【正文】 、盡情地享受與娛樂(lè)的生活方式。如何根據(jù)目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)的不同， 制定合理的銷售價(jià)格極有利于 此資料來(lái)自企業(yè) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 （七）價(jià)格策略應(yīng)用的時(shí)段 自正式預(yù)售后， 我們將按每銷售階段做為一個(gè)銷售調(diào)整周期， 按 1— 3%的價(jià)格上揚(yáng)比率調(diào)控銷售價(jià)格，后期則在上期基礎(chǔ)上按 3— 5%的價(jià)格上揚(yáng)比率調(diào)控銷售價(jià) 格， 具體每銷售階段提高的上揚(yáng)幅度則需根據(jù)市場(chǎng)狀況、項(xiàng)目狀況、目標(biāo)客戶可承受程度、目標(biāo)客戶購(gòu)買心理特征、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷售價(jià)格等諸方面因素進(jìn)行調(diào)整。 ⑴ 為區(qū)域造勢(shì) 通過(guò)報(bào)紙軟性文章，詳述漳州城市東擴(kuò)后將為區(qū)域帶來(lái)的種種優(yōu)越之處，以完善的社區(qū)配套、熟悉的生活環(huán)境打動(dòng)買家的心。 2．加強(qiáng)銷售公關(guān)力度 （ 1） 利用公益活動(dòng)，取得良好的社會(huì)效應(yīng)。以此吸引投資與消費(fèi)者。 社會(huì)影響總結(jié) 是否在社會(huì)上奠定了良好的品牌基礎(chǔ)，是否帶動(dòng)了區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展，包括對(duì)環(huán)境的營(yíng)造等。 c、物業(yè)管理知識(shí) ① 漳州市現(xiàn)行物業(yè)管理方式； ② 業(yè)主大會(huì)及管委會(huì)； ③ 業(yè)主大會(huì)的職權(quán)； ④ 物業(yè)管理公司的義務(wù)； ⑤ 物業(yè)管理中心的維修責(zé)任； ⑥ 住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的收取范圍等。 ★ 修定各類方案，準(zhǔn)確認(rèn)真落實(shí) ★ 選定相關(guān)新聞媒 介，決定軟性新聞稿及播放時(shí)間 ★ 承租重要的銷售及推廣點(diǎn)，配合相關(guān)作業(yè) ★ 制作看板、展板、樓書(shū)、請(qǐng)柬 ★ 模型及透視圖的發(fā)布 ★ 報(bào)紙排定刊登的平面媒體 ★ 排定電視新聞的播放期 ★ 完成其它媒體制作與發(fā)布 ★ 接待中心、樣板房 ★ 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方案制定（根據(jù)樓盤(pán)素質(zhì)、發(fā)展商實(shí)力，建議大金額預(yù)定款 20000— 50000 元，可按進(jìn)度分期付款） ★ 銷售人員培訓(xùn) —— 針對(duì)目標(biāo)客戶的綜合性特點(diǎn)，在常規(guī)的物業(yè)銷售培訓(xùn)中加以下幾點(diǎn)： a、有關(guān)房地產(chǎn)銷售的法律文件 如《福建省房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律 若干問(wèn)題的解釋》、 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》等。 購(gòu)房心理總結(jié) 找出客戶購(gòu)房的主導(dǎo)因素，是否對(duì)建筑工期和質(zhì)量以及景觀建設(shè)的關(guān)心。 （ 2）價(jià)格控制 價(jià)格“低開(kāi)高走”，并且分時(shí)間段，制定不斷 上升的價(jià)格走勢(shì)。 （ 2）在市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中，相關(guān)人員獲得有關(guān)暢銷戶型、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)向及市場(chǎng)行情等信息也應(yīng)及時(shí)反饋。在廣告牌設(shè)置上可以考慮，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。 朝向價(jià)差 朝向好的戶型與朝向差的戶型之間的價(jià)格差控制在 3050元之間，如戶戶朝南的戶型 +50元 /㎡，戶戶朝北的戶型 50元 /㎡，客廳朝南、主臥朝北的戶型 +30元 /㎡等 注：按照現(xiàn)行房地產(chǎn)層位價(jià)格的規(guī)律（主要考慮市民的習(xí)慣性接受度），此價(jià)格不含折扣率 景觀價(jià)差 按照景觀觀賞性劃分為三個(gè)價(jià)格層差，即： 具有良好景觀觀賞性的戶型 3080 元 /㎡； 具有一般景觀觀賞性的戶型 +3080元 /㎡； 景觀觀賞性差的戶型 3080元 /㎡ 通風(fēng)性價(jià)差 通風(fēng)良好的戶型 +3050元 /㎡ 通風(fēng)差的戶型 3050元 /㎡ 戶型合理性價(jià)差 （ 1）有超大陽(yáng)臺(tái)的戶型＋ 3050元 /㎡ , 無(wú)超大陽(yáng)臺(tái)的戶型 