【正文】 多，獨特新穎的屋頂造型能夠突顯本項目整體形象 ? 可以配合頂部燈光，強調(diào)都市感，歸屬感 ? 屋頂標識感很強，但在設(shè)計時要考慮建設(shè)成本，以及由于屋頂較復(fù)雜施工期建筑物遲遲不能脫外裝 立面形象 物業(yè)發(fā)展建議 立面形象 物業(yè)發(fā)展建議 建筑單體 戶型設(shè)計 公共空間 社區(qū)環(huán)境 園林景觀 DIS系統(tǒng) 配套配置 水晶會所 商業(yè)配套 物業(yè)服務(wù) 高端配置 建筑尺度 精裝王座 精裝建議 建筑尺度：現(xiàn)有的戶型設(shè)計功能空間完備，空間尺度開闊，分區(qū)合理，體現(xiàn)出豪宅居住的奢侈感 ? C戶型： 183平米 ? 高層住宅情景化 ——戶戶觀景 ? 帶書房的主臥套間 ? ? 寬大觀景陽臺 ? 電梯直達前廳 帶書房的 主臥套 主仆分開入戶 超大觀景陽臺 電梯入戶 戶型設(shè)計 精裝王座：選擇景觀最好、樓層最高的 1號樓進行精裝修，作為本項目的王座，樹立價格標竿，制造稀缺產(chǎn)品 ?1號樓景觀最好，正對中央廣場，并且 29層的高度是項目中最高的，通過精裝修奠定 1號樓王座的地位，以此作為 價格標竿拉升項目價格 。 ? 材料的使用上要強化對比。 在這樣市場背景之下，如何從競爭激烈的市場環(huán)境中突圍而出，盡可能多的占有客戶資源，是本項目需要考慮的主要問題 物業(yè)發(fā)展建議的原則 ?我們要把“洛陽首席都心大宅”的定位落實到建筑單體、社區(qū)環(huán)境、配套配置等方面，項目定位作為一條主線貫穿物業(yè)發(fā)展建議始終。洛陽中央廣場項目終稿 匯報稿 謹呈：洛陽銀潤置業(yè)有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 新區(qū)住宅逐漸放量，在未來 2年內(nèi)供給增加，產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢較嚴重，競爭激烈。社區(qū)標志物、個性化門牌、精裝修大堂 城市豪宅價值體系 放大的建筑尺度，奢侈的功能空間 三 .專屬感 二 .稀缺感 水社區(qū) 精裝修王座 智能化配置，別墅級享受 DIS系統(tǒng) VIP水晶會所，俱樂部會員專屬權(quán)益 管家式服務(wù) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 項目物業(yè)發(fā)展重點和策略 立面形象 選擇 的屋頂造型 身份感 稀缺感 專屬感 戶型設(shè)計 社區(qū)環(huán)境 配套配置 體現(xiàn)奢侈的空間尺度 所 服務(wù) 公共空間 物業(yè)發(fā)展建議 立面形象 物業(yè)發(fā)展建議 建筑單體 戶型設(shè)計 公共空間 社區(qū)環(huán)境 園林景觀 DIS系統(tǒng) 配套配置 水晶會所 商業(yè)配套 物業(yè)服務(wù) 高端配置 物業(yè)發(fā)展建議 立面形象 物業(yè)發(fā)展建議 建筑單體 戶型設(shè)計 公共空間 社區(qū)環(huán)境 園林景觀 DIS系統(tǒng) 配套配置 水晶會所 商業(yè)配套 物業(yè)服務(wù) 高端配置 建筑風格 立面材質(zhì) 屋頂造型 建筑風格：建議采用新古典主義風格，整體挺拔 現(xiàn)代、 沉穩(wěn)大氣，富有品質(zhì)感 遠觀棕櫚泉 歌德風格頂部設(shè)計 立面形象 棕櫚泉 ? 總體建筑風格顯示貴氣、內(nèi)斂、穩(wěn)重、品質(zhì)感 ? 風格不要顯得過于現(xiàn)代，一些現(xiàn)代的、剛性的建筑符號不要過多，講究材質(zhì)，顯示貴氣 ? 外立面標識感強，同周邊環(huán)境形成鮮明的對比 ,工整的圖案化形成視覺沖擊力 示例： ART DECO風格 立面材質(zhì)：采用面磚與石材的結(jié)合，提升項目價值感 ? 立面材料中引入質(zhì)感較強的材料，如面磚和石材等，能夠有效的提升建筑的價值感，給人穩(wěn)重或尊貴的感受，并通過不同材料的穿插運用強化部分材料的質(zhì)感。因此需要強調(diào)建筑底面處理。 