【正文】 方式進行分配的收益部分。二、 收益分配期限以酒店正式對外營業(yè)時間為計算收益的起始時間，到年終分配一次。 聘用經(jīng)驗豐富的酒店管理人員，組織務實高效的管理機構，采取正確的經(jīng)營決策和手段，保證酒店經(jīng)營的最高效益。結算后于 天內匯入乙方指定的銀行賬戶。，業(yè)主或持業(yè)主卡的人士可簽單掛帳享受酒店的優(yōu)惠服務。逾期不交者，須按所欠金額支付每日萬分之五的滯納金。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自己的客房，但如業(yè)主客房已有客人租用時，則安排業(yè)主入住其它同等標準的客房。如果給酒店經(jīng)營管理公司或其它業(yè)主造成經(jīng)濟或名譽損失，需承擔相關賠償責任。不參與酒店利潤分配。年終本類客房按實際客房營業(yè)收入的40%加權分配。完全投資型客戶所獲贈免費入住期按周計算（7間*夜/次）自用超出21分者，按當日折扣價從利潤中抵扣。年終時，酒店經(jīng)營管理公司按照雙方所簽定的客房委托經(jīng)營管理合同所約定的方式，將會計師事務所審計的客房總收入，按各客房物業(yè)價值占酒店客房總價值的比例進行分配。 六、業(yè)主客房業(yè)權變更有關規(guī)定鑒于業(yè)主所享有的產(chǎn)權，是酒店不可分割的一部分，為維護酒店經(jīng)營的連續(xù)性和廣大業(yè)主的權益，特規(guī)定如下：1． 業(yè)主要變更客房業(yè)權時，須向酒店經(jīng)營管理公司提出書面申請；2． 業(yè)主在提出變更業(yè)權時，還須提供如下材料：、復印件，、復印件，；；。在某種特殊情況下還得提供公證書或者律師證明書。在本項目的前期宣傳鋪墊的階段，應使得“三亞首推的濱海酒店公寓主題（Beach condo）”形象得以確立，使得本項目 “時尚Condo，共享型的，開放型的，交流型的”概念得以確立。賣場建筑外型：坡頂、圓型亭樓式建筑，白色玻璃幕墻，綠色圓型柱，墨綠色屋頂。整個概念營造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境。更是天域之海映襯夢中的海市蜃樓，賜心智于靈感，賦生命于充沛。國內已開通北京、上海、廣州、深圳、哈爾濱、沈陽、昆明航線。天域 天賜之圣域天域，天賜之圣域。星月相隨，一往情深攜手在國寶級的海岸線訴說情愛，踩著銀白細膩的沙粒，星月相隨，一往情深，良辰美景、人生幾何？ 海濱生活的騎士，愿意把一生當作一次長假歲月蹉跎，總是纏繞于煩雜的事務，海濱樹蔭下的吊床故事，已成為遙遠的夢想。所謂產(chǎn)權式酒店：發(fā)展商將酒店的客房分割成獨立產(chǎn)權的單位出售給投資者，投資者可自住亦可將客房委托酒店經(jīng)營，完全委托酒店經(jīng)營的，既可獲取投資回報，同時又可以獲贈一定期限的免費入住權。鮮花予人，手流余香；快樂予人，安康一生！ 這是任何理財大師都無法測算的投資曲線，這是一份愛心至上的心靈回報，又豈在幾張凡鈔俗紙！完善的酒店設施與服務先進完備的會議設施、多樣化的海上運動和康體設施、ID電話、房內寬帶上網(wǎng)沖浪、中外衛(wèi)星電視、錄象節(jié)目、智能化管理系統(tǒng)、24小時保安服務、24小時送餐服務、VIP貼身管家服務、導游服務、美容美發(fā)中心、按摩桑拿中心、醫(yī)務室、洗衣服務、郵政收發(fā)和快遞服務、機票預定、機場接送、車輛租用、停車場、行李寄存、商務中心秘書服務、嬰兒看護/嬰兒床、免費擦鞋服務、外幣兌換、專業(yè)攝影攝像、高爾夫球場預定、殘疾人衛(wèi)生間/輪椅、插花、叫醒服務、留言服務五星級酒店標準室內家私配備客 廳：名牌空調，名牌電視機，沙發(fā)床，茶幾，電視桌，燈具，電話機，鞋架，水杯，垃圾筒，煙灰缸；臥 室：名牌空調(同客廳)，高級席夢思床，床頭柜，寫字桌椅，衣架，燈具，電話機，水杯，垃圾筒，煙灰缸；洗手間：全套布草，五星級酒店標準日耗品，口杯，垃圾筒，煙灰缸；餐 廳：餐桌椅，餐布，燈具；廚 房：灶具，炊具，餐具，品牌電冰箱，微波爐，電磁爐，組合式廚房設備，廚用布草，電熱水壺，燈具，垃圾筒；窗 簾：高級遮光窗簾；床上用品：全套高級優(yōu)質床上用品。