30元 /㎡ （ 2）有入戶花園的戶型＋ 3050 元 /㎡（根據(jù)入戶花園的大?。?, 無(wú)入戶花園的戶型 50元 /㎡ 此資料來(lái)自企業(yè) （ 3）有步入式凸窗的戶型＋ 30 元 /㎡ , 無(wú)步入式凸窗的戶型 30元 /㎡ （ 4）兩房的戶型比三房的戶型價(jià)格高 3050元 （ 5）小三房的戶型比大三房的戶型價(jià)格高 30元 （六）價(jià)格定位簡(jiǎn)要說(shuō)明及動(dòng)態(tài)價(jià)格調(diào)整建議 以上價(jià)格定位策略是采用多元化定價(jià)策略，但其核心主體是滲透性價(jià)格策略，其總體價(jià)格水準(zhǔn)與目前區(qū)域內(nèi)主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和相比稍低，主要目的是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況較為激烈、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，且中大型潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目將產(chǎn)生極大威脅的狀況下，可迅速擠入市場(chǎng)，并一定程度阻止?jié)撛诟?jìng)爭(zhēng)對(duì)手的入市。 案名釋義 夏商陽(yáng)光雅苑－－ 夏商是開(kāi)發(fā)商品牌的濃縮； 2020年是夏商地產(chǎn)的品牌文化年，代 此資料來(lái)自企業(yè) 表“夏商”地產(chǎn)品牌已經(jīng)起航 陽(yáng)光代表欣欣向榮和朝氣，是項(xiàng)目?jī)?yōu)秀的建筑風(fēng)格、規(guī)劃、景觀、 品質(zhì)、物業(yè)的濃縮； 陽(yáng)光代表著一種健康的、綠色的、運(yùn)動(dòng)的、充滿朝氣與活力的、自由的生活方式， 預(yù)示著樓盤(pán)開(kāi)發(fā)前景一片光明； 舒適的家對(duì)于生命的提升，對(duì)于美好前景的延展； 時(shí)尚、雅致、 生活化的項(xiàng)目定位； 八、價(jià)格定位策略 （一） 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位原則提要 （ 1）市場(chǎng)供需原則 （ 2）預(yù)期利潤(rùn)率、銷售總額、市場(chǎng)份額等銷售 目標(biāo) 合理均衡原則 （ 3）價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定原則 價(jià)格定位受諸多因素影響，其應(yīng)當(dāng)遵循開(kāi)發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的普遍規(guī)律及原則。 將這兩個(gè)方面簡(jiǎn)單概括為 ：讓城市自然化，讓自然城市化。 標(biāo) 新都市主義的歷史形成 ： 新都市主義（ＮｅｗＵｒｂａｎｉｓｍ）是指上世紀(jì)８０年代晚期美國(guó)在社區(qū)發(fā)展和城市規(guī)劃界興起的一個(gè)新運(yùn)動(dòng)。 物業(yè)管理定位 英式管家服務(wù)，服務(wù)是一種藝術(shù) 項(xiàng)目主題定位 通過(guò)以上客群定位及描述，可以看出非常明顯的共性特征： ◎ 自住型買家，追求格調(diào)、品位、品質(zhì) ◎投資型買家，看重的是新區(qū)發(fā)展前景； 項(xiàng)目周邊的樓盤(pán)可謂良莠不齊，檔次不一，而且價(jià)格相差懸殊，可以說(shuō)“一路之隔，一橋之隔，樓價(jià)翻番”。 目標(biāo)客群 的置業(yè)類別 本案潛在目標(biāo)可群 中 57％的是二次置業(yè)， 43％是一次置業(yè)。 ◎大多受過(guò)良好教育及濃郁文化氛圍的 熏陶； 綜 述 結(jié) 論： 此資料來(lái)自企業(yè) 生活輕松、愜意、排場(chǎng)就好 他們有一次甚至二次購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，苛求居住環(huán)境和品位，追求生活排場(chǎng)與享受，最注重生活的質(zhì)素，但一旦有產(chǎn)品滿足了他們的雙重要求，沖動(dòng)購(gòu)買屢見(jiàn)不鮮。 從以上幾點(diǎn)企劃思路出發(fā)，我們將對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)銷售策略等方面一一作出建議，期望做出一個(gè)有特色的、成功的品質(zhì)項(xiàng)目。 營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)舒適環(huán)境，引起客戶購(gòu)買沖動(dòng) 在吸引大量客流儲(chǔ)蓄后，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。但目前區(qū)域的外部條件劣勢(shì)較為明顯，故如何做好項(xiàng)目的銷售企劃工作，將是項(xiàng)目能否取得成功的重點(diǎn)。 開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，但知名度較低，并且在漳州是首次開(kāi)發(fā)，因此市場(chǎng)認(rèn)知度較低； 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的早期 入市，在宣傳及促銷活動(dòng)上較本案強(qiáng)勁，產(chǎn)品形象已經(jīng)廣為人知。 