【正文】 紙和材料 (一般店鋪須Ａ ３ 藍圖 ２ 份，餐飲商鋪須Ａ ２ 藍圖 ２ 份） ? 藍圖蓋章： ? 4． 1封面及各頁圖紙蓋設計單位設計資質專用章、設計（裝修）單位行政公章。 引爆： 即公開招商及后一至二周， 全面媒體鋪開，網站、增加各酒店及高檔場所信息傳遞； DM直郵單頁、短信、戶外展點設立、報紙、電臺、電視均配合到位，公交車體、公交站牌全面啟動。但也增加了透明度，減少了“瓜田納履、李下正冠”帶來的麻煩。 中午，召開公司部門經理會議，除了討論別的事，也專門將這件事提了出來，非常令人感動的是，他們沒有一個人是站在自家私利的角度來看待此事，大家都開誠布公將這件事可能會產生后果逐一分析，制定了三條原則?！? 第二天，我就找負責招商的 B、 F談及此事。 銷售策略 — 短期返租 (810年 ) 2022/4/14 111 ? 從銷售角度看，短期返租與長期返租都會使得銷售速度加快，兩者不會對銷售成果產生非常大的區(qū)別。 銷售策略 — 帶租約銷售模式 2022/4/14 109 優(yōu)勢： ?前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。 ? ：設置消火栓系統(tǒng) ? ：設置到位 ? ：輕鋼龍骨石膏板吊頂；玻化磚墻地面。 2022/4/14 86 某項目租金預測 來自外部資料 2022/4/14 87 某項目前五年運營收入及費用預期 不包含前期投入費用 1,912萬元 來自外部資料 2022/4/14 88 ?生活百貨類 ?超市類 ?餐飲類 ?便利店類 ?服務配套及服飾精品類 ?美容美發(fā)類 ?生活家居類 ?休閑娛樂類 社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 各類型商家物業(yè)條件 2022/4/14 89 業(yè)態(tài) 商家 百貨 生活百貨 JUSCO、伊藤洋華堂、北京華聯(lián)、物美、步步高 超市 大型綜合超市（大賣場） 沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)、世紀聯(lián)華、物美 社區(qū)標超 華潤萬佳、蘇果、各區(qū)域性超市 餐飲 大型餐飲 湘江老廚、毛家飯店、天天漁港、醉翁亭 西餐咖啡 雨花西餐、上島咖啡、米蘿西餐 中西式快餐 麥當勞、肯德基、真功夫、吉野家、永和大王 便利店 —— 71快客、好鄰居 服務配套及服飾精品 服務配套 一致藥店、海王藥業(yè)、柯達沖印、博恩凱音像、中國銀行、千百度花藝、三春暉書店、久美書店、一品軒、小白兔、雪莉阿姨、正章 服飾精品 以純、愛特愛、尤可、芬怡內衣、貝蒂童裝、品質生活（天 工坊）、圣駿水晶、風之谷精品 美容及美發(fā) 美容 NB自然美、瑪莎、思妍麗、明之堡女子美容桑拿會所 美發(fā) 純剪一派、出發(fā)點 生活家居 —— 瑞信家具、儂儂家私、綠源沙發(fā)、雅蘭 休閑 —— 避風塘茶樓、清風茶藝館、新港鴻沐浴保健中心 各類型商家列表示意 來自外部資料 2022/4/14 90 生活百貨物業(yè)條件 技術指標 具體要求 需求面積（㎡） 25,00030,000 單層面積（㎡） 6,000－ 8,000，長寬比一般大于 10： 7 經營樓層選擇（層） － 14 結構層高要求（ m） ≥ 5 進深 ≥ 50 樓板承重（ Kg/㎡ ） 超市區(qū) ≥ 500，其它樓層 ≥ 350 給排水 提供市政管道供水，日供水量 ≥ 100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等 供配電 來自兩不同 100/10KV級變電站的兩路 10KV專用線路，另需配備柴油發(fā)電機以備急用 中央空調 提供與否需與發(fā)展商溝通 店內垂直交通 每層設置自動扶梯，客梯和貨梯各兩部 電話線 提供配口 燃氣管道 提供城市燃氣管道配口 排污 預留排油煙豎井，為風機設置機基；其他排污系統(tǒng)均要建設到位 卸貨 /理貨區(qū)（㎡） 5001,000 停車位（個） 500800 物業(yè)交付裝修標準 毛坯 /或按照裝修要求提供 來自外部資料 2022/4/14 91 技術指標 具體要求 需求面積（㎡） 10,00025,000 單層面積（㎡） 5,000－ 10,000 經營樓層選擇（層） － 13 結構層高要求（ m） ≥ 進深 ≥ 50 樓板承重（ Kg/㎡ ） ≥ 7001000 給排水 提供市政管道供水，日供水量 ≥ 100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等 供配電 提供符合國家標準的市電和變壓器，電量要求約為 100kw－ 150kw/1000㎡ ，同時提供后備發(fā)電機 中央空調 提供與否需與發(fā)展商溝通，國際品牌一般要求與消防到位 店內垂直交通 每層設置自動扶梯，貨梯兩部 *3T 電話線 提供配口 燃氣管道 提供城市燃氣管道配口 排污 預留排油煙豎井，為風機設置機基；其他排污系統(tǒng)均要建設到位 卸貨 /理貨區(qū)（㎡） 5001,000 停車位（個） 200500 物業(yè)交付裝修標準 毛坯 大型綜合超市物業(yè)條件 來自外部資料 2022/4/14 92 技術指標 具體要求 需求面積（㎡） 1,0003,000 單層面積（㎡） 1,0003,000 經營樓層選擇（層） 1～ 2 結構層高要求（ m） ≥ 樓板承重（ Kg/㎡ ） ≥ 500 給排水 接駁到位，日供水量 ≥ 100噸； 供配電 提供商場正常用電的高低壓配電設備電量要求約為 100kw－ 150kw/1000㎡ ，并設置備用電源 中央空調 提供與否需與發(fā)展商溝通 電話線 提供配口 燃氣管道 配備管道煤氣或瓶裝煤氣站 排污 設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施 停車位（個） 50150 物業(yè)交付裝修標準 毛坯 標準超市物業(yè)條件 來自外部資料 2022/4/14 93 技術指標 具體要求 需求面積（㎡） 100500 單層面積（㎡） 100500 經營樓層選擇（層） 1 結構層高要求（ m） ≥ 樓板承重（ Kg/㎡ ） ≥ 500 給排水 接駁到位 供配電 提供商場正常用電的高低壓配店設備并設置備用電源 電話線 提供配口 物業(yè)交付裝修標準 毛坯 便利超市物業(yè)條件 來自外部資料 2022/4/14 94 技術指標 具體要求 需求面積（㎡） 1,0003,000 單層面積（㎡） 500－ 1,000 經營樓層選擇（層） 1～ 3 結構層高要求（ m） ≥ 樓板承重（ Kg/㎡ ） ≥ 500 中央空調 不需要，自裝 電梯（部） 2 步梯（部） 1 燃氣管道 提供接口 排污 設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施 停車位數(shù)量（個） 50200 物業(yè)交付裝修標準 簡單裝修 /毛坯 大型中式正餐物業(yè)條件 來自外部資料 2022/4/14 95 技術指標 具體要求 需求面積（㎡） 150400 單層面積（㎡） 100200 經營樓層選擇（層） 1～ 2 結構層高要求（ m） ≥ 4 步梯（部） 1 燃氣管道 提供接口 排污 設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施 物業(yè)交付裝修標準 簡單裝修 /毛坯 中式快餐物業(yè)條件 來自外部資料 2022/4/14 96 技術指標 具體要求 需求面積（㎡） 200500 經營樓層選擇（層） 1～ 2 單層面積（㎡） 100250 結構層高要求（ m） ≥ 4 中央空調 需要，預留 25個機位接口 電梯（部） 不要求 步梯（部） 12 排污 設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施 物業(yè)交付裝修標準 簡單裝修 /毛坯 西式快餐物業(yè)條件 來自外部資料 2022/4/14 97 技術指標 具體要求 需求面積（㎡） 200500 經營樓層選擇（層） 1～ 2 單層面積（㎡） 200500 結構層高要求（ m） ≥ 4 步梯（部） 12 燃氣管道 提供接口 排污 排油井、隔油池及排油煙井道等設施 停車位數(shù)量（個） 約 20 物業(yè)交付裝修標準 簡單裝修 /毛坯 西餐咖啡物業(yè)條件 來自外部資料 2022/4/14 98 技術指標 具體要求 需求面積（㎡） 50100 經營樓層選擇（層） 1 結構層高要求（ m） ≥ 4 開間（ m） 4－ 9 進深（ m） ≤ 15 排油排污 提供接口 店前走道 店前走道寬 ，要裸露且沒有綠化帶 物業(yè)交付裝修標準 簡單裝修 便利店物業(yè)條件 來自外部資料 2022/4/14 99 技術指標 具體要求 需求面積（㎡） 30－ 200 部分商家 30以下亦可（干洗、花店等） 經營樓層選擇（層） 1 結構層高要求（ m） ≥ 4 開間（ m） 3－ 10 物業(yè)交付裝修標準 毛坯 服務配套物業(yè)條件 來自外部資料 2022/4/14 100 美容 SPA和美發(fā)兩者對經營場所的技術指標要求不盡相同，同時，美容業(yè)態(tài)對外服務性質較強，對展示性要求較高，其經營的特點也決定其對供給水、排污等技術指標有著較細致的要求。 