【正文】 體。 對(duì)本項(xiàng)目啟示： 目前區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)不投資市場(chǎng)環(huán)境伓越，但仍有諸多問題丌可回避，如區(qū)域居民可支配收入丌足對(duì)未來消費(fèi)需求的制約作用，商業(yè)及住宅市場(chǎng)供應(yīng)量迅速增大引發(fā)的供過于求風(fēng)險(xiǎn)，以及商業(yè)項(xiàng)目的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。雖然銷售市場(chǎng)火爆，但不可忽視的是空置面積逐年上升，這其中有開發(fā)商夸大銷售結(jié)果的因素，說明還有部分新增產(chǎn)品并未被市場(chǎng)消化。目前外地人群購買力呈逐年上升趨勢(shì)，目前已超過總購買量的 60%。當(dāng)樓體高度達(dá)到一定值時(shí)，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單位成本將由下降而轉(zhuǎn)為上升，所以需要充分考慮容積率、建筑密度、樓面價(jià)格之間的關(guān)系，尋求最佳容積率，達(dá)到利潤(rùn)最大化。濱河新區(qū)的核心區(qū)設(shè)計(jì)接納人口 20萬，加之周邊各組團(tuán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人口，未來，將有20萬以上人口在濱河新區(qū)工作生活。（不含黃河水域面積 13平方公里） 濱河新區(qū)規(guī)劃圖 濱河新區(qū)土地利用規(guī)劃圖 環(huán)境因素 黃河因素。 交通因素。銀川市住房保障局市場(chǎng)管理科工作人員說，根據(jù)銀川外來人員購房超過 50%的市場(chǎng)特點(diǎn)以及數(shù)據(jù)分析，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)較為平穩(wěn)，有小幅上升態(tài)勢(shì)。商品房待售面積 ，同比增長(zhǎng) %，其中，住宅待售面積 ，同比增長(zhǎng) %。 作為引領(lǐng)寧夏未來發(fā)展重要支撐的自治區(qū)一號(hào)工程，寧東能源化工基地經(jīng)過近幾年的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，迫切需要建設(shè)包括下游產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)在內(nèi)的配套基地 旅游因素。 控制范圍面積約669平方公里。便捷交通是聚集效應(yīng)形成規(guī)模的關(guān)鍵。多層及小高層容積率一般在 3以下，高層容積率在 。 ? 需將市場(chǎng)需求量與購買力相結(jié)合。市區(qū)內(nèi)所有被調(diào)研的樓盤，無一例外銷售喜人，所有拿到預(yù)售許可的在售樓盤銷售率至少達(dá)到 70%以上，有的剛開盤幾個(gè)月，已基本實(shí)現(xiàn)售罄，這是以前在其他城市所沒有見到的現(xiàn)象。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)迚入高峰期，品牌開發(fā)商不大型城市綜合體項(xiàng)目陸續(xù)入駐，商業(yè)地產(chǎn)多元化、與業(yè)化競(jìng)爭(zhēng)加劇。 ?更多外地企業(yè)參不銀川商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 不住宅產(chǎn)業(yè)具有同樣特點(diǎn)的就是去年以來銀川的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中外地企業(yè)占了近五成。例如，城北具有代表性的商業(yè)地產(chǎn) ——綠地 21城，它的投入運(yùn)營(yíng)將形成集SHOPPINGMALL、生態(tài)花園酒店、商業(yè)街、酒店式公寓、電景廣場(chǎng)等多業(yè)態(tài)模式。 城市現(xiàn)狀小結(jié) 區(qū)域消費(fèi)需求旺盛，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)在全國(guó)36個(gè)大中型城市中居前位。 ?房地產(chǎn)投資環(huán)境 房地產(chǎn)開發(fā)投資處于高峰期， 2023年 14月，賀蘭縣開發(fā)投資總量為，賀蘭縣以 %的增長(zhǎng)速度位居銀川首位，施工量為 米，以 %的增長(zhǎng)速度位居首位， ?市場(chǎng)供應(yīng)量 目前區(qū)域供應(yīng)量呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，僅待售項(xiàng)目潛在供應(yīng)量已達(dá) 150萬平米左右。 花半里等項(xiàng)目。 ： 西夏區(qū)是寧夏的老工業(yè)基地，西夏區(qū)是自治區(qū)黨委政府規(guī)劃的大學(xué)城 ，西夏區(qū)是以鐵路公路為主的交通樞紐，西夏區(qū)是寧夏西線黃金旅游線的中心區(qū)，西夏區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)優(yōu)勢(shì)明顯，西夏區(qū)城市發(fā)展空間具有較大潛力 。雖然價(jià)格在金鳳區(qū)精裝公寓、寫字間中最高，但較興慶區(qū)中心地塊，價(jià)格還有差距。北部地區(qū)已被政府規(guī)劃為行政辦公及居住區(qū)，目前已有樓盤正在新建，預(yù)計(jì)價(jià)格還將上漲 ◆ 長(zhǎng)城中路以南地區(qū)為金鳳南部居住區(qū)，代表樓盤有東方尚都、紫檀水景、花樣年華等。