【正文】 考慮，項(xiàng)目規(guī)劃盡量考慮以售為主，特殊情況可考慮出租216。地塊解析216。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。問(wèn)題界定4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目要求建面中 ，剩余 ，并且規(guī)劃局辦公樓與商業(yè)寫(xiě)字樓出入口相對(duì)獨(dú)立5本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目問(wèn)題界定本項(xiàng)目的 R1（非期望結(jié)果）和 R2（期望結(jié)果）分析問(wèn)題結(jié)構(gòu)化S R1 R2?地塊稀缺性無(wú)與倫比，但屬于非主流商圈?市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈?項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)眾多，但對(duì)寫(xiě)字樓沒(méi)有核心驅(qū)動(dòng)力?項(xiàng)目定位不明確，方向不集中?項(xiàng)目規(guī)模小，昭示性不強(qiáng)?地塊價(jià)值沒(méi)有提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值?項(xiàng)目陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)?項(xiàng)目定位沒(méi)有形成核心競(jìng)爭(zhēng)力?項(xiàng)目昭示性不強(qiáng)，形象拔高有難度?充分挖掘地塊價(jià)值?避免市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)?項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力突出?賣(mài)點(diǎn)明確?項(xiàng)目形象能夠滿足高端要求R1與 R2之間的矛盾?矛盾 1：非主流商圈與充分挖掘地塊價(jià)值的矛盾?矛盾 2：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈與避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的矛盾?矛盾 3：項(xiàng)目定位方向不集中與項(xiàng)目核心定位突出的矛盾?矛盾 4：規(guī)模小，昭示性不強(qiáng)于項(xiàng)目高端形象要求的矛盾11本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。宏觀經(jīng)濟(jì)背景： 深圳經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平穩(wěn)， GDP增長(zhǎng)保持 20%左右，房地產(chǎn)顯現(xiàn)國(guó)家宏觀調(diào)控的效果，增長(zhǎng)速度減緩，趨向健康穩(wěn)定深圳人均 GDP（人民幣元） 39745 43355 46388 53887 59229深圳人均 GDP（美元） 4805 5242 5609 6510 7162u按照世界發(fā)展銀行的理論判斷，深圳市整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于平穩(wěn)增長(zhǎng)期。銷售狀況u市場(chǎng)走出谷底，進(jìn)入持續(xù)發(fā)展階段。寫(xiě)字樓銷售壓力大！u空置狀況： 空置面積存量還很大，根據(jù)未來(lái)兩年內(nèi)的預(yù)期放量，可預(yù)見(jiàn)空置率將繼續(xù)上升。u香蜜湖片區(qū)不是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主流區(qū)域。 投資比例投資比例 約 33% 很少（ 10%左右） 超過(guò) 5成最小開(kāi)間面積最小開(kāi)間面積 /標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)層面積層面積82/1300平米 50/1270平米 50/1300平米三級(jí)報(bào)盤(pán)價(jià)格三級(jí)報(bào)盤(pán)價(jià)格 11000元 /平米 13000（頂上 3層）（復(fù)式 18500）租金 80元 /平米 /月9000~13000元 /平米；租金 65~95元 /平米 /月 租租 /銷售率銷售率 100% 90% 99%24本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。27本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。宏觀市場(chǎng)分析216。香蜜湖片區(qū)集中商業(yè)掃描 —— 順電香梅店 ?建筑面 積 ：接近 1萬(wàn) 平米?區(qū)位：香梅路中北段 東側(cè)?業(yè)態(tài)規(guī) 劃： 1層 ：手機(jī)， 攝 像機(jī)，數(shù) 碼 相機(jī)，打印機(jī)， 電 子 詞 典，美容器具， 電話機(jī)，配件超市， 辦 公用品。32本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4層：文體用品、兒童用品、床上用品仍處于合理范圍，但接近飽和。v市場(chǎng)空缺和機(jī)會(huì) ：餐飲業(yè)、休閑服務(wù)、與汽車相關(guān)高端的集中商業(yè)是一個(gè)目前片區(qū)的機(jī)會(huì)點(diǎn)38本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。壟斷價(jià)格216。以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)216。現(xiàn)中心西區(qū)部分盤(pán)，由于市場(chǎng)需求的回暖，迅速搶占市場(chǎng)成為了追隨者216。明確目標(biāo)：明確第三類客戶的需求特征，打造產(chǎn)品，補(bǔ)充市場(chǎng)空隙216。