【正文】 斷裂 ④屋面積水 日常巡查，每半年維護(hù)一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修 由工程部按有關(guān)修繕規(guī)定實(shí)施 ①有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn) ②相關(guān)修繕作業(yè)規(guī)程 ①無積水滲漏 ②表面完好 ③避雷設(shè)施良好 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 三、房屋日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 序號 項(xiàng)目 維修類別劃分 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果 4 公共通道、門廳、樓梯等 ①公共屋面維修改造 ②公共通道門廳養(yǎng)護(hù) ③樓梯間墻面、窗戶 扶手、踏步的維護(hù)。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 二、機(jī)電設(shè)備管理程序 （一）設(shè)備檔案的建立要求 工程維修部應(yīng)在正式接管物業(yè)后一月后內(nèi)將所有設(shè)備建立臺帳，并在建檔后的 3個(gè)工作日內(nèi)將臺帳移交公司辦公室存檔。 設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行。 正常運(yùn)行中的設(shè)備可不予標(biāo)識。 工程維修部應(yīng)會(huì)同設(shè)備使用部門有計(jì)劃地對使用、操作人員進(jìn)行技術(shù) 培訓(xùn)，以不斷提高對設(shè)備使用，維護(hù)的能力。系統(tǒng)設(shè)備的操作規(guī)范由工程部門編寫。 ⑤發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常的聲音和故障應(yīng)立即停機(jī)檢查，自己不能處理應(yīng)及時(shí)通知工程部。 ③標(biāo)志所示意思不符 ①每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修 ②每月清潔一次 由綜管部、工程部組織實(shí)施 園區(qū)標(biāo)識制作安裝及管理規(guī)定 ①標(biāo)示美觀無破損②安放穩(wěn)固 ③指示正確 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 五、應(yīng)急處理方案 （一）電梯關(guān)人援救預(yù)案 工程維修部接到報(bào)告后，立即派人員前往電梯機(jī)房，切斷機(jī)房主電源，并對電引機(jī)進(jìn)行手動(dòng)操作，使電梯轎廂移至最近平層處，打開廳門、轎門放人或搬貨。關(guān)閉故障點(diǎn)供水閥門，切斷故障水源，并匯報(bào)客戶服務(wù)中心斷水區(qū)域。樓宇對講系統(tǒng) 管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn) 我們將對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個(gè)人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置。日常巡視與定期保養(yǎng) 日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。我司將通過配置的智能化系統(tǒng)和成熟的秩序維護(hù)措施，采取“人防”與“技防”相結(jié)合的管理模式，實(shí)施全天候秩序維護(hù)管理，維護(hù)園區(qū)及業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全。 嚴(yán)格執(zhí)行秩序維護(hù)巡邏制度，確保安全防范質(zhì)量。 讓駕駛?cè)藭娲_認(rèn)責(zé)任及承諾賠償?shù)姆绞郊邦A(yù)付保證金。 定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除。 秩序維護(hù)部接報(bào)后，應(yīng)迅速派適當(dāng)數(shù)量的秩序維護(hù)人員到場制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往辦公室調(diào)查處理。 加強(qiáng)綠化工的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能。 定期修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。 綠地中已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差、土壤十分干燥時(shí)，應(yīng)及時(shí)采取灌溉措施。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 二、綠化管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) （二）中耕除草 各類綠地中影響植物景觀的直立性雜草必須清除對影響樹木生長的各類野生藤蔓，應(yīng)及進(jìn)清除。 灌溉用水不能采用有害污水。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 二、綠化管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 制定預(yù)防措施，防治病蟲害。以“三查”形式對綠化工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查，“三查”指：綠化工自查、管理員巡查、項(xiàng)目經(jīng)理抽查。如力量不夠，用對講機(jī)、消防電話或其他方式盡快報(bào)告秩序維護(hù)部，簡要說明現(xiàn)場情況，監(jiān)視現(xiàn)場等待秩序維護(hù)部的指令。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 六、應(yīng)急方案及流程 （一）斗毆等暴力事件的處理預(yù)案 制訂消防事故處理預(yù)案及應(yīng)急流程，防患于未然。 詳細(xì)記錄駕駛?cè)藫p壞設(shè)施設(shè)備的經(jīng)過。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 四、停車服務(wù)管理 做好培訓(xùn)工作，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)。