商業(yè)地產(chǎn)定位業(yè)態(tài)規(guī)劃與招商管理教材(存儲(chǔ)版)
【正文】 源于 項(xiàng) 目概念的感性源泉，點(diǎn)子、金子和地址的案例如何將點(diǎn)子、金子和地址感性的三者有機(jī)地 統(tǒng) 一起來(lái)就可以確立一個(gè)理性的 項(xiàng) 目概念和目 標(biāo)商 業(yè) 地產(chǎn)項(xiàng) 目的 誕 生項(xiàng) 目概念提出的源泉理性恰恰起源于感性項(xiàng) 目概念的最終 確立初步市場(chǎng)調(diào)查做什么定取向定范圍定團(tuán)隊(duì)定任務(wù)定依據(jù)定工具跟據(jù)項(xiàng)目概念和跟據(jù)項(xiàng)目概念和商業(yè)目標(biāo)確定初商業(yè)目標(biāo)確定初步市調(diào)取向步市調(diào)取向跟據(jù)取向確定市跟據(jù)取向確定市調(diào)要點(diǎn)、重點(diǎn)、調(diào)要點(diǎn)、重點(diǎn)、范圍、區(qū)域和覆范圍、區(qū)域和覆蓋率蓋率選擇市場(chǎng)調(diào)查服選擇市場(chǎng)調(diào)查服務(wù)機(jī)構(gòu)務(wù)機(jī)構(gòu)市調(diào)團(tuán)隊(duì)確立和市調(diào)團(tuán)隊(duì)確立和動(dòng)員部署計(jì)劃動(dòng)員部署計(jì)劃市調(diào)開始及方市調(diào)開始及方法、模型、進(jìn)程法、模型、進(jìn)程的跟蹤反饋的跟蹤反饋鑒定市場(chǎng)調(diào)查數(shù)鑒定市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)代表性和分析據(jù)代表性和分析預(yù)測(cè)依據(jù)預(yù)測(cè)依據(jù)評(píng)價(jià)市場(chǎng)調(diào)查的評(píng)價(jià)市場(chǎng)調(diào)查的分析結(jié)果分析結(jié)果初步市調(diào)側(cè)重宏初步市調(diào)側(cè)重宏觀層面和一二手觀層面和一二手資料配合資料配合掌握市場(chǎng)掌握市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)總量競(jìng)爭(zhēng)總量深度市場(chǎng)調(diào)研研什么定方法定深度定團(tuán)隊(duì)定任務(wù)定定位定模型針對(duì)性的深入市針對(duì)性的深入市調(diào)調(diào)研方法和深調(diào)調(diào)研方法和深度選取度選取項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展、目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)展、目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分跟蹤分跟蹤針對(duì)不同商圈決針對(duì)不同商圈決定使用不同的研定使用不同的研究分析策略究分析策略選擇市場(chǎng)調(diào)查服選擇市場(chǎng)調(diào)查服務(wù)機(jī)構(gòu)務(wù)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目深度市調(diào)動(dòng)項(xiàng)目深度市調(diào)動(dòng)員部署計(jì)劃和深員部署計(jì)劃和深度調(diào)研跟蹤度調(diào)研跟蹤任務(wù)是把握項(xiàng)目任務(wù)是把握項(xiàng)目自身狀況與市場(chǎng)自身狀況與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)總量之間的競(jìng)爭(zhēng)總量之間的關(guān)系和差異關(guān)系和差異根據(jù)深度調(diào)研確根據(jù)深度調(diào)研確定項(xiàng)目概念定位定項(xiàng)目概念定位和發(fā)展定位和發(fā)展定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)、檔項(xiàng)目業(yè)態(tài)、檔次、模式以及最次、模式以及最終定位建議審核終定位建議審核深度市調(diào)側(cè)重微深度市調(diào)側(cè)重微觀市場(chǎng)現(xiàn)狀和一觀市場(chǎng)現(xiàn)狀和一手資料搜集手資料搜集把握市場(chǎng)把握市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)質(zhì)量市場(chǎng)摸查和測(cè)試定位建議定位建議商業(yè)模型商業(yè)模型前期招商前期招商招商前奏招商前奏定價(jià)部署定價(jià)部署預(yù)測(cè)依據(jù)預(yù)測(cè)依據(jù)市場(chǎng)試探市場(chǎng)試探獲取反應(yīng)獲取反應(yīng)預(yù)測(cè)修正預(yù)測(cè)修正營(yíng)銷準(zhǔn)備營(yíng)銷準(zhǔn)備 市調(diào)階段實(shí)戰(zhàn)操作強(qiáng)勢(shì)商圈強(qiáng)勢(shì)商圈 