【正文】 之道： 從源頭抓起，優(yōu)秀的設計是工程質量的保證 明確設計審查要點，控制關鍵易錯環(huán)節(jié) 優(yōu)化施工圖設計審查程序，進行設計審查分工 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 事前控制一，通過設計指導書指導設計院 設計工作 《 住宅建筑專業(yè)施工圖設計指導書 》 《 住宅結構專業(yè)施工圖設計指導書 》 《 住宅設備專業(yè)施工圖設計指導書 》 《 住宅電氣專業(yè)施工圖設計指導書 》 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 《 施工圖設計指導書 》 編制的要點： 設計統(tǒng)一技術要求 設備配置標準 裝修標準 設計配合要求 其它特殊設計要求 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 《 施工圖設計指導書 》 編制的目的： 明確技術要求 明確客戶質量標準 預防常見問題 統(tǒng)一設計做法 提供設計質量 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 《 建筑專業(yè)施工圖設計指導書 》 內容的簡單示例： 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 如何解決下述問題： 設計人員對甲方關注的防滲漏、防開裂設計防控重點重視不足 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 事前控制二：對設計單位提出 《 防滲漏、 防開裂設計專篇 》 的設計管理要求： 一、地基與基礎工程 地下室防水等級的審查 地下室防水體系的審查 地下室“縫”的設置審查 地下室應標示清楚的防滲漏、防開裂節(jié)點 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 三、屋面工程 屋面防水等級的審查 屋面防水構造形式的審查 屋面防水及保溫材料的審查 屋面防滲漏、防開裂構造、材料措施的審查 屋面應標示清楚的防滲漏、防開裂節(jié)點 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 五、外墻外保溫 外墻外保溫體系的審查 外墻外保溫與出墻構件、管道等 易滲漏措施審查 外墻外保溫分格縫設計的審查 外墻外保溫應標示清楚的防滲漏、防開裂節(jié)點 施工中應重點關注的防滲漏、防開裂要點及技術措施要求 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 八、砌體工程 砌體材料及砌筑砂漿的審查 砌體構造設計防開裂措施的審查 砌體工程應標示清楚的防滲漏、防開裂節(jié)點 施工中應重點關注的防滲漏、防開裂要點及技術措施要求 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 如何解決下述問題： 部分國標標準圖集過于強調手工工藝質量，實際施工中很難保證，依靠加強現(xiàn)場管理不可能實現(xiàn)全面監(jiān)控 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 事前控制三：制定 《 企業(yè)防滲漏、防開裂 質量保障體系 》 ，建立企業(yè)標準節(jié)點圖集： 一、地基與基礎工程防滲漏節(jié)點 二、主體工程防開裂節(jié)點 三、屋面工程防滲漏、防開裂節(jié)點 四、外檐工程防滲漏、防開裂節(jié)點 五、內檐工程防滲漏、防開裂節(jié)點 六、門窗工程防滲漏、防開裂節(jié)點 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 地基與基礎工程防滲漏節(jié)點 ： ◆ 地下室外墻水平施工縫處的防水構造節(jié)點： 水平縫不設防水加強層，極易產生產生滲漏 不設遇水膨脹條或設置不規(guī)范，會導致剛性防水層失效 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 縫隙處參照施工縫處理 ◆ 地下室外墻后澆帶的防水構造節(jié)點： 外墻后澆帶應設置止水鋼板 國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 防水卷材封邊封口處 的防水構造節(jié)點 丁基密封條10寬6厚密封材料卷材膠粘劑(或溶體粘結層)單面粘 寬丁基橡膠防水密封膠粘帶卷材粘膠劑或粘結層左側卷材搭接邊基層膠粘劑找平層右側卷材搭接邊封口條丁基密封條10寬6厚密封材料防水卷材封邊實際施工中大多不安要求施工，造成滲漏。為保證洞口成型尺寸，應采用現(xiàn)場預制標準件。