商業(yè)地產(chǎn)定位業(yè)態(tài)規(guī)劃與招商管理教材(存儲(chǔ)版)
【正文】 源于 項(xiàng) 目概念的感性源泉，點(diǎn)子、金子和地址的案例如何將點(diǎn)子、金子和地址感性的三者有機(jī)地 統(tǒng) 一起來就可以確立一個(gè)理性的 項(xiàng) 目概念和目 標(biāo)商 業(yè) 地產(chǎn)項(xiàng) 目的 誕 生項(xiàng) 目概念提出的源泉理性恰恰起源于感性項(xiàng) 目概念的最終 確立初步市場調(diào)查做什么定取向定范圍定團(tuán)隊(duì)定任務(wù)定依據(jù)定工具跟據(jù)項(xiàng)目概念和跟據(jù)項(xiàng)目概念和商業(yè)目標(biāo)確定初商業(yè)目標(biāo)確定初步市調(diào)取向步市調(diào)取向跟據(jù)取向確定市跟據(jù)取向確定市調(diào)要點(diǎn)、重點(diǎn)、調(diào)要點(diǎn)、重點(diǎn)、范圍、區(qū)域和覆范圍、區(qū)域和覆蓋率蓋率選擇市場調(diào)查服選擇市場調(diào)查服務(wù)機(jī)構(gòu)務(wù)機(jī)構(gòu)市調(diào)團(tuán)隊(duì)確立和市調(diào)團(tuán)隊(duì)確立和動(dòng)員部署計(jì)劃動(dòng)員部署計(jì)劃市調(diào)開始及方市調(diào)開始及方法、模型、進(jìn)程法、模型、進(jìn)程的跟蹤反饋的跟蹤反饋鑒定市場調(diào)查數(shù)鑒定市場調(diào)查數(shù)據(jù)代表性和分析據(jù)代表性和分析預(yù)測依據(jù)預(yù)測依據(jù)評價(jià)市場調(diào)查的評價(jià)市場調(diào)查的分析結(jié)果分析結(jié)果初步市調(diào)側(cè)重宏初步市調(diào)側(cè)重宏觀層面和一二手觀層面和一二手資料配合資料配合掌握市場掌握市場競爭總量競爭總量深度市場調(diào)研研什么定方法定深度定團(tuán)隊(duì)定任務(wù)定定位定模型針對性的深入市針對性的深入市調(diào)調(diào)研方法和深調(diào)調(diào)研方法和深度選取度選取項(xiàng)目區(qū)域市場發(fā)項(xiàng)目區(qū)域市場發(fā)展、目標(biāo)市場細(xì)展、目標(biāo)市場細(xì)分跟蹤分跟蹤針對不同商圈決針對不同商圈決定使用不同的研定使用不同的研究分析策略究分析策略選擇市場調(diào)查服選擇市場調(diào)查服務(wù)機(jī)構(gòu)務(wù)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目深度市調(diào)動(dòng)項(xiàng)目深度市調(diào)動(dòng)員部署計(jì)劃和深員部署計(jì)劃和深度調(diào)研跟蹤度調(diào)研跟蹤任務(wù)是把握項(xiàng)目任務(wù)是把握項(xiàng)目自身狀況與市場自身狀況與市場競爭總量之間的競爭總量之間的關(guān)系和差異關(guān)系和差異根據(jù)深度調(diào)研確根據(jù)深度調(diào)研確定項(xiàng)目概念定位定項(xiàng)目概念定位和發(fā)展定位和發(fā)展定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)、檔項(xiàng)目業(yè)態(tài)、檔次、模式以及最次、模式以及最終定位建議審核終定位建議審核深度市調(diào)側(cè)重微深度市調(diào)側(cè)重微觀市場現(xiàn)狀和一觀市場現(xiàn)狀和一手資料搜集手資料搜集把握市場把握市場競爭質(zhì)量競爭質(zhì)量市場摸查和測試定位建議定位建議商業(yè)模型商業(yè)模型前期招商前期招商招商前奏招商前奏定價(jià)部署定價(jià)部署預(yù)測依據(jù)預(yù)測依據(jù)市場試探市場試探獲取反應(yīng)獲取反應(yīng)預(yù)測修正預(yù)測修正營銷準(zhǔn)備營銷準(zhǔn)備 市調(diào)階段實(shí)戰(zhàn)操作強(qiáng)勢商圈強(qiáng)勢商圈 