易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃頁(存儲版)
【正文】 大小酒店幾乎是滿客。因?yàn)槌顷枀^(qū)作為一個(gè)新城區(qū)，離市中心交通距離近 1小時(shí)，同時(shí)目前還沒有直達(dá)車，交通極不方便；另外，城陽新商圈到底有什么新特點(diǎn)目前尚不清楚，在這種情況下，有 40%的人愿意去新區(qū)，值得懷疑。 勝利北路是主要的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中地，而勞動路是一條交通主干道，商業(yè)相對比較弱，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)開發(fā)商希望也在勞動路這一頭打造一個(gè) MALL。項(xiàng)目正對景陽高架橋，兩者水平距離約為 5米，項(xiàng)目地面與高架橋面高差 3米多。75與陳仁科一起探尋……因?yàn)?—— 最后是請代理公司做市調(diào)，我可以說絕大部分的代理公司的策劃、營銷人員沒經(jīng)過專門市調(diào)培訓(xùn)的，市調(diào)畢竟是一個(gè)專門的行業(yè)，既然是專門的行業(yè)，就有其一定的專業(yè)性、標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)含量。很多 開發(fā)商是這樣 理解 市調(diào)的 ——70與陳仁科一起探尋…… 請專業(yè)市調(diào)公司進(jìn)行市調(diào) 。隨著城市的發(fā)展，邊緣區(qū)域的現(xiàn)狀很快就會得到極大的改善，這是毋庸置疑的。 關(guān)鍵之點(diǎn) 四： 項(xiàng)目的功能定位決定項(xiàng)目的成敗65與陳仁科一起探尋…… 現(xiàn)在我們得知本區(qū)域最大的消費(fèi)群體，那我們重點(diǎn)要研究的是這兩類群體之間的關(guān)系。 我們研究消費(fèi)者必須首先研究這兩大群體。 無需在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方面投入過多精力，而是集中研究如何把握好機(jī)會，爭取最大利潤。 但尋找新的業(yè)態(tài)不僅困難，而且北端僅有一萬多平方的規(guī)模，是否能夠支撐也是一大問題。 這就決定了投資客只限于二手的短期炒作，更多的則集中在經(jīng)營者， 客戶面 必然大大縮減。 如果改變消費(fèi)檔次，其已有的消費(fèi)群體是否會接受？ 不能接受就意味著必須選擇新的消費(fèi)群體，而他們在哪里呢？41與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn) 2—— 天河城商圈的業(yè)態(tài)競爭非常激烈，要想尋找新的突破點(diǎn)比較困難。那么不招品牌，對項(xiàng)目的帶動作用又有多大呢？ 其它的商業(yè)（主要是指臨街商鋪）的業(yè)態(tài)到底以什么為主。與陳仁科一起探尋……35八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開發(fā) ，之 六 項(xiàng)目呈方正形狀，但一條 20米寬的馬路將本項(xiàng)目從中隔斷，這對本項(xiàng)目的整體規(guī)劃肯定會有影響，特別是作為一個(gè)完整的小區(qū)，內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)肯定會顯得捉襟見肘。 3. 縣城成熟的老商圈商業(yè)不夠發(fā)達(dá)，那么新區(qū)商業(yè)又怎能快速形成呢？與陳仁科一起探尋……33八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開發(fā) ，之 四項(xiàng)目的商業(yè)面積?，F(xiàn)在地價(jià)翻倍，那么，容積率必然提高，這就提出一個(gè)問題： 現(xiàn)在項(xiàng)目是以商業(yè)為主，還是以住宅為主？與陳仁科一起探尋……31八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開發(fā)，之 二 如果以住宅為主，過多商業(yè)面積必然出現(xiàn)兩個(gè)問題： ，商住混建，肯定會降低住宅品質(zhì)。