商業(yè)地產(chǎn)策劃書(存儲(chǔ)版)
【正文】 新增項(xiàng)目u 未來供應(yīng)u 現(xiàn)有人口 /未來人口比較同城住宅價(jià)格歸類人口消費(fèi)水平基礎(chǔ)分析（商圈）案例：華南 Mall華南 MALL以占地面積 43萬平方米、建筑面積 89萬平方米，商業(yè)面積 40萬平方米名列世界最大購物中心榜首。若商場綜合建設(shè)成本按每平米 5000元計(jì)算，則投資回報(bào)率為 %。商業(yè)市場分析 —— 商圈特點(diǎn)（橫崗項(xiàng)目）n 核心商圈（ 3公里范圍內(nèi)）按商業(yè)營業(yè)額 15000元 /㎡計(jì)：現(xiàn)有大型商場供應(yīng)總量（萬 ㎡ ） 商業(yè)坪效（元 /㎡） 商圈大型商業(yè)銷售總額（億元） 15000 n39 億元 以上計(jì)算結(jié)果表明，本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的居民商品消費(fèi)額度大量外流，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場仍有較大的容量，有利于本項(xiàng)目的發(fā)展。按華南 MALL采用的人口數(shù)據(jù)做的消費(fèi)力分析：核心商圈 52萬人，若將每個(gè)人基本支出以外的 全部消費(fèi)在華南 Mall，則總消費(fèi)額為 ；華南 Mall商業(yè)面積 40萬平米，平均每平米銷售額 2821元 /年，每平米每月銷售額 235元，按 20%的毛利率，則單位面積收入為 47元 /月 /㎡ 。 商業(yè)項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)，取決于商圈內(nèi) 家庭收入水平 +商鋪?zhàn)饨?，也就是說，家庭收入的高低以及商鋪的租金水平?jīng)Q定了該商業(yè)項(xiàng)目的定位。 商業(yè)地產(chǎn)定義 —— 經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn) 前言 2 我所理解的商業(yè)地產(chǎn)策劃，是指在適合的地段做適合體量與適合業(yè)態(tài)的零售商業(yè)。信息的精華在于新聞。 原則上，除了直接證明結(jié)論或工作所產(chǎn)生的文件信息外， 策劃 報(bào)告不應(yīng)重復(fù)從客戶那里得到的或早為客戶熟知的信息及有關(guān)背景情況的一般信息 。 商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)最大的不同是：商業(yè)物業(yè)需要通過持續(xù)不斷的經(jīng)營來產(chǎn)生收益；而住宅則是一種終端商品，其價(jià)值可通過銷售來一次性實(shí)現(xiàn)。顧問公司對于商業(yè)項(xiàng)目定位不能像廣告公司那樣依靠想象力創(chuàng)造出結(jié)果，而是要依靠詳實(shí)的市場數(shù)據(jù)分析后獲得。 珠三角全部及部分粵北地區(qū) 2,100萬 1,750萬 3,850萬人均可支配收入： 16,00025,000人均支出： 14,00019,000圖表來源：華南 MALL網(wǎng)站據(jù)東莞市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)， 2023年東莞人均用于家庭服務(wù)性消費(fèi)（包括在外用餐、衣著加工服務(wù)費(fèi)、家庭服務(wù)、醫(yī)療費(fèi)、交通工具服務(wù)支出、交通費(fèi)、通信服務(wù)、文化娛樂服務(wù)、教育費(fèi)用、居住服務(wù)、個(gè)人服務(wù)等）為 6052元，扣除教育消費(fèi)、交通工具服務(wù)、通信服務(wù)、物業(yè)管理、醫(yī)療費(fèi)、家政服務(wù)等支出，其余 、衣著、文化娛樂、個(gè)人服務(wù)等費(fèi)用。所以據(jù)此推算，到 2023年全市零售地效為 16,200元 /㎡ ，到 2023年全市零售地效為 20,189元 /㎡到 2025年全市零售地效為 25,159元 /㎡ 。不計(jì)算資金成本，仍需 30年才有可能收回本金。 商圈范圍 商圈面積 覆蓋范圍 戶籍人口 暫住人口 總?cè)丝?商圈消費(fèi)力特點(diǎn) （元 /年）核
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