【正文】 之道： 從源頭抓起，優(yōu)秀的設(shè)計是工程質(zhì)量的保證 明確設(shè)計審查要點，控制關(guān)鍵易錯環(huán)節(jié) 優(yōu)化施工圖設(shè)計審查程序，進行設(shè)計審查分工 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 事前控制一，通過設(shè)計指導書指導設(shè)計院 設(shè)計工作 《 住宅建筑專業(yè)施工圖設(shè)計指導書 》 《 住宅結(jié)構(gòu)專業(yè)施工圖設(shè)計指導書 》 《 住宅設(shè)備專業(yè)施工圖設(shè)計指導書 》 《 住宅電氣專業(yè)施工圖設(shè)計指導書 》 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 《 施工圖設(shè)計指導書 》 編制的要點： 設(shè)計統(tǒng)一技術(shù)要求 設(shè)備配置標準 裝修標準 設(shè)計配合要求 其它特殊設(shè)計要求 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 《 施工圖設(shè)計指導書 》 編制的目的： 明確技術(shù)要求 明確客戶質(zhì)量標準 預(yù)防常見問題 統(tǒng)一設(shè)計做法 提供設(shè)計質(zhì)量 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 《 建筑專業(yè)施工圖設(shè)計指導書 》 內(nèi)容的簡單示例： 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 如何解決下述問題： 設(shè)計人員對甲方關(guān)注的防滲漏、防開裂設(shè)計防控重點重視不足 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 事前控制二：對設(shè)計單位提出 《 防滲漏、 防開裂設(shè)計專篇 》 的設(shè)計管理要求： 一、地基與基礎(chǔ)工程 地下室防水等級的審查 地下室防水體系的審查 地下室“縫”的設(shè)置審查 地下室應(yīng)標示清楚的防滲漏、防開裂節(jié)點 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 三、屋面工程 屋面防水等級的審查 屋面防水構(gòu)造形式的審查 屋面防水及保溫材料的審查 屋面防滲漏、防開裂構(gòu)造、材料措施的審查 屋面應(yīng)標示清楚的防滲漏、防開裂節(jié)點 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 五、外墻外保溫 外墻外保溫體系的審查 外墻外保溫與出墻構(gòu)件、管道等 易滲漏措施審查 外墻外保溫分格縫設(shè)計的審查 外墻外保溫應(yīng)標示清楚的防滲漏、防開裂節(jié)點 施工中應(yīng)重點關(guān)注的防滲漏、防開裂要點及技術(shù)措施要求 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 八、砌體工程 砌體材料及砌筑砂漿的審查 砌體構(gòu)造設(shè)計防開裂措施的審查 砌體工程應(yīng)標示清楚的防滲漏、防開裂節(jié)點 施工中應(yīng)重點關(guān)注的防滲漏、防開裂要點及技術(shù)措施要求 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 如何解決下述問題： 部分國標標準圖集過于強調(diào)手工工藝質(zhì)量，實際施工中很難保證，依靠加強現(xiàn)場管理不可能實現(xiàn)全面監(jiān)控 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 事前控制三：制定 《 企業(yè)防滲漏、防開裂 質(zhì)量保障體系 》 ，建立企業(yè)標準節(jié)點圖集： 一、地基與基礎(chǔ)工程防滲漏節(jié)點 二、主體工程防開裂節(jié)點 三、屋面工程防滲漏、防開裂節(jié)點 四、外檐工程防滲漏、防開裂節(jié)點 五、內(nèi)檐工程防滲漏、防開裂節(jié)點 六、門窗工程防滲漏、防開裂節(jié)點 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 地基與基礎(chǔ)工程防滲漏節(jié)點 ： ◆ 地下室外墻水平施工縫處的防水構(gòu)造節(jié)點： 水平縫不設(shè)防水加強層，極易產(chǎn)生產(chǎn)生滲漏 不設(shè)遇水膨脹條或設(shè)置不規(guī)范，會導致剛性防水層失效 