【正文】 存在泡沫破裂的危險。 中房指數由國家發(fā)展計劃委員會和國家統(tǒng)計局聯合發(fā)布 ， 國家成立有中房指數系統(tǒng)辦公室 ， 目前公布的中房指數包括大陸 16個城市和香港 。 武房指數基期的各項數據均來自 50個樣本樓盤于 2023年 3月的基價 ， 季度的各項數據來自樣本樓盤該季度銷售面積和價格的綜合統(tǒng)計及整合 。規(guī)范發(fā)展二手房市場，倡導住房租賃消費。 68 Real Estate Development 住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新 講話 ? 未來 20年是我國城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的快速發(fā)展時期，需求較大，而土地供應有限，房價上漲壓力仍然很大。 ? 管理 增加土地總量供應，包括已經在開發(fā)商手里的土地要促其加快開發(fā)；切實解決捂盤惜售問題 70 Real Estate Development 第六節(jié) 政府對房地產市場的干預 一、 政府干預房地產市場的原則 目標的確定性 實現 RE市場持續(xù)健康發(fā)展：供求總量，結構，價格 使存量房地產資源得到最有效的使用 保證為各類生產生活需要提供適當的入住空間 引導新建項目的位置選擇 滿足特殊群體的需要 政策的連續(xù)性與協(xié)調性 新舊政策的銜接 政策間的銜接配套 多元性與系統(tǒng)性的統(tǒng)一 71 Real Estate Development 第六節(jié) 政府對房地產市場的干預 一、 政府干預房地產市場的原則 政策的針對性和導向性 針對不同物業(yè)的供給、分配途徑，制定具有針對性 的具體政策，還要有明確的導向性 政策的公平性和效率 72 Real Estate Development 第六節(jié) 政府對房地產市場的干預 二、 宏觀調控房地產市場的手段 土地供應 政策：土地供應計劃 金融 政策：住房貸款率，開發(fā)貸款率，信貸規(guī)模 住房 政策：廉租房（政府控制，限流通），經濟適用房（政府指導），商品住宅 城市規(guī)劃：指導土地供應 地價 政策：出讓地價，建造成本，專業(yè)費用等等 稅收 政策：契稅，營業(yè)稅，物業(yè)稅 租金和價格 控制 73 Real Estate Development 第六節(jié) 政府對房地產市場的干預 三、 規(guī)范房地產市場的措施 健全 市場準入制度：建立完善的資格審查制度（公開化，標準化） 推動行業(yè) 誠信體系 建設：中國房地產信用檔案 規(guī)范 交易程序：出讓，預售，買賣，抵押及產權登記都有嚴格的程序和必要條件。 69 Real Estate Development 住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新 講話 ? 需求 要抑制不合理的需求，從中國目前情況看，主要是指抑制投機性需求。 完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。 66 Real Estate Development ? 二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費。 ? 武房指數系統(tǒng)由分類物業(yè)指數和綜合物業(yè)指數組成 ， 以 2023年 3月為基期 、 以 2023年 3月房地產價格指數 1000點為基值 ， 每季度第一個月16日向社會發(fā)布前一季度的武房指數 。 54 Real Estate Development 我國房地產指數系統(tǒng) （ 1） 中房指數系統(tǒng) 中房指數系統(tǒng) （ CREIS） 是中國房地產指數系統(tǒng) （ China Real Estate Index System） 的簡稱 ，是一套以價格指數形式來揭示并反映全國各主要城市房地產市場發(fā)展和變化軌跡的指標體系 。 數據定義千差萬別，房價收入比各有內涵，只能用于時間序列的縱向比較，而不能用于在不同國家和地區(qū)之間的橫向比較。需求曲線必然有負斜率。 41 Real Estate Development 第五節(jié) 房地產市場的運行規(guī)律 在投機和投資之間原本就沒有什么很清楚的界限。（具體表征：上下起伏的經濟周期） 泡沫經濟 則專指那些由于經濟投機活動而導致市場價格大起大落的現象。長期空置不可避免；偶然空置和產業(yè)結構變化、就業(yè)機會及移民流動等要素密切相關。 27 Real Estate Development 第五節(jié) 房地產市場的運行規(guī)律 二、 房地產市場的周期循環(huán) 定義 是指房地產業(yè)活動或其投入與產出有相當的波動現象，且此現象重復發(fā)生。 房地產供給的特點 1）房地產供給 缺乏彈性 2）房地產供 給具有 層次性 3）房地產供 給具有 滯后性 7 Real Estate Development 第二節(jié) 房地產市場的供求關系 二、房地產市場的供給 房地產供給的影響因素 1）房地產開發(fā)成本 2）政府政策的變化（土地增值稅費） 3）對未來的預期 8 Real Estate Development 第二節(jié) 房地產市場的供求關系 三、房地產市場的供求均衡和非均衡 供求均衡 即供給與需求的均衡狀態(tài)，是指房地產商品的供給價格與需求價格相一致，而且供給數量與需求數量相一致的房地產經濟運行狀態(tài)。 從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易的活動場所以及一切交易途徑和形式。 三種狀態(tài)： A、 總量性供不應求狀態(tài) B、 總量性供過于求狀態(tài) C、 結構性供求失衡的狀態(tài) ！均衡是偶然的，幾乎是不存在的； ！非均衡狀態(tài)是絕對的，常見的。 —— 北京統(tǒng)計信息網 但中國統(tǒng)計年鑒并無空置率的定義和統(tǒng)計數據。 32 Real Estate Development 第五節(jié) 房地產市場的運行規(guī)律 二、 房地產市場的周期循環(huán) 房地產市場的投資周期 B A C D E 33 Real Estate Development 第五節(jié) 房地產市場的運行規(guī)律 二、 房地產市場的周期循環(huán) 房地產市場自然周期和投資周期之間的關系 兩者相互聯系和相互影響，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。 區(qū)別： 第一，真實需求和投機需求的目的不一樣。希望在高價位上出售，從中獲利。 誘因： 開發(fā)商對市場預測的偏差 開發(fā)商之間的博弈和非理性行為 開發(fā)資金的易得性 46 Real Estate Development 第五節(jié) 房地產市場的運行規(guī)律 三、 房地產市場中的泡沫與過熱 房地產泡沫和“過度開發(fā)”的區(qū)別與聯系 區(qū)別： 反映層面不同（供需，價格） 嚴重程度和危害性不同 在周期循環(huán)中所處階段不同 參與者動機不同（長期和短期效益） 聯系： 都是市場價值的偏離；