三亞市海棠灣椰子洲島土地價(jià)格咨詢報(bào)告樣本(存儲(chǔ)版)
【正文】 規(guī)劃建設(shè)用地退后海岸線 200 米減損的價(jià)值按照新的規(guī)劃，建設(shè)用地實(shí)際利用時(shí)應(yīng)退后海岸線 200 米，直接造成本次咨詢的地塊中第一宗地的實(shí)際可利用面積大幅減少，使公司的收益大大下降。第七章 不確定性分析根據(jù)海棠灣的區(qū)域規(guī)劃，委托標(biāo)的中的五個(gè)原生態(tài)椰子島將建成“國(guó)家海岸”濕地公園，不再作為旅游建設(shè)用地，對(duì)五個(gè)椰子島用地的可能處理方案是，在 A7 片區(qū)委托標(biāo)的第一宗地的北邊置換一塊土地，與公司的現(xiàn)有第一、二宗地進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)，但是置換的土地是按同等價(jià)值量置換還是按同等面積置換，現(xiàn)在尚無(wú)法明確，并且擬置換的土地上現(xiàn)有部分建筑物和附著物，需進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，加大了開(kāi)發(fā)成本和用地風(fēng)險(xiǎn)，置換土地的不確定性因素較多，風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)公司的收益存在一定的減損。二、開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用估算A、椰子島回填土費(fèi)用五 個(gè) 島 總 土 地 面 積＝ ++++＝ 平方米按平均回填土高 7 米計(jì)算，每立方土的運(yùn)輸及平整費(fèi)用約為 30元。相應(yīng)的電力、電信、燃?xì)?、給排水綜合管線預(yù)埋一并同步進(jìn)行。綜合考慮旅游開(kāi)發(fā)需要，布置騎馬、垂釣、露營(yíng)等戶外運(yùn)動(dòng)點(diǎn)，逐步建設(shè)成為熱帶地區(qū)的國(guó)家生態(tài)公園。海棠灣規(guī)劃區(qū)內(nèi)由北至南劃分為三大功能區(qū)，分別是：濱海多元社區(qū)、濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)和綜合旅游度假區(qū)。新開(kāi)工的項(xiàng)目有紅沙大橋、三亞市中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校、三亞檳榔河段治理工程、昌達(dá)山水天域、東線高速公路海棠灣出口路、三亞繞城高速公路亞龍灣連接線、三亞繞城高速公路天涯連接線、三亞棕櫚泉國(guó)際度假村工程（坎秧灣項(xiàng)目）等。其中，商品房投資 億元，增長(zhǎng) %。其中，接待境外游客 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) %；旅游外匯收入 億美元，同比增長(zhǎng) %。人均生產(chǎn)總值 26500 元，增長(zhǎng) %。市內(nèi)有大小港灣 19 個(gè)，較大的港有榆林港和三亞港，全市海岸線長(zhǎng) 公里。境內(nèi)海岸線長(zhǎng) 公里，有大小港灣 19 個(gè)。09′34″——18176。本項(xiàng)目咨詢報(bào)告的目的是通過(guò)投資環(huán)境研究和財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析，為投資決策提供參考依據(jù)，在保證委托單位獲得最大經(jīng)濟(jì)效益的條件下，對(duì)土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)估算。?1 / 15三 亞 市 海 棠 灣 椰 子 洲 島土 地 價(jià) 格 咨 詢 報(bào) 告咨詢機(jī)構(gòu)：海南正理土地評(píng)估有限公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：劉海濤（中國(guó)注冊(cè)土地估價(jià)師）項(xiàng)目參加人：王云松（中國(guó)注冊(cè)土地估價(jià)師）目 錄2 / 15第一章 項(xiàng)目總說(shuō)明 ……………………………………………………2第一節(jié) 項(xiàng)目背景 ………………………………………………………2第二節(jié) 項(xiàng)目預(yù)測(cè)的基準(zhǔn)日 ……………………………………………2第三節(jié) 項(xiàng)目委托單位 …………………………………………………2第四節(jié) 項(xiàng)目咨詢目的 …………………………………………………3第五節(jié) 報(bào)告編制依據(jù) …………………………………………………3第六節(jié) 報(bào)告編制說(shuō)明 …………………………………………………4第七節(jié) 項(xiàng)目咨詢結(jié)論 …………………………………………………4第二章 項(xiàng)目規(guī)模 ………………………………………………………4第三章 投資環(huán)境研究 …………………………………………………5第一節(jié) 三亞市總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況 ……………………………………5第二節(jié) 三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 ………………………………………7第三節(jié) 區(qū)域環(huán)境研究 …………………………………………………8第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀…………………………………………………10第五章 現(xiàn)狀土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格估算………………………………………10第六章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析……………………………………………12第七章 不確定性分析…………………………………………………13第八章 附件……………………………………………………………13第一章 項(xiàng)目總說(shuō)明第一節(jié) 項(xiàng)目背景2022 年 7 月 13 日，海南建豐旅業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司以出讓方式取3 / 15得位于三亞市海棠灣鎮(zhèn)藤橋河出?？谖鱾?cè)的七宗旅游用地，并辦理了《土地房屋權(quán)證》 （三土房（2022）字第 2206 號(hào)、2207 號(hào)、2208號(hào)、2209 號(hào)、2210 號(hào)、2211 號(hào)、2212 號(hào)） ，其中包括五個(gè)原生態(tài)椰子島，土地總面積 平方米。5. 在不考慮轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅，估算土地按現(xiàn)狀轉(zhuǎn)讓時(shí)，最可能成交的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，按估算的價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)袉挝荒塬@
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