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 縫隙處參照施工縫處理 ◆ 地下室外墻后澆帶的防水構(gòu)造節(jié)點： 外墻后澆帶應(yīng)設(shè)置止水鋼板 國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 防水卷材封邊封口處 的防水構(gòu)造節(jié)點 丁基密封條10寬6厚密封材料卷材膠粘劑(或溶體粘結(jié)層)單面粘 寬丁基橡膠防水密封膠粘帶卷材粘膠劑或粘結(jié)層左側(cè)卷材搭接邊基層膠粘劑找平層右側(cè)卷材搭接邊封口條丁基密封條10寬6厚密封材料防水卷材封邊實際施工中大多不安要求施工，造成滲漏。為保證洞口成型尺寸，應(yīng)采用現(xiàn)場預(yù)制標準件。施工圖設(shè)計質(zhì)量保證體系大多不健全，設(shè)計內(nèi)審流于形式 施工圖設(shè)計深度普遍不夠、構(gòu)造要求不明確，設(shè)計節(jié)點圖不滿足施工需要。加之操作工人的技術(shù)水平下降，施工進度管理的難度遠遠高于項目法實施之前 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程成本控制的定義： 傳統(tǒng)的工程成本控制是施工階段的合約成 本控制 傳統(tǒng)工程成本控制的責任主體是工程管理 領(lǐng)導下的成本管理部門 新形勢下企業(yè)對工程管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程成本管控的重點： 招標管理和合約管理是降低施工成本的主要手段 通過施工組織和施工工藝控制施工成本 對主要材料設(shè)備價格進行控制和管理 控制現(xiàn)場簽證 審查工程結(jié)算 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ■ 新形勢下工程成本控制的定義發(fā)生變化： 由傳統(tǒng)的施工合約成本控制轉(zhuǎn)為投資回報經(jīng)營成本控制 由傳統(tǒng)的施工階段控制轉(zhuǎn)為向為投資分析、 產(chǎn)品定位、設(shè)計研發(fā)、招標采購、工程建造運營維護的全過程成本控制 施工成本與經(jīng)營成本不再是完全對立關(guān)系，資金成本、質(zhì)量成本需要綜合評定 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ■ 新形勢下工程成本控制的主體發(fā)生變化： 傳統(tǒng)隸屬于工程的成本管理部門，逐步轉(zhuǎn)向隸屬于企業(yè)財務(wù)系統(tǒng) 由傳統(tǒng)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)、綜合評價，向強化監(jiān)督的監(jiān)管職能進行轉(zhuǎn)變 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 供應(yīng)商謀求最大利潤屬于商業(yè)本能，無可厚非，這才是需要成本部門的主要原因之一 對于與工程進度關(guān)鍵線路控制有關(guān)的價格審定，成本部門應(yīng)建立提前預(yù)警機制，提供能夠解決 工程進度困擾的應(yīng)急預(yù)案 與工程進度的有關(guān)成本審定應(yīng)有主動預(yù)警 新形勢下企業(yè)對工程管理的要求 確定項目目標 項目投入使用 項目決策階段 項目實施階段 項目使用階段 設(shè)計準備 階段 設(shè)計 階段 施工 階段 動用前準備階段 保修期 時間 （項目策劃） （項目管理） （物業(yè)管理） 產(chǎn)品 定位 分析 可研 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ■ 新形勢下工程成本控制的重點發(fā)生變化： 傳統(tǒng)意義上造成施工合約成本上升的因素極具增多：目標成本不合理、目標成本丟漏項 設(shè)計選材市場競爭性、設(shè)計變更、顧客及業(yè)主變更、銷售承諾、現(xiàn)場簽證、開發(fā)節(jié)奏調(diào)整等一系列環(huán)節(jié)和因素，都會造成工程成本突破 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ■ 工程質(zhì)量成本極易被地產(chǎn)公司忽視： 工程質(zhì)量成本的概念： 為了確保和保證取得滿意的工程質(zhì)量而發(fā) 生的費用以及沒有達到滿意的質(zhì)量所造成 的損失 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 工程質(zhì)量 成本項目 的構(gòu)成 鑒定成本 內(nèi)部損失成本 外部損失成本 預(yù)防成本 預(yù)防成本是指為了防止工程質(zhì)量出現(xiàn)缺陷和偏差 ， 保證工程質(zhì)量達標而實現(xiàn)采取的各種措施所發(fā)生的成本：包括施工組織設(shè)計審查 、 監(jiān)理細則審查 、 技術(shù)方案審查 、 施工樣板 、 技術(shù)交底 、 工程質(zhì)量培訓等 ， 都屬于質(zhì)量成本 鑒定成本是指為了確保工程質(zhì)量達到質(zhì)量標準要求 ， 對工程本身以及對材料 、 構(gòu)件 、 設(shè)備等進行質(zhì)量鑒定所發(fā)生的費用 。