【正文】 24%27% 南京水游城 熙南里商業(yè)街區(qū) 夫子廟商業(yè)步行街 南京八佰伴 湖南路 物業(yè)管理費 40塊 /月 /平方米 40塊 /月 /平方米 29塊 /月 /平方米 50塊 /月 /平方米 租金 (人民幣 )/抽成 25%27% 1F:1618塊 /天 /平方米（成交） B1:10塊 /天 /平方米（成交） 25%28% 25%27% 25%27% 25%28% 25%28% 25%28% 1F內(nèi)鋪： 1011塊 /天 /平方米（成交） 1F外鋪： 2730塊 /天 /平方米（成交） 2634塊 /天 /平方米 保低加抽成 物業(yè)名稱 金陵購物中心 金輪新天地 中央商場 南京新百 華聯(lián)商廈 東方商城 金鷹國際購物中心 大洋百貨 萬達購物廣場 萊迪地下購物中心 德基廣場 商圈 新街口 說明：若非注明則均為叫價。 商業(yè)業(yè)態(tài)： 服飾旗艦店、生活用品、特色餐飲等。 尤其應(yīng)著重考慮主力店、知名品牌的布局，并通過商業(yè)業(yè)態(tài)的合理布置來規(guī)避商業(yè)動線上的欠缺。 互補性業(yè)態(tài) n? 在同一個商圈中，可以考慮與競爭項目形成差異化的業(yè) 態(tài)，主要集中在餐飲類、娛樂類業(yè)態(tài)。而特殊業(yè)態(tài)或品牌對硬 件具有特殊要求，需要提 前規(guī)劃； 7）在業(yè)態(tài)組合完成以后， 基于樓層、業(yè)態(tài)、品牌及 周邊市場水平來制定項目 的各個鋪位租金，并預(yù)測 未來收益； 36 商業(yè)定位之業(yè)態(tài)規(guī)劃 項目商業(yè)物業(yè)開發(fā)品種組合 零售 大型購物中心 家庭購物中心 鄰里中心 酒店 高端酒店 中高端酒店 辦公樓 總部型甲級辦公樓 乙級辦公樓 地標(biāo)型超甲級辦公樓 步行街區(qū) 街鋪 /住宅底商 裙樓集中商業(yè) 公寓 居住型公寓 酒店式公寓 高端酒店式公寓 提 供 支 持 的 物 業(yè) 品 種 協(xié)同效應(yīng) 被支持的物業(yè)品種 酒店 零售 辦公 公寓 酒店 ? 作為配套設(shè)施的互補效 用 ? 帶來更多優(yōu)質(zhì)商務(wù)客源 ? 增加過往消費的機率 ? 帶動零售檔次的提升 ? 提升項目的整體定位 ? 提供良好的住宿、宴會會 議、餐飲和休閑配套服務(wù) ? 為辦公樓的潛在出售提供 附加價值 ? 公寓與酒店兩者是互補關(guān) 系，公寓提供長期租賃為 主，而酒店則是短期。 目標(biāo)客群定位，通過輻射區(qū)域內(nèi)細(xì)分消費客群，例如 人群類型結(jié)構(gòu)、消費類型、年 齡、收入水平 等。因此，商業(yè)地產(chǎn)項目在定位和設(shè)計之前，應(yīng)首先確定其未來的經(jīng)營模式。 模式三：分拆出售 將商業(yè)分割成若干單元商鋪進行銷售，面向個人投資者進行銷售 的方式?！? 決定區(qū)位屬性的四個層次： 項目層面 ：商業(yè)建筑形態(tài)、與周邊競爭項目之間的協(xié)同性，決 定日后商業(yè)經(jīng)營調(diào)整的空間、尺度。 ? 傳統(tǒng)商廈和街鋪為主 167。 ? 中高檔市場得到快速發(fā)展 167。 商業(yè)定位之一： 發(fā)展階段認(rèn)知 城市發(fā)展階段性 n? 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與城市的發(fā)展緊密相關(guān)，城市經(jīng)濟水平、人口結(jié)構(gòu)的發(fā)展變化將會制 n?約和影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 品牌市場表現(xiàn) ——化妝品 （僅為示意，供培訓(xùn)使用） % % % % % % % % % % % % % 概念測試 —重要業(yè)態(tài) % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 20% 10% 30% 40% 50% 70% 60% 80% 100% 90% % 0% 必須要有 最好要有 不需要有 不肯定 /不知道 ?? 必須要有的業(yè)態(tài)：超市（ 64%），化妝品牌店（ % ），地方特色菜（ %），海鮮食坊（ 59% ），火鍋燒烤（ % ）。 30% 27% 16% 7% 7% 4% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 0% 15% 10% 5% 20% 35% 30% 25% 29% 26% 10% 6% 6% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 0% 15% 10% 5% 25% 20% 35% 30% 13% 10% 6% 6% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 0% 5% 10% 25% 23% 20% 15% 喜歡的運動品牌 喜歡的休閑服飾品牌 喜歡的流行女裝品牌 13% 喜歡的流行男裝品牌 48% 15% 7% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 0% 15% 30% 60% 45% 品牌市場表現(xiàn) ——服裝 （僅為示意，供培訓(xùn)使用） 17% 11% 9% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 0% 10% 40% 37% 30% 20% 57% 2% 2% 2% 0% 15% 60% 45% 30% 