【正文】 者處理問題，尋求解決方法，需要的話則帶他去找能答復(fù)他的負(fù)責(zé)人。顧客來 購物不僅能享有合理的價(jià)格和多樣化的選擇，而且還有許多方便之處。目前，我國已有部分國內(nèi)超市開始設(shè)立類似的機(jī)構(gòu)，本項(xiàng)目的實(shí)施與經(jīng)營，將產(chǎn)生有效的示范效應(yīng)促使我國國內(nèi)超市進(jìn)行改革，并不斷提高我國國內(nèi)超市的市場(chǎng)適應(yīng)能力與競(jìng)爭(zhēng)力。市區(qū) 2020年規(guī)劃用地、規(guī)劃人口將比 1994年有較大幅度的增長。 （ 4）旅游業(yè)的發(fā)展對(duì)蘇州商業(yè)的影響 蘇州素以“人間天堂”著稱，旅游業(yè)起步和發(fā)展較早。收入的增多，將促進(jìn)社會(huì)商品購買力的迅速提高以及居民消費(fèi)的變化，對(duì)商業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生很大的影響。 6000 多家外資企業(yè)落戶蘇州，眾多的外商長期居住蘇州，對(duì)舉辦外資商業(yè)提出了非常迫切的需求，但蘇州商業(yè)利用外資無論在數(shù)量上，還是在質(zhì)量上都明顯落后于其它行業(yè)。 1995 年 集團(tuán)在上海設(shè)立了第一個(gè)出口代表處，這個(gè)決定符合 集團(tuán) 的發(fā)展策略，目的是為了在世界各地的各大產(chǎn)區(qū)設(shè)立采購點(diǎn)，并將產(chǎn)品直接從產(chǎn)地出口到世界各地的 大型超市中心銷售。并在在澳大利亞、新西蘭、葡萄牙、美國、新加坡、俄羅斯、捷克、越南、巴拿馬、香港、塞班島等地設(shè)有獨(dú)資企業(yè)或合資企業(yè)。本項(xiàng)目成立后，將逐步組織當(dāng)?shù)氐募徔椘?、服裝、輕工產(chǎn)品、小五金、農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、家用電器、日用雜品等出口到世界各地的 大賣場(chǎng)銷售，起步階段擬定為每年出口 500萬美元，第二年年出口 750萬美元，第三年起每年出口 1000萬美元以上。 1998 年，全年新批三資企業(yè) 518 家，新增合同外資 億美元，實(shí)際利用外資 億美元，比上年增長 %。二類區(qū)主要為城市商業(yè)鬧市地段，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)集中以中、小型商店和綜合商店為主。到 1999 年底，全園區(qū)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同外資 ，實(shí)際利用外資 億美元，批準(zhǔn)外商投資企業(yè)超過 400 家，名列世界 500強(qiáng)的著名跨國公司已有 35家在園區(qū)投資，單項(xiàng)平均投資超過 3000萬 美元，其中超 1億美元的項(xiàng)目有 8個(gè)。 表 31 第二節(jié) 消費(fèi)市場(chǎng)分析 一、蘇州整體消費(fèi)環(huán)境 蘇州目前超市業(yè)的發(fā)展規(guī)模存在較大的市場(chǎng)容量 超市作為商業(yè)領(lǐng)域的新型業(yè)態(tài)，在其他大、中城市異軍突起，發(fā)展迅猛，成為商業(yè)的重要組成部分。詳見表 3－ 2： 表 32 表 33 蘇州人口、人均收入和人均消費(fèi)支出現(xiàn)狀及 2020年預(yù)測(cè)表 年 份 項(xiàng) 目 單位 1996 1997 1998 2020 全市人口 萬人 － 市區(qū)居民人均可支配收入 元 6165 7479 7812 10454 農(nóng)民人均收入 元 4574 4924 5089 6810 市區(qū)居民人均收入 元 5264 5955 6289 8027 資料來源：《蘇州利用外商投資發(fā)展商業(yè)總體規(guī)劃》 從發(fā)展的觀點(diǎn)看，伴隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的多元化，城鄉(xiāng)居民收入將有較快的提高，且略高于國民生產(chǎn)總值的增速。近幾年內(nèi)將有大批大型工業(yè)企業(yè)和大量人口進(jìn)入蘇州工業(yè)園區(qū)；同時(shí) 94 年 5 月后，婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別從郊區(qū)和吳縣劃歸蘇州工業(yè)園區(qū)管理，其在開發(fā)區(qū)以外的用地作為園區(qū)周邊地區(qū)的性質(zhì)存在，范圍約 200 平方公里，根據(jù)其后制定的蘇州工業(yè)園區(qū)周邊地區(qū)五鄉(xiāng)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）鎮(zhèn)域規(guī)劃，遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃 (2020 年 )其鎮(zhèn)域人口從 96年的 萬人增加到 萬人，其中鎮(zhèn)區(qū)人 口為 萬人。