端配置 社區(qū)標(biāo)志物：獨(dú)特的社區(qū)標(biāo)志物樹立領(lǐng)袖型項目形象 ?入口可以直接與區(qū)域的標(biāo)志性公共空間 — 廣場或集中水面相聯(lián)接， 體現(xiàn)出宏偉的氣勢，形成視覺的沖擊。 標(biāo)竿產(chǎn)品 戶型設(shè)計 精裝建議：與項目新古典主義的氣質(zhì)相符，同時體現(xiàn)出業(yè)主的個性化。社區(qū)標(biāo)志物、個性化門牌、精裝修大堂 城市豪宅價值體系 放大的建筑尺度，奢侈的功能空間 三 .專屬感 二 .稀缺感 水社區(qū) 精裝修王座 智能化配置，別墅級享受 DIS系統(tǒng) VIP水晶會所，俱樂部會員專屬權(quán)益 管家式服務(wù) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 項目物業(yè)發(fā)展重點(diǎn)和策略 立面形象 選擇 的屋頂造型 身份感 稀缺感 專屬感 戶型設(shè)計 社區(qū)環(huán)境 配套配置 體現(xiàn)奢侈的空間尺度 所 服務(wù) 公共空間 物業(yè)發(fā)展建議 立面形象 物業(yè)發(fā)展建議 建筑單體 戶型設(shè)計 公共空間 社區(qū)環(huán)境 園林景觀 DIS系統(tǒng) 配套配置 水晶會所 商業(yè)配套 物業(yè)服務(wù) 高端配置 物業(yè)發(fā)展建議 立面形象 物業(yè)發(fā)展建議 建筑單體 戶型設(shè)計 公共空間 社區(qū)環(huán)境 園林景觀 DIS系統(tǒng) 配套配置 水晶會所 商業(yè)配套 物業(yè)服務(wù) 高端配置 建筑風(fēng)格 立面材質(zhì) 屋頂造型 建筑風(fēng)格：建議采用新古典主義風(fēng)格，整體挺拔 現(xiàn)代、 沉穩(wěn)大氣，富有品質(zhì)感 遠(yuǎn)觀棕櫚泉 歌德風(fēng)格頂部設(shè)計 立面形象 棕櫚泉 ? 總體建筑風(fēng)格顯示貴氣、內(nèi)斂、穩(wěn)重、品質(zhì)感 ? 風(fēng)格不要顯得過于現(xiàn)代，一些現(xiàn)代的、剛性的建筑符號不要過多，講究材質(zhì)，顯示貴氣 ? 外立面標(biāo)識感強(qiáng)，同周邊環(huán)境形成鮮明的對比 ,工整的圖案化形成視覺沖擊力 示例： ART DECO風(fēng)格 立面材質(zhì)：采用面磚與石材的結(jié)合，提升項目價值感 ? 立面材料中引入質(zhì)感較強(qiáng)的材料，如面磚和石材等，能夠有效的提升建筑的價值感，給人穩(wěn)重或尊貴的感受，并通過不同材料的穿插運(yùn)用強(qiáng)化部分材料的質(zhì)感。洛陽中央廣場項目終稿 匯報稿 謹(jǐn)呈：洛陽銀潤置業(yè)有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 ? 材料的使用上要強(qiáng)化對比。 ?精裝原則： ?項目戶型亮點(diǎn)的充分演繹和展示； ?有效利用客戶感官取向，以展示為主，根據(jù)客戶群的需求確定風(fēng)格形象； ?精裝建議： ?與項目整體氣質(zhì)相符，可采用 ART DECO風(fēng)格或新古典主義風(fēng)格 ?采用統(tǒng)一的硬裝修風(fēng)格，在軟裝飾方面采用菜單式供客戶選擇，以滿足業(yè)主的個性化需求 戶型設(shè)計 推薦風(fēng)格一： ART DECO風(fēng)格 特點(diǎn)： 呈現(xiàn)工業(yè)文明所崇尚的簡潔和機(jī)械美 同時表現(xiàn)出古典主義的奢華和繁復(fù) 代表項目： NAGA上院 戶型設(shè)計 特點(diǎn)： 具有凝練的美，既具有傳統(tǒng)建筑之美感，又融匯現(xiàn)代 