【正文】 戶都沒有擴張和轉(zhuǎn)移的計劃，目前多處于維持現(xiàn)狀，等待狀態(tài)。 商戶對本項目的看法： 大部分商戶認(rèn)為珠三角區(qū)域正處于行業(yè)洗牌、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)口，部分鞋企業(yè)轉(zhuǎn)移區(qū)域或倒閉，鞋材需求急劇下降。皮革類主要來溫州廠家；真皮類主要來自廣州； (真皮類商戶進貨區(qū)域主要有廣州 ,溫州 ,河南 ,東北等 ,由于款式 ,質(zhì)量上的優(yōu)勢 ,多數(shù)商戶選擇廣州進貨 )五金、飾扣主要是成都本地廠家及福建。成都區(qū)域鞋企數(shù)量眾多，需求量大，且商戶都已經(jīng)形成了固定的客戶網(wǎng)絡(luò)。經(jīng)營戶對市場物流配套的需求僅僅局限于從上游供應(yīng)商與之的貨物流通。市場商戶主要目標(biāo)客戶為周邊 1800 多家制鞋企業(yè)。該類市場的建設(shè)則需要外貿(mào)咨詢、外運服務(wù)、出口檢測、配套保稅、監(jiān)管倉等配套。以下是幾種不同細分業(yè)態(tài)的配套需求差異： ? 鞋材業(yè)態(tài)“物流、倉儲”配套需求較低： 成都區(qū)域鞋材經(jīng)營商，所面對的客戶僅僅是成都區(qū)域的成品鞋制造企業(yè)，由于商品流通區(qū)域性強，服務(wù)范圍有限，該業(yè)態(tài)僅僅需要從上游廠商到經(jīng)營戶之間的物流配送，經(jīng)營戶向下游客戶之間通常是以送貨上門或者商戶自采的方式配送，因此，該業(yè)態(tài)對物流并無嚴(yán)格要求；而鞋材交易多為“訂單”式交易，商戶無需大量囤貨，對倉儲配套方面也并無特殊需求。 任何一個大型商業(yè)項目的建設(shè)均需要依靠政府部門的大力支持和政策規(guī)劃方面的全力配合。 其次，目前成都市鞋材經(jīng)營戶主要集中在金橋、金花兩個市場，未來西部鞋都、金堂、崇州等地均建設(shè)鞋材市場，在成品鞋廠商數(shù)量不會迅速增加，市場份 額相對有限的情況下，鞋材經(jīng)營商戶數(shù)量也同樣不會大幅增加。 4）新市場建設(shè)需要較長的培育期 西部鞋都 A 區(qū)已開業(yè)運營，其原規(guī)劃為成品鞋交易區(qū)，后改為鞋材交易區(qū)、且目前僅有 40 家商戶入駐經(jīng)營。使項目舉辦 如“國際采購節(jié)”這樣的大型營銷活動更具高度，權(quán)威性及實施力度更強。根據(jù)市場相關(guān)人員的介紹，預(yù)計在第五屆采購節(jié)時，采購節(jié)能實現(xiàn)扭虧為盈，要將其打造為一個具有權(quán)威性、影響力、實質(zhì)的“國際性采購節(jié)”。 ? A 區(qū)：國際貿(mào)易中心 該區(qū)以招商為主，開發(fā)商保留物業(yè)產(chǎn)權(quán)，商戶買斷商鋪 10 年的經(jīng)營權(quán)，平均租金 4000 元 /平米（ 10 年），進駐時先付 5 年租金，一年后付清剩余租金。 D 區(qū)目前正在裝修、招商階段，預(yù)計今年 9 月開業(yè)。 倉儲： 該項目沒有單獨規(guī)劃倉儲區(qū)域，據(jù)工作人員介紹經(jīng)營戶需到項目周邊租賃民房或閑置廠房用作倉庫，項目后期有可能根據(jù)需求規(guī)劃倉儲區(qū)域。目前 C1 區(qū)為經(jīng)典皮革西南地區(qū)辦事處； C2 區(qū)為圣帝羅瀾四川地區(qū)辦事處。