管理方式實(shí)行三班三運(yùn)轉(zhuǎn)，由公司總部安全管理員和客戶服務(wù)中心雙層管理。建立供貨商檔案 我們將對所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位、原始檔案和技術(shù)參數(shù)等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍 我們將從公司抽調(diào)多名專業(yè)技術(shù)人員組成一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊(duì)伍，以專業(yè)的弱電工程師為主體，提前介入熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。周界防范管理系統(tǒng) 如果發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)迅速派出維修人員進(jìn)行檢修。 ③缺損、多污積 污水井、溝及時(shí)清理 由工程部按有關(guān)規(guī)程實(shí)施 房屋維修標(biāo)準(zhǔn) ①井內(nèi)無 積物、無 堵塞 ②井蓋正 常使用 6 公共標(biāo)示設(shè)施 ①設(shè)施破損。 ③認(rèn)真執(zhí)行交接班制度，做好交接班記錄。 交接班制度 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 三、主要工作流程 設(shè)備的操作規(guī)范的編制。 設(shè)備領(lǐng)班人員應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存的報(bào)批單，經(jīng)客戶服務(wù)中心批準(zhǔn) 后實(shí)施。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 二、機(jī)電設(shè)備管理程序 （四）設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識 工程維修部應(yīng)對設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識，以防止因設(shè)備誤操作造成 人員傷害和設(shè)備損壞。 （二）設(shè)備的日常操作及維保管理詳見相關(guān)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程 配電室管理規(guī)程 水泵房管理規(guī)程 電梯機(jī)房管理規(guī)程 程控機(jī)房管理規(guī)程 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 二、機(jī)電設(shè)備管理程序 （三）設(shè)備的購置管理 設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購置 設(shè)備購置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。 正確操作使用設(shè)備。 （四）做好設(shè)備事故的防范和處理，根據(jù)園區(qū)設(shè)施設(shè)備情況，編制切實(shí)可行的設(shè)備事故應(yīng)急處理預(yù)案，組織搶修和處理，盡可能減少損失和影響。 （三）根據(jù)所配置設(shè)備、設(shè)施建立臺帳和標(biāo)識，工程人員對設(shè)備運(yùn)行狀況、巡查情況、維修過程等進(jìn)行詳細(xì)記錄。 （四）設(shè)專人受理報(bào)修，同時(shí)派工程人員及時(shí)采取有效措施，進(jìn)行修繕。要把創(chuàng)建活動(dòng)與日常管理結(jié)合起來，把創(chuàng)市優(yōu)與省優(yōu)結(jié)合起來，把長遠(yuǎn)目標(biāo)與眼前工作結(jié)合起來，通過開展創(chuàng)建活動(dòng)，真正帶動(dòng)各項(xiàng)工作。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 二、管理措施 秩序維護(hù)管理方面： （二）具體目標(biāo) 房屋及維修管理方面： 及時(shí)修復(fù)，并做好回訪記錄 3 維修質(zhì)量合格率 100% 逐項(xiàng)檢查，保證質(zhì)量，實(shí)行回訪制度，確保維修質(zhì)量合格。 檔案管理要求 多種形式的檔案儲存方式并利于保管。 對于物業(yè)管理行業(yè)來說，導(dǎo)入 ISO9001國際質(zhì)量認(rèn)證體系，有利于加強(qiáng)對管理與服務(wù)過程中每一個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制，及時(shí)糾正和預(yù)防影響質(zhì)量的負(fù)面因素，確保只有合格的軟硬件產(chǎn)品才能投入管理服務(wù)，并按照嚴(yán)格的程序?qū)θ^程進(jìn)行跟蹤監(jiān)控。 對裝修的物業(yè)進(jìn)行分區(qū)域管理，并確定區(qū)域負(fù)責(zé)人。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 七、二次裝修監(jiān)管方案 （一）裝修管理 管理內(nèi)容 在業(yè)主領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全，布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。 門、窗目視無積塵、無污漬，玻璃干凈透明，門框、窗框內(nèi)縫隙無明顯灰塵。 （一）招聘方式 公司網(wǎng)站招聘；登報(bào)招聘；公司員工介紹等。 進(jìn)行物業(yè)交接，并對驗(yàn)收資料進(jìn)行分類、歸檔。 物業(yè)管理成本測算 在建筑基礎(chǔ)資料和主要設(shè)備確定后，結(jié)合我公司以往經(jīng)驗(yàn)，收集相關(guān)數(shù)據(jù)，做為日后物業(yè)管理成本測算和確定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。 充分體現(xiàn)“督促后進(jìn)、共同進(jìn)步”的原則，被退出的員工將經(jīng)過待崗學(xué)習(xí)、限期改進(jìn)等階段，得到重新上崗的機(jī)會(huì)。 