此資料來(lái)自企業(yè) 近 10 萬(wàn)平方米一次性交房，免去業(yè)主進(jìn)駐后噪音、粉塵等污染之苦。所以，市區(qū)新建稍具規(guī)模的項(xiàng)目都是“陽(yáng)光雅苑”項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，如市中心的麗園君悅、九龍城，項(xiàng)目附近的錦繡一方、華府豪景、一代領(lǐng)袖等在品質(zhì)、規(guī)模上與“陽(yáng)光雅苑”項(xiàng)目不相上下，而且推出時(shí)間接近，在地段、成本、資金等方面我們均不具有優(yōu)勢(shì)，所以未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)較為激烈。 可見(jiàn)漳州市政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的關(guān)注度在逐漸提高，對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房建設(shè)也相應(yīng)的增加力度。 此資料來(lái)自企業(yè) 從購(gòu)房的群體分析，主要的購(gòu)房群體是已購(gòu)房的公有住房人，現(xiàn)在以舊換新、以小換大，購(gòu)房群體大多以自住為主，炒房的人不多，因此國(guó)家房產(chǎn)新政的出臺(tái)對(duì)整個(gè)漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行可以說(shuō)是影響不大，整體房?jī)r(jià)還是比較理性的、健康的。 土地供應(yīng)預(yù)測(cè) 漳州未來(lái)土地供應(yīng)將 以城市發(fā)展為導(dǎo)向 ，一方面 調(diào)控供應(yīng)總量， 另一方面是加大 舊城改造 力度 ，同時(shí)扶持新區(qū)建設(shè)。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的升溫，市場(chǎng)對(duì)土地的需求也日漸旺盛。 營(yíng)銷的誤區(qū)： 包涵著營(yíng)銷概念（理念），營(yíng)銷策劃、營(yíng)銷策略、市場(chǎng)調(diào)研和危機(jī)意識(shí)等一系 此資料來(lái)自企業(yè) 列問(wèn)題，發(fā)展商權(quán)衡一個(gè)成功的營(yíng)銷組織，主要就是看這個(gè)組織是否具有逆向思維能力，反向求異思維方式對(duì)一個(gè)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)是生死存亡的源泉，它打破了習(xí)慣性的格局，用一種新的思維模式來(lái)思考事物，走自己的路，就是要找出自我的途徑與方式。2020 年 3 月份， 漳州第一次國(guó)有土地公開(kāi)出讓中有 4 宗土地競(jìng)價(jià)異?；鸨?，土地成交價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出預(yù)期的拍賣底價(jià)。 總之，今后幾年，增量土地的供應(yīng)會(huì)有所節(jié)制，存量土地的盤(pán)活會(huì)更多。 2020年 —— 漳州 市政府決定把 300畝的益民花園作為漳州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目用地。戶型平面設(shè)計(jì)精細(xì)合理，一梯兩戶、南北通透、入戶花園、落地凸窗、明廚明 衛(wèi)，均成為戶型設(shè)計(jì)的基本標(biāo)準(zhǔn)。 臨近超級(jí)大盤(pán)特房 新區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)升溫，但同時(shí)也促使競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈。 目前本案定位為中高檔樓盤(pán)，體量小規(guī)劃科學(xué)精致，有利于形成市場(chǎng)亮點(diǎn)，塑造項(xiàng)目差異性和獨(dú)特性。 此資料來(lái)自企業(yè) 把握市場(chǎng)需求，迎合買家心理 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)后，供方面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題就是，產(chǎn)品的消費(fèi)是否迎合客 戶的需求。 體現(xiàn)“以人為本”的經(jīng)營(yíng)理念 面對(duì)多元 化的目標(biāo)客戶，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)更加“人性化”。 換屋計(jì)劃： 不滿現(xiàn)時(shí)居住條件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。 追求回歸自然的生活 擺脫世俗的纏繞，與自然為伍，回歸內(nèi)心的純樸，韜光養(yǎng)晦，讓一切壓力歸零 ，這是所有菁英人物的成功哲學(xué)。 目標(biāo)客群的職業(yè)劃分 本