分析思維導(dǎo)圖項(xiàng)目界定項(xiàng)目定位項(xiàng)目預(yù)算市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析SWOT分 析選擇戰(zhàn)略指標(biāo)及限制條件地塊解析問(wèn)題界定宏觀市場(chǎng)分析寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)分析商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的確定戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略描述客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位形象定位42本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。交通優(yōu)勢(shì)：解決昭示性問(wèn)題，打造項(xiàng)目轉(zhuǎn)角位置的商業(yè)價(jià)值216。產(chǎn)品定位216。 ? 相關(guān)機(jī)構(gòu)和企業(yè) ：深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院、深圳市居眾裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司、深圳國(guó)房地產(chǎn)咨詢有限公司、香港阿特森泛華建筑與景觀設(shè)計(jì)公司、安道森地域規(guī)劃發(fā)展公司、中聯(lián)銀擔(dān)保有限公司等 ? 平均租金 ： 45元 /平米? 開(kāi)間劃分情況：最小開(kāi)間 80平米，主要企業(yè)使用面積80~400平米。配套要求 —— 2~3部電梯 2~3部電梯 2~3部電梯寫(xiě)字樓客戶群細(xì)分： 根據(jù)對(duì)于類似寫(xiě)字樓的調(diào)查歸納出本項(xiàng)目寫(xiě)字樓產(chǎn)品的核心客戶群? 與國(guó)土規(guī)劃局相關(guān)的 4大類型企業(yè)機(jī)構(gòu)有：金融證券業(yè)、設(shè)計(jì)裝飾、工程、地產(chǎn)咨詢和監(jiān)理公司和建筑地產(chǎn)類學(xué)術(shù)性機(jī)構(gòu)50本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)格承受力 9000元 /平米左右。 注重生態(tài)景觀資源的企業(yè)216。u汽車美容、配件、維護(hù)類的街鋪面積在200~300平米。市場(chǎng)特征：市場(chǎng)特征：投資活動(dòng)活躍市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：已建成的深圳市規(guī)劃局，即將建成的國(guó)土局、建安項(xiàng)目寫(xiě)字樓和本項(xiàng)目所帶來(lái)的巨大的政務(wù)商務(wù)商業(yè)配套需求結(jié)合富人區(qū)優(yōu)勢(shì)結(jié)合訪談結(jié)果社區(qū)商業(yè)公式分析直接推導(dǎo)C B A 商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘58本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃、國(guó)土相關(guān)服務(wù)行業(yè)客戶核心驅(qū)動(dòng)力：核心驅(qū)動(dòng)力：區(qū)域配套價(jià)值受政務(wù)經(jīng)濟(jì)的影響、區(qū)域配套價(jià)值受政務(wù)經(jīng)濟(jì)的影響地緣效應(yīng)和補(bǔ)缺型業(yè)態(tài)對(duì)項(xiàng)目招商的影響、地緣效應(yīng)和補(bǔ)缺型業(yè)態(tài)對(duì)項(xiàng)目招商的影響59本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)配比從商業(yè)價(jià)值最大化的角度考慮底層商業(yè)為兩層?按照覆蓋率 50%計(jì)算一層商鋪面積為 4400平米，兩層合計(jì)為8800平米 880050% ＝ 4400 44002 ＝ 8800?寫(xiě)字樓總面積為 33440平米 42240－ 8800＝ 33440?考慮項(xiàng)目限制條件 12320平米將用作政府辦公，獨(dú)立入口，因此項(xiàng)目按照兩棟塔樓排布，另一棟塔樓為可售部分面積為 21120平米 33440 － 12320＝ 21120? 兩層商業(yè)： 面積為8800平米左右? 寫(xiě)字樓： 總面積33440平米，其中12320平米交深規(guī)院辦公室用， 21120平米推出銷售63本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。216。項(xiàng)目的核心筒設(shè)計(jì)關(guān)系到辦公空間的昭示性與實(shí)用性，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)的重要環(huán)節(jié)2m 76m 2m25m36m900平方米1000平方米香梅路產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)布局核心筒設(shè)計(jì)提升使用率，增強(qiáng)辦公區(qū)域昭示性68本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 補(bǔ)缺型，餐飲、原業(yè)態(tài)，216。v功能：項(xiàng)目整體形象有力提升，項(xiàng)目檔次的標(biāo)竿，打造企業(yè)在城市的品牌。裙房 1－ 2層設(shè)置餐廳，酒吧，咖啡館等u高檔餐廳，咖啡館帶來(lái)的不僅僅是味覺(jué)的享受，更重要的是提供氛圍更好的 商務(wù)空間u餐廳至少有一家的等級(jí)和規(guī)模能承辦 大型頂級(jí)宴會(huì)。根據(jù)大客戶的需要，景觀資源較好的高樓層重點(diǎn)考慮整層購(gòu)買(mǎi)。產(chǎn)品展示 商業(yè)：咖啡廳89本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)格定位寫(xiě)字樓目標(biāo)均價(jià) 10000元 /平米，商業(yè)租金在 200元 /平米216。客戶定位216。 與國(guó)土政務(wù)關(guān)聯(lián)的大中型建筑設(shè)計(jì)類公司， IT高科技創(chuàng)智型公司95本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。216。