【正文】 9 使用面積單價 同等銷售單價下，使用面積單價低 使用面積單價較低 同等銷售單價下，使用面積單價高 以西安市場來看，產(chǎn)業(yè)別墅與傳統(tǒng)高檔寫字樓相比，銷售單價按 6000 元 /m2 計，相差約 1000 元 /m2 10 內(nèi)部 空間 寬敞、立體感強，靈活、自由、隨意 寬敞、靈活、自由 較狹小，自由度、靈活性相對較低 11 自然通風采光 優(yōu)良 良好 一般，限制較大 12 辦公 環(huán)境 幽雅、舒適、文明、個性突顯 幽雅、舒適、文明 較嘈雜、忙亂 13 商務 配套 更先進的商務設(shè)施 、高雅的商務氛圍 先進的商務設(shè)施、高雅的商務氛圍 較齊全的基本商務配套 14 智能化 配備更先進 配備先進 較先進 森根國際是介于傳統(tǒng)高檔寫字樓和單體商務別墅之間的一種產(chǎn)品。 ● 城內(nèi)的寫字樓以北大街、和平門和新城廣場為主。 1＃樓地上地下各 1500M2，層高 米； 3＃寫字樓獨立分為六個單元， 2＃樓每單元約 800M2，使用率為 88%； 3＃樓每單元約 600M2，使用率為 96%。開發(fā)能滿足最新一代辦公客戶要求的人性 大量管理資料下載 第 5 頁 共 22 頁 化、生態(tài)化的寫字樓已迫在眉睫。 動力型地產(chǎn)屬于地產(chǎn)總產(chǎn)品生產(chǎn)中的生產(chǎn)資料的生產(chǎn)，它是人類創(chuàng)造物質(zhì)財富和工業(yè)文明的客觀承載，是發(fā)展中城市經(jīng)營的首要課題，是社會經(jīng)濟的主流動力。我們說： “地球是人類之母 ”。 段先念 大量管理資料下載 第 3 頁 共 22 頁 《中國地產(chǎn)新三論》及動力型地產(chǎn)解碼 中國地產(chǎn)新三論 《中國地產(chǎn)新三論》是由中國新海派智業(yè)創(chuàng)始人藍戈先生最新研究并即將出版的新地產(chǎn)經(jīng)濟理論?；貒螅覀兘o硅谷的成功找出了很多原因，其中有一點令我長久不能忘懷，那就是硅谷有著堪稱世界上最為優(yōu)越和人性化的辦公環(huán)境！ 在硅谷，我們所到之處，綠樹成蔭 、鳥語花香；所接觸的人，個個精神飽滿、熱情洋溢。 她在西部大開發(fā)的號角中誕生，在長安科技產(chǎn)業(yè)園的成長中奠基。由于土地資源是固定的、缺乏彈性的、不可再生的，所以這種資源開發(fā)賦予了地產(chǎn)業(yè)與生俱來的先天優(yōu)勢，同時又是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的直接制約力。 動力型地產(chǎn)與消費型地產(chǎn)之間的辨證關(guān)系為：動力型地產(chǎn)是消費型地產(chǎn)的物質(zhì)基礎(chǔ)和基本保障，消費型地產(chǎn)是動力型地產(chǎn)的內(nèi)在動力和最終目標。 ● 市場需求： 產(chǎn)業(yè)別墅的誕生源于市場對傳統(tǒng)專業(yè)寫字樓的種種非人性化因素的揚棄，對全新商務辦公理念和方式的需求。 ?。 ● 南二環(huán)寫字樓多為新建項目。 ● 傳統(tǒng)寫字樓的缺點： a．長時間等電梯，公共交通不好，影響工作效率； b、辦公室不自然通風，自然采光差，造成資源浪費，不利于身體健康； c、有效層高低，造成空間狹小擁擠的感覺； d、員工沒有休息間或休息間條件差； e、停車位秩序差； d、辦公區(qū)附近很少有令人賞心悅目的景觀； f、工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對話、缺少人性化、缺少人本關(guān)懷，直接影響工作者的熱情、遏止人的創(chuàng)造欲望和創(chuàng)新精神。 提供企業(yè)援助：對能迅速形成產(chǎn)業(yè)形象的項目，產(chǎn) 業(yè)區(qū)可以政府形式無償資助一部分資金，以支持企業(yè)發(fā)展。作為國家和地區(qū) 政府關(guān)注的重點項目，長安園所蘊涵的潛力與前景成為入駐企業(yè)的信心保證。 B、產(chǎn)品本體賣點 ● 產(chǎn)業(yè)別墅是城市動力型地產(chǎn)，是城市建設(shè)的核心推進劑； ● 產(chǎn)業(yè)別墅是長安科技產(chǎn)業(yè)園的示范性項目，是西安、西部甚至全國地產(chǎn)開發(fā)的范例； ● 產(chǎn)業(yè)別墅是對傳統(tǒng)辦公模式的一場革命，開創(chuàng)全新生態(tài)辦公理念，是辦公物業(yè)的最高形態(tài) ——國際新人文商務標準 OFFICE 的真正體現(xiàn)，； ● 領(lǐng)先傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的商務服 務及硬件設(shè)施配套； ● 更高檔次的休閑會所，前所未有的工作享受。 Ｃ、項目劣勢： 大量管理資料下載 第 10 頁 共 22 頁 ● 整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策環(huán)境、投資氛圍及相應配套較差，對外埠和國外企業(yè)進駐造成障礙。 