西部鞋都位于川藏路成雙大道簇橋段，是“四川省重點建設(shè)項目”和“中國西部重點產(chǎn)業(yè)基地”項目。 ※ 成都作為女鞋生產(chǎn)基地 ,生產(chǎn)的時裝鞋對于皮革需求大；金橋鞋材市場原有的真 皮商戶都搬遷到了西部鞋都。 通道 ： 主次通道為 — 12m； 主力鋪位大小及開間進深 ： 主力鋪位 15 ㎡ （使用面積），開間進深約為 3m5m，使用率約為 75%； 層高 （ 2） 租金售價及管理費 租金 ： 根據(jù)位置不同，商鋪的租金也不同： 區(qū)域位置 租金（單個鋪位一二層連體面積約為 30 ㎡ 左右） 主通道位置和靠近金花市場位置 2 萬元 /年，約 1667 元 /間 ※ 成都作為女鞋生產(chǎn)基地 ,生產(chǎn)的時裝鞋對于皮革需求大；金花鞋材市場原有的真皮商戶 ,現(xiàn)在基本都搬到了西部鞋都。 （ 1）市場基本參數(shù) 項目位置： 成都市武侯區(qū)金花鎮(zhèn)武侯大道南延線。 如西部鞋都就是 通過政府的介入，使老市場拆遷工作能得以順利實施，使項目招商能得以順利進行。并且在這 300 個商標(biāo)中，能正真用于生產(chǎn)的為數(shù)不多，能被消費者叫出名字的更是 屈指可數(shù)。為保障轉(zhuǎn)移企業(yè)建設(shè)的順利進行，崇州還投入了 9000 多萬元興建道路、雨污管道等，加強生產(chǎn)基地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。當(dāng)?shù)匾詢?nèi)單為主要業(yè)務(wù)的鞋企，目前主要通過當(dāng)?shù)亟?jīng)銷商以及在一二級批發(fā)市場設(shè)點經(jīng)營為主要銷售模式，產(chǎn)品在國內(nèi)輻射能力十分有限。 —— 成都當(dāng)?shù)刈灾髌放葡鄬θ狈? 2020 年制鞋企業(yè)現(xiàn)僅擁有鞋類產(chǎn)品自主品牌 300 多個，其中中國真皮名鞋稱號 2 個，中國真皮標(biāo)志 17 個，國家免檢產(chǎn)品 2 個，國家鞋業(yè)優(yōu)等品稱號 15個，四川省著名商標(biāo) 7 個，四川省名牌產(chǎn)品稱號 3 個，當(dāng)?shù)剌^為知名的品牌為艾民兒、古奇制鞋、美麗點、卡美多等。武侯鞋都工業(yè)園區(qū)及其周邊聚集了四川省 80%以上的制鞋企業(yè)，形成了配套成龍、產(chǎn)銷一體化、年產(chǎn)皮鞋過億雙、年產(chǎn)值過 70 余億元的規(guī)模產(chǎn)業(yè)；其中女鞋產(chǎn)量位居全國第三位。 （ 2）成都制鞋產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 1）成都鞋類銷售網(wǎng)絡(luò)情況 成都鞋類產(chǎn)品以出口為主，其中女鞋出口占全國女鞋出口 1/3，出口國達 35個，以俄羅斯、烏克蘭等東歐國家為主。 —— 貼牌生產(chǎn)為主 部分企業(yè)雖然已經(jīng)擁有了自己的注冊商標(biāo)，但是由于受品牌較弱、缺乏有力的市場銷售網(wǎng)絡(luò)以及企業(yè)營銷能力有限等因素影響，大多廠商仍然將貼牌生產(chǎn)作為企業(yè)主要盈利來源。金堂制鞋工業(yè)園：功能定位為西部重要的成品鞋及鞋材生產(chǎn)基地、鞋業(yè)技術(shù)工人培訓(xùn)基地和鞋材交易市場。 