凱旋門廣場項目營銷策劃書-全文預(yù)覽
【正文】 時間：……共4個月。時間：……共2個月。 銷售價格確立，收取定金，通過系列造勢后，可以確定一批穩(wěn)定的客戶。 四、銷售策略 （一） 總體銷售計劃預(yù)熱期（開盤前內(nèi)部認購）：內(nèi)部挖潛，定向銷售。經(jīng)市場調(diào)研，建議將住宅銷售均價定為3380元/m2，門面銷售均價定為13000元/m2； （三）付款方式建議 一次性付款，本案理想之付款方式。目前，房地產(chǎn)市場上主要有下列幾種定價方法：成本加成定價法，即在產(chǎn)品的成本上加上利潤；認知價值定價法，即根據(jù)產(chǎn)品的認知價值來制定價格，它要求價格水平與購買者心目中的產(chǎn)品價值相一致；市場比較定價法，即隨行就市定價法，它是以競爭對手的價格為定價基礎(chǔ)，而不太注重自己的成本因素。 競爭性定價策略。 階段（月度）促銷策略的貫徹確保要與銷售現(xiàn)場促銷政策實現(xiàn)聯(lián)動，實現(xiàn)營銷上的推、拉結(jié)合。 規(guī)范售樓人員行為細節(jié)，統(tǒng)一制定銷售說詞，強化銷售過程控制。 凱旋門廣場的樓書分為兩種，一種感性訴求型，另一種理性訴求型，區(qū)別購買者贈送。 在勝利路與明光路入口附近設(shè)立凱旋門廣場銷售指引路牌或以銷售提示性大型布幔覆蓋物業(yè)東邊的酒店，盡量消除物業(yè)被遮擋造成的不利影響。 提前完成會所中售樓中心的裝修施工，增強購買人群對物業(yè)品質(zhì)的信心。 （三）客戶誘導(dǎo)方式 開發(fā)商的優(yōu)惠政策； 攝心性宣傳、實效促銷； 性能價格比優(yōu)勢； 整合傳播滲透； 客觀環(huán)境變動。 置業(yè)次數(shù)：首次置業(yè)、部分為二次、多次置業(yè)。在凱旋門廣場的促銷上我們反對隨波逐流的促銷主題，毫無新意的溝通策略，大而化之的推廣安排，我們建議在促銷上采取“定向選媒、整合傳播”的促銷定位。 主要銷售渠道：專人拜訪銷售。凱旋門法式花園公寓建議均價：3380元/m2，建議起價：3080元/m2。今年是中法文化年，沒有文化的社區(qū)就沒有高檔次，在文化上做好文章，在文化匱乏的東門首打文化牌，會使人耳目一新，全新感受。凱旋門廣場的市場定位，正是考慮到新站開發(fā)區(qū)的發(fā)展及大東門經(jīng)濟的日漸繁榮正在孕育者眾多中小企業(yè)，而目前的大東門周圍鮮有專為中小企業(yè)量身打造的辦公場所；從凱旋門廣場本身定位為以住宅為主體附帶少量寫字間和商業(yè)用房的綜合性樓盤的市場發(fā)展看，不如確立為商務(wù)為主附帶居住的商住樓更有優(yōu)勢。法國時尚國際購物中心——黃金三角，購物天堂面積戶數(shù)：凱旋門大廈1~4層，2865*4=11460平米 商辦樓6層，1層340平米，2~6層517*5平米共2925平米說明：法國有購物天堂之稱，其香水、服裝、箱包等諸多品牌舉世聞名，作為社區(qū)的配套，包含法國時尚元素的購物中心肯定能成為社區(qū)的一大亮點。凱旋門浪漫公寓通過精裝修、細包裝，向客戶展示充滿異國情調(diào)，釋放時尚個性的單身精品小公寓。社區(qū)主要由凱旋門浪漫公寓、凱旋門法式花園公寓、凱旋門美食風(fēng)情街和凱旋門法國購物中心四部分構(gòu)成：凱旋門浪漫公寓——法國情調(diào)小公寓，張揚時尚個性。提起法國、巴黎，就與時尚、浪漫、品位等聯(lián)為一體，讓人想起香水、服裝、箱包、凱旋門、埃菲爾鐵塔……法國的時尚元素與本項目結(jié)合起來，形象貼切，美侖美奐，魅力無窮。 O——機會點： 商住結(jié)合，做大做強商業(yè)氛圍，帶動住宅銷售，突出商業(yè)優(yōu)勢，可以收到意想不到的效果。 