【正文】 ，就目前來(lái)說(shuō)，難度還是比較大，具體表現(xiàn)如下： 第一、發(fā)展商本身的品牌延伸力還沒(méi)有達(dá)到具體的商業(yè)領(lǐng)域，缺乏在商業(yè)方面的號(hào)召力和競(jìng)爭(zhēng)力，使客戶難以建立購(gòu)物信心。 委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理 企業(yè)無(wú)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力。 此外，還可委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。 （四）經(jīng)營(yíng)方式定位 就 目前深圳 市 各商場(chǎng)所采用的經(jīng)營(yíng)方式 來(lái)看， 主要有以下幾種： 自營(yíng) ① 購(gòu)銷：商場(chǎng)自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。一時(shí)間，深圳 的零售市 場(chǎng)被這些商業(yè)大鱷瓜分得七零八落，越來(lái)越多的商場(chǎng)，尤其是新建商場(chǎng)，將不得不面臨這樣的選擇：要么與一些經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力強(qiáng)大、客戶基礎(chǔ)廣闊的商業(yè)企業(yè)合作，以某種形式共同經(jīng)營(yíng)；要么走特色化經(jīng)營(yíng)路線，另覓一番天地。大眾化的經(jīng)營(yíng)定位與特色化的經(jīng)營(yíng)定位本 身并無(wú)孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場(chǎng)所處的經(jīng)營(yíng)環(huán)境 和經(jīng)營(yíng)能力 來(lái)定。 一般來(lái)說(shuō)，多元化的經(jīng)營(yíng)功能 通?？?有以下幾種 選擇 思路 ： 功能 內(nèi)容 餐飲 中西快餐、中餐、西餐（如麥當(dāng)老、肯德基等）、冷飲、咖啡店、小吃店、酒吧、茶藝館、特色店（如日韓料理店、美國(guó)丹迪當(dāng)?shù)龋? 娛樂(lè) 小型影視廳、卡拉 OK、歌舞廳、游戲機(jī)、保齡球、棋牌桌球等 休閑 書店、音樂(lè)城、文化廊、水族館 服務(wù) 美容美發(fā)、桑拿、洗衣店、攝影沖印、健身 修理 各種家用電器的維修 批發(fā) 批零兼營(yíng)并具有一定規(guī)模來(lái)輻射適當(dāng)社區(qū)范圍 商務(wù) 復(fù)印、打印、傳真、互聯(lián)網(wǎng)等內(nèi)容的商務(wù)服務(wù)中心 由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，在具體的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中無(wú)論是主題 商場(chǎng)還是大型百貨，在人們購(gòu)物一定時(shí)間就應(yīng)有一定餐飲、休閑等服務(wù)設(shè)施來(lái)滿足部分顧客的需求。 （二）功能定位 商 場(chǎng)的基本功能無(wú)疑是提供商品的零售服務(wù) ，滿足人們的某種需求。在商圈范圍確定之后，便可對(duì)整個(gè)輻射商圈的消費(fèi)者進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，并確定 終端 目標(biāo)消費(fèi)群 ，為經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)提供依據(jù) 。所謂商圈范圍，簡(jiǎn)單講就是商場(chǎng)吸引顧客的空間范圍。 對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行定位，可以在經(jīng)營(yíng)上滿足多方面的需要，其中最為重要的一點(diǎn)是滿足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要。 所以樹(shù)立檔次和品牌是目前該片區(qū)乃至整個(gè)南山商業(yè)發(fā)展的唯一出路，也就是走售租互動(dòng)經(jīng)營(yíng)的道路，通過(guò)招商（莊家）樹(shù)立商業(yè)的人氣樹(shù)立投資者信心，而物業(yè)在一定期限內(nèi)經(jīng)營(yíng)權(quán)和產(chǎn)權(quán)分離，在看得見(jiàn)的回報(bào)的情況下引發(fā)投資者的投資熱潮，這也就是商業(yè)的跟莊時(shí)代！ 