弱勢(shì)商圈弱勢(shì)商圈相鄰商圈之間互相吸引排斥相鄰商圈之間互相吸引排斥相鄰商圈之間交叉競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系相鄰商圈之間交叉競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系商圈商圈界定界定市調(diào)的規(guī)矩就是因應(yīng)不同的商業(yè)地產(chǎn)市調(diào)的規(guī)矩就是因應(yīng)不同的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所處的區(qū)域位置進(jìn)行畫圈和比較項(xiàng)目所處的區(qū)域位置進(jìn)行畫圈和比較商圈商圈研判研判看商圈：看傳統(tǒng)商圈的發(fā)展規(guī)律，預(yù)看商圈：看傳統(tǒng)商圈的發(fā)展規(guī)律，預(yù)測(cè)商圈的遷移趨勢(shì)和新興商圈的潛力測(cè)商圈的遷移趨勢(shì)和新興商圈的潛力強(qiáng)弱勢(shì)均勻強(qiáng)弱勢(shì)均勻 市調(diào)階段實(shí)戰(zhàn)操作商圈商圈層次層次項(xiàng)目所在商勢(shì)圈的層次（核心點(diǎn)、核心圈、次級(jí)圈和邊際圈各層次比重）商圈商圈勢(shì)力勢(shì)力看商勢(shì)圈的影響力差異和特征，也看有沒(méi)有創(chuàng)建強(qiáng)勢(shì)商勢(shì)圈的條件和機(jī)遇商業(yè)定位評(píng)估分析模型如何確立定位如何確立定位?定什么，怎樣使用市調(diào)資料定什么，怎樣使用市調(diào)資料?用什么模型來(lái)分析評(píng)估數(shù)據(jù)用什么模型來(lái)分析評(píng)估數(shù)據(jù)市調(diào)數(shù)據(jù)市調(diào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)歸類統(tǒng)計(jì)歸類 波士頓矩陣波士頓矩陣波特五力波特五力SWOT價(jià)值發(fā)掘價(jià)值發(fā)掘波士頓矩陣評(píng)估產(chǎn)品性質(zhì)1可以使用波士頓矩陣分析評(píng)估項(xiàng)目的市場(chǎng)增長(zhǎng)率可以使用波士頓矩陣分析評(píng)估項(xiàng)目的市場(chǎng)增長(zhǎng)率和相對(duì)市場(chǎng)份額關(guān)系（明星、問(wèn)題、奶牛、劣狗和相對(duì)市場(chǎng)份額關(guān)系（明星、問(wèn)題、奶牛、劣狗））波特五力模型分析競(jìng)爭(zhēng)2波特五力分析評(píng)估項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境（供應(yīng)商、購(gòu)波特五力分析評(píng)估項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境（供應(yīng)商、購(gòu)買者、潛在競(jìng)爭(zhēng)者、替代品威脅、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者買者、潛在競(jìng)爭(zhēng)者、替代品威脅、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者 ））SWOT分析評(píng)估市場(chǎng)策略3SWOT分析評(píng)估項(xiàng)目的整體市場(chǎng)營(yíng)銷方略和可行性分析評(píng)估項(xiàng)目的整體市場(chǎng)營(yíng)銷方略和可行性價(jià)值發(fā)掘分析定位功能注：舊三產(chǎn)：飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)、零售業(yè)。 章法均屬于硬指 標(biāo) ，是理性的167。萬(wàn)丈高樓平地起，平地之前是規(guī)劃。理性指 標(biāo) 循商 業(yè) 定律 總結(jié)歸納 舍所 謂 商 業(yè)規(guī) 劃 實(shí)際 上就是要學(xué)會(huì)在理性和感性之 間進(jìn) 行一系列的合乎商 業(yè) 目 標(biāo) 的取舍 協(xié)調(diào) 工作不同行業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃特點(diǎn)不同的行業(yè)和專業(yè)區(qū)分相對(duì)應(yīng)出現(xiàn)不同的業(yè)態(tài)乃至業(yè)態(tài)的組合，差異需要因應(yīng)不同的商業(yè)規(guī)劃來(lái)匹配? 購(gòu) 物中心主 題專業(yè) 化 趨勢(shì) 的把握購(gòu)購(gòu) 物中心物中心 類類 專業(yè)專業(yè) 市市 場(chǎng)類場(chǎng)類 主主 題題 商商 場(chǎng)類場(chǎng)類 步行區(qū)街步行區(qū)街 類類? 專業(yè) 市 場(chǎng) 零售 綜 合化 趨勢(shì)的把握? 主 題 商 場(chǎng)購(gòu)物中心 綜 合化趨勢(shì) 的把握? 社區(qū)商 業(yè) 氛 圍復(fù)合化 趨勢(shì) 的把握多種業(yè)態(tài)混合的規(guī)劃特點(diǎn)近年新建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都普遍存在著多元化跨行業(yè)的多維發(fā)展態(tài)勢(shì)，多種業(yè)態(tài)混合存在的商業(yè)項(xiàng)目比比皆是? 行 業(yè)產(chǎn)業(yè) 關(guān)聯(lián)?相關(guān)多元關(guān) 聯(lián)關(guān)關(guān) 聯(lián)聯(lián) 混合混合 多元混合多元混合 挑挑 戰(zhàn)戰(zhàn) 和機(jī)遇和機(jī)遇 多多 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 原原 則則? 不相關(guān)多元 業(yè)
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