【正文】 。 有大面積空地 ， 使客戶感覺建設(shè)工期長 ， 入住后會受影響 。 目標(biāo)客戶定位 ? 富貴 ． 名苑項目的客戶定位：講究時尚 、 追求高質(zhì)量生活品位和概念 ， 在社會上具有一定的地位的成功人士 ， 該部分人群會理性的考慮投資與購置產(chǎn)業(yè) ， 購置產(chǎn)業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)以高檔時尚 、 體面舒適 ， 物有所值 、 物超所值為依據(jù) ， 購買商品房周邊環(huán)境 、 物業(yè)服務(wù)要求高 ， 該人群的職業(yè)多種多樣 ， 大多數(shù)管理階層 ， 工作地點不拘泥于本市 ， 這類人群一般經(jīng)歷豐富 ， 見識寬廣 ， 雖有實力 ，卻不會外露炫耀 ， 同時富貴 ． 名苑項目目標(biāo)客戶對于項目區(qū)域具有很強(qiáng)的認(rèn)可心理 。 ? 他期望被打造得高貴起來 ， 盡管這不是一朝一夕的事 ， 指望自己后代成為高尚的人士 。 ? 通過在現(xiàn)實客戶中樹立優(yōu)秀形象和良好的口碑，有效地傳達(dá)有益于開發(fā)公司、項目和品牌的正面訊息，從而確保競爭優(yōu)勢。 整合推廣策略 ? 銷售渠道與手段 ? 在項目入市開盤的前期 ， 需要在主流媒體上進(jìn)行大量的廣告與新聞宣傳 ， 因此項目前期的廣告宣傳費(fèi)用比例會相對高一些 。商家的媒體投放日益多元化，報業(yè)面對電視、電臺、戶外等媒體的競爭，正在奮力打破舊框框，在曲阜發(fā)行量最大的城市信報、濟(jì)寧日報、齊魯晚報均在曲阜設(shè)立了記者站，搶抓市場。反觀曲阜本地，是報紙、電視、戶外、三塊并駕齊驅(qū)，電視及報紙居多，戶外其次。有條件的人士住宅已逐步告別了粗放的平板盒子房年代，進(jìn)入了一個產(chǎn)品豐富、工藝精細(xì)、以人為本的個性化居家新時代。 必須挑選幾個鮮明而獨(dú)特的樓盤質(zhì)素作為獨(dú)特的廣告訴求點，為品牌定位奠定基礎(chǔ)，從而構(gòu)建一個具有創(chuàng)造性的品牌核心概念，用以統(tǒng)領(lǐng)一系列品牌形象廣告的設(shè)計與推廣工作。 媒體投放選擇： ? 不斷的向新聞媒體遞送本案動態(tài)報道。 ? 報紙開始刊登一些具有詳細(xì)的樓盤數(shù)據(jù)與信息的平面廣告。開盤后媒體投放主要是：電視臺將 30秒與 2分鐘以上的專題做為間歇性交叉播放，報紙則側(cè)重樓盤的局部特寫與工程細(xì)節(jié)描寫。 ? 在周邊城市目標(biāo)客戶來往集中區(qū)域設(shè)立銷售咨詢中心 。 以擴(kuò)大小區(qū)宣傳聲勢 ， 提高咨詢與銷售效應(yīng) 。 銷售策劃 ? 銷售中心組織形式： ? 一 、 銷售網(wǎng)點設(shè)置： ? 根據(jù)本項目規(guī)模特點 ， 公司可設(shè)銷售中心一處 ， 6－ 7人組成 ， 負(fù)責(zé)本項目住宅產(chǎn)品的對外銷售 、 購房手續(xù)辦理 、 對內(nèi) 、 對外聯(lián)絡(luò)工作 。考核內(nèi)容主要有思想品德、銷售技巧應(yīng)用、執(zhí)行力、自我管理能力狀況、以往業(yè)績、形象氣質(zhì)等。 ? 優(yōu)點： 有利于提高樓盤檔次； 開盤時間便于實際操作，聚集人氣（如打折優(yōu)惠等）； ? 缺點： 首次推向市場，在許多方面都還不齊備（如：廣告宣傳、概念宣傳、工程進(jìn)度等）的情況下對搶占市場，擴(kuò)大項目市場形象不利； 對后期項目的銷售及縮短項目運(yùn)作周期不利，畢竟本項目是一個住宅面積近五萬平方米的小區(qū)。 并可獲得寶貴的第一手市場反饋信息和客觀數(shù)據(jù) ， 為下一步的推廣銷售增加賣場氣氛 。 ? 銀行按揭： 99折優(yōu)惠 ， 認(rèn)購期內(nèi)再享受 1%優(yōu)惠 。 由于預(yù)熱期是低價入市 ， 根據(jù)實際情況 ， 甚至可以放棄猶豫不決的前期認(rèn)購客戶 ， 放開已保留的房號 ， 供開盤期按新價格重新認(rèn)購 。 ? 銀行按揭： 99折優(yōu)惠 ， 認(rèn)購期內(nèi)再享受 1%優(yōu)惠 。 ? 按揭貸款：購房戶在簽署 《 商品房買賣合同 》 的同時至少支付首期房款 30%， 剩余房款辦理銀行按揭 。 ? 凡在每期樓盤開盤前三天內(nèi)以及展會期間認(rèn)購的客戶 （ 以簽訂保留單為準(zhǔn) ） ， 在規(guī)定時間內(nèi)正式簽約者 ， ? 一次性付款： 98折優(yōu)惠 ， 認(rèn)購期內(nèi)再享受 1%優(yōu)惠 。 ? 