此外，由于 集團(tuán)公司是一家跨國商業(yè)集團(tuán)，在美國、墨西哥、阿根廷、葡萄牙、波蘭、意大利、西班牙、匈牙利、泰國等國均有自己的分店和采購中心，形成全球性超市連鎖經(jīng)銷網(wǎng)。東臨上海，南接浙江，西傍無錫，北依長江。周圍有東環(huán)、東港、宏葑、楊枝塘、里河、夏園等新村，另有園區(qū)內(nèi)新建的新城花園、新加花園、都市 花園等住宅小區(qū)，常住人口近 20 萬。全市職工人均工資 9401 元，農(nóng)民人均收入 5089 元，城市居民可支配收入為 7812 元。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，全年加工貿(mào)易進(jìn)出口總值比上年增長 %，占全市對(duì)外貿(mào)易出口總值的%，技術(shù)含量高、附加值大的機(jī)電產(chǎn)品出口產(chǎn)品比重已占加工貿(mào)易出口總值的 48%，成為全市出口的第一大類產(chǎn)品。蘇州至周邊省市及六縣市公路基本達(dá)到二級(jí)以上，公路密度每百平方公里 公里。城市管理水平進(jìn)一步提高，太湖流域水污染防治取得階段性成果，近 400家單位限期實(shí)現(xiàn)了達(dá)標(biāo)排放。2 月 26 日，李嵐清副總理和李光耀資政分別代表中新兩國政府在北京簽署了合作開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)的協(xié)議。 近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)社會(huì)事業(yè)有了較大的發(fā)展。大運(yùn)河的平均流量約為 立方米 /秒。 表 51 第五章 經(jīng)營規(guī)模和營銷方式 第一節(jié) 經(jīng)營規(guī)模 本項(xiàng)目總體經(jīng)營思路為：準(zhǔn)確定位、特色經(jīng)營、樹立品牌，以嶄新的合作方式取得合作的成功。 進(jìn)口商品目錄表 序號(hào) 商品名稱 備注 1 鞋類 2 鐘表類 3 化妝品 4 護(hù)發(fā)用品 5 護(hù)膚用品 6 香水 7 體育用品 8 游戲及玩具 9 大家電 10 小家電 11 學(xué)習(xí)辦公用品 12 箱包珠寶 13 照相 14 酒類 15 其它 二、出口 經(jīng)營品種與出口規(guī)模 本項(xiàng)目成立后，將逐步組織蘇州及江蘇省的紡織品、服裝、輕工產(chǎn)品、小五金、農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、 家用電器、日用雜品等出口到世界各地的 大賣場(chǎng)銷售，起步階段擬定為年出口500 萬美元，第二年為年出口 750 萬美元，第三年起年出口在 1000萬美元以上。配送中心在功能上是一個(gè)商品物流的過程，下設(shè)多個(gè)倉庫、加工車間和運(yùn)輸車隊(duì)。隨著 集團(tuán)在中國的發(fā)展，該集團(tuán)表示，對(duì)我國商品的出口額將持續(xù)增長，并且隨著出口業(yè)務(wù)的發(fā)展將在中國設(shè)立更多的出口代表處。 超市的計(jì)算機(jī)配置 合作公司通過服務(wù)器 IBM AS400， PC+DOS 機(jī)的獨(dú)立局域網(wǎng)系統(tǒng)，利用服務(wù)器硬盤鏡像、雙機(jī)熱備份等措施，以提高數(shù)據(jù)的安全性。 主要設(shè)備采購清單 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量 主要參數(shù) 來 源 1 冷水機(jī)組 套 2 350RT 進(jìn)口 2 燃?xì)馊詣?dòng)無壓熱水鍋爐 臺(tái) 2 40＊ 104Kcal/h 中外合資 3 盤管及新風(fēng)機(jī)組 套 1 中外合資 4 冷卻塔 臺(tái) 1 國產(chǎn) 5 監(jiān)控報(bào)警設(shè)備 套 1 國產(chǎn) 6 自動(dòng)噴淋滅火設(shè)備 套 1 國產(chǎn) 7 通訊設(shè)備 套 1 法國 8 計(jì)算機(jī)設(shè)備及配件 臺(tái) 35 進(jìn)口（法國或日本） 9 2t 熱水鍋爐 臺(tái) 2 國產(chǎn) 10 干式變壓器 個(gè) 2 每臺(tái) 1600kVA 