【正文】 的物業(yè)定位，項目的戶型可設(shè)計成： 內(nèi)庭院 愛地時代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項目產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計 建議書及設(shè)計任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ３３ 14. 賣場環(huán)境設(shè)計建議 . 賣場包裝風格建議 鑒于項目的特定情況，即前期可能沒有銷售中心或售樓處設(shè)在星級酒店里，后期的售樓處可能有兩種情況： 騰出其中一棟別墅進行精裝修，以此作為項目的售樓處 ； 以 酒店的副樓作為項目的臨時銷售中心。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計 建議書及設(shè)計任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ３５ 15. 物業(yè)管理建議 . 物業(yè)管理形象與介入時機建議 由于項目與五星級酒店是“零距離”的關(guān)系，且項目與五星級酒店都統(tǒng)一由申達集團公司開發(fā)， 因 此建議項目的物業(yè)管理由酒店統(tǒng)一 愛地時代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項目 對于 400 平方米以上的大戶型，建議每戶停車位最好能做到兩個。山前路往南延伸與朝陽路連接，公園路往南延伸與虹橋北路連接。 地塊東面：江陰大橋高架，噪音較大，對項目地形成較大的影 響，但橋下具有較好的綠色景觀資源，大橋再往東是要塞 森林公園 ，具有豐富的綠色山景資源。 3. 無其它 強制性 要求。 愛地時代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項目即項目的造景與黃山湖公園的景觀 利用、森林公園景觀的利用要充分融合、 借用 和互補 ，實現(xiàn)項目景觀價值的最大化和黃山湖公園景觀 價值 利用的最大化、森林公園景觀 價值 利用的最大化，在建筑排布時也應(yīng)充分注意此一要求。 . 注意景觀的可參與性。 . 戶型功能要求。部分臨水的戶型，做成臨水小榭，使業(yè)主與水 形成 無距離的親密 關(guān)系 ，增加水景的 可 參與性。 . 由于項目總體規(guī)模不大，故不建議再另行考慮公共停車位。 8. 停車場要求 . 對于聯(lián)排別墅和獨立式別墅中 320350 平米的戶型，基于建筑占地面積較小的考慮，建議停車位每戶 只 做一個。此 功能 可成為室內(nèi)空間與室外空間的過渡，提供業(yè)主接觸室外自然景觀和眺望黃山湖景色的機會。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計 建議書及設(shè)計任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ４５ － 450 平方米左右，一棟 9001000 平方米。 . 豎向景觀的銜接關(guān)系。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計 建議書及設(shè)計任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ４３ 4. 朝向要求 建筑單體的朝向，總體上以朝南 為主，可根據(jù)地形的不同特點以及與周邊環(huán)境的空間關(guān)系，適當?shù)恼{(diào)整為東南朝向和西南朝向，但建議東南朝向和西南朝向 的偏斜度不 超過 30 度。 2. 容積率：項目的獨立式別 墅的容積率控制在 左右，最高不超過 ，總?cè)莘e率 最好不超過 。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計 建議書及設(shè)計任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ４１ 1. 項目用地退紅線要求：西邊公園路位臵退紅線 11 米，東邊山前路退紅 線可爭取到 11 米 左右 。 用地內(nèi)有一口水塘。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計 建議書及設(shè)計任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ３９ 設(shè)計任務(wù)書 設(shè)計院： 根據(jù)對江陰房地產(chǎn)市場的考察以及對項目規(guī)劃設(shè)計要點的理解，按照項目所在區(qū)位及項目未來的預(yù)計銷售價格、銷售目標市場構(gòu)成和政府規(guī)劃文件，我們認為，項目規(guī)劃布局應(yīng)該遵循以下原則，請設(shè)計單位在 項目正式方案設(shè)計中參考執(zhí)行。 