標竿產(chǎn)品 戶型設(shè)計 精裝建議：與項目新古典主義的氣質(zhì)相符，同時體現(xiàn)出業(yè)主的個性化。但這些景觀大都缺乏變化和活力，水資源很少為項目帶來增值 以水為魂，移步換景，精心打造”水社區(qū)” 園林景觀 現(xiàn)有規(guī)劃方案設(shè)計了集中的中心園林，有利于打造有沖擊力的集中開放空間，但水主題還需強化，體現(xiàn)出景觀的層次性 園林景觀 增加核心水景與散水園林，共同組成極致的景觀體驗 ?考慮到日后的維護成本，增加散水園林體系 ?設(shè)立標志物 ?加強設(shè)計感 園林景觀 水社區(qū)之靈動的水景：采用小型噴泉和疊瀑，讓水動起來，打造靈動的水景 ?疊瀑和噴泉相結(jié)合，既體現(xiàn)了水景園林的氣勢，又做出水的活力。 室外游樂設(shè)施與綠地的結(jié)合 園林景觀 物業(yè)發(fā)展建議 立面形象 物業(yè)發(fā)展建議 建筑單體 戶型設(shè)計 公共空間 社區(qū)環(huán)境 園林景觀 DIS系統(tǒng) 配套配置 水晶會所 商業(yè)配套 物業(yè)服務(wù) 高端配置 社區(qū)標志物：獨特的社區(qū)標志物樹立領(lǐng)袖型項目形象 ?入口可以直接與區(qū)域的標志性公共空間 — 廣場或集中水面相聯(lián)接， 體現(xiàn)出宏偉的氣勢，形成視覺的沖擊。 護城河 市政道路 建議河岸用綠植以及欄桿進行區(qū)隔 建議用草坡以及部分綠植進行區(qū)隔 DIS系統(tǒng) 門牌標識：符合豪宅的奢華感 ?在每戶的門外放置特有的標識石牌，標明業(yè)主身份，體現(xiàn)尊貴感 ?門口懸掛做工華貴的銅質(zhì)門牌，替代傳統(tǒng)門牌，符合豪宅的奢華感。項目定位于“洛陽首席都心大宅”，會所作為“洛陽城市豪宅價值體系”中的一部分，也承擔著樹立項目豪宅形象的重任。 ?會所對社區(qū)業(yè)主將實行會員制，這不僅是提供了業(yè)主休閑、交流的場所，同時也是客戶維護的一種方式，為后續(xù)的項目開發(fā)提供條件。 ?2. 建筑風格角度：結(jié)合一期的“護城河”，可以打造特色的四面環(huán)水的水晶會所，從建筑風格上體現(xiàn)項目的與眾不同，同時也能成為社區(qū)的標示性建筑。 為一期住宅提供配套：社區(qū)周邊缺乏生活配套，且豪宅社區(qū)需要有自己的生活配套設(shè)施，因此一期商業(yè)要為豪宅社區(qū)提供配套服務(wù)： 一期商業(yè)與豪宅部分的區(qū)隔較弱，若引入外向型商業(yè)將對豪宅形成較大干擾。 終稿匯報主要內(nèi)容 一、二期的關(guān)系處理 2 兩種方案的經(jīng)濟評價 3 項目風險及防范 4 一期住宅的物業(yè)發(fā)展建議 1 一、二期物業(yè)之間需要從概念上整合，形式上區(qū)隔 ? 一期定位于“洛陽首席都心大宅”，已經(jīng)奠定了項目的高起點和高價值平臺。 ? 一期豪宅相對私密，為了避免二期對于一期豪宅的干擾，一、二期地塊需要進行適當區(qū)隔。 一期規(guī)模保持不變： 住宅： 109249平米 商業(yè)： 9325平米 會所： 2023平米 合計： 120574平米 方案一 公寓 +商業(yè) 方案二 酒店 +公寓 +商業(yè) 方案一測算前提 成本取費： ?地價、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費取甲方提供的數(shù)據(jù) ?按照甲方提供的數(shù)據(jù)，一期住宅建安成本 2228元 /平米，精裝修造價增加 1500元 /平米 ?考慮到二期外立面檔次略低，服務(wù)式公寓建安成本取 2100元 /平米， LOFT建安成本稍高于公寓，取 2200元 /平米建安費用，公寓精裝修費用加 300元 /平米 二期： 服務(wù)式公寓 (含底商 )： 5萬平米 LOFT公寓 (含底商 )： 萬平米 獨立商業(yè)： 8千平米 二期規(guī)模： 總規(guī)模： 195574平米 銷售價格： ?按照甲方的銷售目標，一期住宅毛坯銷售均價 3500元 /平米，精裝修銷售均價 6000元 /平米，按照市場情況，商業(yè)銷售均價 7500元 /平米 ?