二、 SWOT綜合分析 S——優(yōu)勢： 地段優(yōu)勢：靠近市中心，地處新站開發(fā)區(qū)和老汽車站中心地帶，區(qū)位優(yōu)勢明顯；交通優(yōu)勢：眾多公交線路經(jīng)過，出入方便； 戶型優(yōu)勢：小戶型設(shè)計，全框架結(jié)構(gòu)，可自由分割，實用方便； 商業(yè)優(yōu)勢：商業(yè)氛圍濃厚，綜合型商住大廈設(shè)計，商網(wǎng)配套先進齊備。主力戶型：小戶型85~130左右價格：起價2800，均價3400定位：陽光生活、全新感受廣告主訴求點：陽光燦爛的日子主力消費群體：工薪階層評價：聽著不敢相信的價格，看到熱鬧非凡的現(xiàn)場，我想，這種繁榮還能持續(xù)多久？！ 名人*御苑位置：國際汽車城旁邊規(guī)模：高層、多層主力戶型：90~160左右價格：未定定位：珍珠品質(zhì)的高檔社區(qū)廣告主訴求點：戶型革命、空間創(chuàng)新主力消費群體：工薪階層評價：還沒開盤，詢問者眾多 香江*世紀名城位置：臨泉路安徽大市場旁邊規(guī)模：單身公寓、高層、多層主力戶型：小戶型50~70左右，高層86~140左右價格：起價2680，均價3200定位：合肥首席財智精英生活社區(qū)廣告主訴求點：世界風(fēng)情、五星居所主力消費群體：社會精英、白領(lǐng)、工薪階層評價：與對面的香格里拉反差很大，還要在營銷策劃上下功夫。 中房*名都位置：長江路與沿河路路口規(guī)模：高層1棟，層高**層，大型商業(yè)購物中心及正在建的商住樓主力戶型：小戶型**左右價格：未定定位：商務(wù)辦公和居家一體廣告主訴求點：未定主力消費群體：企事業(yè)單位、中小業(yè)主 評價：以中房的品牌美譽度，相信其品質(zhì)、規(guī)劃、銷售等都不成問題。這些競爭者項目定位、開發(fā)規(guī)模、銷售狀況都比較理想，對凱旋門廣場的威脅是不容低估的。 從市場角度分析，大東門——新站的項目銷售主要依賴以下支撐：（1）新站開發(fā)區(qū)的整體帶動作用；（2）整體的區(qū)域優(yōu)勢業(yè)已形成；（3）數(shù)家根植于新站的實力派開發(fā)商長期不懈的建設(shè)推動；（4）沿勝利路附近的市政配套已近完善；（5）新站開發(fā)商的大力引導(dǎo)致使市民對大東門新站附近房地產(chǎn)項目需求升溫。%，地下停車位350個，地上停車位20個。目 錄統(tǒng)一說辭第一部分：定位篇一、 市場概況 二、 SWOT綜合分析 三、 定位 第二部分：策略篇 一、市場細分 二、產(chǎn)品包裝 三、價格策略 四、銷售策略 五、廣告策略 第三部分：執(zhí)行篇 一、產(chǎn)品資訊整合 二、產(chǎn)品策劃與營銷策劃階段安排三、宣傳推廣工具 四、過程控制 五、銷售方法 六、銷售促進 第四部分：管理篇 一、項目運作 二、銷售過程管理 三、費用預(yù)算 統(tǒng)一說辭:凱旋門廣場是由榮昌房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，位于勝利路與明光路交叉口，占地面積15700平米，其中：商業(yè)建面17366平米，辦公建面4550平米。附近四大汽車站面臨搬遷，許多房產(chǎn)項目需要上馬，從南到北，如圣大房產(chǎn)的工人文化宮、中房*名都、領(lǐng)秀城市、萬家*銀座廣場、元一時代花園/廣場/酒店、瑞景家園、長春都市豪庭、萬豪花園……均是定位比較高檔的項目，其區(qū)域特征已經(jīng)突現(xiàn)，目標消費人群體已經(jīng)非常廣泛，使本項目有足夠的空間來發(fā)揮自身的優(yōu)勢。（二）區(qū)域競爭者分析 凱旋門廣場的競爭者主要有兩類：一類是以純商務(wù)定位的工人文化宮大廈、中房*名都、領(lǐng)秀城市等樓盤；另一類是以萬家*銀座廣場、元一時代花園/廣場/酒店、景泰花園、長春都市豪庭等為代表的商住樓。 領(lǐng)秀城市位置：勝利路51號（凱旋門廣場對面）規(guī)模：3棟連體高層，層高28層，1~4層大型商業(yè)中心，5層以上為商住公
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