從我們對長三角的別墅市場的把握，客戶對物業(yè)管理的需求，大體上存在如下一種關(guān)系： 序號 物管服務(wù)內(nèi)容 提及樣本比例％ 1 保安服務(wù) 2 鐘點 服務(wù) 3 電器維修 愛地時代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項目產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計 建議書及設(shè)計任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ３４ 充分體現(xiàn)出檔次感、尊貴感。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計 建議書及設(shè)計任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ３２ 根據(jù)不同的地形特點，戶型 可做成東西式錯層和 南北式錯層。 . 戶型創(chuàng)新設(shè)計概念提示 采光內(nèi)庭院 做成類似于內(nèi)天井的內(nèi)庭院，增加內(nèi)部的采光， 消除 使雙拼 別墅因進深大而導致的中間采光性差的劣勢 。 地塊西側(cè)位臵建議進行綠化軟隔離，種上 高大的喬木和較為低矮的灌木，互相嵌套，以高低樹木形成的密度，將項目用地與外圍環(huán)境進行立體阻隔，阻止或弱化較雜亂的景觀和噪音對項目用地的干擾，營造用地內(nèi)外兩種天的景觀?；飧卟畹姆椒ㄓ袃蓚€，一是增加土方，填平地塊與道路的高差。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計 建議書及設(shè)計任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ２４ 注意營造景觀的情趣性 小橋橫搭，清泉環(huán)繞的情趣相生 小品點綴， 使 水更具靈性 12．地形特點的規(guī)避與利用 雖然項目 地形特 用地面積不大，但地形地貌以及與周邊的環(huán)境、五星級酒店等的關(guān)系處理卻顯得比較復雜，我們在考慮方案時應(yīng)揚長避短，加以規(guī)避或利 用。 . 建筑布局建議 根據(jù)最好的地塊安排 最好的產(chǎn)品的總體原則，我們建議項目的建筑布局方案是： 11. 景觀設(shè)計建議 別墅用地與酒店、黃山湖公園三者可謂是一 衣帶水，應(yīng)看作是一個整體，因此在景觀的設(shè)計與定位上，需綜合考慮三者的關(guān)系，做到巧獨立式別墅 酒店 停車場 獨立式別墅 獨立式別墅 主入口 次入口 雙拼別墅 休閑入口 軟隔離 軟隔離 愛地時代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項目 與此相關(guān)的是，在處理項目地內(nèi)部的交通時，也應(yīng)將此因素考慮進去，盡可能使每戶業(yè)主都能很方便地出入于黃山湖公園。地塊東側(cè)的山前路風景優(yōu)美，是一條難得的林陰小道，驅(qū)車在山前路上走，感覺是在走一條林陰小路，對于業(yè)主歸家和出 行的愉快心情，都能有很好的幫助，黃山湖 大橋 噪音干擾 視線干擾 視線干擾 噪音干擾 景觀資源 景觀資源 民居 視線干擾 噪音干擾 黃山湖步行道 公園路 山前路 酒店 噪音干擾 視線干擾 愛地時代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項目 對于別墅，私有領(lǐng)地包括建筑單 愛地時代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項目 結(jié) 合 2020 年 12 月 9 日 規(guī)劃方案評審討論會上的意見，即可考慮建 雙 拼，不宜建 聯(lián)排， 這樣勢必再降低容積率。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計 建議書及設(shè)計任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 １４ 項目與五星級酒店在整體上顯得比較協(xié)調(diào)。 愛地時代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項目 . 英國風格 坡屋頂坡度較陡 ，屋頂以石板瓦為主，磚墻煙囪 ， 每戶大多有壁爐，窗戶的尺寸一般都比較小。 . 西班牙風格 西班牙風格 特征是采用低坡屋頂，坡度較緩，屋頂多為紅色瓷瓦，配以白色涂料為主、采用拉毛處理的建筑墻體， “紅瓦白墻”是西班牙風格的典型特征 。產(chǎn)品規(guī)劃 設(shè)計 建議書及設(shè)計任務(wù)書 ———————————————————————————————————————————————— 深圳市愛地時代地產(chǎn)顧問有限公司 TEL：（ +86755） 83819800/9700 FAX：（ +86755） 83819600 ６ 身份特點：私營企業(yè)主、政府人員、職業(yè)經(jīng)理人階層、高級專業(yè)技術(shù)主管等。 3. 主題概念策劃 . 市場 背景分析 愛地時代 地產(chǎn)顧問 黃山湖項目 地塊北面：與風景秀