某路北側(cè)發(fā)展戰(zhàn)略及運作方案(存儲版)
【正文】 ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。享譽人生 形象定位： 18萬平米政務(wù)新區(qū)標(biāo)志性園林社區(qū) 核心賣點： 價格優(yōu)勢、政務(wù)文化新區(qū)未來、產(chǎn)品品質(zhì) 開 發(fā) 商： 安徽五湖四海置業(yè)有限公司 營銷策劃： 香港寶隆、寧波和田 項目進度： 一期 10棟多層部分封頂，處于銷售狀 態(tài)， 07年底交付 備注： 98折，送 2023元購房券 項目處于新城區(qū) ， 樓 i盤規(guī)模較大 ， 配套齊全 ， 品質(zhì)相對較高 ， 由于項目偏離老城區(qū) ，以品質(zhì)及低位價格吸引客戶 ， 新城區(qū)的發(fā)展進程直接影響本項目 1 發(fā)展戰(zhàn)略 競爭對手 SWOT分析 SWOT分析：優(yōu)勢 優(yōu)勢分析 1 區(qū)位優(yōu)勢 地處老城區(qū)與新城區(qū)交匯處，處重點發(fā)展方向 2 交通優(yōu)勢 緊靠城市南北主干道半湯路，出行便利 3 學(xué)區(qū)氛圍濃厚 周邊有東風(fēng)小學(xué)、財校，教育氛圍濃厚 4 升值優(yōu)勢 隨著新城區(qū)的建設(shè)發(fā)展，勢必會帶動本區(qū)域的發(fā)展，區(qū)域地塊價值必升 SWOT分析：劣勢 劣勢分析 1 規(guī)模小 項目占地面積較小，不易形成規(guī)模優(yōu)勢，直接影響到項目品質(zhì)的打造，難以與其它項目抗衡 2 區(qū)域居住、商業(yè)氛圍不足，整體環(huán)境一般 區(qū)域居住房屋多位居民自建房，基本生活配套設(shè)施欠缺，生活環(huán)境質(zhì)量不高 3 戶型設(shè)置過大，市場抗性大 項目主導(dǎo)戶型為三房，面積在 120㎡以上，大戶型市場抗性過大，影響項目的銷售進程 SWOT分析：機會 機會分析 1 宏觀經(jīng)濟運行穩(wěn)定，市場處于快速發(fā)展階段 2 區(qū)域整體環(huán)境的不斷完善，關(guān)注度逐漸得到改善 3 處城市重點發(fā)展方向，新區(qū)的建設(shè)將會帶動本區(qū)域的發(fā)展 SWOT分析：威脅 威脅分析 1 整個住宅市場放量過大，競爭激烈 2 產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，難以尋求市場空白 3 股市對房地產(chǎn)市場有一定沖擊 SO優(yōu)化策略 ◎ 借助新城區(qū)發(fā)展強勁之勢，充分利用區(qū)域?qū)W區(qū)優(yōu)勢，有效整合周邊資源，提升項目的競爭力， ◎ 注重產(chǎn)品品質(zhì)打造，增加項目的附加值 TW規(guī)避策略 ◎ 轉(zhuǎn)移區(qū)域不利因素所造成對消費的影響，強化區(qū)域發(fā)展前景 ◎ 注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)上的表現(xiàn)，盡可能的去化 項目發(fā)展戰(zhàn)略 根據(jù)項目 SWOT分析，項目的整體發(fā)展戰(zhàn)略： “ 走區(qū)域補缺者發(fā)展戰(zhàn)略 “ 領(lǐng)跑者 挑戰(zhàn)者 ?教育文化品牌切入市場，唯一性 ?項目規(guī)模優(yōu)勢的資源 ?產(chǎn)品創(chuàng)新及多樣化 ?壟斷價格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場潮流 ?具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場新進者 ?具備一定獨特資源和生產(chǎn)規(guī)模 ?改變游戲規(guī)則 ?強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn) ?強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 追隨者 補缺者 ?缺乏獨特資源和資金實力 ?搭便車，借勢 ?以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) ?價格戰(zhàn)的制造者 ?規(guī)模小，快速靈活 ?目標(biāo)客戶明確，挖掘細(xì)分市場價值 ?抓住某種需求變化趨勢，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品 細(xì)節(jié)上創(chuàng)新、尋求產(chǎn)品差異化，明確目標(biāo)客戶，主動出擊，快速回籠資金 項目策略方向 拔高地段價值的升值潛力 提升產(chǎn)品價值能引起的關(guān)注度 2〃 項目整合定位 第 1部分： 市 場分析研究 第 2部分： 項目整合定位 第 3部分： 營銷推廣創(chuàng)新 開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新 銷售執(zhí)行創(chuàng)新 2 項目定位塑造 案名建議 主推案名 : [四季泉城 ] 次推案名： 新城明珠、橘郡、雍景豪園 具體案名創(chuàng)意見方案后附 概念定位 首度以“養(yǎng)生改變生活 ,健康永駐家園”為主題的 70年居住代表作 養(yǎng)生型人文健康住區(qū) 巢湖首席 四大發(fā)力點： 由產(chǎn)品自身而產(chǎn)出的發(fā)力點 1： [人文 ] [HUMANITIES] 由鄰里溝通而產(chǎn)出的發(fā)力點 2： [關(guān)懷 ] [BLOCK] 由社區(qū)價值而產(chǎn)出的發(fā)力點 3： [養(yǎng)生 ] [REGIMEN] 由社區(qū)生命而產(chǎn)出的發(fā)力點 4： [健康 ] [HEALTHY] ◎主題詞推薦 但要天天洗 /只有 少數(shù)人能做到！ 在巢湖 /偶爾洗次溫泉不算 養(yǎng)生 但有 溫泉 的城就不一樣 所謂 城 不過是大點 ◎概念延伸 延伸點 1 巢湖房產(chǎn)市場的養(yǎng)生概念空白，利于后期的發(fā)掘、宣傳、推廣 延伸點 2 生命的持續(xù)在于健康、而養(yǎng)生是造就健康的唯一途徑，每個市民渴求一個處處充滿健康及人文的和諧生活氛圍，從而使得概念得以延伸 延伸點 3 項目所處的區(qū)域為巢湖北區(qū)的一個中檔居住板塊，從新城規(guī)劃建設(shè)的角度，闡述項目的“城”的概念 鑒于規(guī)劃現(xiàn)狀社區(qū)本身優(yōu)越點明顯不足，依照現(xiàn)有條件市場競爭力薄弱，因此在全盤 “養(yǎng)生＋人文”的主題下誕生“健康＋優(yōu)雅 ” 的生活方式！如何將社區(qū)主題與社區(qū)功能營造形成一體 建議如下： ◎社區(qū)增力點營造 1泉： 1個大型人造溫泉會所 2廣場： 1 “運動” （健身）廣場 + 1“韻律” （文化）廣場 3長廊： “綠色景觀” 長廊 “書畫文藝” 長廊 “運動健身” 長廊 建議 1： 主題雕塑 — 主入口設(shè) “養(yǎng)生、運動、健康”塑像 建議 2： 溫泉會所 — 即多功能會所，會所內(nèi)設(shè)多個可同時容納 10人以上使用的人造溫泉，如：藥物、牛奶溫泉等 建議 3： 韻律廣場 — 即從西小高層與東 1號樓之間的廣場的道路
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