以臻君豪庭項(xiàng)目為例，高層銷售率達(dá)到 80%以上，洋房銷售量在三分之一左右。 ◆ 滿城大街以西的西部區(qū)域價(jià)格相對(duì)較低，目前均價(jià)在 4500元㎡以下，且銷售狀況較好，考察的樓盤如紫馨苑、頤海苑、翠盈嘉園、天龍?jiān)返蠕N售率無一例外均達(dá)到 85%以上，有的甚至還沒有開盤，還處在預(yù)訂階段已銷售超過 50%，如瑞景家園。 現(xiàn)代城，預(yù)計(jì)價(jià)格將達(dá)到 9000— 13000元 /㎡左右，將創(chuàng)銀川寫字間新高。凱威 ?永寧縣 以保障性住房及普通住宅為主。同時(shí)結(jié)合主要旅游景點(diǎn)規(guī)劃公交專用線。 ? 體育用地：規(guī)劃共有 4處體育中心。 銀川市將成為西北地區(qū)東部面向華北經(jīng)濟(jì)圈的重要交通樞紐，成為西北風(fēng)情旅游目的地、旅游集散和綜合服務(wù)中心，發(fā)揮旅游組織、協(xié)調(diào)和商務(wù)服務(wù)的職能，承擔(dān)我區(qū)最重要的國(guó)家級(jí)大型能源化工基地建設(shè)的職能。 ? 西部沿山旅游休閑生態(tài)產(chǎn)業(yè)帶 依托賀蘭山東部重點(diǎn)發(fā)展旅游文化休閑及相關(guān)服務(wù)業(yè)，適度發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、關(guān)上農(nóng)業(yè)和環(huán)境友好型產(chǎn)業(yè)。 城市規(guī)劃 ——規(guī)劃布局 總體布局：三縱兩橫 “三縱”南北向三條軸線 主要包括沿 GZ2 G109及包蘭鐵路形成以城鎮(zhèn)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主的一級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展軸，沿 S305和 S201分別形成以生態(tài)保護(hù)和旅游發(fā)展為主兩條三級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展軸。 城市職能 ? 區(qū)域中心城市：作為西北地區(qū)東部的重要城市，承擔(dān)著陜甘寧蒙毗鄰地區(qū)的加工制造業(yè)基地和商貿(mào)物流中心、金融中心及信息中心的職能； ? 重要旅游城市：成為西北風(fēng)情旅游目的地、旅游集散和綜合服務(wù)中心，發(fā)揮旅游組織、協(xié)調(diào)和商務(wù)服務(wù)的職能； ? 交通樞紐：成為西北地區(qū)東部面向華北經(jīng)濟(jì)圈的重要交通樞紐； ? 能源化工業(yè)基地：承擔(dān)著最重要的國(guó)家級(jí)大型能源化工基地建設(shè)的職能。銀川至青島、丹東至拉薩高速公路在銀川匯聚貫通，機(jī)場(chǎng)高速、環(huán)城高速公路建成使用。 伊景美地項(xiàng)目 61 銀川是寧夏回族自治區(qū)的省伕，全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，轄三區(qū)兩縣一市，即關(guān)慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū) 、永寧縣、賀蘭縣、靈武市，總面積 9527平斱公里，城市面積。銀川河?xùn)|機(jī)場(chǎng)目前已開通了 40多條航線，銀川空港口岸投入使用，拉近了銀川不全國(guó)乃至丐界各地的距離。2023年，中心城區(qū)人口達(dá)到 200萬人。 四條產(chǎn)業(yè)帶 ? 東部能源化工產(chǎn)業(yè)帶 依托寧東能源化工基地，以煤炭、電力生產(chǎn)為基礎(chǔ)，以化工產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以新材料、建材為補(bǔ)充，發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)、技術(shù)先進(jìn)、清潔生產(chǎn)的現(xiàn)代工業(yè)體系。近期向南發(fā)展，優(yōu)先推進(jìn)城市核心區(qū)和金鳳區(qū)南部的建設(shè)，同時(shí)在銀川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和興慶區(qū)北部區(qū)域進(jìn)行適度的建設(shè)與開發(fā)。 ? ? 黃河旅游帶：結(jié)合水洞溝遺址、南磁灣恐龍化石、兵溝漢墓群、長(zhǎng)城遺址等重要文物古跡，形成集休閑度假、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)、觀光、科學(xué)考察為一體的綜合性景區(qū)。城市空氣污染指數(shù)二級(jí)及好于二級(jí)的天數(shù)達(dá)到 311天，城市大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國(guó)家二級(jí)標(biāo) 準(zhǔn)， 交通干線噪聲平均值控制在 70分貝以下，工業(yè)固體廢物綜合利用率達(dá) 85%以上，危險(xiǎn)廢物集中處置率達(dá) 100%，生活垃圾無害化處理率達(dá)80%以上，單位 GDP污染物排放量持續(xù)減少達(dá)到國(guó)家要求 。 ? ? 供熱工程規(guī)劃：中心城主要由銀川熱電廠、西夏熱電廠、賀蘭熱電廠聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行的大型城市集中供熱管網(wǎng)系統(tǒng)作為城市集中供熱管網(wǎng)的主要熱源，同時(shí)由哈納斯天然氣熱電廠集中供熱系統(tǒng)作為補(bǔ)充。 ◆ 興慶北地區(qū)依托北塔湖自然環(huán)境以及銀川二中、二十中等學(xué)區(qū)環(huán)境，顯示了