全天候24小時周到護衛(wèi)，確保業(yè)主的絕對隱私。2 試銷階段——（時間三個月，預計開始時間為2003年春節(jié)前）試銷階段是為了試探目標客戶對項目的直接反應，進一步證實項目的定位、價格、銷售方式和區(qū)域等方面是否迎合市場的需求，以便作適當?shù)恼{整。報紙、戶外廣告、直郵、現(xiàn)場展銷宣傳資料、模型等所有公關手段和銷售工具全面展開。同時，本階段由于銷售的基本要素如樓書、賣場、沙盤、模型及銷售隊伍等已經(jīng)完成，可以接受內部認購。主要通過現(xiàn)場POP、工地圍墻以及在三亞旅游通道的條幅進行宣傳。訓練有素，彬彬有禮，離您十米開外微笑悄然為您綻放。天域，不只是亞龍灣的中點，更成為舉世矚目的焦點。美國“產(chǎn)權酒店”已超過1000個。何不放下如山的工作、挽起告別廚房的太太、帶上趕完功課的孩子，融入天域的懷抱？(相關鏈接：“長壽島”“健康島”：2000年第五次人口普查資料表明，海南人口的平均壽命近80歲，百歲老人有案可查286名，海南已跨進了世界長壽地區(qū)的行列。亞龍灣屬純生態(tài)處女灣，海水清澈見底，沙粒銀白細膩，是中國僅存不多的有珊瑚群和熱帶觀賞魚群的海域。亞龍灣就像一條璀璨的珍珠串起的項鏈佩戴在蔚藍色的地球上。但與夢境中的海南轅北轍。本廣告語為廣告牌主題語言，也是本項目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置。3 施工圍墻的制作；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫面內容簡潔，色彩明快，輔以項目廣告語言，烘托銷售氣氛。各步驟需要達到的預期目標如下。8． 直系親屬有對客房業(yè)權的繼承權。酒店（二期）物業(yè)總價值]X40% 本年度（C方案）業(yè)主收益額＝所有C方案業(yè)主可分得收入（C方案業(yè)主客房物業(yè)價值247。 分配的時間以會計年度為計算單位。業(yè)主在委托期內，只分享酒店客房收入，不分擔酒店虧損；分配額度：客房營業(yè)收入的40%。非出租期間（自住和空置時間）酒店管理公司提供酒店基本管理服務，業(yè)主須承擔酒店基本運行費用，按季度結算。這種方式委托管理期限為30年，每一簽約期限為5年。 E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標準存在差異時，入住分數(shù)做適當調整。在委托經(jīng)營期間，需入住的業(yè)主應提前（注：平季4—10月，不含節(jié)假日，提前三天；旺季11—3月，提前七天。 b、費用繳納 客房基本運行費每三個月繳納一次，業(yè)主需按正式房地產(chǎn)買賣合同所確定的套內建筑面積和房屋用途，在辦理入住手續(xù)、簽署客戶委托經(jīng)營管理合同時繳納三個月的基本運行費押金。、餐飲、康樂、會務、培訓等日常營業(yè)；、設備的日常維護、維修及其改造；；；；、服務水準提升。，在特定情況下，酒店經(jīng)營管理公司有權將天域酒店二期的部分業(yè)務委托其它酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理。二、經(jīng)營管理成本（參考）經(jīng)營管理成本包括“營業(yè)費用 %營業(yè)稅金及附加 6%管理費用 %管理傭金 5%維修及裝修、裝飾、家具更新基金 6%6．保險費用 %7．房產(chǎn)稅 %總成本 60%三、收益分配 詳見《業(yè)主須知》。 業(yè)主自用期間，不得改變房屋結構和外觀，不能亂搭建臨時設施，不要拿走室內的設施物品； 不得私自經(jīng)營客房。每一經(jīng)營管理方式委托時段為3年，以實際交接日作為第一委托經(jīng)營管理時段的起始時間，（第一委托時段為前四個會計年度）雙方不得中途終止合同。