【正文】 于推進(jìn)城市化進(jìn)程、促進(jìn)人口向新城和小城鎮(zhèn)聚集的規(guī)劃目標(biāo)。第八章 社會(huì)影響分析一、社會(huì)影響效果分析本項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)大興區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化建設(shè)均會(huì)產(chǎn)生一定影響。 不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按 12 項(xiàng)（征地成本 +拆遷成本）之和的 8%取費(fèi)，則不可預(yù)見費(fèi)為 1113 萬元。 市政建設(shè)費(fèi)用榆垡居住區(qū)總體土地一級(jí)開發(fā)市政建設(shè)費(fèi)用為 35002 萬元，其中，道路工程（含主路、步道、道路綠化工程）造價(jià) 12781 萬元，管線工程總造價(jià) 7886 萬元，其它費(fèi)用 14335 萬元，折合 193 元/建筑平方米（居住區(qū)經(jīng)營性項(xiàng)目總建筑面積 萬平方米） 。非住宅停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)=500 元/平方米1311 平方米=66 萬元3） 搬遷補(bǔ)助費(fèi)拆遷補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)被拆遷企業(yè)認(rèn)定的合法建筑面積計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 25 元。民宅間接拆遷費(fèi) 33 萬元。 直接拆遷費(fèi)直接拆遷費(fèi)用 1315 萬元1） 拆遷補(bǔ)償費(fèi)本項(xiàng)目涉及拆遷居民總共 16 戶，拆遷面積 4000 平方米，戶均建筑面積為 250 平方米，需支付拆遷補(bǔ)償金額為 1211 萬元。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)采用國家計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版，2022）所規(guī)定的方法來進(jìn)行銷售收入預(yù)測(cè)。在采取建議措施后，項(xiàng)目施工期固體廢物對(duì)周圍環(huán)境的影響較小。拆遷、施工期污染源主要有噪聲、揚(yáng)塵、廢水和固體廢物，其中噪聲、揚(yáng)塵和固廢為最主要的污染物。地表高為 15～45m，平均坡度 %，地勢(shì)平坦，地表排水情況較好。該區(qū)距地表 100m 深度內(nèi)的含水層厚度可達(dá) 40～60m 左右，滲透性能強(qiáng)，滲透系數(shù)可達(dá) 100m/晝夜左右。該區(qū)多年平均地面蒸發(fā)量為 450mm/年，水面蒸發(fā)量為 。配備充足的消防器材以保證拆遷工地的安全；及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理危及拆遷現(xiàn)場(chǎng)的治安事件。嚴(yán)格核實(shí)被調(diào)查戶的住房、戶口、家庭結(jié)構(gòu)、婚姻狀況等情況，務(wù)求準(zhǔn)確，不得疏漏。按照檔案管理要求完成拆遷資料的歸檔工作，完成項(xiàng)目前期的費(fèi)用結(jié)算。土地一級(jí)開發(fā)單位按照北京市征地補(bǔ)償政策的相關(guān)規(guī)定，將土地補(bǔ)償費(fèi)中的交納保險(xiǎn)部分直接撥付給區(qū)社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)力安置費(fèi)由相關(guān)部門按照安置方案進(jìn)行處理，地上物補(bǔ)償費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)除用于人員安置費(fèi)外支付給村民委員會(huì)。其中：防洪費(fèi)：根據(jù)北京市人民政府令（1994）第 21 號(hào)《北京市征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)暫行規(guī)定》 ，防洪費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)為 20 元/平方米。3．用地方案本項(xiàng)目用地控制性指標(biāo)如下：項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表總用地面積(公頃) 建筑面積(萬 m2) 　規(guī)劃情況建設(shè)用地面積 居住 容積率代征道路面積 商業(yè) 代征綠地面積 安置房 其他 0 其它 0 高度(m) 24　編號(hào) 類別 用地性質(zhì)用地規(guī)模（平方米）總建筑面積（平方米）容積率 建筑高度（米）建筑密度（%）綠地率(%)備注A039 [B] R2 18 30 30 安置房A040 [B] R2 18 30 30 　A030 [B] C2 24 35 30 　A038 [A] G1 0 0 0 0 100 　A033 [A] G1 0 0 0 0 100 　代征道路　 　 　 　 　 　二、土地利用合理性分析本項(xiàng)目符合土地利用規(guī)劃，占地規(guī)模合理，符合集約和有效使用土地的要求。用地范圍內(nèi)現(xiàn)有涉及需要拆遷的民宅 16 戶，建筑面積4000 平方米；土地種植部分主要為小麥等農(nóng)作物；項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)沒有古樹和文物設(shè)施。圍護(hù)結(jié)構(gòu)：外墻采用高效保溫材料；玻璃及幕墻采用低輻射鍍膜 LOWE 中空玻璃，以減少太陽輻射，保證室內(nèi)的熱舒適與視覺舒適的目的；加強(qiáng)戶間的隔熱以適應(yīng)不同用戶的空調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。三、資源節(jié)約措施建設(shè)用地合理的容積率是滿足城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境建設(shè)的需要，過高的容積率帶來人口的密集、環(huán)境的影響、市政及交通的負(fù)荷加大等問題，過低的容積率又會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，本項(xiàng)目的二級(jí)開發(fā)將在滿足規(guī)劃要求的前提下，通過合理布局，有效提高土地的利用率。