施工圖設計質量保證體系大多不健全，設計內審流于形式 施工圖設計深度普遍不夠、構造要求不明確，設計節(jié)點圖不滿足施工需要。加之操作工人的技術水平下降，施工進度管理的難度遠遠高于項目法實施之前 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程成本控制的定義： 傳統(tǒng)的工程成本控制是施工階段的合約成 本控制 傳統(tǒng)工程成本控制的責任主體是工程管理 領導下的成本管理部門 新形勢下企業(yè)對工程管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程成本管控的重點： 招標管理和合約管理是降低施工成本的主要手段 通過施工組織和施工工藝控制施工成本 對主要材料設備價格進行控制和管理 控制現(xiàn)場簽證 審查工程結算 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ■ 新形勢下工程成本控制的定義發(fā)生變化： 由傳統(tǒng)的施工合約成本控制轉為投資回報經(jīng)營成本控制 由傳統(tǒng)的施工階段控制轉為向為投資分析、 產品定位、設計研發(fā)、招標采購、工程建造運營維護的全過程成本控制 施工成本與經(jīng)營成本不再是完全對立關系，資金成本、質量成本需要綜合評定 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ■ 新形勢下工程成本控制的主體發(fā)生變化： 傳統(tǒng)隸屬于工程的成本管理部門，逐步轉向隸屬于企業(yè)財務系統(tǒng) 由傳統(tǒng)的統(tǒng)一協(xié)調、綜合評價，向強化監(jiān)督的監(jiān)管職能進行轉變 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 供應商謀求最大利潤屬于商業(yè)本能，無可厚非，這才是需要成本部門的主要原因之一 對于與工程進度關鍵線路控制有關的價格審定，成本部門應建立提前預警機制，提供能夠解決 工程進度困擾的應急預案 與工程進度的有關成本審定應有主動預警 新形勢下企業(yè)對工程管理的要求 確定項目目標 項目投入使用 項目決策階段 項目實施階段 項目使用階段 設計準備 階段 設計 階段 施工 階段 動用前準備階段 保修期 時間 （項目策劃） （項目管理） （物業(yè)管理） 產品 定位 分析 可研 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ■ 新形勢下工程成本控制的重點發(fā)生變化： 傳統(tǒng)意義上造成施工合約成本上升的因素極具增多：目標成本不合理、目標成本丟漏項 設計選材市場競爭性、設計變更、顧客及業(yè)主變更、銷售承諾、現(xiàn)場簽證、開發(fā)節(jié)奏調整等一系列環(huán)節(jié)和因素，都會造成工程成本突破 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ■ 工程質量成本極易被地產公司忽視： 工程質量成本的概念： 為了確保和保證取得滿意的工程質量而發(fā) 生的費用以及沒有達到滿意的質量所造成 的損失 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 工程質量 成本項目 的構成 鑒定成本 內部損失成本 外部損失成本 預防成本 預防成本是指為了防止工程質量出現(xiàn)缺陷和偏差 ， 保證工程質量達標而實現(xiàn)采取的各種措施所發(fā)生的成本：包括施工組織設計審查 、 監(jiān)理細則審查 、 技術方案審查 、 施工樣板 、 技術交底 、 工程質量培訓等 ， 都屬于質量成本 鑒定成本是指為了確保工程質量達到質量標準要求 ， 對工程本身以及對材料 、 構件 、 設備等進行質量鑒定所發(fā)生的費用 。大量由于設計、招標采購、成本合約等部門一流的工程質量隱患，都會集中在工程施工中暴露，工程質量已經(jīng)無法由工程部門完全掌控 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 設計質量保障： 材料質量保障： 招標采購質量保障： 合約條款質量保障： 與工程質量的有關技術管理應有統(tǒng)一管理 施工質量質量保障： 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 ■ 新形勢下工程質量管控的重點發(fā)生變化 工程質量的管理手段從常用的事后檢驗轉變?yōu)槭虑翱刂疲A防）、事中控制（過程檢查）和結果質量控制（分項工程驗收、分戶驗收） 工程質量預防也從傳統(tǒng)的施工措施預防轉變?yōu)樵O計預防、材料預防、招標采購預防及合約預防等多個方面 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 