【正文】 ，應(yīng)充分考慮項(xiàng)目臨街面、轉(zhuǎn)角商業(yè)價(jià)值明顯，應(yīng)充分考慮61本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。?IT高科技及其他創(chuàng)智型公司，核心需求是網(wǎng)絡(luò)硬件配套，辦公面積在 200至 500平米，合適的最小單位面積是 100平米左右。?核心筒的設(shè)置，將兩個(gè)塔樓統(tǒng)一考慮，最大限度提升使用率；充分考慮公共走道的空間尺度設(shè)計(jì)，最大限度減少公共空間的面積；?給排水位的預(yù)留柱位，建議靠近核心筒處理，便于日后空間的組織；?以辦公區(qū)間進(jìn)入的昭示性為前提，可在 “ 工，十，日” 字型走道處理上有所提升 ,考慮到日后的可拼合銷售 。二層主要以辦公配套為主。底層商業(yè)檔次定位打造高檔產(chǎn)品，頂級(jí)形象入市產(chǎn)品定位區(qū)位 理想本項(xiàng)目處在香蜜湖富人區(qū)，交通便利，展示性較好品質(zhì) 處于市場(chǎng)領(lǐng)跑者地位產(chǎn)品品質(zhì)堅(jiān)持走差異化路線，以客戶需求的附加值最大化為目標(biāo)市場(chǎng) 空缺進(jìn)行奢侈品的銷售與展覽，對(duì)普通商業(yè)功能予以轉(zhuǎn)化，充分發(fā)揮價(jià)值檔次定位：高檔產(chǎn)品頂級(jí)形象入市通過(guò)高品質(zhì)打造拉升項(xiàng)目整體的核心競(jìng)爭(zhēng)力74本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。其他奢侈品銷售與展示雪茄，名酒產(chǎn)品定位78本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品定位 —— 定位歸納兩層商業(yè)共 8800平米寫(xiě)字樓銷售面積 21120平米多層次生態(tài)體系超大尺度玻璃幕墻設(shè)計(jì)形象檔次物業(yè)配比硬件亮點(diǎn)地下一層豪華大堂（與停車場(chǎng)相連）充裕電梯及分層電梯設(shè)置TAXI雨棚 /獨(dú)立來(lái)訪停車場(chǎng)10米通高采光寫(xiě)字樓大堂景觀優(yōu)勢(shì)最大限度的挖掘景觀資源 。轉(zhuǎn)換層架空?設(shè)有可供 200人使用的多功能 會(huì)議室 ，并配有視頻會(huì)議設(shè)備?有多媒體的培訓(xùn)室?供洽談商務(wù)使用的咖啡廳及會(huì)議室?屋頂花園?商務(wù)生態(tài)花園產(chǎn)品展示 —— 建筑細(xì)節(jié)的建議：共享空間的營(yíng)造87本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。形象定位91本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。根據(jù)市場(chǎng)比較法，商業(yè)售價(jià)應(yīng)在 23000至 30000元 /平米左右93本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 創(chuàng)意取勝216。216。97本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。The End.預(yù)祝香蜜湖商業(yè)辦公樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)圓滿成功！101本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目前已有大公司在洽談?wù)麠澷I(mǎi)下，主要是因?yàn)檫@些新特點(diǎn)能滿足其特殊的辦公要求。216。形象定位 —— 核心客戶群需求形象的提煉形象關(guān)鍵詞：形象關(guān)鍵詞：?自由的舒適的自由的舒適的?開(kāi)放的開(kāi)放的?人性化的人性化的?便利的便利的寫(xiě)字樓核心客戶群客戶類型提煉：216。 中心區(qū)寫(xiě)字樓均價(jià) 13000元 /平米，中心西區(qū)均價(jià)在 9000元 /平米，因此根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略及發(fā)展戰(zhàn)略要求，寫(xiě)字樓目標(biāo)均價(jià)在 10000元 /平米216。產(chǎn)品定位216。寫(xiě)字樓大堂?10m高空間， 自然采光 生態(tài)大堂；?功能 為客戶休息、前臺(tái)保安、便利店；?