五、本項(xiàng)目 整體市場(chǎng)定位 由于商業(yè)項(xiàng)目不同于普通住宅的項(xiàng)目，因此在定位方面要綜合加權(quán)眾多因素，畢竟它既要涉及到項(xiàng)目自身所面對(duì)的投資客、經(jīng)營(yíng)者以及這種經(jīng)營(yíng)狀況下所面對(duì)的經(jīng)營(yíng)種類、經(jīng)營(yíng)方式、消費(fèi)群體等。 從南山的商鋪情況來(lái)看，項(xiàng)目的周邊及更大的一層輻射范圍內(nèi)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布相對(duì)較為密集，商業(yè)裙樓供應(yīng)量較大 ， 但大多是建立在住宅的供應(yīng)量增加基礎(chǔ)之上。近期推出的龍崗世貿(mào)中心， 就 較出色地 使預(yù)期收益成為 現(xiàn) 實(shí)， 引進(jìn)萬(wàn)佳這一百貨零售的品牌入駐， 增強(qiáng)了更多品牌的進(jìn)入和投資者的信心。因?yàn)榇蠖鄶?shù)經(jīng)營(yíng)者 經(jīng)營(yíng) ，都涉及金額龐大的經(jīng)營(yíng)成本，如果以購(gòu)買的形式取得經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，前期投入的金額 較 大，風(fēng)險(xiǎn) 相應(yīng)加 大 ， 相反 ，以租賃的形式取得經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所可以降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)改變經(jīng)營(yíng) 功能 靈活。 ◆ 情緣城市商鋪 發(fā)展商：深圳桑達(dá)工程開(kāi)發(fā)公司 位 置：福田區(qū)福強(qiáng)路與金田路交匯處 規(guī) 模： 簡(jiǎn)評(píng) ：位于情緣城市 ◆ 金世界商業(yè)中心 發(fā)展商：深圳市金活實(shí)業(yè)有限公司 位置：東門西入口 處 規(guī)模：建筑面積 120xxm2 簡(jiǎn)評(píng) ：位于東門解放路與立新路交匯處的金世界商業(yè)中心， 20xx 年 4 月21 日開(kāi)業(yè)后又稱友誼城東門店。因此，在具體的業(yè)主經(jīng)營(yíng)上，發(fā)展商并為作有任何具體限定。 雖然鴻洲文鼎商業(yè)同本項(xiàng)目具有統(tǒng)一地段之競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，但就其經(jīng)營(yíng)功能、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和檔次定位等角度來(lái)說(shuō)，對(duì)本項(xiàng)目會(huì)形成較大的互補(bǔ)功能，對(duì)終端客戶的爭(zhēng)奪影響相對(duì)較小。 中港城同本項(xiàng)目雖有地段、距離上的差異，但經(jīng)營(yíng)模式較有借鑒意義。 六層： 20xxm2發(fā)展商自用，剩余 4800m2租給西湖春天酒樓； 付款方式 6 成 10 年的按揭 主要賣點(diǎn) 百佳進(jìn)駐 優(yōu)越地理位置、便利交通條件 周邊眾多的新舊住宅小區(qū)造成的人氣。 四、項(xiàng)目可比、可借鑒商鋪樓盤分析 由于商鋪經(jīng)營(yíng)所面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)具有一定的地域性，所以南山的部分商鋪樓盤應(yīng)作本項(xiàng)目的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)可比分析，但因商鋪在前期招商、后期經(jīng)營(yíng)等方面的可類比性，在下列競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析中，選取了部分福田、龍崗等商鋪。 在人人樂(lè)服裝城內(nèi)，經(jīng)銷 品種 有各種各樣服裝，從法國(guó)紳浪到城市麗人，從李寧名牌到鄧皓時(shí)裝， 品種 齊全 。商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境寬敞舒適，價(jià)格低廉，服務(wù)周到，并且提供大宗商品免費(fèi)送貨服務(wù)。