【正文】 – 房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、物業(yè)管理一體化，且經(jīng)營建材和裝飾材料，利潤來源多元化。項(xiàng)目由威海匯邦置業(yè)顧問有限公司全程策劃營銷。方向 A 傾 向前者 傾 向后者 方向 B分散 綠 化，每 棟 樓都有自己的 綠 化空 間 ，但是，小區(qū)內(nèi)沒有大的綠 化空 間% %集中 綠 化，每 棟 樓周 邊較 少 綠 化，但是小區(qū)有很大的 綠 化空 間電 梯樓小高 層 ， 視 野開 闊 ，樓內(nèi)干凈 整 潔 ，安全性高 % %多 層 建筑， 實(shí) 用率高，物 業(yè) 管理便宜人行道和 車 行道分開，住 戶 安靜，孩子安全，但是房子價(jià)格 貴 % %人 車 不做分離，交通方便即可，房子價(jià)格 實(shí) 惠小區(qū)更接近自然 風(fēng) 光， 進(jìn) 入小區(qū)感覺進(jìn) 入大自然 % %小區(qū)接近 時(shí) 尚都會(huì)， 進(jìn) 入小區(qū)感覺 很 時(shí) 尚 現(xiàn) 代小區(qū)配套最好只有小區(qū)內(nèi)部住 戶 使用，但是消 費(fèi)較 高 % %小區(qū)配套最好面向外部公眾使用，消 費(fèi) 很 實(shí) 惠小區(qū)內(nèi)生活配套（商店、理 發(fā) 店等）齊 全，生活方便 58% 42%減少小區(qū)內(nèi)生活配套，房子價(jià)格實(shí) 惠小區(qū)內(nèi)休 閑娛樂設(shè) 施（會(huì)所、室外運(yùn) 動(dòng) 健身 場 所等） 齊 全，方便業(yè) 主% % 小區(qū)內(nèi)休 閑娛樂設(shè) 施不必太多，以便降低房價(jià)? 對樓體戶型的喜歡傾向 （ 1）七成多的目標(biāo)被訪者傾向于選擇樓間距大、私密性好的小區(qū)； %的更傾向于選擇樓體簡單、與周圍環(huán)境較為融合的小區(qū)；在客廳與臥室、衛(wèi)生間面積分配方面，近六成的目標(biāo)更傾向于讓客廳大些。經(jīng)濟(jì)條件不允許 12 ％位置較偏 38 ％不考慮在文登買房 1 ％未來發(fā)展前景不好 5 ％已經(jīng)購買房產(chǎn) 21 ％距離工作地點(diǎn)遠(yuǎn) 8 ％不喜歡 5 ％交通不便利 5 ％配套設(shè)施不全 4 ％環(huán)境狀況不好 3 ％項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 28威海艾克管理咨詢有限公司? 多層最受青睞，小高層次之 。 目標(biāo)被訪者獲取房地產(chǎn)相關(guān)信息的渠道相對比較的多樣化，可以簡單的劃分為二個(gè)層次：第一層次為售樓處與親戚朋友介紹；第二層次是戶外廣告、電視、網(wǎng)絡(luò)與報(bào)紙。目標(biāo)被訪者對房價(jià)比較的敏感。 在購買房產(chǎn)面積需求方面， 70—130 平米需求很大，占到近九成，其中 90110平米占到 %， 70—90 平米、 110—130平米各占 %、 %。%%% %%%%%%%%%%一套 二套 三套 三套以上 目前還沒有部分被訪者擁有兩套以上房產(chǎn) 而通過分析目前擁有房產(chǎn)的被訪者發(fā)現(xiàn)：目前擁有兩套及以上房產(chǎn)者占到 %項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 15威海艾克管理咨詢有限公司目標(biāo)被訪者居住條件滿意度調(diào)查? 對于目前的居住狀況中， %的被訪者對現(xiàn)在住房條件處于滿意以上水平；有 17%的目標(biāo)被訪者還不滿意，有可能下一步去改善居住條件，成為本項(xiàng)目潛在購買者。圖 9 近五年文登市住宅用地供應(yīng)量及平均價(jià)050010001500202325003000350040002023年 2023年 2023年 2023年 2023年05101520253035供應(yīng)量 平均價(jià) 從側(cè)面反映出房價(jià)上升趨勢不變，但是速度和幅度將減緩！050010001500202325002023年 2023年 2023年 2023年 2023年05101520253035銷售價(jià)格 銷售面積供求趨于平衡，價(jià)格基本接近最高點(diǎn)！