科技之“靈性”，吸納了古典建筑的比例和色彩，摒棄了傳統(tǒng)歐式的繁復(fù)雕刻和線條，吸收了現(xiàn)代建筑的簡潔和科技手段，摒棄了工業(yè)化社會中的冰冷和千篇一律 代表項目：星河灣 戶型設(shè)計 推薦風(fēng)格二： 新古典主義風(fēng)格 物業(yè)發(fā)展建議 立面形象 物業(yè)發(fā)展建議 建筑單體 戶型設(shè)計 公共空間 社區(qū)環(huán)境 園林景觀 DIS系統(tǒng) 配套配置 水晶會所 商業(yè)配套 物業(yè)服務(wù) 高端配置 大堂精裝 雙大堂設(shè)計 大堂精裝：挑高的精裝修大堂，并提供休憩和會客空間，提升項目形象和業(yè)主尊貴感 ?把錢花在業(yè)主看的到的地方，既提升了項目品質(zhì)，又相對節(jié)約了建設(shè)成本 ?精裝修大堂，提升業(yè)主的尊貴感 ?在大堂內(nèi)設(shè)置休憩區(qū)，擺放沙發(fā)、茶幾等家具，便于訪客在等侯時臨時休息，提升業(yè)主的身份感 香蜜湖一號 棕櫚泉 公共空間 雙大堂設(shè)計：為業(yè)主建立專屬通道 ?雙大堂設(shè)計，建立業(yè)主專屬通道 ?智能直達(dá)電梯，只能進(jìn)入自己的戶型單位，增強(qiáng)了私密性與安全感 通過部分 簡單裝修裝飾 ，改變地下室的簡陋形象，設(shè)置部分 封閉的車庫 ，滿足高端客戶的特殊需求。 ?大尺度的社區(qū)入口標(biāo)定領(lǐng)袖性項目地位，與區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化的項目相區(qū)別。 ?2. 配合銷售展示，促進(jìn)一期銷售。 ?3. 工程實(shí)現(xiàn)角度：目前一期工程已經(jīng)施工，整體規(guī)劃的可調(diào)整性有限。 ? 二期地塊的開發(fā)需要在一期的高形象和高價值的統(tǒng)領(lǐng)之下，借助一期之勢。 ?投資：總投資 ； ?投資：總投資 9億元； ?風(fēng)險：銷售型物業(yè)，分階段滾動開發(fā)，市場變現(xiàn)風(fēng)險相對較小。 百子灣路 百子灣路 蘋果街 院街案例 1 蘋果街長 500米，由底商商業(yè)街和二十二院街圍合而成 ?底商商業(yè)街，約 平米，由公寓首層、二層底商商鋪組成，共有商鋪 60余個。 特點(diǎn)三：景觀化。市政府已于一年前遷入，住宅開發(fā)也已經(jīng)有 2年歷史，但目前區(qū)域尚未成熟，仍處于區(qū)域發(fā)展前期。 2. 通過報廣、路牌廣告、圍擋等途徑集中宣傳，在部分傳單和廣告上標(biāo)示主力商家位置。 奧林匹克花園運(yùn)動城是奧林匹克花園的賣點(diǎn)之一，配合奧林匹克花園主打健康社區(qū)的概念，在一期銷售時投入使用 Case 1 會所以大眾型體育運(yùn)動項目為主 ?運(yùn)動城以會員制經(jīng)營為主，以科學(xué)化健康服務(wù)為宗旨，是一家集健身、專業(yè)訓(xùn)練、休閑娛樂、餐飲聚會等為一體的大型綜合性體育休閑設(shè)施。該類發(fā)布會既為運(yùn)動城賺取了利潤，又提高了運(yùn)動城的知名度 曾舉辦的活動： 2. 非體育類的比賽： 為北京國際街舞節(jié)提供比賽場地 3. 人力資源公司培訓(xùn)： 人力資源公司的素質(zhì)拓展訓(xùn)練需要較大的室內(nèi)場地，運(yùn)動城的綜合館可以滿足這一要求。 3. TIP :可與商家合作，對方免費(fèi)為比賽提供 VIP卡、代金券、優(yōu)惠券等獎品取得冠名權(quán)以節(jié)約成本 a) 互換宣傳材料： 與周邊的京客隆超市、大鴨梨酒店等有影響力的非競爭性商家合作，在對方的入口處放置自己的宣傳材料，擴(kuò)大宣傳范圍 b) 互相提供優(yōu)惠： 會所曾經(jīng)開展入會即送 118元大鴨梨代金券的活動，雙方借勢宣傳提升了知名度，又為會員創(chuàng)造了實(shí)惠 3. 