瑞安萬(wàn)家房產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告-動(dòng)腦廣告(存儲(chǔ)版)
【正文】 售力度和銷售周期，還會(huì)影響另一個(gè)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，因而這兩個(gè)項(xiàng)目在定價(jià)上要有整體性綜合性的考慮，需在有互為促進(jìn)的伏筆。價(jià)格分步走：預(yù)定期，處于市場(chǎng)價(jià)格摸索商議期；開(kāi)盤(pán)前，價(jià)格基本確定， 正式公開(kāi)，進(jìn)行市場(chǎng)認(rèn)證和修正；開(kāi)盤(pán)后，價(jià)格緩慢上漲，比開(kāi)盤(pán)前上漲 3050 元/ m2；熱銷期，價(jià)格穩(wěn)步上漲，每次漲幅在 50 元 / m2 左右。 三、媒體選擇 1．報(bào) 紙 這是房產(chǎn)銷售中最主要也最有效最具體的廣告形式，覆蓋面廣，時(shí)間性強(qiáng)，傳播迅速、信任性強(qiáng)，形象具體便于查存，結(jié)合瑞安的地域特點(diǎn)，報(bào)紙為本案廣告推廣的中堅(jiān)媒體： （１）以《瑞安日?qǐng)?bào)》為投放的主媒體，輔以《溫州晚報(bào)》和《溫洲僑鄉(xiāng)報(bào)》； （２）版面要求醒目，不宜太小，建議以彩色整版與半版為主打版面； （３）由于當(dāng)?shù)貓?bào)紙以單位訂閱為主，故發(fā)布時(shí)間以周三、周四為主； （４）發(fā)布內(nèi)容涵蓋樓盤(pán)質(zhì)素、活動(dòng)的開(kāi)展、工程進(jìn)度以及銷售情況等。 四、階段性廣告推廣目標(biāo) １．第一階段（前導(dǎo)期）：提示告知，營(yíng)造聲勢(shì)。 ２．環(huán)境訴求：周邊大環(huán)境的訴求，社區(qū)小環(huán)境的訴求包括綠化、小品、社區(qū)氛圍，環(huán)境開(kāi)發(fā)方式的訴求如玉海 大廈的專業(yè)化環(huán)境設(shè)計(jì)，萬(wàn)家城市花園的環(huán)境行—— 先造園，再造房。 浙江動(dòng)腦廣告機(jī)構(gòu) 分析前期推廣的業(yè)績(jī)，擇優(yōu)進(jìn)一步進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)訴求，同時(shí)增加情感訴求的因素和力度，加之有聲有色的活動(dòng)推廣的配合，加深品牌認(rèn)知，擴(kuò)大銷售業(yè)績(jī)。 （２）活動(dòng)開(kāi)展時(shí)以過(guò)街橫幅、活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)橫幅、直幅、旗幟、氫氣球等來(lái)渲染氣氛。 2．在認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，展開(kāi)賣(mài)點(diǎn)訴求，將物業(yè)的品質(zhì)和物業(yè)所倡導(dǎo)的生活的品質(zhì)一一落到實(shí)處，以全方位、立體化地宣傳攻勢(shì)達(dá)到強(qiáng)化認(rèn)識(shí)，贏得市場(chǎng)認(rèn)同的目的。均價(jià)控制：對(duì)優(yōu)劣戶型要進(jìn)行有效的投放匹配與控制，同一階段推出的房源要相 互調(diào)配，不同套型拉開(kāi)價(jià)格，以樓層、朝向、景觀等為制定差價(jià)系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)高低價(jià)格的相互沖抵來(lái)確保推出的房源均價(jià)始終不低于整體均價(jià)的基準(zhǔn)。 以玉海大廈的品質(zhì)拉動(dòng)玉海大廈的銷售，以玉海大廈的品牌塑造萬(wàn)家房產(chǎn)的品牌，為萬(wàn)家城市花園的銷售推廣奠定基礎(chǔ)，帶動(dòng)萬(wàn)家城市花園的銷售；反過(guò)來(lái)，萬(wàn)家城市花園的性價(jià)比與銷售會(huì)帶來(lái)萬(wàn)家城市花園品牌的樹(shù)立，促成萬(wàn)家房產(chǎn)品牌的 強(qiáng)化，增強(qiáng) 萬(wàn)家房產(chǎn)與其它房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)力，從而成為推動(dòng)玉海大廈銷售的一個(gè)因素。 第五部分 銷售策略 萬(wàn)家的兩個(gè)項(xiàng)目屬組合式營(yíng)銷推廣的格局，兩個(gè)項(xiàng)目都具有各自的優(yōu)勢(shì)，也存在各自的劣勢(shì)。 （ 4）與電視臺(tái)合作拍攝瑞安人創(chuàng)業(yè)的專題系列片 這是一次品牌操作的實(shí)踐。