國產(chǎn) 11 柴油發(fā)電機(jī)組 套 1 國產(chǎn) 12 手推車 輛 3000 進(jìn)口 13 冷藏柜及配件 套 40 進(jìn)口（法國） 14 排水機(jī)泵及配件 套 2 進(jìn)口（法國） 15 標(biāo)簽條 套 8000 進(jìn)口（法國） 16 面團(tuán)、糕點(diǎn)設(shè)備 套 2 進(jìn)口（法國） 17 各種貨架 套 600 進(jìn)口（法國） 18 部門標(biāo)志牌 個(gè) 80 進(jìn)口（泰 國） 19 收銀設(shè)備及配件 套 60 進(jìn)口（法國） 20 切面包片機(jī)架及配件 套 2 進(jìn)口（法國） 21 熟食加工設(shè)備及熟食柜 套 50 進(jìn)口（法國） 22 手扶梯 部 4 進(jìn)口（法國） 23 電梯 部 2 進(jìn)口 (德國、日本或美國 ) 24 貨梯 部 2 國產(chǎn) 第七章 項(xiàng)目建設(shè)方案 第一節(jié) 總平面布置 一、總平面設(shè)計(jì)原則 全面規(guī)劃，利于實(shí)施； 功能分區(qū)明確、合理、得當(dāng)，布局緊湊，節(jié)約用地，管理維修方便； 與外界保持良好的交通和運(yùn)輸聯(lián)系，出入口和內(nèi)部道路符合人流與車流 的集散要求，道路保持順暢、便捷； 滿足項(xiàng)目在朝向、光線、安全、防護(hù)、通訊、照明等方面的要求； 符合并充分利用自然條件，包括地形、地質(zhì)、水文、氣象和天然資源（如綠地等），并盡可能增加綠地面積； 考慮項(xiàng)目所地地段的總體景觀，場(chǎng)地布置與建設(shè)能夠美化城市； 便于利用城市已有的上下水、煤氣、供熱、供電等基礎(chǔ)設(shè)施； 符合城市規(guī)劃、交通、消防、綠化園林、環(huán)保、衛(wèi)生等方面有關(guān)規(guī)定的規(guī)范要求。本項(xiàng)目主入口位于基地的西正角，超市前設(shè) 27 米寬的大型多功能廣場(chǎng)，提供人流集散與休閑的開闊空間，既滿足了超市的功能需求，又形成了較大的氣勢(shì)和商業(yè) 氣。 二、其它設(shè)備 表 61 考慮 本項(xiàng)目特點(diǎn)，特別是項(xiàng)目建設(shè)方案，其它主要采購設(shè)備還包括：中央冷暖空調(diào)、監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)、通訊設(shè)備、計(jì)算機(jī)設(shè)備等。 由于 集團(tuán)公司已在上海成立了合作經(jīng)營的超市公司，完成了總公司和采購中心的電腦配置。出口代表處的任務(wù)是：尋找生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)商品的廠家，要求廠家生產(chǎn)產(chǎn)品；協(xié)商出口產(chǎn)品的條件；給供應(yīng)商下定單；產(chǎn)品生產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)控；向供應(yīng)商明釋 的規(guī)范和質(zhì)量要求。 集團(tuán)采購中心負(fù)責(zé)超市貨源采購。 《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)年度商品進(jìn)口總額不得超過本企業(yè)當(dāng)年商品 銷售額的 30％。 降水量 平均年降雨量 最大年降雨量 最多年降水日數(shù) 149 日 最小年降雨量 604 mm 最大日降水量 mm 最大月降水量 mm 最小月降水量 mm 濕度 年平均相對(duì)濕度 % 年平均最大相對(duì)濕度 85% 年平均最小相對(duì)濕度 78% 最小絕對(duì)濕度 12% 年平均絕對(duì)濕度 最大絕對(duì)濕度 最小絕對(duì)濕度 蒸發(fā)量 年平均蒸發(fā)量 年最大平均蒸發(fā)量 年最小平均蒸發(fā)量 852mm 月最大蒸發(fā)量 月最小蒸發(fā)量 氣壓 年平均氣壓 年平均最高氣壓 年平均最低氣壓 最高氣壓 最低氣壓 日照 年平均日照小時(shí) 小時(shí) 年平均最多日照小時(shí) 小時(shí) 年平均最少日照小時(shí) 地震 蘇州地震基本烈度按Ⅵ度考慮。蘇州地處中亞熱帶北緣，受太湖水體調(diào)節(jié)，氣候宜人，雨量充沛，日照充足，無霜期長，四季分明；年平均氣溫為 16℃，無霜期 230天左右，日照 2020 小時(shí)以上，年降水量 1100 毫米， 3 至 8 月的降水量占全年雨量的 65％左右。進(jìn)區(qū)的大多是電子、醫(yī)藥、精密機(jī)械等高新技術(shù)項(xiàng)目。 