4）成都與沿海鞋產(chǎn)業(yè)差異 ①成都生產(chǎn)效率相對低下 目前成都大部分鞋廠，生產(chǎn)主要以手工為主，缺乏流水線生產(chǎn)線，相比沿海鞋企，整體生產(chǎn)效率相對較低。 ④成都鞋缺乏自主研發(fā)能力 通過對成都市場調(diào)查了解，當(dāng)?shù)匦蟠蠖嚯m然用于自己的設(shè)計人員，但是設(shè)計人員能力十分有限，大多企業(yè)均已模仿其他區(qū)域市場新款商品進行生產(chǎn)。只有老市場拆遷，才能保證新建市場的順利運營。月 市場主通道位置 萬元 /年，約 2600 元 /間 2）市場商戶結(jié)構(gòu)分析 皮革業(yè)態(tài)主要是浙江廠家在四川的經(jīng)銷商；五金飾 扣、鞋跟、鞋底大部分為成都當(dāng)?shù)貜S家設(shè)點，少部分為經(jīng)銷商； 3）市場 商戶來源、 上游貨源及目標(biāo)銷售商戶分析 市場內(nèi) 80%左右商戶來自福建、浙江、湖北等地，四川本地商戶較少； 皮革類主要來溫州廠家 。月 售價 ： 持有經(jīng)營，只租不售； 管理費 ： 商鋪管理費用情況： 900 元 /間根據(jù)傳言，金橋、金花在兩、三年內(nèi)會拆遷。規(guī)劃為成品鞋貿(mào)易中心（正常運營后將是未來西部最大的鞋產(chǎn)品貿(mào)易中心） B2 區(qū)： 國際商務(wù)中心 是項目的核心服務(wù)區(qū)，提供招商接待、金融、會議、商務(wù)等配套服務(wù)。 F 區(qū)： 鞋王大廈、國際商務(wù)酒店 鞋王大廈 位于西部鞋都 F 區(qū)，規(guī)劃建筑面積約 50000 平米，共有 15 層，定位為具備商務(wù)辦公、產(chǎn)品研發(fā)、對外接待功能的綜合型寫字樓。 （ 4） 項目經(jīng)營現(xiàn)狀 西部鞋都于 2020 年左右開始建設(shè)，目前已經(jīng)完成 A、 B、 C、 D 四個區(qū)域的建設(shè)， F 區(qū)正在建設(shè)階段。 （ 5） 商戶及商品結(jié)構(gòu) ? 商戶結(jié)構(gòu)及來源 目前整個項目商戶數(shù)量較少 ,僅有 40 家鞋材經(jīng)營商戶入駐國際貿(mào)易中心，商戶主要來自溫州、廣 州、重慶等地。月 二層：售價 9000 元 /平米 據(jù)相關(guān)人員介紹：目前項目主體交易區(qū)已建成，即將整體開業(yè)，市場基本成型，投資風(fēng)險較低，因此在付款方式上會比較苛刻。 “市場升級”，突出項目現(xiàn)代化、專業(yè)的配套設(shè)施和管理服務(wù)。 注：通過跟成都其他市場商戶訪談了解，盡管西部鞋都各方面配套均優(yōu)于現(xiàn)有的其他市場，商戶對現(xiàn)有市場大多存在不滿，但是商戶卻不會輕易選擇入駐西部鞋都。 根據(jù)跟成都鞋材供 應(yīng)商訪談了解，商戶選擇是否進駐市場，首要考慮的問題是市場能否讓大部分供應(yīng)商集中到一起形成群聚效應(yīng)，從而吸引客戶前來采購，創(chuàng)造生意機會，關(guān)鍵點就在于新市場能否取代老市場。成品鞋交易，最注重的仍然是人氣，西部鞋都作為新市場，目前所處工業(yè)區(qū)內(nèi)，周圍人氣以及市場商業(yè)氛圍、周邊交通配套設(shè)施等各方面均存在不足，短期內(nèi)很難改善。但是，經(jīng)過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項目僅有鞋材業(yè)態(tài)在運作