銀行按揭： 99折優(yōu)惠 。 加強(qiáng)客戶 “ 一帶一 ” 的銷售方式 。加強(qiáng)客戶 “ 一帶一 ” 的銷售方式。根據(jù)市場普遍的銷售情況，如果銷售難度過大，應(yīng)及時考慮調(diào)整產(chǎn)品本身，如條件許可，可對戶型進(jìn)行設(shè)計變更，拆分銷售。 新的目標(biāo)市場調(diào)整 ， 必然會帶來銷量的持續(xù)保持乃至上升 ， 最終使本案能夠 “ 淡季不淡 ” ， 持續(xù)銷售 ， 保持穩(wěn)定的資金回量 。 此階段銷售重點是集中消化剩余面積 。 此階段銷售重點是集中消化推出的商品房 ，價格浮動不宜過大 。 ? 分期付款：購房戶在簽署 《 商品房買賣合同 》 的同時支付首期房款 40%， 剩余房款60%在入住前分二次付清 。 其它促銷方式 （ 如贈送物業(yè)費(fèi) 、 車位費(fèi) 、 禮品等 ） 根據(jù)實際情況按需采用 ， 不宜過多 ， 以免影響項目的旺銷形象 。 ? 購房者未能在抽簽選購日成功認(rèn)購 “ 富貴 ． 名苑 ” 商品房 ， 則可于三天后由登記人到開發(fā)公司指定地點 ， 填寫 《 保留單解除申請 》 （ 帶齊《 富貴 ． 名苑購房保留單 》 、 身份證原件 ） 解除內(nèi)部認(rèn)購優(yōu)惠權(quán) ， 其所支付的保留金將于解除內(nèi)部認(rèn)購優(yōu)惠權(quán)登記后的七個工作日內(nèi)以月息0． 5％ 利率退還 。 明確告之開盤漲價 。 因此考慮排號銷售方式 。 銷售策劃 ? 高開平走：即根據(jù)目前的市場上同等檔次和類型的商品住宅的市場售價為參考開盤價格對外銷售。富貴．名苑項目屬高檔住宅小區(qū)，對銷售人員個人素質(zhì)要求較高，作為公司的窗口部門，客戶來到售房中心，第一接觸的就是銷售人員，銷售人員的形象、氣質(zhì)、講解技巧、服務(wù)態(tài)度直接影響客戶的選擇，是促成產(chǎn)品銷售的關(guān)鍵。 ? 五 、 網(wǎng)絡(luò)銷售 ? 公司建有自己的網(wǎng)站 ， 并有專業(yè)人員進(jìn)行管理 ， 網(wǎng)站刊登了曲阜房地產(chǎn)動態(tài)以及我公司各開發(fā)項目的詳細(xì)介紹 ， 同時通過與一些熱門網(wǎng)站的鏈接 ， 對富貴 ． 名苑項目的銷售將起到很好的宣傳作用 。 銷售策劃 ? 二 、 充分利用我公司自身的現(xiàn)有資源： ? 公司通過長期有效的經(jīng)營 ， 在社會上和所屬小區(qū)業(yè)主樹立了良好的形象充分發(fā)揮和拓展 ， 現(xiàn)有客戶的影響力和感召力 ， 有目的的發(fā)掘社會各界的潛在客戶 ， 形成一個覆蓋多行業(yè) 、 多區(qū)域 、 多層面的客戶群體 。 ? 根據(jù)確定目標(biāo)人群 ，公司可在預(yù)售期和開盤期邀請部分對富貴．名苑項目感興趣的人士，以召開座談會的形式進(jìn)行互動交流，會后贈送附有項目信息的小禮品。 ? 媒體投放： 品牌建設(shè)已進(jìn)入較舒緩的鞏固期。在開盤當(dāng)日以新穎的操盤形式吸引最大客戶量簽訂購買合同。同時，收集這個樓盤的關(guān)注群體的反饋信息，進(jìn)行篩選、鑒別加以數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，以用來調(diào)整營銷預(yù)案，最終確定樓盤各類產(chǎn)品的價格。 ? 綜上所述，富貴．名苑的整合推廣，應(yīng)該立足到四個基本點： 必須提煉更多實在的樓盤數(shù)據(jù)指標(biāo)作為訴求點。手機(jī)短信這一新穎的媒體平臺將成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布商業(yè)信息的較好選擇，因為準(zhǔn)備置業(yè)的人們絕大多數(shù)配有手機(jī)。 ? 房產(chǎn)廣告，因其產(chǎn)品的特殊性，選擇廣告投放媒體時，有別于一般的產(chǎn)品廣告，因其產(chǎn)品信息豐富，以及對廣告視覺效果要求嚴(yán)格，使房產(chǎn)廣告的投放媒體有很大的局限性，同時具有很大的傾斜性。就曲阜的本土電視媒體而言，曲阜無線頻道頻道覆蓋范圍最廣，與省級以上電視臺相比，曲阜電視媒體受人才、本地經(jīng)濟(jì)以及當(dāng)?shù)卣叩木窒?，產(chǎn)業(yè)化道路還很長，宣傳力度較小。 ? 銷售周期及銷售目標(biāo)： 富貴．名苑項目銷售周期自入市開盤起到封盤止為一年左右的時間。 整合推廣策略 ? 銷售階段： ? 售后階段： 這一階段包括銷售完成后的一系列工作。 ? 他期望在自己的生活圈內(nèi) ， 以自己的行為舉止昭示自己的地位 ，而不僅僅是財富；房子是很好的象征 。 