從整體出發(fā)，注意不同材料質(zhì)感形成的綜合視覺(jué)效果 ，同時(shí)，盡量減少材料品種；產(chǎn)品展示建筑細(xì)節(jié)的建議：超高空間生態(tài)大堂85本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。?面積估計(jì)在 200平米左右。裙房 1層的頂級(jí)商業(yè)、展覽提升項(xiàng)目的整體形象? 世界頂級(jí)的品牌所帶來(lái)的是其背后的歷史與內(nèi)涵u展廳中的名貴汽車車和頂級(jí)游艇都渲染著會(huì)館頂級(jí)的檔次藝術(shù)展 頂級(jí)品牌車展產(chǎn)品定位u藝術(shù)展覽 可以提升整個(gè)會(huì)館的文化形象76本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。汽車相關(guān)商業(yè)以 200平左右為主，大鋪型壓力較大。層高?立柱沿墻布置，中空無(wú)柱，體現(xiàn)空間感；?設(shè)計(jì)寫(xiě)字樓層高 ，為保證項(xiàng)目?jī)舾哌_(dá)到3m，建議采用寬扁梁設(shè)計(jì)，并且考慮管道穿孔，預(yù)留管道孔；?商業(yè)一層層高 6m，二層 ?增設(shè)網(wǎng)絡(luò)地板?在結(jié)構(gòu)的處理上，建議結(jié)構(gòu)方正，扁梁無(wú)柱；沿墻體設(shè)置立柱預(yù)留管道孔產(chǎn)品定位—— 建筑細(xì)節(jié)的建議：梁中穿孔，預(yù)留管道孔地板 網(wǎng)絡(luò)、弱電線路樓板72本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。?人車分流 :地下車庫(kù)出入口與人行出入口，形成人車分行，車流組織避免在前廣場(chǎng)停留；?商業(yè)主入口 :設(shè)置在昭示性最佳的東向，聚集人流；?寫(xiě)字樓入口 :結(jié)合進(jìn)入的便捷性 。辦公面積500至 1000平米，最小劃分單位為 200平米左右。價(jià)格定位216。 區(qū)域原有業(yè)態(tài)客戶216。u紅荔路段以汽車配件、裝飾工程、仕多、攝影曬相、醫(yī)藥、房產(chǎn)地鋪、小餐飲為主。根據(jù) SO發(fā)展戰(zhàn)略展現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的要求，政務(wù)經(jīng)濟(jì)概念和創(chuàng)意個(gè)性化將作為項(xiàng)目的重要手段進(jìn)行客戶的挖掘，因此政務(wù)相關(guān)和創(chuàng)意型企業(yè)將成為我們的核心客戶216。潛在客戶群很大。該潛在客戶群的數(shù)量充足，價(jià)格承受力很強(qiáng)，可達(dá) 15000元 /平米。形象要求不高、面積不大，約 200~400平米。資產(chǎn)規(guī)?；诘?2產(chǎn)業(yè)區(qū)域性公司深圳營(yíng)銷總部、研發(fā)、服務(wù)中心 偏高適中偏高適中偏高高高偏高中等偏高500平米以上為主中心區(qū)商圈、華強(qiáng)北商圈；地王商圈；國(guó)貿(mào)商圈；車公廟商圈；區(qū)域性的純貿(mào)易類、資本投資類、咨詢顧問(wèn)類公司地區(qū)總部，省級(jí)機(jī)構(gòu)、地區(qū)性大企業(yè)集團(tuán)辦事處、代表處行業(yè)中高級(jí)客戶景觀要求區(qū)行業(yè)集中度投資回報(bào)交通停車形象檔次配套完善度價(jià)格承受需求面積置業(yè)取向目前主要分布區(qū)域具體描述分類寫(xiě)字樓客戶細(xì)分客戶群需要舒適、自由、開(kāi)闊、個(gè)性的辦公空間面積需求： 200~400平米；形象要求：個(gè)性、自我，但注重成本；價(jià)格需求： 900011000元產(chǎn)品需求：舒適、自由、開(kāi)闊、個(gè)性的辦公空間 47本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)機(jī)會(huì)：社區(qū)配套商業(yè)的充分挖掘44本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。發(fā)展戰(zhàn)略描述針對(duì)本項(xiàng)目選擇的針對(duì)本項(xiàng)目選擇的 SO戰(zhàn)略描述：戰(zhàn)略描述： 以充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)抓住市場(chǎng)為核心手段；通過(guò)走差異化補(bǔ)缺路線，打造第三類的工作空間，結(jié)合政務(wù)經(jīng)濟(jì)和地塊稀缺性的特點(diǎn)，抓窄縱市場(chǎng)，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力216。