項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 10威海艾克管理咨詢有限公司目標(biāo)被訪者對目前文登市房產(chǎn)的認(rèn)識(shí) ? 接受本次調(diào)研的目標(biāo)被訪者對文登市房價(jià)走勢的預(yù)期與 2023年 10月我中心課題研究所得數(shù)據(jù)相對比發(fā)現(xiàn)，本次調(diào)研的目標(biāo)被訪者認(rèn)為文登市未來房價(jià)上漲的比例有所下降，預(yù)期下跌的比例則有所上升， %%%%%%%%%%%%%%%%很高 比較高 一般 比較低 很低 不清楚%%%%%%% % % % % %快速上漲穩(wěn)定上漲保持目前水平小幅下跌大幅下跌不清楚說明房價(jià)還有進(jìn)一步上升的空間！? 認(rèn)為文登市房價(jià)高的被訪者占到總體的 %，只有 %的目標(biāo)被訪者認(rèn)為目前文登市的房產(chǎn)價(jià)格低。預(yù)計(jì)到 2023年，建成區(qū)面積達(dá)到 34平方公里，城市人口 31萬人；遠(yuǎn)期 2023年，建成區(qū)面積達(dá)到43平方公里，城市人口達(dá)到 40萬人。項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 4威海艾克管理咨詢有限公司– 接受本次調(diào)研的被訪者中，男性占總體樣本的 %，女性占總體樣本的 ％，且被訪者中 77%已經(jīng)結(jié)婚?，F(xiàn)在該地為待拆遷的工廠或住宅，周邊工廠較多。項(xiàng)目總體開發(fā)土地面積為200畝，一期計(jì)劃開發(fā)土地面積約為 100畝，屬住宅型房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。– 競爭者分析，主要對項(xiàng)目所在地核心半徑 1公里的競爭者進(jìn)行摸底分析，重點(diǎn)分析了 “ 龍珠康城 ” 樓盤、并額外提供文等市 9個(gè)在售或預(yù)售樓盤的全面信息資料，以便了解目前文等市房地產(chǎn)市場的開發(fā)情況，特別是各種物業(yè)類型的開發(fā)情況以及價(jià)格等，以期為本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供一定的科學(xué)參考。? 文登市建成區(qū)面積 ，城市人口 萬人。近五年文登市商品房銷售價(jià)格及銷售面積 ? 2023年，商品房銷售價(jià)格 1450元，銷售面積 ；? 2023年，商品房銷售價(jià)格 1570元，銷售面積 ；? 2023年，商品房銷售價(jià)格 1680元，銷售面積 ；? 2023年，商品房銷售價(jià)格 1850元，銷售面積 23萬平方米；? 2023年，商品房銷售價(jià)格 2300元，銷售面積 32萬平方米。 根據(jù)訪談的信息，文登市公司集資建房的比例有大幅度上升的趨勢，將會(huì)對房產(chǎn)市場有一定的沖擊。 %%%%%%%% % % % % % %結(jié)婚改善居住條件度假投資養(yǎng)老為家人或朋友購買其他目標(biāo)被訪者假如購房，其購房的主要目的投資群體不可被忽視！購房的主流群體項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 19威海艾克管理咨詢有限公司? 90—110 平米的房產(chǎn)需求最大 。 就目前市場狀況，目標(biāo)被訪者能接受的房產(chǎn)價(jià)格主要集中在 2600元 /平米以下，其中能接受價(jià)格在 2600元 /平米以上的約占到總體的 %。 項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 24威海艾克管理咨詢有限公司? 獲取房產(chǎn)相關(guān)信息的主要渠道。 %%%%%%%%% % % % % % %有點(diǎn)偏僻遠(yuǎn)離市區(qū)不方便河污染比較嚴(yán)重少學(xué)校或沒有學(xué)校沒有發(fā)展?jié)摿Νh(huán)境嘈雜配套設(shè)施差其他目標(biāo)被訪者認(rèn)為本地段差的主要原因目標(biāo)被訪者不會(huì)考慮購買本項(xiàng)目房產(chǎn)的原因主要是位置較偏等方面。? （ 3）對于多層還是小高層建筑、小區(qū)配套是否只供業(yè)主使用及小區(qū)內(nèi)休閑娛樂配套是否齊全方面，則不同需求比例相差不大于 10%。