大量由于設(shè)計、招標采購、成本合約等部門一流的工程質(zhì)量隱患，都會集中在工程施工中暴露，工程質(zhì)量已經(jīng)無法由工程部門完全掌控 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 設(shè)計質(zhì)量保障： 材料質(zhì)量保障： 招標采購質(zhì)量保障： 合約條款質(zhì)量保障： 與工程質(zhì)量的有關(guān)技術(shù)管理應(yīng)有統(tǒng)一管理 施工質(zhì)量質(zhì)量保障： 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 新形勢下工程質(zhì)量管控的重點發(fā)生變化 工程質(zhì)量的管理手段從常用的事后檢驗轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑翱刂疲A(yù)防）、事中控制（過程檢查）和結(jié)果質(zhì)量控制（分項工程驗收、分戶驗收） 工程質(zhì)量預(yù)防也從傳統(tǒng)的施工措施預(yù)防轉(zhuǎn)變?yōu)樵O(shè)計預(yù)防、材料預(yù)防、招標采購預(yù)防及合約預(yù)防等多個方面 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 特點 ：通過工程檢驗保證質(zhì)量 缺乏質(zhì)量意識和專業(yè)知識 方法 ：低效率／錯誤的使用質(zhì)量保證方法 特點 : 改進工程質(zhì)量管理過程 一線人員積極介入 方法 ： SPC、評估、質(zhì)量圈等工具 特點 : 開發(fā)設(shè)計、工藝能力和生產(chǎn)管理能力 與供應(yīng)一體化 方法 ：設(shè)計評估、質(zhì)量問題模式分析評估 特點 : 以最終客戶為服務(wù)目標和超一流產(chǎn)品 質(zhì)量文化 方法 ：質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶供方一起進行設(shè)計評估 質(zhì)量管理的提高 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 外飄窗極易發(fā)生滲漏，單純依靠加強現(xiàn)場 工程管理，幾乎很難解決問題： 飄窗為什么容易發(fā)生滲漏？ 施工現(xiàn)場有什么好的質(zhì)量控制手段？ 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 上飄板由于二次澆筑，根部往往存在施工縫。開發(fā)商為此付出巨額索 賠 缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 施工圖設(shè)計的空調(diào)板（常見設(shè)計做法） 根據(jù)此圖，簡單分析造成上述質(zhì)量問題的原因 缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 ■ 技術(shù)原因分析： 下暴雨時，雨水排放不及，造成地漏處外墻根 部積水，從而發(fā)生外墻滲漏 缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 ■ 設(shè)計階段工程質(zhì)量控制應(yīng)該解決的問題： 空調(diào)板也需要詳細的防水設(shè)計，取消有組織排水型式，強調(diào)排水坡度，有利于加快排水；設(shè)計混凝土反梁，有利于堵水。為什么還會出現(xiàn)問題？ 