較晚進(jìn)入市場(chǎng)216。但中心西區(qū)個(gè)別樓盤(pán)，在價(jià)格定位和客戶定位方面，與本項(xiàng)目又存在著競(jìng)爭(zhēng)中心區(qū) 中心區(qū)部分樓盤(pán)金谷中心西區(qū)部分樓盤(pán) 本項(xiàng)目40本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目標(biāo)明確，挖掘客戶216。強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)216。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析216。商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)v大勢(shì)： 片區(qū)商業(yè)由于消費(fèi)群的支持，及投資需求影響，目前銷售情況較好v競(jìng)爭(zhēng)： 本項(xiàng)目屬于區(qū)域型商業(yè)，片區(qū)仍然存在相當(dāng)大的社區(qū)商業(yè)容量，但是大型商業(yè)容量接近飽和。租期 5年左右。 ?業(yè)態(tài)規(guī) 劃： 倉(cāng)儲(chǔ) 型超市， 員工只有 500人。商業(yè)分布格局香蜜湖香蜜湖度假村本項(xiàng)目p香蜜湖片區(qū)規(guī)劃商業(yè)用地少，僅占規(guī)劃用地總面積的 1%。v價(jià)格： 中心區(qū)寫(xiě)字樓均價(jià)約為 13000元 /平米，租金 120元 /平米；中心西區(qū)寫(xiě)字樓均價(jià)約為 9000元 /平米，三級(jí)報(bào)盤(pán)價(jià)格已升值到均價(jià) 11000元 /平米，租金在 65 元 /平米。u中心區(qū)寫(xiě)字樓銷售競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格在 13000以上；u2023年中心西區(qū)寫(xiě)字樓后續(xù)銷售壓力較大，與供應(yīng)激增相關(guān)，價(jià)格在 9000~11000。 采用中央空調(diào)和分體空調(diào)兩種系統(tǒng)并存 ，世界品牌美國(guó)約克和日本大金 VRV中央空調(diào)，另設(shè)室外空調(diào)機(jī)位 外立面及大堂外立面及大堂 全幕墻外立面，采用了 LOW—E 玻璃，避免了普通雙層中空玻璃的缺陷 ，透光不透熱。 05年中心區(qū)高端寫(xiě)字樓放量接近 90萬(wàn)平米。17本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。宏觀市場(chǎng)分析216。宏觀市場(chǎng)分析216。居住用地政府用地旅游用地市政配套u(yù) 占地： 8800m2u 建面： 42240m2,其中12320m2交深規(guī)院作辦公樓u 物業(yè)類型： 以底層商業(yè)和寫(xiě)字樓結(jié)合的模式u 容積率： u 建筑高度： ≤ 100mu 覆蓋率： ≤ 50%u 項(xiàng)目周邊以居住用地和旅游用地為主，且居住小區(qū)已經(jīng)非常成熟項(xiàng)目地塊解析 —— 項(xiàng)目指標(biāo)限定小，項(xiàng)目規(guī)劃靈活性強(qiáng)u 由于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未出臺(tái)，因此項(xiàng)目部分指標(biāo)是根據(jù)圖則確定，調(diào)整靈活性強(qiáng)本項(xiàng)目7本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。容積率 項(xiàng)目限制條件216。分析思維導(dǎo)圖項(xiàng)目界定項(xiàng)目定位項(xiàng)目預(yù)算市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析SWOT分 析選擇戰(zhàn)略指標(biāo)及限制條件地塊解析問(wèn)題界定宏觀市場(chǎng)分析寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)分析商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的確定戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略描述客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位形象定位3本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。