隨著影響的不斷擴(kuò)大，商業(yè)街的知名度以及形象都在不斷提升，并逐漸成為此社區(qū)組團(tuán)的消費(fèi)焦點(diǎn)。 據(jù)粗略的統(tǒng)計(jì)，海雅百貨旁的繽紛假日大型社區(qū)組團(tuán)，共有２萬(wàn)多戶，他們與區(qū)內(nèi)南光村的３萬(wàn)多 本地居民一起組成約十多萬(wàn)人的固定消費(fèi)群體。 前海商圈 —— 前海片區(qū)商服物業(yè)亦因大型住宅項(xiàng)目如陽(yáng)光棕櫚園、鼎太風(fēng)華的落成而趨旺盛態(tài)勢(shì)，但由于前海片區(qū)的市政規(guī)劃較為滯后，因此商圈價(jià)值不夠明顯 。 ◆房地產(chǎn)發(fā)展迅猛 截至 20xx 年年底，南山商品房住宅新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米 ,較 20xx 年增長(zhǎng) 84%,占整個(gè)深圳市的 30%,批準(zhǔn)預(yù)售面積、銷售面積分別較上年增長(zhǎng) 37%和 45%，成交價(jià)也由 20xx 年的 億多元，增加到 億多元，增長(zhǎng)近一倍，僅 20xx 上半年 ,南山區(qū)來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的地稅收入達(dá)到 億元 ,比去年同期增長(zhǎng) %,其中銷售不動(dòng) 產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅 億元 ,建安營(yíng)業(yè)稅 億元 ,房產(chǎn)稅 億元 ,分別比三年前增長(zhǎng) %、 %和 %。完成高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值 620 億元，增長(zhǎng) 20%，占全市高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值的二分之一，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 %，進(jìn)一步鞏固了在全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的龍頭地位。以上三個(gè)指標(biāo)比 1997 年增長(zhǎng) 122%、 192%、 116。 1999 年全面開(kāi)發(fā)建設(shè)， 20xx 年中心區(qū) 便 達(dá)到一定的規(guī)模 ，規(guī)劃 已見(jiàn)成效， 到 20xx 年 年底，南山商業(yè)文化中心將 形成 一定的 商業(yè)規(guī)模，使人流、物流 都達(dá)到一定的水平 ,成為南山區(qū)一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。按照深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的總體規(guī)劃，南山將建成深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地， 教育基地、 綜合旅游開(kāi)發(fā)區(qū)和聯(lián)接珠江三角洲與香港的橋頭堡，物流、商流 、人流樞紐和文明、優(yōu)美的現(xiàn)代化花園海濱城區(qū)。 目前建成城區(qū)面積 50 余 平方公里，待開(kāi)發(fā)面積（包括填海造地面積）近 100 平方公里。 當(dāng)然，雖在商業(yè)利好的種種前景下，仍存有一定威脅，這就表現(xiàn)在深圳是一個(gè)特殊的城市，外來(lái)流動(dòng)人口的比例達(dá)到全市人口的三分之二，而作為該規(guī)模、動(dòng)機(jī)下的勞務(wù)輸入現(xiàn)狀，勢(shì)必表現(xiàn)在更多的資金會(huì)流向內(nèi)地，而不是在特區(qū)內(nèi)進(jìn)行消化。 經(jīng)濟(jì)流在帶動(dòng)深圳的中心轉(zhuǎn)移的同時(shí)，同樣也帶動(dòng)了商業(yè)興起、興旺的產(chǎn)生與移動(dòng)。這就是為什么一方面深圳商業(yè)物業(yè)有積壓，另一方面高 檔商服物業(yè)仍然短缺的主要原因。 