充分挖掘外部資源： 利用奧園與中體的合作關(guān)系，借助中體的政府資源，承辦其他政府部門的運(yùn)動會 后期經(jīng)營 節(jié)約成本起到的效果有限，想要盈利，關(guān)鍵還是走出去，對外開源 —— 北京奧林匹克花園運(yùn)動城總經(jīng)理 李先生 場地多能利用：為體育賽事以外的大型活動提供場地，增加收入 ?承辦專業(yè)的體育賽事之外，運(yùn)動城還為多種非體育活動提供場地，以增加會所收入，同時也可以提升會所知名度 ?純運(yùn)動的主題和適中的收費(fèi)，有很強(qiáng)的市場競爭力 1. 運(yùn)動品牌產(chǎn)品發(fā)布會： 奧園運(yùn)動城的純運(yùn)動定位和多功能廳 1400平米的大型空間很適合運(yùn)動品牌的發(fā)布活動。 租售并舉步驟解析： Step1. 引進(jìn)主力商家 2023年 11月 20日 Step2. 大規(guī)模集中出租 2023年 11月 2023年 5月 商鋪出租率達(dá)到 80%， 各色商業(yè)的進(jìn)駐 ， 使得社區(qū)商業(yè)氛圍大為提升 Step3. 保留商鋪高價出售 2023年 6月 11日 時機(jī)把握：服務(wù)于片區(qū)功能的商業(yè)中心在第一期項目中便全部建設(shè)完成，盡早展示，提升住宅售價；而銷售時機(jī)則放在一期住宅入伙之際，價格實(shí)現(xiàn)大幅度提升提升；整個策略可謂開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與資金實(shí)力的結(jié)合。 招商洽談：以主動走出去為主，對外宣傳推廣造勢 ?推廣方式主要分為三類：點(diǎn)對點(diǎn)客戶推廣、傳媒推廣、關(guān)鍵事件推廣 ?在主力店的推廣過程中，點(diǎn)對點(diǎn)推廣的效果更佳 ，后兩者起輔助作用，能夠提升項目的知名度 ?招租主力店的洽談過程中應(yīng)注意雙方的具體情況： ?什么作用，以決定所應(yīng)給予的優(yōu)惠條件 ?商家對該區(qū)域發(fā)展前景的認(rèn)知，即商家開設(shè)分店的意愿是否強(qiáng)烈 點(diǎn)對點(diǎn)客戶推廣方式 招商手冊發(fā)放 電話介紹 面談（上門拜訪、現(xiàn)場講解） 其他（ Email、 DM、短信等 ） 傳媒推 廣方式 戶外廣告 報紙、雜志電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播等 口碑傳播等 關(guān)鍵事件 推廣方式 自有會員、客戶群活動 社會型活動 主題性活動 參與型活動 商業(yè)推廣方式 ?東側(cè)飲食一條街采用租售并舉模式，引入當(dāng)?shù)刂惋嬜鳛橹髁Φ辏o予較優(yōu)惠的租金價格，通過多種途徑集中宣傳，提高了項目的知名度，使得銷售速度大幅提升 引入主力店，形成示范效應(yīng)，帶動相關(guān)品牌，通過營銷配合促進(jìn)了后期商鋪的銷售 1. 引入”新極品”、”秦三驢肉餃子”、”天橋海邊”等三家錦州當(dāng)?shù)胤浅Ｖ牟惋嬂系曜鳛橹髁Φ辍? ?上下不規(guī)則貫通，逛街新體驗(yàn) 街鋪二層通過連廊連通，形成“雙層街”，提升逛街的趣味性 增加街區(qū)的情趣和體驗(yàn)價值，打造體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū) 通過廣場、旱地噴泉、城市寫意畫以及二層的聯(lián)廊設(shè)置，增加了街區(qū)的情趣和體驗(yàn)價值。 特點(diǎn)二：造院。 ?三線城市 對政策的 反應(yīng)相對滯后 ，因此突發(fā)的政策風(fēng)險對三線城市影響有限 ?當(dāng)前全國地產(chǎn)市場形勢大好， 建議項目盡早入市 ，以避免承受不必要的政策風(fēng)險 解決方案 風(fēng)險特征 市場風(fēng)險：后期銷售過程中，通過定價策略、推售節(jié)奏、推廣策略等取得競爭