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ch2房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律ppt-全文預覽

2025-01-14 00:34 上一頁面

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【正文】 程 : ?較大群體對 RE市場的樂觀共識 ?比較發(fā)達的房地產(chǎn)市場交易,容易買進賣出 ?在房地產(chǎn)交易市場上投機資金占用時間比較短 ?購房容易得到銀行支持,從而放大購買能力 ?銀行要能夠吸收更多儲蓄,才能支付越來越多的借貸 39 Real Estate Development 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 三、 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱 房地產(chǎn)泡沫及成因 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因 : 土地有限和稀缺 (基礎(chǔ)) 投機需求膨脹 (直接誘因) 金融機構(gòu)過度放貸 (金融流動性過剩,直接助燃劑) S 40 Real Estate Development 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 社會需求大致上可分為兩類 :真實需求和投機需求 。隨著漲價常常是預期的逆轉(zhuǎn),接著就是價格暴跌,最后以金融危機告終?!? ????? 所謂~ “國際警戒線” 恐怕憑空杜撰,說話者試圖傳遞何樣信息? 住宅空置是一個市場顯現(xiàn),除了加強銀行信貸紀律之外,不需要設(shè)置什么“警戒線”。 ?蓋伯瑞 ( Gabriel) 和 諾薩特 ( Nothaft) 將住宅空置分為兩類:偶然 ( Incidence) 空置和長期( Duration) 空置。 傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的 主要內(nèi)容 擴張,緩慢,蕭條,調(diào)節(jié),復蘇,再次擴張 28 Real Estate Development 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 二、 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) 房地產(chǎn)市場的自然周期 供給,需求,空置率 B A C D E 29 Real Estate Development S1 空置率 空置面積: 報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中,尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積,但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。 GDP T 潛在的 GDP水平線 經(jīng)濟波動是重復出現(xiàn)擴張與收縮的周期波動,經(jīng)濟周期則可稱為從波峰到波谷周期性運動的經(jīng)濟波動。 13 Real Estate Development 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系 三、房地產(chǎn)市場的供求均衡和非均衡 供求非均衡 即供給與需求的失衡狀態(tài),是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之間,或者有一對不一致,或者兩者都不一致的經(jīng)濟運行狀態(tài)。 社會經(jīng)濟力量 —— 金融業(yè)的發(fā)展 —— 信息、通訊技術(shù)水平的提高 —— 生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變 —— 人文環(huán)境的變化 —— 自然環(huán)境的變化 —— 政治制度的變遷 4 Real Estate Development 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系 一、房地產(chǎn)市場的需求 概念 房地產(chǎn)需求 :是指在一個特定時期內(nèi),消費者在各種可能的價格下,愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量。第二章 房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律 1 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標 房地產(chǎn)市場的特性與功能 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 政府對房地產(chǎn)市場的干預 1 Real Estate Development 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述 一、房地產(chǎn)市場的概念 房地產(chǎn)市場: 是指房地產(chǎn)商品交換的領(lǐng)域和場所。 2 Real Estate Development 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述 二、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境 影響運行活動各種因素的總和 社會 政治 經(jīng)濟 金融 法律 技術(shù) 資源 國際 3 Real Estate Development 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述 三、推動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量 社會經(jīng)濟因素 社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。 價格 數(shù)量 S D P 0 M E 9 Real Estate Development 價格 數(shù)量 S D1 D P P1 0 M M1 H h F f E 10 Real Estate Development 價格 數(shù)量 S D1 D2 P P1 0 Q1 Q Q2 11 Real Estate Development 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系 三、房地產(chǎn)市場的供求均衡和非均衡 供求均衡 RE供求均衡原理的要義: ?是供給和需求兩種力量相互作用、相互變化的結(jié)果 ?均衡狀態(tài)的構(gòu)成要素,不但包括供、需價格,而且還包括供、需數(shù)量一致,二者缺一不可,且相互聯(lián)系、影響 ?供、需數(shù)量一致,微觀上,表示特定市場、特定房地產(chǎn)商品的供求數(shù)量相當、供求結(jié)構(gòu)吻合;宏觀上,表示一個城市或一個國家的 RE供、需數(shù)量相一致 12 Real Estate Development 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系 三、房地產(chǎn)市場的供求均衡和非均衡 供求均衡 RE供求均衡原理的現(xiàn)實意義 : ?在微觀層次上 , 房地產(chǎn)商應(yīng)該重視房地產(chǎn)市場供給和需求的變動,重視其均衡狀態(tài)的狀況,及時調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營策略和計劃; ?在宏觀層次上 , 國家應(yīng)該運用稅收、利率、信貸等經(jīng)濟杠桿,刺激或抑制供給或需求,引導供求曲線沿著人們所希望的方向移動,從而達到一個新的均衡狀態(tài)。 按 層次 分:一、二、三級市場 按 用途 分: 按 交易客體 分:土地市場、房產(chǎn)、 RE中介、 RE金融、物業(yè)管理等 16 Real Estate Development 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標 一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu) 包括: 總量結(jié)構(gòu) :開發(fā)與銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu) 區(qū)域結(jié)構(gòu) :全國不同區(qū)域、同一城市不同區(qū)域(地段) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) :住宅(別墅、豪宅、商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房)、寫字樓、商業(yè)用房 供求結(jié)構(gòu) :供求檔次和需求水平 投資結(jié)構(gòu) :投資目的、投資方式 17 Real Estate Development 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標 二、房地產(chǎn)市場細分 按 地域 細分:城市,區(qū)域,省 按 房地產(chǎn)用途 分:居住,商業(yè),工業(yè) …… 按 存量增量 細分:一級,二級,三級 按 交易形式 細分:買賣,租售,抵押 按 目標市場 細分:抵擋,中檔,高檔;青年,老年 18 Real Estate Development 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標 三、房地產(chǎn)市場指標 交 易指 標 供給指標 存量 新竣工量 滅失量 空置量 空置率 可供租售量 房屋施工面積 房屋新開工面積 平均建設(shè)周期 竣工房屋價值 需求指標
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