二、 營業(yè)收入：天域度假酒店二期通過經(jīng)營出租酒店客房所產(chǎn)生的收入（僅指房租）,不包括酒店商場、會務、餐廳、酒水、康樂、洗衣、電話、電報和電傳等其它酒店項目的收入，不包括服務費收入以及酒店設備、場地的使用費、租賃費等收入。根據(jù)項目的特性、投資方式、資金回籠計劃和發(fā)展商實力等具體條件，將能夠更加順利地達到銷售目標的銷售方式確定下來。如果銷售市場反映良好，目標客戶對本項目推出的門市價格接受程度較高，則相應的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均5%的折讓率。綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場行情和同類可比項目的售價策略，以及本項目的預期贏利狀況，建議：第一階段。備注：三套間在銷售時可以考慮根據(jù)客戶的需要進行組合或分拆。3 功能分類及戶型設置定位1 功能分類本項目總建筑面積約67981平方米，其中：客房部分34000平方米，占總建筑面積的50%，公用設施部分包括為18116平方米，占總建筑面積的26%，包括大堂、走廊、機電設備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務中心、會議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。5．建設與裝修高標準建設?！癋”型建筑物圍合部分，組成中心園林，它承襲了夏威夷的園林風格，以當今國際流行的設計理念，融合海南的本土文化特色。3. 3. 2. 以北京為核心的三北地區(qū)主觀影響因素與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動，往往會憑一時的沖動而決定一項投資或一項消費。另外，隨著三亞作為旅游度假目的地地位的日趨形成，三亞越來越成為北方銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方。度假及其余的消費活動通常以家庭為單位進行。經(jīng)濟實力及消費習慣本階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開始進入經(jīng)濟實力的上升階段，還貸能力較強，而且對貸款購物的方式比較容易接受。特別注重情感溝通、關注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨和冷落。伴侶或子女皆有工作，注重儲蓄，購買冷靜、理智，住房儲蓄購買力已達高峰。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟狀況，注意儲蓄，購買較多兒童用品，購買住宅能力降低或正在承擔還貸購房款的壓力。出游以朋友同事作為組合元素。3．6公共的配套條件1．亞龍灣國家旅游度假區(qū)1992年建立，有完整的包括邊防、消防支隊、派出所在內的行政管理架構；2．中國銀行已經(jīng)設立儲蓄所；各大酒店設立自動取款柜員機以及在柜臺POS機的直接交付款操作和外幣兌換；3．郵電代辦設置在各大酒店；4．文化體育設施包括：亞龍灣高爾夫球場、各大酒店的網(wǎng)球場、游泳池、海底世界、劇院、潛水、多項水上運動和和沙灘運動等；5．各大酒店自設醫(yī)務室；6．給排水、電、電信及英特網(wǎng)、有線電視等網(wǎng)絡健全；7．排污系統(tǒng)、垃圾站健全；8．通往市區(qū)和機場、車站的交通便利。第三章 項目定位1 主題定位天域度假酒店二期——絕版海景視野，一生的度假計劃——國寶級的海景，您將不再是過客2 功能定位結合天域度假酒店一期成功之處，規(guī)劃設計的天域度假酒店二期，完善第一期的設施，滿足不斷增長的客流量的需求，提高接待能力，增強市場競爭優(yōu)勢。