弱勢商圈弱勢商圈相鄰商圈之間互相吸引排斥相鄰商圈之間互相吸引排斥相鄰商圈之間交叉競爭關(guān)系相鄰商圈之間交叉競爭關(guān)系商圈商圈界定界定市調(diào)的規(guī)矩就是因應(yīng)不同的商業(yè)地產(chǎn)市調(diào)的規(guī)矩就是因應(yīng)不同的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所處的區(qū)域位置進(jìn)行畫圈和比較項(xiàng)目所處的區(qū)域位置進(jìn)行畫圈和比較商圈商圈研判研判看商圈：看傳統(tǒng)商圈的發(fā)展規(guī)律，預(yù)看商圈：看傳統(tǒng)商圈的發(fā)展規(guī)律，預(yù)測商圈的遷移趨勢和新興商圈的潛力測商圈的遷移趨勢和新興商圈的潛力強(qiáng)弱勢均勻強(qiáng)弱勢均勻 市調(diào)階段實(shí)戰(zhàn)操作商圈商圈層次層次項(xiàng)目所在商勢圈的層次（核心點(diǎn)、核心圈、次級圈和邊際圈各層次比重）商圈商圈勢力勢力看商勢圈的影響力差異和特征，也看有沒有創(chuàng)建強(qiáng)勢商勢圈的條件和機(jī)遇商業(yè)定位評估分析模型如何確立定位如何確立定位?定什么，怎樣使用市調(diào)資料定什么，怎樣使用市調(diào)資料?用什么模型來分析評估數(shù)據(jù)用什么模型來分析評估數(shù)據(jù)市調(diào)數(shù)據(jù)市調(diào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)歸類統(tǒng)計(jì)歸類 波士頓矩陣波士頓矩陣波特五力波特五力SWOT價(jià)值發(fā)掘價(jià)值發(fā)掘波士頓矩陣評估產(chǎn)品性質(zhì)1可以使用波士頓矩陣分析評估項(xiàng)目的市場增長率可以使用波士頓矩陣分析評估項(xiàng)目的市場增長率和相對市場份額關(guān)系（明星、問題、奶牛、劣狗和相對市場份額關(guān)系（明星、問題、奶牛、劣狗））波特五力模型分析競爭2波特五力分析評估項(xiàng)目的競爭環(huán)境（供應(yīng)商、購波特五力分析評估項(xiàng)目的競爭環(huán)境（供應(yīng)商、購買者、潛在競爭者、替代品威脅、同業(yè)競爭者買者、潛在競爭者、替代品威脅、同業(yè)競爭者 ））SWOT分析評估市場策略3SWOT分析評估項(xiàng)目的整體市場營銷方略和可行性分析評估項(xiàng)目的整體市場營銷方略和可行性價(jià)值發(fā)掘分析定位功能注：舊三產(chǎn)：飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)、零售業(yè)。 章法均屬于硬指 標(biāo) ，是理性的167。萬丈高樓平地起，平地之前是規(guī)劃。理性指 標(biāo) 循商 業(yè) 定律 總結(jié)歸納 舍所 謂 商 業(yè)規(guī) 劃 實(shí)際 上就是要學(xué)會(huì)在理性和感性之 間進(jìn) 行一系列的合乎商 業(yè) 目 標(biāo) 的取舍 協(xié)調(diào) 工作不同行業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃特點(diǎn)不同的行業(yè)和專業(yè)區(qū)分相對應(yīng)出現(xiàn)不同的業(yè)態(tài)乃至業(yè)態(tài)的組合，差異需要因應(yīng)不同的商業(yè)規(guī)劃來匹配? 購 物中心主 題專業(yè) 化 趨勢 的把握購購 物中心物中心 類類 專業(yè)專業(yè) 市市 場類場類 主主 題題 商商 場類場類 步行區(qū)街步行區(qū)街 類類? 專業(yè) 市 場 零售 綜 合化 趨勢的把握? 主 題 商 場購物中心 綜 合化趨勢 的把握? 社區(qū)商 業(yè) 氛 圍復(fù)合化 趨勢 的把握多種業(yè)態(tài)混合的規(guī)劃特點(diǎn)近年新建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都普遍存在著多元化跨行業(yè)的多維發(fā)展態(tài)勢，多種業(yè)態(tài)混合存在的商業(yè)項(xiàng)目比比皆是? 行 業(yè)產(chǎn)業(yè) 關(guān)聯(lián)?相關(guān)多元關(guān) 聯(lián)關(guān)關(guān) 聯(lián)聯(lián) 混合混合 多元混合多元混合 挑挑 戰(zhàn)戰(zhàn) 和機(jī)遇和機(jī)遇 多多 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 原原 則則? 不相關(guān)多元 業(yè)
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