房地產(chǎn)基礎知識培訓詳解(存儲版)
【正文】 理是一種集管理、經(jīng)營、服務為一體的有償服務 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會 ? 業(yè)主一般指物業(yè)所有權(quán)人 ， ? 權(quán)利包括： 接受服務、對有關(guān)事項提出建議、投票權(quán)、知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) ? 義務包括： 遵守業(yè)主公約、公共設施和環(huán)境維護、繳納專項維修金和物業(yè)服務費 ? 物業(yè)大會由全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主的合法權(quán)益。 錯層 復式 坡頂復式 屋內(nèi)形態(tài)分類 躍式 五、商業(yè)地產(chǎn)基礎知識 商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。 按構(gòu)造形式不同分類： 條形基礎、獨立基礎、筏板基礎、箱型基礎（高層常用）、樁基礎 地基： 定義： 不是建筑物的組成部分，是承受由基礎傳下來的荷載的土層或巖層。 住房公積金制度 住房公積金是一種義務性的住房長期儲金。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。 3） 沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。 15） 有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。 6） 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。 磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)： 、 、 、 、 、 、 。 ? 土地開發(fā)費： 每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設外部市政管線設施和道路工程等各項費用（萬元 /ha） ? 住宅單方綜合造價： 每平方米住宅建筑面積所需的工程建設的測算綜合投資，應包括土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設投資及必要的管理費用（元 /㎡ ）。 納稅義務人所在地在城市城區(qū)，稅率為 7%； 納稅義務人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為 5%； 納稅義務人所在地不在 2項范圍內(nèi)的，稅率為 1%； ? 土地增值稅： 是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額征收的一種稅。 凈高 =層高 樓板厚度 ? 公攤面積 ： 商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： ⑴ 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； ⑵ 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的 50％。 ? 居住區(qū)用地： 住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 房地產(chǎn)的類型 ● 按用途劃分： a)居住房地產(chǎn)； b)商業(yè)房地產(chǎn)； c)旅游房地產(chǎn) ； d)工業(yè)房地產(chǎn)； e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) ●按房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分： a)低層住宅為 13層； b)多層住宅為 46層； c)小高層住宅為 711層； d)中高層住宅為 1216層； e) 16層以上為高層住宅 房地產(chǎn)土地的使用年限 凡與省市規(guī)劃國土局簽訂 《 土地使用權(quán)出讓合同書 》 的用 地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。 ● 一級市場： 是指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場； ● 二級市場 ：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場； ● 三級市場 ：是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場； 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)區(qū)別 ① 房地產(chǎn)業(yè) 是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別； 建筑業(yè) 從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。含一級市場、二級市場和三級市場。 差異： a) 二者屬性不同； b) 二者增值規(guī)律不同； c) 權(quán)屬性質(zhì)不同； d) 二者價格構(gòu)成不同。它由政 府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房； ? 公共服務設施用地： 一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底及其所屬場院、綠地和配建停車場等。常見磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為 ： 、 ? 凈高： 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。計算公式 :應納稅額 =營業(yè)稅稅額 稅率。 ? 日照間距系數(shù)： 根據(jù)日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。 ? 開間： 一間房屋的面寬，即兩條橫向軸線間的距離
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