另外一組市調(diào)數(shù)據(jù)指出了定位方向與陳仁科一起探尋……17于是，我們?yōu)轫?xiàng)目定位為直接指向年輕消費(fèi)群體的 ——核心商圈最時(shí)尚的潮流基地潮 樓與陳仁科一起探尋……18地塊與城市的關(guān)系地塊與區(qū)域的關(guān)系地塊與市場的關(guān)系地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系地塊地形與技術(shù)指標(biāo)第二層剖析： 地塊最適合做什么？與陳仁科一起探尋……19城市的戰(zhàn)略定位城市的總體規(guī)劃城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)城市的歷史文化地塊與城市的關(guān)系與陳仁科一起探尋……20地塊與區(qū)域的關(guān)系區(qū)域在城市中的地位區(qū)域的總體規(guī)劃區(qū)域的市政配套區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)區(qū)域的人口特征與陳仁科一起探尋……21地塊與市場的關(guān)系房地產(chǎn)現(xiàn)狀，開發(fā)量、租售總量房地產(chǎn)發(fā)展趨勢消費(fèi)者特征消費(fèi)者習(xí)慣與陳仁科一起探尋……22地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系 地塊周邊的自然環(huán)境地塊周邊的市政配套地塊周邊的競爭對手地塊周邊的交通網(wǎng)絡(luò)與陳仁科一起探尋……23地塊與規(guī)劃設(shè)計(jì)用地性質(zhì) 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 地塊四至與陳仁科一起探尋……24 從案例中闡述地塊研究的重要性！ 需要說明的是，案例和案例不同，其分析的重點(diǎn)可能也有所不同。商業(yè)地產(chǎn)的策劃與定位1 商業(yè)地產(chǎn) ，是現(xiàn)在開發(fā)的熱門！為什么？因?yàn)殚_發(fā)周期短、利潤率高！當(dāng)然大家也知道風(fēng)險(xiǎn)高。 他們的購買力是不容被忽視的。住宅僅占 44780㎡，商業(yè)為 59900㎡，總建 104680㎡，容積率 。較高和較集中的消費(fèi)一般會選擇新余。如果其它地塊迅速開工，與本項(xiàng)目同期進(jìn)行，其競爭強(qiáng)度必然會加大。 大型超市是必要的，而品牌商家是很難進(jìn)駐縣城一級的。 廣州的地下城防商業(yè)如流行前線、康王城、五月花、動漫星城等卻都不是高檔消費(fèi)。44與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn) 5—— 本項(xiàng)目由于無產(chǎn)權(quán)，極有可能只能租不能賣。48與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn) 9—— 如果南段定位不準(zhǔn)確、招商不成功，本段如何擺脫其不良影響 ，另辟捷徑？ 除了與其協(xié)商外，最可能的就是改變其業(yè)態(tài)組合。 這里機(jī)會大于風(fēng)險(xiǎn)。 新型社區(qū)居民比重越來越大，大學(xué)生成為第二大居住群體。關(guān)鍵之點(diǎn) 三： 如何處理必然出現(xiàn)的業(yè)態(tài)組合矛盾64與陳仁科一起探尋…… 功能定位是指項(xiàng)目準(zhǔn)備做成什么商業(yè)形式，定位基礎(chǔ)來自于兩個(gè)方面： 一是對終端消費(fèi)者的研究和判斷； 二是對區(qū)域市場現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境的研究和分析。 城市發(fā)展的趨勢就是城市空心化。5. 市調(diào)就是針對某個(gè)問題去了解解決的方法。 它只是市調(diào)的其中一個(gè)方面的內(nèi)容，即使去踩盤的不是專業(yè)的營銷人員也很難真實(shí)、準(zhǔn)確、全面地了解一個(gè)項(xiàng)目的情況。 Office box 101與陳仁科一起探尋……市調(diào)發(fā)現(xiàn)：市場難以支撐這一定位 項(xiàng)目地面交通路況差，車道狹窄、閉塞。105與陳仁科一起探尋……根據(jù)這 四個(gè)重大發(fā)現(xiàn) ， 我們給項(xiàng)目予以了重新定位 ——新一代調(diào)味品批零市場商 貿(mào) 中 心萬 味 源106與陳仁科一起探尋……案例七：江西新余洪客隆 新余項(xiàng)目步行街貫穿兩條主干道，一條是勝利北路，一條是勞動路。這樣的比例又該如何 解讀 呢？
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