98本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額（萬(wàn)元） 單價(jià) (元 /㎡ ) 占總投資比 例1 土地成本 315 %2 前期費(fèi)用 100 %3 建安工程 2400 %4 管理費(fèi) 54 %5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 28 %6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 85 %7 銷售費(fèi)用 156 3%8 合 計(jì) 3176 %注：?jiǎn)蝺r(jià)為按計(jì)容積率建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià)費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目總投資估算為 根據(jù)產(chǎn)品的定位和規(guī)劃設(shè)想、工程定額，并結(jié)合項(xiàng)目的具體特征。柔性辦公新主義自由舒適的自由舒適的開(kāi)放的開(kāi)放的人性化的人性化的便利的便利的96本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。自由舒適的： 滿足那些最有活力和想象力的工作人員，激活了他們最大的創(chuàng)造力和工作熱情，使勞動(dòng)效率成倍提高。價(jià)格定位216。小型創(chuàng)智客戶對(duì)價(jià)格承受力在 900011000元 /平米；大型設(shè)計(jì)類客戶對(duì)價(jià)格承受力在 15000元 /平米左右。項(xiàng)目定位216。建筑風(fēng)格適當(dāng)?shù)?運(yùn)用建筑色彩 ；玻璃幕墻 ，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)感、商務(wù)感；避免空調(diào)機(jī)位對(duì)立面的影響 及大型機(jī)的處理，在片區(qū)形象的 領(lǐng)先產(chǎn)品展示建筑細(xì)節(jié)的建議：建筑立面的色彩與細(xì)節(jié)83本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品定位 —— 以餐飲、休閑為輔的商業(yè)配套?集中型的高檔次餐飲業(yè)：西餐廳、咖啡廳、快餐店和冰淇淋店。v業(yè)態(tài)：高檔奢侈品銷售與展示； 如：汽車，雪茄，名酒 。 投資客戶216。?在每層設(shè)計(jì)可贈(zèng)送面積的入戶花園；?滿足不同面積（整層，半層）單位購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)，性價(jià)比的提升；?有氧健康生態(tài)辦公環(huán)境；?資源的充分利用，自然通風(fēng)，采光；?可在原有的創(chuàng)新價(jià)值點(diǎn)上，有所提升；提升物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)性價(jià)比，充分利用資源，健康生態(tài)的辦公環(huán)境生成，增加立面的變換，便于營(yíng)銷概念的形成 偶數(shù)層花園 奇數(shù)層花園產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)布局附加值：贈(zèng)送面積，超性價(jià)比70本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)布局兩棟塔樓設(shè)計(jì)，共享空間?底層商鋪考慮退紅線位置和地面部分廣場(chǎng)綠化位置后，滿鋪?考慮寫(xiě)字樓兩棟塔布局的限制和客戶對(duì)戶型要求，確定每層面積約 1000平米 \層?兩個(gè)塔樓共享一個(gè)大堂和綠化平臺(tái)?根據(jù)物業(yè)面積，配置次下一層車庫(kù)及地面部分車位，約 350個(gè)車位造型示意大堂及綠化平臺(tái)綠化共享空間概念p利用共享區(qū)分隔空間， 增強(qiáng)室內(nèi)外空間對(duì)話p它既可看成花園，也可以是觀景平臺(tái)，還可以是開(kāi)放式的辦公空間65本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。根據(jù)大客戶的需要，景觀資源較好的高樓層重點(diǎn)考慮整層購(gòu)買(mǎi)?？蛻舳ㄎ?16。 奢侈品展示（汽車、洋酒等）相關(guān)的行業(yè)高端客戶216。只有一家大型美食街和喬治別克西餐廳位于深南大道與香梅路交匯處。 投資客戶核心驅(qū)動(dòng)力：核心驅(qū)動(dòng)力：充分享用政府規(guī)劃局資源、充分享用政府規(guī)劃局資源彰顯創(chuàng)智型企業(yè)的創(chuàng)意、個(gè)性化和自由格調(diào)的形象、彰顯創(chuàng)智型企業(yè)的創(chuàng)意、個(gè)性化和自由格調(diào)的形象由于地塊稀缺性及市場(chǎng)大勢(shì)影響投資驅(qū)動(dòng)力明顯、由于地塊稀缺性及市場(chǎng)大勢(shì)影響投資驅(qū)動(dòng)力明顯216。53本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。建筑設(shè)計(jì)類、創(chuàng)智型公司高層訪談 —— 客戶需求紀(jì)要 客戶商務(wù)氛圍產(chǎn)品特征 產(chǎn)品形象 底層商業(yè)政務(wù)資源價(jià)格承受力大中型建筑設(shè)計(jì)類公司 希望與同類公司聚集 要求空間創(chuàng)新突出，同時(shí)注重大單位的私密性設(shè)計(jì)，最小單位 200平米 強(qiáng)烈要求與眾不同的格調(diào)和氣質(zhì)，這是買(mǎi)單與否的關(guān)鍵中高檔小型配套商業(yè)，金融和餐飲希望能比鄰國(guó)土規(guī)劃局20230元 /平米小型建筑設(shè)計(jì)類公司 不太重視 實(shí)惠、便利為主要考慮 不重視，以實(shí)惠為首要不要做低檔餐飲無(wú)所謂 8000元/平米IT數(shù)碼科技智力型公司 希望與同類公司聚集 對(duì)于網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)器等硬件要求是核心需求，最小單位 100平米 需要有創(chuàng)意的形象金融、中高檔配套型餐飲N/A 9000元/平米52本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶群特點(diǎn)金融銀行業(yè) 建筑設(shè)計(jì)、裝修業(yè) 工程咨詢、評(píng)