特點 ：通過工程檢驗保證質量 缺乏質量意識和專業(yè)知識 方法 ：低效率／錯誤的使用質量保證方法 特點 : 改進工程質量管理過程 一線人員積極介入 方法 ： SPC、評估、質量圈等工具 特點 : 開發(fā)設計、工藝能力和生產管理能力 與供應一體化 方法 ：設計評估、質量問題模式分析評估 特點 : 以最終客戶為服務目標和超一流產品 質量文化 方法 ：質量功能調配、與客戶供方一起進行設計評估 質量管理的提高 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 ■ 外飄窗極易發(fā)生滲漏，單純依靠加強現(xiàn)場 工程管理，幾乎很難解決問題： 飄窗為什么容易發(fā)生滲漏？ 施工現(xiàn)場有什么好的質量控制手段？ 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 上飄板由于二次澆筑，根部往往存在施工縫。開發(fā)商為此付出巨額索 賠 缺乏企業(yè)工程質量保證體系 施工圖設計的空調板（常見設計做法） 根據(jù)此圖，簡單分析造成上述質量問題的原因 缺乏企業(yè)工程質量保證體系 ■ 技術原因分析： 下暴雨時，雨水排放不及，造成地漏處外墻根 部積水，從而發(fā)生外墻滲漏 缺乏企業(yè)工程質量保證體系 ■ 設計階段工程質量控制應該解決的問題： 空調板也需要詳細的防水設計，取消有組織排水型式，強調排水坡度，有利于加快排水；設計混凝土反梁，有利于堵水。為什么還會出現(xiàn)問題？ 甲方工程部 監(jiān)理公司 施工單位 突破房地產工程管理瓶頸 一、房地產企業(yè)工程管理出現(xiàn)的主要問題 三、國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 四、房地產工程管理的系統(tǒng)解決方案 五、如何建立破解執(zhí)行力瓶頸的管理工具 二、房地產企業(yè)工程管理的薄弱環(huán)節(jié) 房地產企業(yè)工程管理出現(xiàn)的主要問題 一、房地產企業(yè)工程管理容易出現(xiàn)的問題 二、房地產企業(yè)工程質量缺陷帶來的影響 三、房地產工程質量問題為何屢禁不絕 四、新形勢下房地產企業(yè)對工程管理的要求 一、工程質量經(jīng)常出現(xiàn)的問題 ◆ 結構安全性質量問題 ◆ 適用功能性質量問題 ◆ 使用功能性質量問題 ◆ 觀感修復性質量問題 刑事責任 ＋ 巨額賠償 投訴賠償 ＋ 影響銷售 投訴賠償 影響品牌 房地產企業(yè)工程質量缺陷帶來的影響 ◆ 房地產工程質量缺陷對企業(yè)利潤的影響 ◆ 房地產工程質量缺陷對企業(yè)銷售的影響 ◆ 房地產工程質量缺陷對后期索賠的影響 房地產工程質量問題為何屢禁不止 ◆ 房地產企業(yè)工程管理的七大短板 ◆ 新形勢下房地產企業(yè)對工程管理的要求 ◆ 外部資源對房地產工程管理的影響 房地產企業(yè)工程管理的七大短板 ◆ 工程管理短板一： 大多數(shù)房地產企業(yè)只有偏重于管理的工程 管理程序，沒有建立與之配套的工程管理 標準和施工技術標準 僅靠籠統(tǒng)的工程管理程序，實際工程管理 中，依然無法解決針對具體某專項工程的 質量管控重點 缺乏工程管理標準和工程技術標準 ◆ 某知名地產公司的工程管理程序： 程序只能規(guī)定應該做什么？在什么是時間做？由誰來做？但無法告訴工程人員如何做？ 缺乏工程管理標準和工程技術標準 ◆ 與工程管理程序配套的工程質量控制指引： 為了解決如何做的難題？作業(yè)指引能夠告訴工程人員如何做？但無法告訴工程人員應該做到什么標準，控制的要點和技巧是什么 缺乏工程管理標準和工程技術標準 廚衛(wèi)滲漏可以依靠工程管理程序解決嗎？ 甲方通常對廁浴間防水閉水試驗的檢驗要求 防水涂層閉水試驗 防水保護層閉水試驗 廁浴間整體移交閉水試驗 整體結構閉水試驗（重點檢查孔洞、墻角、管井） 飾面層閉水試驗 缺乏工程管理標準和工程技術標準 結構砼存在蜂窩、裂縫 技管人員 操作人員 獎懲不明 忽視質量 專檢不認真 技術交底不清 自檢不認真 施工人員 廁浴間施工漏水 廁浴間防水 常見工程 質量問題 原因分析 管根、地漏密封膏未封嚴 管道穿樓板吊模灌縫質量差 暗埋在墊層內的管道漏水 涂膜防水層空鼓開裂出現(xiàn)滲漏 細部構造附加防水層不規(guī)范 墊層、找平層坡度不合理、反坡 衛(wèi)生間墻體出現(xiàn)滲水 管道穿樓板吊模灌縫質量差 預留洞口尺寸形狀不規(guī)范 預留洞口斷面未鑿成毛面 預留洞口及邊緣未清理 預留洞口吊模不規(guī)范 UPVC管道附著力差 灌縫砼材料質量不合格 灌縫不密實，工藝不合格 灌縫砼不養(yǎng)護 缺乏工程管理標準和工程技術標準 房地產企業(yè)真的不需要施工技術標準嗎？ ■ 很對國家標準工藝圖集在實際施工過程中是 不具備操作性的： 地下室外墻地下室外墻后澆帶、施