ch4房地產(chǎn)評(píng)估new(存儲(chǔ)版)
【正文】 物經(jīng)濟(jì)壽命房地合一五、收益期的確定 六、收益法的計(jì)算公式 （一）房地合一評(píng)房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格 ＝房地產(chǎn)純收益 /綜合資本化率 房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用 房地產(chǎn)總費(fèi)用＝管理費(fèi) +維修費(fèi) +保險(xiǎn)費(fèi) +稅金 +空房損失費(fèi) [例 1]某房地產(chǎn) ， 在正常使用情況下每年所獲得的總收益為 20萬元 ， 每年所需支出的總費(fèi)用為 12萬元 ， 該類房地產(chǎn)的折現(xiàn)率為8％ 。 解： 年有效總收入＝ 365 12,000 （ 1－ 10%） ＝ 9,855,000元 （ 1） 管理費(fèi)： 年管理費(fèi)＝ 9,855,000 % ＝ 344,925元 （ 2） 維修費(fèi)： 年維修費(fèi)＝ 4,800 12,000 % ＝ 864,000元 （ 3） 保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 4,800 12,000 % ＝ 115,200元 （ 4） 稅金： 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%） ＝ 1,773,900元 （ 5） 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： ＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900 ＝ 3,098,025元 年凈收益＝年有效總收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025 ＝ 6,756,975元 房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年 ， 則： 房地產(chǎn)價(jià)格 ＝ 6,756,975247。 (1) 土地取得費(fèi) =10萬元／畝 =150(元／平方米 ) (2)土地開發(fā)費(fèi) =2億元／平方公里 =200(元／平方米 ) (3)投資利息 =150 [(1+6％ )2－ 1]＋ 200 35％ [(1+6％ )－ 1] +200 65％ [(1+6％ )－ 1]= (元／平方米 ) (4)計(jì)算開發(fā)利潤。 500=639（元 /平方米） ? （ 8）評(píng)估結(jié)論 ? 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，經(jīng)分析確定評(píng)估對(duì)象土地的市場(chǎng)價(jià)值為 319 732元，土地單價(jià)為每平方米 639元。修正額 ? ，用于體育用途的國有土地使用權(quán)最高出讓年限為（ ）。 答案： BCD ? 下列因素中屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)域因素的是（ ）。 A. 整個(gè)開發(fā)期 B. 整個(gè)銷售期 C. 整個(gè)開發(fā)期和銷售期 D. 整個(gè)開發(fā)期和銷售期的一半 ? 基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估一商業(yè)用地的價(jià)值，該商業(yè)用地法定最高出讓年限為 40年，實(shí)際轉(zhuǎn)讓年限為 36年，若資本化率為 9%，則土地年限修正系數(shù)為 ( )。 （二）路線價(jià)法的理論依據(jù) 關(guān)系很大，土地價(jià)值隨臨街深度而遞減，離開街道越遠(yuǎn)價(jià)值就會(huì)遞減。 ? 解：評(píng)估過程如下 ? （ 1）計(jì)算土地取得成本 ? 土地取得成本 =500 230=115 000（元） ? （ 2）計(jì)算土地開發(fā)成本 ? 土地開發(fā)成本 =500 246=123 000（元） ? （ 3）計(jì)算投資利息。 500＝ 6 301（元 /平方米） ? :本宗土地使用權(quán)的評(píng)估值為 3 150 483元，單價(jià)為每平方米 6 301元。 據(jù)調(diào)查 ， 當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫? ， 空置率在 10%左右 ， 每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的 %， 維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %， 房產(chǎn)稅為租金收入的 12%， 其他稅為租金收入的 6%， 保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %， 資本化率確定為 6%。 但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷 。 ，需要剔除不正常的費(fèi)用。 （ 1）實(shí)際凈收益 指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益。容積率與地價(jià)的關(guān)系為：容積率在 1～ ，容積率每增加 ，宗地單位地價(jià)比容積率為 1時(shí)增加 3％。 在下列情況下，市場(chǎng)法往往難以適用： 地區(qū) 產(chǎn)，如古建筑等； ，如教堂、寺廟等； ； 、體育館、學(xué)校用地等。 當(dāng) 區(qū)位 由劣變優(yōu)時(shí)，地價(jià)會(huì)上升；相反，則地價(jià)下跌。 三、房地產(chǎn)評(píng)估的原則（掌握） 遵循供需原則、替代原則、貢獻(xiàn)原則等 （一） 合法原則 是指房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)以評(píng)估對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等為前提進(jìn)行。但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，因此地價(jià)一般是 土地使用權(quán) 的價(jià)格。 掛牌 “限房價(jià)、競地價(jià)” 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指 土地使用者 將土地使用權(quán) 再轉(zhuǎn)移 的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。 四、房地產(chǎn)價(jià)格 根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格 按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格 按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、 樓面地價(jià) 等（掌握） 其他價(jià)格類型 樓面地價(jià)和容積率 樓面地價(jià) ，又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。 一般來說，對(duì)于同一般宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價(jià)是遞減的。 四、操作步驟 （一）收集交易資料 （二）可比交易案例確定 （三）因素修正 交易情況修正 交易日期修正 房地產(chǎn)區(qū)域因素修正 容積率修正 土地年期修正 （四）確定待評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值 ? 修正系數(shù)的計(jì)算公式 ? 交易情況修正后的正常價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格
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