項目名稱項目位置開發(fā)商開盤或預計開盤日期總占地面積總建筑面積容積率建筑密度綠化率總套數(shù)層數(shù)8層戶型項目優(yōu)勢：地處目前房地產(chǎn)開發(fā)最佳地濱海大道，分享椰夢長廊之美景；處市中心，生活配套設施完善；全海景的戶型滿足了內地人對大海的需要；整體規(guī)劃設計較好，實用率高；八層帶電梯，提升了項目的檔次。 2．市場定位天域二期是設計為五星級標準的度假酒店，與一期一樣，目標是來三亞度假的具有高消費能力的頂級富豪、高端游客，包括世界500強企業(yè)、新崛起的經(jīng)濟大鱷以及其它社會高層機構和知名人士。從目前來看，亞龍灣酒店的接待能力并沒有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日，入住亞龍灣五星級酒店要提前一周預訂，在黃金周根本就供不應求。一線海景和近海的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產(chǎn)投資的首選。 4．房產(chǎn)投資從腹地轉移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場。國家環(huán)保總局對全國17個沿海城市的28個海水浴場進行的水質監(jiān)測結果表明：三亞大東海浴場、亞龍灣浴場是全國5個水質優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。2001年，坐落在大東海的“瑞海豪庭”推出高檔海景房，在極短的時間內，三幢高層樓盤就發(fā)售一空，點燃了三亞房地產(chǎn)春天來臨的信號。2 天域度假酒店二期引入產(chǎn)權式酒店模式情況分析 一．市場形勢分析（一）客觀區(qū)域市場分析天域二期的定位是：中國亞龍灣國家級旅游度假區(qū)的一家有五年成功經(jīng)營歷史的五星級度假酒店的二期工程。投資者既可長期居住，也可在不住時將客房委托給酒店經(jīng)營獲取回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設計定位、營銷推廣策略以及項目的財務評價進行研究。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。據(jù)國際環(huán)境保護組織對世界48個國家158個主要城市環(huán)境質量進行監(jiān)測評價，三亞空氣質量位居世界第二，中國第一。本項目位于三亞著名的國家級旅游度假區(qū)亞龍灣。天域度假酒店二期便位于亞龍灣海岸線的中點。與其同時，三亞也因為良好的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境使得內地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被內地人所購買。72綠化率：65。據(jù)國際旅游組織2002年報告，%。 1．從三亞市來看，是我國近年來旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一?，F(xiàn)在，一批依山傍海，環(huán)境優(yōu)美的海景房成為頗受消費者歡迎的“皇帝女”，銷售勢頭有增無減。亞龍灣更是成為人們來三亞旅游的必到之處。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一個必然。所有在三亞的房地產(chǎn)商都明白了一個道理：時機來了。天域二期與天域一期聯(lián)為一體，以其完全開敞式的熱帶濱海酒店風格，以其毫無可比擬的特色區(qū)別于凱萊、喜來登等酒店，這將牢固的鞏固和保持其競爭地位。嚴格來說三亞引入產(chǎn)權酒店概念的房地產(chǎn)項目并不多見。B、 均為新建項目●本項目與華宇皇冠項目相比較具有如下優(yōu)勢：A、 位置更好，我們?yōu)榕R海一線，B、 產(chǎn)品概念、戶型設計更符合市場的需求（突出旅游房地產(chǎn)概念，