Ｂ、目標客戶為綜合實力雄厚的企業(yè)。這一地產(chǎn)模式的推出是為本案成功的關(guān)鍵所在。全面結(jié)合本案產(chǎn)品實質(zhì)高端性、稀缺性的特點，精確鎖定目標客戶群體。 ● 借勢營銷：借西部大開發(fā)，國家對西部重點城市的政策扶持之勢，借西安市城市經(jīng)營對長安產(chǎn)業(yè)園整體推動之勢，實現(xiàn)本案的借勢而上，有勢可依。以高科技感、高時代感的氛圍給予每一個到訪者巨大的感官沖擊。 ● 產(chǎn)業(yè)鏈示范： 長安園提供金融服務、政策支持，以及園區(qū)內(nèi)物流、住宅、商業(yè)、辦公、文化休閑等全方面的配套，園內(nèi)園外形成良性互動的產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)，而產(chǎn)業(yè)別墅是產(chǎn)業(yè)鏈上極具特色的一環(huán)。做為開發(fā)運營商在軟性服務方面要作好充分的準備，以配合專案的硬件形態(tài)和支撐產(chǎn)品的市場定位及高附加值。園區(qū)內(nèi)的軟件開發(fā)企業(yè)，可以享受國家規(guī)定的所得稅、營業(yè)稅、增值稅減免優(yōu)惠政策和工資基數(shù)抵扣政策規(guī)定。進入園區(qū)的投資額 3 億元人民幣（包括3 億元）以上的生產(chǎn)型項目，若投資額 3000 萬美元（包括 3000 萬美元）以上，資金到位 50%以上（包括 50%）的，經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后， 50 畝以下（包括 50 畝）的產(chǎn)業(yè)用地可享受 30%的優(yōu)惠（按每畝 16 萬計算，共優(yōu)惠 240 萬元），50 畝以上的產(chǎn)業(yè)用地按規(guī)定標準收取。進入園區(qū)的投資 20xx 萬美 元（包括 20xx萬美元）以上，或投資額在 2 億元人民幣（包括 2 億元）以上的生產(chǎn)型項目，自 大量管理資料下載 第 20 頁 共 22 頁 企業(yè)達產(chǎn)達效后三年內(nèi)，由企業(yè)申請，經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后，可按國家土地抵押貸款有關(guān)規(guī)定，由園區(qū)財政提供產(chǎn)業(yè)用地購地款（實際出資轉(zhuǎn)讓費）相應數(shù)額貸款利息 50%的帖息扶持政策。園區(qū)管理辦公室設(shè)立獎勵基金，依據(jù)高新區(qū)管委會有關(guān)規(guī)定，對園區(qū)內(nèi)企業(yè)的關(guān)鍵技術(shù)人員獎售成本價住宅房；對做出突出貢獻的技術(shù)人員和經(jīng)營者給予重獎。 劣勢：首次開盤不成功后更名；公交線路較少；車位少。進入園區(qū)的企業(yè)年納稅總額在 1000 萬元以上（包括 1000 萬元，估計園區(qū)可留用 160 萬），經(jīng)園區(qū)管理辦公室審核后，由園區(qū)管理辦公室一次性獎勵三室一廳住房一套（不低于 100 平方米）。三年后愿自行購買的，可用三年內(nèi)已付的租金一次性抵扣所購 買廠房（不低于租用廠房面積）的資金。 園區(qū)內(nèi)的水、電、天然氣、通訊等服務收費按照西安市統(tǒng)一標準收取。園區(qū)內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)，可以享受國家級高新區(qū)及國家鼓勵投資西部地區(qū)的各項稅收減免優(yōu)惠政策。 ● 新型物業(yè)項目的成功，作為開發(fā)商需要在項目的整體運營觀念上的實現(xiàn)創(chuàng)新，從傳統(tǒng)的物業(yè)管理職能深化成為入駐園區(qū)企業(yè)的事業(yè)伙 伴，以多角度提升物業(yè)附加值、提高 CS（客戶滿意度）的觀念出發(fā)，經(jīng)營產(chǎn)業(yè)別墅。同時全國首創(chuàng)的新人文國際商務標準辦公模式體現(xiàn)了入駐企業(yè)卓然不群的品牌形象。 ● 泛 CLUB 營銷模式： 除形成本案自有會所會員企業(yè)之間的口碑傳播的巨大力量外，同時針對性利用俱樂部的高端客戶集群性，對諸如高爾夫俱樂部、網(wǎng)球俱樂部、高級商業(yè)俱樂部等目標重點推廣。動力型地產(chǎn)的天驕 [企業(yè)壹號公園 ]誕生宣言 ● 世界 500 強，西部 50 強 ● 中國地產(chǎn)第三次革命 ● 香港、倫敦、紐約，我們看那里的 CBD 西安高科集團打造西部中國的 CBD ● 中國地產(chǎn)的新大陸 —[企業(yè)壹號公園 ] ● [企業(yè)壹號公園 ]新西部財富總部 ● 開創(chuàng)新人文國際商務標準 產(chǎn)業(yè)別墅 /企業(yè)壹號公園 ● [企業(yè)壹號公園 ]永不謝幕的新財富特區(qū) ● 西部中國的驕傲 Ｂ、公關(guān)活動促銷主題 ● 產(chǎn)業(yè)別墅國際拍賣會暨上市新 聞發(fā)布會 ● 動力型地產(chǎn)與城市經(jīng)營論壇 ● “品牌企業(yè) ”入