環(huán)境設(shè)計(jì)說(shuō)明會(huì)以講解、論證的形式舉行。 五、活動(dòng)策劃 1．房產(chǎn)研討性活動(dòng) （ 1）高層住宅研計(jì)會(huì) 根據(jù)瑞安房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，以萬(wàn)家房產(chǎn)為首發(fā)起一個(gè)高層住宅發(fā)展的研討，促動(dòng)整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平向高一層次推進(jìn)，促進(jìn)房產(chǎn)消費(fèi)的成熟。 四、物業(yè)核心價(jià)值的提煉 從上述營(yíng)銷構(gòu)想來(lái)看，玉海大海和萬(wàn)家城市花園在同一大的營(yíng)銷思路的指導(dǎo)下形成各自的核心價(jià)值。 智能化系統(tǒng)一覽表： 系統(tǒng)名稱 子系統(tǒng) 玉海大廈 應(yīng)用情況 萬(wàn)家城市花園 應(yīng)用情況 備注 消防系統(tǒng) 采用 采用 電視接收系統(tǒng) 有線電視 采用 采用 衛(wèi)星電視 采用 采用 安保系統(tǒng) 樓宇門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng) 可視 對(duì)講 對(duì)講 電子巡更系統(tǒng) 采用 采用 周界防盜報(bào)警系統(tǒng) 不采用 采用 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 采用 局部采用 車輛管理系統(tǒng) 采用 采用 智能家庭終端 家庭安保系統(tǒng) 網(wǎng)絡(luò)到戶 贈(zèng)送設(shè)備 網(wǎng)絡(luò)到戶 設(shè)備自購(gòu) 三表遠(yuǎn)程抄報(bào) 采用 采用 家庭綜合布線 網(wǎng)絡(luò)到戶 網(wǎng)絡(luò)到戶 小區(qū)寬帶信息網(wǎng) 采用 采用 物業(yè)管理系統(tǒng) 背景音響系統(tǒng) 采用 采用 照明管理控制系統(tǒng) 采用 采用 公共設(shè)施監(jiān)控管理系統(tǒng) 采用 不采用 電子公告牌 采用 不采用 小區(qū)“一卡通” 采用 不采用 7．會(huì)所概念。玉海大廈雖然具有尊榮的地段，但其建筑形式所帶來(lái)的一平面多戶以及套型格局存在的一些不合理對(duì)玉海大廈的定位形成一定的對(duì)抗，由此需要增加一些能夠體現(xiàn)品質(zhì)和尊榮感的理由來(lái)支撐項(xiàng)目定位，削減劣勢(shì)?？晒﹨⒖嫉膰?guó)際物管公司有：香港怡高物業(yè)顧 問(wèn)、香港戴德梁行、第一太平洋戴維斯等。 3．環(huán)境設(shè)計(jì)招標(biāo)與環(huán)境設(shè)計(jì)優(yōu)先。 3．整體化活動(dòng)地推廣，炒作品牌，為市場(chǎng)加溫，為銷售創(chuàng)造氣氛。建議萬(wàn)家房產(chǎn)的兩個(gè)項(xiàng)目積極引進(jìn)物業(yè)管服和服務(wù)的概念。 3．智能化配套 社區(qū)設(shè)置： DDN 寬頻網(wǎng)絡(luò)專線， PDS 綜合布線， VOD 視頻點(diǎn)播系統(tǒng)，通過(guò)小區(qū)局域網(wǎng)查詢服務(wù)項(xiàng)目、點(diǎn)擊服務(wù)、預(yù)訂活動(dòng) 場(chǎng)館、參與社區(qū)活動(dòng)告示。 4．主臥帶豪華衛(wèi)生間及走入式衣柜，對(duì)于大戶型的住宅來(lái)說(shuō)，主臥的豪華舒適應(yīng)著重考慮。這一點(diǎn)在玉海大廈上表現(xiàn)突出。當(dāng)然值得典藏的還有項(xiàng)目所處地段所帶來(lái)的都市亙久的繁榮。 品質(zhì)化：品質(zhì)是本案兩個(gè)物業(yè)定位的基礎(chǔ)，無(wú)論規(guī)劃還是配套，無(wú)論硬件還是軟件，本案的項(xiàng)目都有是以品質(zhì)作為最大的前提予以考慮的，以品質(zhì)化的物業(yè)質(zhì)素來(lái)營(yíng)造品質(zhì)化的生活。對(duì)于房產(chǎn)品來(lái)說(shuō)同樣如此。 萬(wàn)家房產(chǎn)瑞安項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 目 錄 第一部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總特點(diǎn) 第二部分 項(xiàng)目定位 第三部分 產(chǎn)品概念設(shè)計(jì) 第四部分 營(yíng)銷策略部分 第五部分 銷售策略 第六部分 廣告策略
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