【正文】 準(zhǔn)報(bào)廢的。 ② 領(lǐng)有國(guó)有土地使用證 。 ? （ 4）劃撥的土地使用權(quán)，不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 （三）土地使用權(quán)劃撥 ? 1． 土地使用權(quán)劃撥的概念 ? 土地使用權(quán)的劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn) ， 在土地使用者繳納補(bǔ)償 、 安置等費(fèi)用后 ， 將該幅土地交付其使用 ， 或者將土地使用權(quán)無(wú)負(fù)擔(dān)地交付給土地使用者使用的行為 。 ? 土地使用權(quán)出讓均具有一定年限且不得超過(guò)法定最高年限的規(guī)定 。 ? 直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門(mén)行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。 ? 土地使用權(quán)出讓?zhuān)仨毞贤恋乩每傮w規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。 ? 第一 ， 從權(quán)利性質(zhì)來(lái)看 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地僅指取得開(kāi)發(fā)用地的使用權(quán) ， 而不是指取得開(kāi)發(fā)用地的所有權(quán) 。 第四節(jié) 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律制度 ? 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念和特征 ? （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 ? 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。 ? 房產(chǎn)權(quán)屬登記分為總登記 、 轉(zhuǎn)移登記 、 變更登記和其他登記 。 ? （ 三 ） 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力是指法律賦予房地產(chǎn)權(quán)屬登記的強(qiáng)制力 。 ? （ 二 ） 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記作為現(xiàn)代房地產(chǎn)法律制度的基礎(chǔ) ，具有三個(gè)方面的功能 ， 即產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能 、 公示功能和管理功能 。 ? 2． 房地產(chǎn)相鄰權(quán)的種類(lèi) ? （ 1） 因使用鄰地 、 通道 ， 或通行而發(fā)生的相鄰關(guān)系 ? （ 2） 因相鄰環(huán)境保護(hù)而發(fā)生的相鄰關(guān)系 ? （ 3） 因險(xiǎn)情危害而發(fā)生的相鄰關(guān)系 ? （ 4） 因相鄰?fù)L(fēng) 、 采光 、 管線設(shè)置而發(fā)生的相鄰關(guān)系 二、城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記 ? （ 一 ） 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán) 、典權(quán)等房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記 ， 依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為 。 ? 房地產(chǎn)相鄰權(quán)具有如下特征： ? （ 1） 房地產(chǎn)相鄰權(quán)的主體是兩個(gè)以上的房地產(chǎn)所有人或使用人 。 ? （ 2） 土地使用權(quán)屆滿(mǎn)前 ， 國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要 ，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán) ， 并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償 。 ? （ 4） 取得的法定性 。 ? （ 3） 處分權(quán) 。 （二）土地使用權(quán) ? 1． 土地使用權(quán)的概念 ? 這里所稱(chēng)的土地使用權(quán)是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權(quán)利 。 各共有人因房屋共有而形成的權(quán)利 、 義務(wù)關(guān)系 ， 稱(chēng)為房屋共有關(guān)系 。 ? 收益權(quán)是房屋所有人收取房屋所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。 ? ⑥ 土地復(fù)墾費(fèi)或耕地開(kāi)墾費(fèi)。 安置補(bǔ)助費(fèi)是為安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來(lái)源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補(bǔ)助費(fèi)用 。 征用前款規(guī)定以外的土地的 ， 由省 、 自治區(qū) 、 直轄市人民政府批準(zhǔn) ， 并報(bào)國(guó)務(wù)院備案 。 ? （ 3）以劃撥方式取得建設(shè)用地的審批程序 3．國(guó)家建設(shè)征用土地 ? 國(guó)家建設(shè)征用土地是國(guó)家運(yùn)用其行政權(quán)力把農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)家所有的行為 。 在下列三種情況下 ， 國(guó)家可以劃撥或出讓 、 租賃土地使用權(quán)： ? ① 農(nóng)村集體所有的土地已征用為國(guó)有； ? ② 國(guó)家已依法收回國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)； ? ③ 國(guó)有荒山 、 荒地 ， 即國(guó)有未利用土地已改為建設(shè)用地 。 從廣義上講 ， 建設(shè)用地是指已利用土地中的一切非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地 。 ? 有下列情形的，可以經(jīng)批準(zhǔn)后保留劃撥方式 ? （ 1）繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不變的，但改造或改組為公司制企業(yè)除外；（公司是商主體；以贏利為目的。 ? 條件就是： ? （ 1）土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人； ? （ 2）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證； ? （ 3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明； ? （ 4）依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地使用權(quán)出讓金。 （五） 國(guó)有土地租賃： ?