6% 12月 =10000元 /㎡ 根據收益還原法，項目售價在 10000—15000元 /㎡ 之間。 ? 項目的租售前景預判。 人流動線規(guī)劃 2022/4/14 58 綜合兩種類型人流動線分析，社區(qū)商業(yè)人流動線規(guī)劃應主要注意以下幾點： 規(guī)劃人流動線應簡單易達，增強商業(yè)的便利性； 人流焦點或人流端點盡量臨主要道路設置，對外展示面良好，利于導入外 部人流； 人流焦點應設置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動人流；人流端點的設置應考慮能否引導人流經過盡可能多的商業(yè)； 人流動線設計以直線為主，在人流視野范圍內的商鋪，具有較高租金價值，同時適當勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動線的變化； 人流動線規(guī)劃中，可結合具體情況設置具有銜接過渡的中庭等設施，一方面使人流動線較靈活，同時也起到很好的凝聚人氣作用，提升部分商鋪商業(yè)價值。 各業(yè)態(tài)布局特點 —波托菲諾 來自外部資料 2022/4/14 52 在社區(qū)商業(yè)的人流動線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式： 人流焦點 和 人流端點 。商業(yè)屬性為中間型，布局形式為入口商街型，與高尚社區(qū)的住宅定位相呼應，商業(yè)整體形象較好。 散點列布型 海濱廣場 商業(yè)較分散，在一定程度上方 便居民的購物。 業(yè)態(tài) 輻射型 中間型 內向型 超市 % % % 餐飲 % % % 服務配套 % % % 便利店 % % % 美容 % % % 生活家居 % % % 休閑 % % % 服飾精品 % % % 地產中介 % % % 雜貨 /肉菜 /五金 /證券 % % % 其他 % % % 合計 % % % 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 深圳 23個社區(qū) 來自外部資料 2022/4/14 42 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 深圳 23個社區(qū) 來自外部資料 2022/4/14 43 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 星河灣示例 2022/4/14 44 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局 ?社區(qū)商業(yè)布局類型 ?各業(yè)態(tài)布局特點 ?人流動線的規(guī)劃 ?社區(qū)商鋪鋪位面積配比 ?社區(qū)商鋪鋪位開間 /進深比例 來自外部資料 2022/4/14 45 商業(yè)的布局形式是前期規(guī)劃重點問題之一。 社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關系 2022/4/14 23 社區(qū)商業(yè)的問題 ?雞先還是蛋先 ?便民與擾民 ?出租與出售 ?一鋪養(yǎng)三代與三代養(yǎng)一鋪 ?放水養(yǎng)魚還是殺雞取卵 ?物業(yè)：管理還是經營 ?步行街還是不行街 2022/4/14 24 小結 ?搞清楚社區(qū)商業(yè)是什么？ ?搞清楚你要什么？ 2022/4/14 25 目 錄 第一部分 定義與特征分析 第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 第三部分 招商與銷售管理 第四部分 營銷與運營管理 第五部分 案例分享 2022/4/14 26 社區(qū)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 ?社區(qū)商業(yè)市場分析 ?社區(qū)商業(yè)定位策劃 ?社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 ?社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局 2022/4/14 27 社區(qū)商業(yè)市場分析 —主要要素 ? 周邊人口統(tǒng)計 ? 周邊消費群特征分析 ? 競爭對手分析（現(xiàn)有及潛在的競爭對手） ? 周邊人車流量統(tǒng)計分析 ? 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計分析 ? 周邊市政規(guī)劃分析 ? 商業(yè)物業(yè)條件分析