按照市場情況，二期服務(wù)式公寓銷售均價 4200元 /平米， Loft銷售均價 5000元 /平米，商業(yè)銷售均價 8500元 /平米 ?價格半年增長率 6% 方案一 方案一總成本 （不含銷售相關(guān)稅費） 序號 項目名稱 建筑面積（平米） 單價 (元 /㎡ ) 金額 (萬元） 一 地價 二 前期工程費 三 建筑安裝工程費 1 一期住宅（毛坯） 2 一期王座（精裝修） 3 一期商業(yè) 5 會所 6 二期服務(wù)式公寓 (含底商 ) 7 二期 Loft(含底商 ) 8 二期獨立商業(yè) 建安成本總計 四 基礎(chǔ)配套費 五 管理費用 六 不可預(yù)見費 七 合計（不含地價） 八 開發(fā)成本 方案一除投入自有資金 ，期間需向銀行貸款 4億元 項目來源與運用表（萬 元） 自有資金來源：已支付土地款 5千萬元和中央花園在 2023年銷售回款 1億元 項目 合計 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 一 資金來源 158237 22023 14000 23918 11393 25826 33751 16754 10596 1 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金來源 103237 7918 8393 25826 33751 16754 10596 1 銷售收入 103237 7918 8393 25826 33751 16754 10596 2 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金來源 55000 22023 14000 16000 3000 2 .1 自有資金 15000 5000 5000 5000 2 .2 銀行借款 40000 17000 9000 11000 3000 二 資金運用 127449 21402 13807 23886 11378 26283 19996 4856 5842 1 開發(fā)成本投資 64278 20778 12207 21972 9321 2 營銷費用 1549 119 126 387 506 251 159 3 銷售稅金及附加 5709 438 464 1428 1866 926 586 4 土地增值稅 3512 5 所得稅 5263 3678 6 借款本金償還 40000 23000 17000 7 借款利息支付 (財務(wù)費用 ) 7138 624 1600 1357 1467 1467 624 三 盈余資金 30788 598 193 32 15 456 13755 11898 4754 四 累計盈余資金 598 792 823 839 382 14137 26035 30788 方案一開發(fā)周期四年，凈利潤 ?總投資 =，凈利潤 =； ?稅前投資利潤率 =%；稅后投資利潤率 =% 項目損益及利潤分配表（萬 元） 序號 項 目 合計 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 1 銷售收入 103237 7918 8393 25826 33751 16754 10596 2 開發(fā)成本 64278 20778 12207 21972 9321 3 營銷費用 1549 119 126 387 506 251 159 4 銷售稅金及附加 5709 438 464 1428 1866 926 586 5 財務(wù)費用 7138 624 1600 1357 1467 1467 624 6 土地增值稅 3512 3512 7 營業(yè)利潤 21051 21402 13807 15968 2985 22544 30755 15576 6338 8 補前期虧損 21402 35208 51177 54161 31618 863 9 利潤總額 21051 21402 35208 51177 54161 31618 863 14713 6338 10 所得稅 5263 3678 1585 11 凈利潤 15788 35208 51177 54161 31618 863 11035 4754 方案二測算前提 成本取費：