是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為 ?國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股的概念：是指國(guó)家以一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資或股本投入新設(shè)立的企業(yè)。 ? （ 2）土地使用權(quán)出租，其地上建筑物及其他附著物亦同時(shí)出租。 ? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件： （ 1）土地使用權(quán)是有償出讓取得的； （ 2）按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)； （ 3）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的 25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的。） ? 土地使用權(quán)出讓的方式：拍賣(mài)、招標(biāo)、雙方協(xié)議。 ? 第三，加大查處土地違法行為的力度。 ? 第二，加強(qiáng)耕地保護(hù)。 １９８６年６月２５日第六屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議通過(guò) ， １９８８年１２月２９日第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議第一次修正 ， １９９８年８月２９日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議第二次修正 《 中華人民共和國(guó)土地管理法 》 。 ? 土地管理是國(guó)家用以維護(hù)土地所有權(quán) 、 合理組織利用土地的一項(xiàng)行政管理活動(dòng) 。 ? （ 二）城市房地產(chǎn)管理法的體系 1，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地（土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)劃撥） 2，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 3，房地產(chǎn)交易（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)） 4，房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理 （三）城市房地產(chǎn)管理法的基本原則 ? 1． 土地公有原則 ? 2． 土地有償使用原則（國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。 具體包括： ? 1． 土地 、 房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系 ? 土地的所有權(quán)和使用權(quán)，房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，都屬于財(cái)產(chǎn)。 ? 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)際上被列為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的獨(dú)立的一大類(lèi)型。 ? 另一類(lèi)是從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地的 ， 簡(jiǎn)稱(chēng)成片開(kāi)發(fā) 。 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng) ， 實(shí)行國(guó)家宏觀調(diào)控 ， 如土地用途管制 、集體土地使用權(quán)不能直接出讓?zhuān)晦r(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓 、 轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；控制城市豪華建筑項(xiàng)目等 ， 與此同時(shí)充分運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 ， 既要規(guī)范化 ， 又要放開(kāi)搞活 。 ? 3． 法定形式 。 ? 1．綜合功能。 ? 房地產(chǎn)作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn) ， 在法律上反映為房地產(chǎn)權(quán) 。房屋可以作為商品發(fā)生所有權(quán)的有償轉(zhuǎn)移，稱(chēng)為“買(mǎi)賣(mài)房屋”。 土地所有權(quán)分為國(guó)家土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)兩種 。 房產(chǎn)與地產(chǎn)有時(shí)可分，有時(shí)不可分。第一節(jié) 城市 房地產(chǎn)管理法概述 ? 一 、 房地產(chǎn) 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)業(yè) ? （ 一 ） 房地產(chǎn) ? 房地產(chǎn)是土地 、 房屋財(cái)產(chǎn)的總稱(chēng) 。地產(chǎn)是指與房屋相關(guān)的全民所有及部分集體所有土地以及地下基礎(chǔ)設(shè)施。 ? 在我國(guó)現(xiàn)階段 ， 實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制 ， 即全民所有制 （ 又稱(chēng)國(guó)家所有制 ） 和勞動(dòng)群眾集體所有制 。 ? 房屋方面，我國(guó)存在三種所有權(quán)：國(guó)家所有，集體所有，個(gè)人所有。 此即房 、 地一并轉(zhuǎn)移的原則 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一般市場(chǎng)的共性 ， 如要求貫徹平等 、 自愿 、 公平 、 誠(chéng)實(shí)信用的原則；但作為一類(lèi)特殊商品交換 ， 它又具有自己的若干特性 。 房地產(chǎn)交易 ， 既包括土地使用權(quán)的出讓 （ 一級(jí)市場(chǎng) ） 以及出讓后的轉(zhuǎn)讓 、 抵押 、 租賃 （ 二級(jí)市場(chǎng) ） ， 還包括土地使用權(quán)出讓 （ 一級(jí)市場(chǎng) ） 后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) （ 二級(jí)市場(chǎng) ） 以及投入使用的房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài) 、 抵押和房屋的租賃 （ 三級(jí)市場(chǎng) ） 等 ， 由此形成多層次的市場(chǎng) 。 ? 4． 國(guó)家適度干預(yù) 。 所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施 、 房屋建設(shè)；所謂房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 、 房地產(chǎn)抵押和房屋租賃 。