不利因素： 曲阜市經(jīng)過連續(xù) 3年的房地產(chǎn)開發(fā)高潮 ， 商品房市場總體呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢 , 居住型消費(fèi)空間在短時期內(nèi)拓展有限 ， 投資型消費(fèi)空間有望拓展但不確定因素增加 ， 難以形成定勢； 2022年 ， 曲阜市已經(jīng)掀起新一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮 ， 且在江浙等外來炒房團(tuán)以二次升值為目的熱炒下 ， 房地產(chǎn)業(yè)的競爭加劇 ， 消費(fèi)熱點有所轉(zhuǎn)移 ， 消費(fèi)者對商品及小區(qū)的判斷和選擇受到干擾 ， 圣城國貿(mào)二期 ， 匯泉小區(qū)三期 ， 圣華園小區(qū) 、 聚鑫小區(qū)的策劃和推廣運(yùn)作直接對該項目造成威脅 。 該項目部分面積較小戶型存在過道過多 ， 空間利用不合理情況 ， 應(yīng)留出讓客戶根據(jù)個人家庭情況和個人喜好自行分隔的余地 。 富貴 ． 名苑項目東部緊鄰小沂河匯往大沂河關(guān)鍵河段 ， 東北區(qū)域即是規(guī)劃中的小東湖 ， 現(xiàn)已基本成型 ， 即將實施開發(fā) ， 因此 ， 富貴 ． 名苑項目具有獨(dú)特的水景優(yōu)勢 。 富貴 ． 名苑項目的推出可以發(fā)揮一些項目自身的優(yōu)勢 ，借助一系列有利條件 ， 同時也要正視和避免一些不利因素 。 ? 產(chǎn)品類型之多層住宅南面效果圖 ? 產(chǎn)品類型之多層住宅北面效果圖 ? 多層住宅剖面圖 ? 多層住宅 2(車庫層總平面圖 ) ? 多層住宅 2(標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 ) ? 多層住宅 2(頂層平面圖 ) ? 富貴．名苑疊拼別墅的特點： ? 在建筑設(shè)計上疊拼別墅是兩個相對獨(dú)立的住宅通過疊加 、 疊拼的方式來體現(xiàn)建筑形態(tài) 。 ? 聯(lián)排 69007(車庫層平面圖 ) ? 聯(lián)排 69007(一層平面圖 ) ? 聯(lián)排 69007(二層平面圖 ) ?聯(lián)排 69007(三層平面圖 ) ? 聯(lián)排 66006(車庫層?xùn)|戶平面圖 ) ?聯(lián)排 66006(車庫層西戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66006(一層?xùn)|、西戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66006(二層?xùn)|戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66006(二層西戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66006(三層?xùn)|戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66008(車庫層?xùn)|西戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66008(一層?xùn)|西戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66008(二層?xùn)|西戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66008(三層?xùn)|西戶平面圖 ) ? 聯(lián)排 66006900(車庫層平面圖 ) ? 聯(lián)排 66009600(西一層平面圖 ) ? 聯(lián)排 66009600(西二層平面圖 ) ? 聯(lián)排 66009600(西三層平面圖 ) ? 富貴．名苑多層住宅的特點： ? 富貴．名苑的多層住宅用地較聯(lián)排別墅和疊拼別墅低節(jié)省，性能價格比高，公共空間與氛圍較好，每家都擁有私家車庫，同時還具有住宅功能空間的可變性和可改性。 ? ４．室外空間設(shè)計注重美觀與功能的結(jié)合 ? 富貴．名苑的聯(lián)排別墅設(shè)計有私家庭院和頂層露臺，這些空間的設(shè)計很自然地把主人的生活空間延展到室外，這也是聯(lián)排別墅吸引消費(fèi)者的重要魅力所在。設(shè)計師利用錯層樓梯、大面積采光玻璃、飄窗、個性化露臺、庭院等彰顯個性的部位，通過多種手法