項(xiàng)目總建筑面積 。 項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 37威海艾克管理咨詢有限公司主要戶型? 主要戶型為兩室兩廳 1衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)，面積以小戶型為主，基本分布在 6998平方米之間，另有 125平方米的戶型 項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 38威海艾克管理咨詢有限公司戶型樣板單元項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 39威海艾克管理咨詢有限公司競爭分析?公司?營銷和操盤?指標(biāo)評(píng)價(jià)?樓盤狀況– 文登市宇成建安有限公司，本地化公司，已開發(fā)樓盤 “ 豹山花園 ” 定位于高檔。項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 41威海艾克管理咨詢有限公司嘉和花園? 嘉和花園地處文登市昆崳路和香水路交匯處（原軸承廠），東鄰新區(qū)，西靠龍山路，北接開發(fā)區(qū)，南側(cè)為市商業(yè)中心繁華地段。項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 42威海艾克管理咨詢有限公司主要戶型項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 43威海艾克管理咨詢有限公司競爭分析? 競爭分析，嘉和花園主要在地理位置和潛在市場上對柳岸玉府項(xiàng)目有一定的影響，主要是嘉和花園現(xiàn)在的價(jià)格定位將可能成為價(jià)格參考對象，從而使柳岸御府的價(jià)格策略受到影響，另將可能對項(xiàng)目的中低端客戶起到分流作用，由于兩個(gè)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)類型不一樣，兩個(gè)樓盤的在競爭上不會(huì)出現(xiàn)激烈競爭。 樓盤名稱 占地面積 （ m178。兩室一廳、三室一廳次之。華欣園 多層： 。 清華園 多層 。? 其供暖方式多為采用地暖，供暖費(fèi)用都為20元 /平米 樓盤名稱 物業(yè)內(nèi)容及費(fèi)用（元 /平米 清華園 售樓人員服務(wù)熱情 廣告牌 頂樓送閣樓，安 裝太陽能熱水器項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 54威海艾克管理咨詢有限公司各樓盤銷售狀況? 目前本項(xiàng)目周邊主要在售 /預(yù)售樓盤銷售狀況良好，主要出售的戶型為兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)，三室一廳、兩室一廳次之。) 商鋪均價(jià) (元/m178。樓盤名稱 裝修水平 園林規(guī)劃情況 外立面材質(zhì) 容積率 綠化率龍珠康城一期 毛坯房 較好，人性化 彩磚（白、褐） 4 37%香和苑 毛坯房 綠化較少 三色彩磚 —— 36%銀海綠洲 (龍溪苑) 簡裝修 中式 水泥 %環(huán)島花園 毛坯房 中式 大石板 %華欣園 毛坯房 中式 水泥 ≤10%惠園小區(qū) 毛坯房 綠化較好 涂料 40%中和花園 毛坯房 —— —— —— 35%昆崳小區(qū)（ B區(qū)） 毛坯房 中式，一般 —— 10%文山 中和花園 小高層： 。銀海綠洲 (龍溪苑 ) 多層： 。 清華園 78000 10萬 —— ——項(xiàng)目編碼： MMCRSMR2023031630 48威海艾克管理咨詢有限公司目前本項(xiàng)目周邊主要在售 /預(yù)售樓盤開發(fā)進(jìn)程情況 ? 從各樓盤的開發(fā)進(jìn)程上看，主要是在 2023年底到2023年交付；而且除沒有開盤的樓盤外，全有預(yù)售許可證，首付絕大多數(shù)為 30%。擬由文登福欣置業(yè)有限公司投資開發(fā)的 “柳岸玉府 ”房產(chǎn)項(xiàng)目地處文登市珠海路與宏安路交界處，為原來文登市老叉車廠，東臨柳城河，西依山川，項(xiàng)目地理位置較方便，且風(fēng)景如畫，氣候宜人。市場操盤和營銷運(yùn)作具有一定的實(shí)力，但市場運(yùn)作沒有投入太多力量，媒體投放以平面巨型