激烈競(jìng)爭(zhēng)之下，高檔商業(yè)物業(yè)依然短缺 雖然全市各特質(zhì)商業(yè)物業(yè)，各類型商圈的競(jìng)爭(zhēng)、需求都相應(yīng)高漲，但供給市場(chǎng)多為一些高層住宅下的商用裙樓，并依此而形成商場(chǎng)、街鋪、地鋪等商業(yè)區(qū)域，但真正地段、結(jié)構(gòu)均好符合國(guó)際知名商家需要并專門為大型商家設(shè)計(jì)打造的純商業(yè)物業(yè)仍然很少。 相比之下，南山區(qū)商服物業(yè)則呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，近年來(lái)發(fā)展迅猛，受到人們的普遍關(guān)注，它每年以近 15 萬(wàn)平方米的新增商業(yè)面積在深圳商業(yè)格局中占有一席之地。因此在電子市場(chǎng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的華強(qiáng)北，百貨、飲食、服裝、鐘表紛紛搶灘，初步呈現(xiàn)出百花齊放的局面。由中國(guó)城市開(kāi)發(fā)研究設(shè)計(jì)院深圳分院規(guī)劃設(shè)計(jì)的“人民南商圈整體規(guī)劃改造方案”的即將出爐，勢(shì)必將為人民南商圈帶來(lái)又一重大利好。盡管如此，今年上半年市場(chǎng)消化量也達(dá)到 萬(wàn)平方米，較去年同期增加 84%以上，可見(jiàn)對(duì)整個(gè)商業(yè)物業(yè)而言，一方面表現(xiàn)出市場(chǎng)供應(yīng)大于需求，競(jìng)爭(zhēng)激烈，另一方面又表現(xiàn)出市場(chǎng)消化的速度的增長(zhǎng)，呈現(xiàn)供需兩旺的趨勢(shì)。 從今年上半年的統(tǒng)計(jì)資料來(lái)看，全市商業(yè)物業(yè)現(xiàn)樓和樓花合計(jì) 萬(wàn)平方米， 比去年同期的 萬(wàn)平方米增加 %。住房、汽車、旅游和信息消費(fèi)成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。以項(xiàng)目為中心 1000 米范圍輻射理論計(jì)算，包括商業(yè)文化中心、前 海、后海、南頭等片區(qū)在內(nèi)的新舊住宅區(qū)約 15 萬(wàn)戶居民，以每戶 人計(jì)算，共有近 50 余萬(wàn)人口。項(xiàng)目周邊的住宅群大體分布如下： 表 1：項(xiàng)目周邊住宅群 北側(cè) 秀林新居、陽(yáng)光荔景、悠然天地等 南側(cè) 大陸莊園、學(xué)府花園、創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、愉康大廈等 東側(cè) 怡園大廈、學(xué)林雅園、中信海文花園 等 西側(cè) 如意家園、星海名城、中海陽(yáng)光棕櫚園、金桃園等 圖 周邊住宅樓盤分布圖 表 2：項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 分類配套 周邊配套設(shè)施 自然環(huán)境 荔香公園、中山公園 人文景觀及文化設(shè)施 新安古城（將大規(guī)模改造）、南山文體中心、南山圖書館 學(xué)校 深圳大學(xué)、新安學(xué)院、南頭中學(xué)、荔香中學(xué)、南頭小學(xué)、南頭城小學(xué)、南山托幼中心的 購(gòu)物 家樂(lè)福、曼哈商業(yè)城、西部電子、愉康商場(chǎng)、崇光百貨、姊妹城等各類大型購(gòu)物商場(chǎng) 餐飲娛樂(lè) 南豐酒店、新南蓉酒店、中南海濱大酒店、新桃園酒店（在建）、麥當(dāng)勞、肯德基 醫(yī)療衛(wèi)生 南山人民醫(yī)院、南山婦幼保健院等。 歸納以來(lái)， 一個(gè)完整的商業(yè)項(xiàng)目推廣策 劃 至少有以下幾個(gè)方面 內(nèi)容 ： 階段 內(nèi)容 目標(biāo) 開(kāi)業(yè)前 前期的整體市場(chǎng)調(diào)查和分析 1） 項(xiàng)目自身概況分析 2） 整體市場(chǎng)現(xiàn)狀與走勢(shì)分析 3） 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀與走勢(shì)分析 4） 與本項(xiàng)目可比可借鑒的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 5） 項(xiàng)目周邊商圈的客戶群體分析 項(xiàng)目策劃和具體招商推廣： 1） 對(duì)商場(chǎng)自身進(jìn)行定位 2） 依據(jù)定位確定項(xiàng)目整體形象包裝 3） 商場(chǎng)布局設(shè)計(jì) 4） 目標(biāo)商家組合 5） 租金或分成比例之?dāng)M定 6） 招商推廣策略制定和實(shí)施 通過(guò)自身項(xiàng)目的現(xiàn)狀分析與前景展望來(lái)吸引目標(biāo)商家進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)零空置率，提高售價(jià)、租金水平或分成比例。 