合富輝煌-合肥金輝地產(chǎn)項目發(fā)展定位建議報告(存儲版)
【正文】 注時事動態(tài)、購房較為理性，相對而言，對銷售人員的專業(yè)知識和營銷推廣要求較高。關(guān)注周邊的鄰居和附近小區(qū)的居住人群，認(rèn)為千金買房，不如萬金買鄰。 未來房屋區(qū)域升級，比較三線城市的房屋價格，購買群體看好合肥房產(chǎn)未來的升值潛力。 開展文化營銷，增加附加值， 吸引客戶關(guān)注。且項目東臨殯儀館，北靠望塘污水處理廠，很大程度上影響到項目的形象，區(qū)域的小環(huán)境較差。 火車站 西火車站 高鐵站點 二環(huán)線 中環(huán)線 一環(huán)線 長江路 容事達(dá)大道 徽州大道 2 ? 項目規(guī)模約 22萬平米，在合肥市屬于中等規(guī)模個案； ? 項目單面臨街，南北被金牛路分割，商業(yè)價值一般，且周邊商業(yè)氛圍欠缺，商業(yè)開發(fā)不易過早。 地塊周邊樓盤 9 項目所處的市場環(huán)境 競 爭 ?蜀山區(qū)競爭樓盤極其密集，品牌高檔樓盤較多，競爭激烈 ?目前已消化貨量較大，而 07年下半年以來蜀山區(qū)版塊市場供應(yīng)量減少，其他區(qū)域有分流跡象 客 戶 ?購房者鑒別能力提高，對開發(fā)商、建筑產(chǎn)品等都較以前有較高程度的要求 ?購房者對蜀山區(qū)認(rèn)可度高，對潛北板塊接受程度在逐漸提高 ?本板塊潛在客戶分流到黃山路板塊的中高檔樓盤較多 品 牌 ?蜀山區(qū)品牌開發(fā)商，品牌樓盤較多，購房者品牌意識逐漸增強(qiáng)，在對房產(chǎn)選擇的決定性要素中，品牌的比重越來越高 ?金輝品牌區(qū)域知名度較大，但剛進(jìn)入合肥市場，尚未有認(rèn)知，品牌建設(shè)需要規(guī)劃和提升 周邊環(huán)境分析 10 潛北版塊各盤去化特征 名稱 現(xiàn)售均價（元 /M2) 銷售率 余貨特征 龍鳳嘉園 3800 95% 140200M2部分復(fù)式、 136M2以上戶型 四棟房子 一期售罄，成交均價 3400 100% 二期即將推出 親親家園 3900 95% 150M2及以上復(fù)式 龍居山莊 3800 85% 180套左右，復(fù)式及 135M2以上 頤和花園 4150 90% 135M2以上及復(fù)式 廬陽佳苑 3900 98% 復(fù)式 理想年代 3900 99% 150250M2復(fù)式及 147M2大戶型 新景花園 3800 80% 供暖 ,130M2以上戶型 家家景園 三期售罄（最新均價 3900） 100% 四期即將推出 天一家園 4200(余貨價格 ) 85% 復(fù)式和 120M2少量 高劉路所在的潛北板塊內(nèi)樓盤所推貨量余貨多為復(fù)式及 130平米以上大戶型，各盤基本處于尾盤銷售階段；隨著近期合肥整體樓市的升溫，銷售價格也均有不同額度的抬升，整體價格在 38004000元 /平米區(qū)間內(nèi)，整個板塊房價上漲速度相對緩慢。 二、顛覆所謂“豪宅”定義（大而全、全而空），在合理實用的空間打造奢華的豪宅標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)造出項目獨一無二的產(chǎn)品競爭力和附加值，更是滿足了客戶精神層面需求。 陶光來：男 年齡： 40歲 月收入： 30004000元 職業(yè)：老師 電話： 139551903** 其愛人在此地 17中任教師，自己在 32中做校長，因買到房子而委托了很多關(guān)系。 宋?。耗? 年齡： 25 電話： 136419306** 月收入： 2600元左右 六安人 ， 是其母親宋女士幫兒子看的 ， 住合肥這邊 ， 朋友介紹這邊房產(chǎn) ， 路途到此 ， 覺得房型不錯 ， 其他地方?jīng)]看到合適的房型和面積 ， 接個可以接受 ， 所以可以接受 。 項目客戶定位 41 產(chǎn)品定位 ? 按容積率 ，本項目近 22萬平米的規(guī)模，屬于中等規(guī)模社區(qū)，沒有配套全面的優(yōu)勢，但大小適中、適宜居家 ? 本項目地塊東西分成兩塊，可考慮規(guī)劃成兩大類產(chǎn)品，最大限度滿足中高端客戶的個性需求，充分發(fā)掘地塊價值。 案名建議 60 奢華 100的八大創(chuàng)新價值 奢華 100創(chuàng)新價值之八 :國際一流團(tuán)隊，強(qiáng)強(qiáng)合作、精品保證 建議建筑規(guī)劃設(shè)計、園林設(shè)計、會所、樣板間設(shè)計等全部聘請國際一線知名公司擔(dān)綱，加上一線品牌發(fā)展商和國內(nèi)頂級代理公司 —— 合富輝煌的精誠合作，必定造就合肥樓市傳奇。 ? A地塊可做容積率較高、面積較小的公寓，充分利用不規(guī)則地塊特征；B地塊相對規(guī)整，可由高層與小高層相結(jié)合，錯落布臵，戶型中等大小為主，適當(dāng)考慮小戶型 ?銷售中心位臵設(shè)臵主要考慮交通便利，便于客戶發(fā)現(xiàn) ?主入口和次入口的設(shè)臵主要考慮商鋪價值的最大化 項目規(guī)劃定位建議 小廟路 A地塊 B地塊 主入口 次入口 銷售中心 主入口 商業(yè) 52 案名建議： 金輝 ? 中產(chǎn)階層是我們主要的目標(biāo)客戶，其中知識層次、收入較高的青年新銳也有實力去化部分房源。 趙廷龍：男 年齡： 28 職業(yè)：公司中級主管 月入： 3000— 5000 電話： 1590569125** 對住宅質(zhì)量要求較高，認(rèn)為居住環(huán)境能間接改變一個人的生活和事業(yè)，關(guān)注項目自身細(xì)節(jié)處理。 項目發(fā)展主題 31 項目發(fā)展定位 32 項目客戶定位 購買力 地域 消費(fèi)觀念 持續(xù)穩(wěn)定或上升的購買群體 履蓋范圍廣 ， 吸引除地緣客戶 、 本市客戶之外的外地客戶 心態(tài)開放 ， 易接受新鮮事物 定義范圍 較寬的目標(biāo)客戶定義 目標(biāo)客戶 輻射合肥外區(qū)域客戶 本區(qū)域地緣客戶 在外工作的回流人群 外來投資人員 政
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