【正文】 ) ? 2． 國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使 ? 3． 不得侵占 、 買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地；土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓 ? 4 ． 國家為公共利益的需要可以依法征用集體所有的土地 ? 5 ． 國家依法實行國有土地有償使用制度 ? 6 ． 國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán) 四、國有土地有償使用制度 ? （一）土地使用權(quán)出讓： ? 土地使用權(quán)出讓的概念、特征： ? 國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。首先是突出了保護耕地總量動態(tài)平衡，加重了各級人民政府保護耕地的責(zé)任。 司考題 ? 28．關(guān)于承包經(jīng)營集體土地可以從事的生產(chǎn)活動，下列哪一選項符合《土地管理法》規(guī)定？ ? A．種植業(yè)、林業(yè) ? B．種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè) ? C．種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè) ? D．種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè) ? C． 種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè) 二、土地管理法的基本內(nèi)容 ? 包括有關(guān)土地基本制度的規(guī)范，土地所有權(quán)與使用權(quán)的規(guī)范；有關(guān)土地利用與保護，地籍管理，土地使用與保護，建設(shè)用地的規(guī)范；以及土地糾紛的調(diào)解，土地監(jiān)察和處理違法行為等。 土地是人類賴以生存的基本條件 ， 也是最為珍貴的 、 不可再生和替代的生產(chǎn)資料 ， 因而 ， 對土地實行有效的管理 ， 是各社會制度下的一項重要法律制度 。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。 ? 2．土地利用和管理關(guān)系 ? 土地利用總體規(guī)劃 ， 對耕地的特殊保護 ， 土地開發(fā)利用 ， 土地用途管制 ， 建設(shè)用地審批 ， 集體土地的征用 ，國有土地使用權(quán)的出讓 、 轉(zhuǎn)讓 、 出租和抵押 ， 等等 ， 有些屬于市場行為 ， 有些屬于政府行為 ， 有些屬于市場行為與政府行為的結(jié)合 。我國對房地產(chǎn)業(yè)也作了定位：“房地產(chǎn)在我國是一個新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進，將成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 它是指在依法取得國有土地使用權(quán)后 ， 依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設(shè) ， 形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件 ， 然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓 、 出租地面建筑物 。 ? （ 三 ） 房地產(chǎn)業(yè) ? 狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行業(yè) 。 房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn) ， 通過登記發(fā)證確認其所有權(quán)和使用權(quán) ，房地產(chǎn)交易活動屬于嚴格的要式法律行為 。房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，既可以用作生活資料，又可以用作生產(chǎn)要素，因而形成綜合功能。 其中 ， 當(dāng)土地單獨作為地產(chǎn)時 ， 指的是土地所有權(quán) 、 土地使用權(quán)；當(dāng)房屋單獨作為房產(chǎn)時 ， 指的是房屋所有權(quán) 、 房屋使用權(quán)；當(dāng)土地與房屋連為一體時 ， 指的是房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán) ，或房屋所有權(quán)和其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán) 。此時，房產(chǎn)權(quán)實即房地產(chǎn)權(quán)，包括房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。 國家為了社會公共利益的需要 ， 可以依法對集體所有的土地實行征用 ， 此時集體土地轉(zhuǎn)為國有土地 。當(dāng)土地作為耕地或者空地時，它只是地產(chǎn)；當(dāng)在土地上建房時，地產(chǎn)與房產(chǎn)則連為一體，稱為房地產(chǎn)。 房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物 。 ? 房產(chǎn)是指土地上的建筑物及構(gòu)筑物等永久性建筑。所以，“房地產(chǎn)”一詞有廣義、狹義兩種用法，有時指土地或房屋，有時指土地和房屋。 除了這種土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)變外 ，國有土地和集體土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；國有土地和集體土地可依法確定給單位或者個人使用 。 ? 在土地與房屋連為一體而發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移的場合下 ， 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 、 抵押 、 出租時 ， “ 房隨地走 ” ；房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 、 抵押時 ，“ 地隨房走 ” 。 ? （ 二 ） 房地產(chǎn)市場 ? 我國現(xiàn)時所稱房地產(chǎn)市場是指國有土地使用權(quán)出讓 、 轉(zhuǎn)讓 、 出租 、 抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 、 房地產(chǎn)抵押 、 房屋租賃等交易活動的總稱 。 ? 2． 多級市場 。 凡土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移 ， 都必須依照法律規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門辦理登記手續(xù) 。 