植物擺放的管理 交接班制度 二次裝修程序控制 客戶服務(wù)中心的具體運(yùn)作 客戶服務(wù)部培訓(xùn)：掌握與客戶溝通的技巧，達(dá)至星級酒店服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。 （三）培訓(xùn)的方式 “泰安銀座城市廣場”客戶服務(wù)中心員工培訓(xùn)分三步進(jìn)行，客戶服務(wù)中心將根據(jù)不同時(shí)期，不同情況制定有針對性的培訓(xùn)計(jì)劃。 秩序維護(hù)員 27人，門崗 9人，住宅區(qū)共有出入口 2個(gè)，主出入口配置 2人，次出入口配置 1人，實(shí)行三班三運(yùn)轉(zhuǎn)；車場管理員 6人，進(jìn)出口各一人，實(shí)行三班三運(yùn)轉(zhuǎn)，做好小區(qū)的車輛管理；巡邏崗 12人，住宅區(qū) 1名，商鋪區(qū) 3名，實(shí)行三班三運(yùn)轉(zhuǎn)，負(fù)責(zé)園區(qū)的安全巡查。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 二、人員配置 客戶服務(wù)中心共配置 66人 （一）項(xiàng)目經(jīng)理 1人，全面負(fù)責(zé)住宅、商鋪管理，對各部工作落實(shí)檢查及對外協(xié)調(diào)等。 為業(yè)主解決日常生活問題，我司還將提供委托代辦服務(wù)，如：代訂機(jī)票、車票，代理房屋租賃與轉(zhuǎn)讓，出租車預(yù)約服務(wù)，代訂報(bào)刊雜志、鐘點(diǎn)工、洗衣服務(wù)等。 兼顧局部與全體、動(dòng)態(tài)與靜態(tài)的管理與服務(wù) （一）由于本園區(qū)物業(yè)類型的特殊性，我們在為商鋪業(yè)主提供完善服務(wù)的同時(shí)，也要為住宅業(yè)主提供溫馨、舒適、安全的生活環(huán)境。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 五、管理措施 做好設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)，確保正常運(yùn)行。 在治安防范方面，根據(jù)園區(qū)特點(diǎn)，從全面布防、全員防范的觀點(diǎn)出發(fā)，利用技防硬件，走“人防、技防”相結(jié)合的路線，將可能出現(xiàn)的治安問題杜絕在萌芽狀態(tài)。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 五、管理措施 我司通過對“泰安銀座城市廣場”的實(shí)地踏勘以及對項(xiàng)目基礎(chǔ)資料的掌握、周邊基礎(chǔ)配套與地理環(huán)境的分析，結(jié)合項(xiàng)目不同物業(yè)類型的特色，認(rèn)為在今后“泰安銀座城市廣場”的物業(yè)管理服務(wù)中，尤其要抓好以下幾個(gè)重點(diǎn)工作。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 四、管理特色 一年內(nèi)達(dá)到泰安市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)考核標(biāo)準(zhǔn)。 公司將在以后的物業(yè)管理服務(wù)中借鑒國際先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，以科學(xué)的決策，精心的組織，人性化的服務(wù)不斷提高完善物業(yè)服務(wù)水平，穩(wěn)步擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)規(guī)模，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 山東魯商物業(yè)服務(wù)有限公司 2023年 6月 15日 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 目錄 第一章 公司介紹 第二章 物業(yè)整體設(shè)想及策劃 第三章 管理方式及工作計(jì)劃 第四章 人員的配備、培訓(xùn) 第五章 前期管理及二次維修管理 第六章 制度和檔案的建立及管理 第七章 管理指標(biāo)及措施 第八章 房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù) 第九章 機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理 第十章 弱電及智能化設(shè)施管理 第十一章 安全管理 第十二章 綠化管理 第十三章 清潔管理 第十四章 相關(guān)服務(wù) 第十五章 企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 第一章 公司簡介 山東魯商物業(yè)服務(wù)有限公司簡介 山東魯商物業(yè)服務(wù)有限公司成立于 2023年 4月，由山東省魯商置業(yè)有限公司投資收購濟(jì)南銀座數(shù)碼物業(yè)服務(wù)公司和濟(jì)南銀座久信物業(yè)公司組建而成的具有濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)二級資質(zhì)的專業(yè)從事物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 在今后的物業(yè)管理中，我們將倡導(dǎo)以人為本的服務(wù)理念，融入星級酒店的服務(wù)方式，努力將酒店式服務(wù)體現(xiàn)在物業(yè)管理服務(wù)的各個(gè)區(qū)域、各個(gè)時(shí)段和各個(gè)環(huán)節(jié)，貫穿于物業(yè)管理服務(wù)的全過程。 （一）安全管理是住宅及商業(yè)街物業(yè)管理工作的重中之重。維護(hù)住宅的私密性。 （二）建立技術(shù)設(shè)備資料檔案庫，完善接管驗(yàn)收程序，收集必要的圖紙資料，為后期工作奠定基礎(chǔ)。 （二）做好前期“開荒”。 （三）在對園區(qū)配套設(shè)施的利用上，也要根據(jù)物業(yè)區(qū)域的不同，有效利用、合理使用。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 第三章 管理方式及工作計(jì)劃 一、管理方式 二、工作流程 三、工作計(jì)劃 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 一、管理方式 為使“泰安銀座城市廣場”物業(yè)服務(wù)工作的順利開展，我司將從公司選拔優(yōu)秀的物業(yè)管理人員組建“泰安銀座城市廣場”客戶服務(wù)中心。 按照市場化、企業(yè)化的