前言?本報(bào)告是受朗日投資公司委托，從市場(chǎng)的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位分析?報(bào)告內(nèi)容包括，市場(chǎng)分析、發(fā)展戰(zhàn)略、客戶定位、價(jià)格定位、產(chǎn)品定位、形象定位?項(xiàng)目現(xiàn)處于初級(jí)規(guī)劃階段，本報(bào)告主要從市場(chǎng)的角度闡述項(xiàng)目定位觀點(diǎn)，為項(xiàng)目提供規(guī)劃設(shè)計(jì)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)和資料2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。占地面積 8800平米216。目前紅荔路車流量并不算太大，但紅荔路接通僑城東路后車流量將會(huì)有所增加u 資源： 一線湖景，二線山景，旅游、度假資源豐富；u 人文： 固定的高檔富人居住區(qū)支持周邊商業(yè)；整個(gè)區(qū)域體現(xiàn)安靜、整潔、休閑的居住氛圍6本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析216。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析216。寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求： 2023~2023的寫(xiě)字樓銷售面積平均增長(zhǎng)率約為 45%, 依此速度預(yù)期 2023年銷售量增至 47萬(wàn)平米2023~2023的寫(xiě)字樓面積平均增長(zhǎng)率約為 45%, 依此速度預(yù)期 2023年銷售量增至 47萬(wàn)平米。u高端產(chǎn)品面臨較大銷售壓力。全進(jìn)口的空調(diào)和 25部三菱高效電梯分區(qū)設(shè)置 14部三菱電梯；分高低區(qū)。中心區(qū)、中心西區(qū)案例比較 —— 面積劃分、容積率25本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。v產(chǎn)品： 中心區(qū)高檔寫(xiě)字樓形象昭示性強(qiáng)，立意高，平均最小開(kāi)間 100平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積 2023平米；中心西區(qū)形象昭示一般，立意較高，平均最小開(kāi)間 50平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積 1300平米。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的確定29本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。香蜜湖片區(qū)集中商業(yè)掃描 —— 山姆會(huì)員店占地面占地面 積積 ：： ?建筑面 積 ： 營(yíng)業(yè) 面 積 方米。 樓盤(pán) 層數(shù) 總面積 業(yè)態(tài) 單位、鋪 型 出售報(bào)價(jià)（元 /平米）出租報(bào)價(jià)（元 /㎡ /月）銷售情況中旅國(guó)際公館一樓2023平米左右拒絕餐飲業(yè)，以社區(qū)便利店為主 100平米左右， 20個(gè)單位—— 250只租不售，出租率 100%，租期 5年水榭花都 一樓 ——社區(qū)便利店為主：面包店、干洗店、小超市等100平米左右，與會(huì)所融合—— ——緹香名苑 一樓 6000平米 仕多、干洗、便 利店等 3個(gè)大鋪共占 3000平米，其余為 100平米左右，共 51個(gè)單位（鄰主干道）2— 萬(wàn)（鄰次干道） 150—200大鋪滯銷， 2層商鋪無(wú)人問(wèn)津，目前銷售率 50%左右。 —— 來(lái)自世聯(lián)數(shù)據(jù)庫(kù)?目前香蜜湖片區(qū)社區(qū)型商業(yè)面積約為 米，仍有相當(dāng)大的容量37本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)分析216。改變游戲規(guī)則216。細(xì)分市場(chǎng)，瞄準(zhǔn)縫隙216。2