它的業(yè)務(wù)主要有兩大類： ? 一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的 。 國家鼓勵吸收外商投資進行土地成片開發(fā) 。” ? 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要問題： ? （ 1）在房地產(chǎn)交易方面，房地產(chǎn)市場供需渠道不暢，有效需求不足 ? （ 2）在房地產(chǎn)金融方面，融資渠道不暢，假按揭、重復(fù)抵押現(xiàn)象嚴重 ? （ 3）在房地產(chǎn)開發(fā)方面，土地浪費驚人，開發(fā)項目結(jié)構(gòu)不合理，高檔樓盤積壓嚴重 ? （ 4）在房地產(chǎn)管理方面，政府多頭管理，人人有權(quán)、人人無責(zé)，監(jiān)管力度不夠 ? （ 5）在房地產(chǎn)消費方面，居民“存十用一”的消費觀念有待轉(zhuǎn)變 二、城市 房地產(chǎn)管理法 ? （ 一 ） 城市房地產(chǎn)管理法的概念 ? 是調(diào)整城市房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱 。 ? 3． 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系 ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 、 房屋建設(shè) ， 并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售 、 出租商品房的行為 。） ? 3． 十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則 ? 4． 房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則 ? 5． 城鎮(zhèn)住房商品化原則 ? 6，宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則（國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。 ? 土地管理法就是國家為實現(xiàn)土地管理目的而制定的法律規(guī)范的總稱 。修改后突出點： ? 第一，土地用途管制。其次是實行基本農(nóng)田保護制度，將糧、棉、油、蔬菜等生產(chǎn)基地在內(nèi)的耕地劃為基本農(nóng)田，實行嚴格管理。特征： ? （ 1）土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為； ? （ 2）土地使用權(quán)出讓附有特殊限制，表現(xiàn)為權(quán)利的有期性和有限性。 （二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念：是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。 ? 74．根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，在下列哪些情況下使用集體土地從事建設(shè)不需要經(jīng)過國家征收？ ? A．興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) ? B．村民建設(shè)住宅 ? C．鄉(xiāng)村公共設(shè)施建設(shè) ? D．鄉(xiāng)村公益事業(yè)建設(shè) ? A． 興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) B． 村民建設(shè)住宅 C． 鄉(xiāng)村公共設(shè)施建設(shè) D． 鄉(xiāng)村公益事業(yè)建設(shè) （三）土地使用權(quán)出租 土地使用權(quán)出租的概念： ? 是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。 ? （ 4）如發(fā)生轉(zhuǎn)讓，在同等條件下，承租人有優(yōu)先于他人接受轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，即使承租人不購買出租人的土地使用權(quán)，租賃合同對于新的土地使用權(quán)人也仍繼續(xù)有效。 ? （ 2）土地使用權(quán)劃撥的特征： ? ①土地使用權(quán)劃撥是一種具體的行政行為； ? ②土地使用權(quán)劃撥是一種無償?shù)男袨?，土地使用者取得使用?quán)無需支付地價，但這并不等于使用者不需支付任何費用； ? ③土地使用權(quán)可以是有期限的，也可以是無期限的； ? ④劃撥的土地使用權(quán)，不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 ? 有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃方式處置 ? （ 1）國有企業(yè)改革或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團的； ? （ 2）國有企業(yè)改組為股份合作制的； ? （ 3）國有企業(yè)租賃經(jīng)營的； ? （ 4）非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。） ? （ 2）國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)，以及國有企業(yè)合并，兼并或合并后是國有工業(yè)企業(yè)的； ? （ 3）在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)； ? （ 4）國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。 ? 2． 國家建設(shè)用地使用權(quán)的取得 ? （ 1） 國家建設(shè)用地的來源 ? 國家建設(shè)用地必須是國有土地 ， 國家通過一定的程序?qū)型恋厥褂脵?quán)有償出讓或無償劃撥給建設(shè)單位或個人使用 。這是新的《土地管理法》實行土地用途管制的一個關(guān)鍵。 ? （ 2） 征用土地的審批權(quán) ? 1998年新 《 土地管理法 》 上收了征地審批權(quán) ， 征地審批權(quán)集中在中央和省兩級政府 ， 其他各級地方人民政府無征地審批權(quán) 。 土地補償費是對土地所有人或使用人對土地的投入和收益的補償 。 ? ④ 地上附著物補償費 。 ? 占有權(quán)是對房屋的實際控制的權(quán)利。 ? 2． 房屋共有的概念 ? 房屋共有是指兩個以上主體對同一房屋共同享有所有權(quán) 。 ? （ 2） 客體是同一項房產(chǎn) 。 ? 2． 土地使用權(quán)的內(nèi)容 ? （ 1） 使用權(quán) 。 ? （ 2） 客體的有限性 。 ? 4． 土地使用權(quán)的終止 ?