甲方工程部 監(jiān)理公司 施工單位 突破房地產(chǎn)工程管理瓶頸 一、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理出現(xiàn)的主要問題 三、國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 四、房地產(chǎn)工程管理的系統(tǒng)解決方案 五、如何建立破解執(zhí)行力瓶頸的管理工具 二、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的薄弱環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理出現(xiàn)的主要問題 一、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理容易出現(xiàn)的問題 二、房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量缺陷帶來的影響 三、房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題為何屢禁不絕 四、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)對工程管理的要求 一、工程質(zhì)量經(jīng)常出現(xiàn)的問題 ◆ 結(jié)構(gòu)安全性質(zhì)量問題 ◆ 適用功能性質(zhì)量問題 ◆ 使用功能性質(zhì)量問題 ◆ 觀感修復性質(zhì)量問題 刑事責任 ＋ 巨額賠償 投訴賠償 ＋ 影響銷售 投訴賠償 影響品牌 房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量缺陷帶來的影響 ◆ 房地產(chǎn)工程質(zhì)量缺陷對企業(yè)利潤的影響 ◆ 房地產(chǎn)工程質(zhì)量缺陷對企業(yè)銷售的影響 ◆ 房地產(chǎn)工程質(zhì)量缺陷對后期索賠的影響 房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題為何屢禁不止 ◆ 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板 ◆ 新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)對工程管理的要求 ◆ 外部資源對房地產(chǎn)工程管理的影響 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板 ◆ 工程管理短板一： 大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只有偏重于管理的工程 管理程序，沒有建立與之配套的工程管理 標準和施工技術(shù)標準 僅靠籠統(tǒng)的工程管理程序，實際工程管理 中，依然無法解決針對具體某專項工程的 質(zhì)量管控重點 缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準 ◆ 某知名地產(chǎn)公司的工程管理程序： 程序只能規(guī)定應(yīng)該做什么？在什么是時間做？由誰來做？但無法告訴工程人員如何做？ 缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準 ◆ 與工程管理程序配套的工程質(zhì)量控制指引： 為了解決如何做的難題？作業(yè)指引能夠告訴工程人員如何做？但無法告訴工程人員應(yīng)該做到什么標準，控制的要點和技巧是什么 缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準 廚衛(wèi)滲漏可以依靠工程管理程序解決嗎？ 甲方通常對廁浴間防水閉水試驗的檢驗要求 防水涂層閉水試驗 防水保護層閉水試驗 廁浴間整體移交閉水試驗 整體結(jié)構(gòu)閉水試驗（重點檢查孔洞、墻角、管井） 飾面層閉水試驗 缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準 結(jié)構(gòu)砼存在蜂窩、裂縫 技管人員 操作人員 獎懲不明 忽視質(zhì)量 專檢不認真 技術(shù)交底不清 自檢不認真 施工人員 廁浴間施工漏水 廁浴間防水 常見工程 質(zhì)量問題 原因分析 管根、地漏密封膏未封嚴 管道穿樓板吊模灌縫質(zhì)量差 暗埋在墊層內(nèi)的管道漏水 涂膜防水層空鼓開裂出現(xiàn)滲漏 細部構(gòu)造附加防水層不規(guī)范 墊層、找平層坡度不合理、反坡 衛(wèi)生間墻體出現(xiàn)滲水 管道穿樓板吊模灌縫質(zhì)量差 預(yù)留洞口尺寸形狀不規(guī)范 預(yù)留洞口斷面未鑿成毛面 預(yù)留洞口及邊緣未清理 預(yù)留洞口吊模不規(guī)范 UPVC管道附著力差 灌縫砼材料質(zhì)量不合格 灌縫不密實，工藝不合格 灌縫砼不養(yǎng)護 缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準 房地產(chǎn)企業(yè)真的不需要施工技術(shù)標準嗎？ ■ 很對國家標準工藝圖集在實際施工過程中是 不具備操作性的： 地下室外墻地下室外墻后澆帶、施