蘇州工業(yè)園區(qū)中新合作開發(fā)區(qū)是中國和新加坡兩國政府合作的項(xiàng)目，開創(chuàng)了中外經(jīng)濟(jì)技術(shù)互利合作的新形式。全市城鎮(zhèn)建設(shè)積極推進(jìn)，實(shí)施了供水、供電、道路橋梁、公共環(huán)境衛(wèi)生等一大批建設(shè)改造項(xiàng)目。蘇嘉杭高速公路開工建設(shè)；市區(qū)官瀆里過境改造工程、 204國道部分改造工程、太倉滬黃公路等重點(diǎn)工程快速有序進(jìn)行。三資企業(yè)出口 億美元，占全市出口總額的 71%。財(cái)政收入為 109 億元；外貿(mào)進(jìn)出口總額 億元，其中出口 億元。本項(xiàng)目經(jīng)反復(fù)論證，決定定址于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路口。 從以上分析中可以看出，蘇州地區(qū)投資環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境較好，再加上 超市優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和先進(jìn)的管理模式， 超市具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大。為確保名優(yōu)產(chǎn)品的供應(yīng)， 集團(tuán)在上海專門設(shè)立了采購中心，負(fù)責(zé) 集團(tuán)在中國超市商品的統(tǒng)一采購，由于 集團(tuán)市場(chǎng)采購力較強(qiáng)，進(jìn)行商品統(tǒng)一采購可使商品的采購成本大大降低。 蘇州工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)消費(fèi)潛力較大 根據(jù)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求，到 2020 年，將形成規(guī)模用地 39 平方公里，人口 規(guī)模 30 萬，環(huán)境優(yōu)美的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。需要指出的是由于蘇州下轄的六個(gè)市均為全國經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力百強(qiáng)縣，其人均收入和蘇州市區(qū)不相上下，且有雙休日進(jìn)城購 物的習(xí)慣，再加上外地流動(dòng)人口和集團(tuán)購買力等，蘇州市的現(xiàn)實(shí)社會(huì)購買力及購買力潛力較大。同時(shí)，積極引進(jìn)外資，投資舉辦商業(yè)企業(yè)或嫁接現(xiàn)有內(nèi)資商業(yè)企業(yè)合資、合作，進(jìn)一步促進(jìn)全市商業(yè)的對(duì)外開放和提高現(xiàn)代化經(jīng)營、管理水平。按照?qǐng)@區(qū)總體規(guī)劃， 70 平方公里的中新合作開發(fā)區(qū)域要分三期用 15 20年左右的時(shí)間吸引外資 200億美 元，項(xiàng)目建成后，蘇州工業(yè)園區(qū)將成為一個(gè)有 60 萬居住人口，集工業(yè)、居住、商業(yè)、以及各種文化、康樂設(shè)施為一體的，經(jīng)濟(jì)興旺、人民安居樂業(yè)、管理井然有序、環(huán)境優(yōu)美清新、兩個(gè)文明高度發(fā)展的新園區(qū)。蘇州市商業(yè)“九五”計(jì)劃和二 000年長期發(fā)展規(guī)劃把全市劃分為三類商業(yè)區(qū)：一類為城市商業(yè)中心；二類為城市商業(yè)骨干；三類為城市商業(yè)補(bǔ)充。 近年來，蘇州利用外資突飛猛進(jìn)。本項(xiàng)目實(shí)施后，合作公司將充分利用 集團(tuán)公司在營銷技術(shù)、經(jīng)營管理、銷售網(wǎng)絡(luò)及在世界 11 個(gè)國家中的 210 個(gè)大賣場(chǎng)等方面的優(yōu)勢(shì)和蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司在進(jìn)出口貿(mào)易貨源、人才、 經(jīng)驗(yàn)等方面的優(yōu)勢(shì)，在做好超市國內(nèi)外商品經(jīng)銷的同時(shí)，將組織蘇州產(chǎn)品外銷。目前公司已與世界上七十多個(gè)國家和地區(qū)的上千家客戶建立了直接或間接的貿(mào)易關(guān)系，公司擁有自置的辦公大樓、倉庫、冷庫、碼頭、油庫、加油站、工廠、酒店、百貨大樓等眾多設(shè)施和物業(yè)。出口代表處的主要職責(zé)是接受法國 國際采購中心的尋貨，從中國直接采購產(chǎn)品并銷售到 11 個(gè)國家的 商場(chǎng)。