其次是營(yíng)銷策劃的手法上不盡相同 在營(yíng)銷推 廣方面，普通房地產(chǎn)銷售完畢便進(jìn)行同物業(yè)管理公司相互交接，完成任務(wù)。 同時(shí)上述各因素還可進(jìn)一步細(xì)分： 如交通，就可以分為項(xiàng)目同交通干道的距離、道路的寬度、周邊公交車站距離、地鐵輕軌站距離等；而人流則又可分為人流速度、人流數(shù)量、人流動(dòng)機(jī)等等。從而使商業(yè)項(xiàng)目在一方面尋找投資客、買家，一方面又要尋找經(jīng)營(yíng)者的雙重使命中從事?tīng)I(yíng)銷與推廣。 圖 項(xiàng)目地理位置圖 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 總用地面積： ； 總建筑面積 : 容積率內(nèi)總建筑面積 ： ； 建筑容積率： ； 建筑覆蓋率 :%； 車位數(shù)量： 415 個(gè)（其中：地面 22 個(gè)，地下 393 個(gè)） 周邊配套及環(huán)境分析 項(xiàng)目地塊位于南山商業(yè)文化中心的一級(jí)輻射地帶，在項(xiàng)目住宅能夠享受完善配套的同時(shí)，更為商鋪的經(jīng)營(yíng)提供了得天獨(dú)厚的環(huán)境利好 —— 客觀上講，商業(yè)的繁榮有賴于熱旺的人氣和穩(wěn)定的客源。 其他 南山郵電局、南山新華書店 述評(píng)： 項(xiàng)目位于南山區(qū)的南頭老城區(qū)，并隸屬南山商業(yè)文化中心，擁有周邊極其完善的住宅群落配套。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %，消費(fèi)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用增強(qiáng)。資料顯示：深圳商業(yè)物業(yè)已相當(dāng)發(fā)達(dá)，人均擁有商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的比例位居全國(guó)前列。 截至 20xx 年上半年，全市商服用房空置面積約 萬(wàn) 平方米，其中 70%位于特區(qū)內(nèi)，羅湖區(qū)位居第一，占總量的 %。 人民南路商圈在整體改造利好的前提下，商業(yè)物業(yè)也蓬勃興起，深房百貨的重新裝修開(kāi)業(yè)，天安國(guó)際商場(chǎng)在長(zhǎng)期醞釀后重新市場(chǎng)定位、整體調(diào)整品牌開(kāi)門納客，而嘉里中心亦引進(jìn)沃爾瑪并形成中國(guó)首家“沃爾瑪社區(qū)店”。CK underwear、 CK jeans 品牌首次登陸深圳并落戶紫荊城，為華強(qiáng)北的中高檔品牌商場(chǎng)增添活力。另外，泰華購(gòu)物公園項(xiàng)目、香江集團(tuán)、沈國(guó)商項(xiàng)目亦將啟動(dòng)，同時(shí)黃埔雅園二、三期也規(guī)劃有商鋪，并擬引入大型超市，從而將向中心區(qū)的居民提供更加豐富的商業(yè)服務(wù)。 天虹寶安店的開(kāi)業(yè)、順電的進(jìn)駐、銅鑼灣百貨西鄉(xiāng)店的籌備自然意 味著寶安商服務(wù)業(yè)的發(fā)展的快速，龍崗中心城集銀皮革商廈的正式招商，萬(wàn)佳龍崗店與世貿(mào)百貨相繼開(kāi)業(yè)以及新一佳、南城百貨在布吉的落戶都表明關(guān)外商業(yè)的日趨繁榮。 業(yè)內(nèi)甚至有人直言，在這方面，深圳不僅趕不上廣州（有天河城），甚至還不如杭州、武漢等內(nèi)陸城市。在一定條件，商業(yè)的趨勢(shì)同住宅及深圳整體發(fā)展一樣，仍舊是早期看羅湖、近期看福田而未來(lái)看南山、寶安和龍崗。從而會(huì)使整個(gè)深圳市的商業(yè)在全面規(guī)劃發(fā)展的日益成熟之下，完善的市場(chǎng)配套、交通瓶頸的規(guī)避之下，有整體成熟、平衡的商業(yè)態(tài)勢(shì)取代各商圈的零散現(xiàn)狀。 三、南山區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