肯 德基 麥當(dāng) 勞 必勝 客 金陵 小食 真 功夫 21% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4%4% 4% 4% 4% 4% 0% 5% 10% 25% 20% 喜歡的 KTV 喜歡的快餐品牌 37% 喜歡的中餐品牌 30% 15% 7% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 0% 10% 20% 30% 15% 40% 喜歡的特色餐飲品牌 品牌市場表現(xiàn) ——餐飲與娛樂 （僅為示意，供培訓(xùn)使用） 玉蘭油 Lancome DHC Dior 碧歐泉 妮維雅 旁氏 雅漾 BUBERRY chanel Za 佰草集 博美 大寶 凡士林 卡尼爾 蘭芝 歐泊萊 歐萊雅 雅芳 資生堂 11% 6% 6% 6% 9% 6% 6% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 12% 8% 4% 16% 14% 喜歡的化妝品品牌 0% 在服飾品牌喜好調(diào)查中，最受歡迎的運動服飾品牌依次為 Nike, Adidas, 李寧，安踏， Puma。 逛街消 費是本地消費花費最多的方面，顯示出較強的消費能力。 ?? 同時我們觀察到私家車的比例也占到了 13%，排 在了第三位。 15 主力消費群體特征研究 消費者行為分析 ——消費區(qū)域和考慮因素（以南京市場為例） （僅為示意，供培訓(xùn)使用） 16 % % % % % % % % % % % % % % 51歲以上 總計 3650歲 2635歲 1825歲 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 35% % % % % % % % % % % % 萬達商業(yè)廣場 萊迪地下購物中心 大洋百貨 蘇寧銀河新街口店 德基廣場 金鷹國際購物中心 水游城 夫子廟 太平洋 蘇寧環(huán)球 山西路湖南路 中央商場 南京新百 潤潤巷 經(jīng)常去的消費區(qū)域與年齡交叉表 ?? 萬達商業(yè)廣場因其商品的細(xì)分市場以及大賣場的存在，各年齡消費群體都有，相對年輕人較少；萊迪 地下購物中心 顯然受到年輕一族的追捧；大洋百貨的主要消費人群年齡在 2635歲；德基廣場和金鷹受到有了一定收入的中青年青睞 ；水游城因其理念的新穎以及時尚的程度受到 1835歲人群的歡迎；夫子廟傳統(tǒng)的小吃以及風(fēng)土人情既受年輕人喜愛又 吸引著中老年人前來；中央商場因其商品類型的齊全，幾乎涵蓋各年齡消費群體，但因業(yè)態(tài)和商家偏傳統(tǒng)，無法吸引 年輕人的眼球；傳統(tǒng)的新百的消費群體更偏重于中老年人。 ?? 在訪問中， 126個家庭中七成以上在孩 子的消費上每月花費 5011000元。 3）成本與融資，項目開發(fā)資金保障 。 城市宏觀經(jīng)濟分析 地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）分析 社會零售品銷售總額 城市居民人均可支配收入 常住人口總量 / 旅游人數(shù)及旅游收入（ /年） 實際外商投資總額 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 單位：億元 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資增長率 房地產(chǎn)投資增長率 12% 8% 4% 0% 16% 20% 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 第一產(chǎn)業(yè)增長率 第三產(chǎn)業(yè)增長率 第二產(chǎn)業(yè)增長率 GDP增長率 企業(yè)戰(zhàn)略與目標(biāo)分析 土地供應(yīng)情況調(diào)查 市場需求分析 城市開發(fā)機會分析 企業(yè)戰(zhàn)略與目標(biāo)分析 土地供應(yīng)情況調(diào)查 市場需求分析 投資環(huán)境與產(chǎn)業(yè)指導(dǎo) 土地供應(yīng)情況 9 城市發(fā)展規(guī)劃 城市資源與 政策環(huán)境 市場需求分析 城市資源、政策環(huán)境分析 投資環(huán)境 與產(chǎn)業(yè)指導(dǎo) 城市發(fā)展規(guī)劃 企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo) 市場發(fā)展分析 城市開發(fā)機會分析：主要幫助了解城市發(fā)展規(guī)劃和政策環(huán)境，在符合政府規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)方面提供滿足市場 潛在需求的產(chǎn)品。 家庭結(jié)構(gòu) 孩子的花費 (元 ) 職業(yè) 家 庭主婦 主力消費群體特征研究 消費者背景分析 ——家庭結(jié)構(gòu)、孩子、職業(yè) （僅為示意，供培訓(xùn)使用） 13 % % % % % % % % % % % % % % % 0% 20% 40% 60% 80% 100% 新街口商圈 大洋百貨 夫子廟 萊迪地下購物中心 萬達商業(yè)廣場 山西路湖南路 水游城 德基廣場 金鷹國際購物中心 蘇寧環(huán)球 蘇寧銀河新街口店 太平洋 中央商場 南京新百 潤潤巷 ???????????????????????新街口商圈為最常去購物的場所，主要消費目的為購物 和餐飲，選擇的原因是商場集中，商品種類豐富及成熟 的商業(yè)氛圍所帶來的大量人流。 在娛樂方式的選擇上， KTV，電影院，棋牌室占