我國人多地少的基本國情決定了土地資源的緊缺性，因此高效集約的土地利用是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建和諧社會(huì)，實(shí)現(xiàn)人口、資源、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的重要前提。抓好中心村建設(shè)，改善生活環(huán)境和條件，引導(dǎo)農(nóng)村人口適度聚集。全面推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)。土地儲(chǔ)備開發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，可以由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。榆垡鎮(zhèn)地區(qū)屬于“西部生態(tài)帶”的規(guī)劃范疇，而本身又處于未來北京大七環(huán)的交通結(jié)點(diǎn)地區(qū)，是“多中心”的“中心”地區(qū)之一。中軸線是北京城市發(fā)展的脊梁，是城市重要的文化功能軸線，南中軸延伸區(qū)將是首都面向區(qū)域的重要節(jié)點(diǎn)，必須按照總體規(guī)劃的要求建設(shè)并保護(hù)好中部區(qū)域。（3） “產(chǎn)業(yè)集群”是指以北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和北京生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地為主要依托，以各個(gè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)為中心，實(shí)現(xiàn)特色產(chǎn)業(yè)的空間聚集和規(guī)模發(fā)展。（1） 兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸?！侗本┏鞘锌傮w規(guī)劃（2022 年－2020 年） 》中對(duì)北京的人口規(guī)模作了規(guī)劃，2020 年，北京市總?cè)丝谝?guī)模規(guī)劃控制在 1800 萬人左右，年均增長率控制在 %以內(nèi)。 分中心取得剩下的開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)后按下列順序進(jìn)行分配： 區(qū)財(cái)政出資的本息償還； 支付項(xiàng)目管理單位的管理費(fèi)用（暫定 2%） ； 計(jì)提。 資金配置原則上市、區(qū)兩級(jí)中心按 8：2 的比例投入項(xiàng)目開發(fā)所需資金，具體到本項(xiàng)目來說由市中心負(fù)責(zé)征地、拆遷費(fèi)用以及征地過程中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)，共計(jì) 15778 萬元；由區(qū)分中心負(fù)責(zé)前期費(fèi)用、市政建設(shè)及公益設(shè)施資金等其它費(fèi)用，共計(jì) 3944 萬元。9．項(xiàng)目投資及資金籌措：本項(xiàng)目總投資 19722 萬元，由北京市土地整理儲(chǔ)備中心及大興區(qū)分中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金的籌措。本項(xiàng)目用地內(nèi)需拆除舊有建筑 5639 平方米。隨著國家重大基礎(chǔ)設(shè)施可能落戶大興，為區(qū)域臨空經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了機(jī)遇大興新城規(guī)劃中預(yù)留有發(fā)展備用地，為城鎮(zhèn)發(fā)展預(yù)留了空間，為打造首都概念新市鎮(zhèn)創(chuàng)造了條件，也為結(jié)合重大基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃定位調(diào)整奠定了基礎(chǔ)。二、項(xiàng)目概況1．項(xiàng)目名稱：北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)居住區(qū) A 組團(tuán)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目2．項(xiàng)目建設(shè)背景：大興區(qū)地處北京市南郊，永定河沖積平原上，總面積 平方公里，總?cè)丝? 萬人。市場(chǎng)交易方面：負(fù)責(zé)市土地交易市場(chǎng)招標(biāo)拍賣掛牌業(yè)務(wù)咨詢、業(yè)務(wù)組織及后期協(xié)調(diào)工作；參與土地市場(chǎng)交易有關(guān)政策研究。依據(jù)總體規(guī)劃，榆垡鎮(zhèn)是北京市西南部重要門戶，是集農(nóng)業(yè)、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)為一體的綜合型重點(diǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)。6．建設(shè)方案：本項(xiàng)目總用地面積 公頃，建設(shè)用地面積 公頃，代征道路 公頃，代征綠地 公頃；新建面積 萬平方米，其中居住用地建筑面積 萬平方米，安置用房 A039 的建筑面積 萬平方米，商業(yè)用地建筑面積 萬平方米，容積率為 ，綠化率 30%，建筑高度 24 米。A 組團(tuán)用地范圍通 和街今榮大街榆 平 路榆 緯 四 路第五階段：2022 年 10 月至 2022 年 4 月，申請(qǐng)一級(jí)開發(fā)驗(yàn)收，入市交易及后續(xù)事項(xiàng)。由區(qū)分中心確定項(xiàng)目管理單位，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的征地、拆遷及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等具體事務(wù)性工作。 資金的回收 開發(fā)完成后由市中心組織入市交易，交易完成后，由市中心收取開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)，扣除市中心投入的資金及資金成本后，其余的返還分中心。2022 年 1 月 27 日，國務(wù)院關(guān)于北京城市總體規(guī)劃做出了批復(fù)(國函[2022]2 號(hào))，同意了總體規(guī)劃的實(shí)施?！侗本┏鞘锌傮w規(guī)劃（2022 年－2020 年） 》在北京市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。（2） “東西兩翼”指位于大興區(qū)東西兩側(cè)、貫穿南北的京開城鎮(zhèn)發(fā)展帶和京津塘城鎮(zhèn)發(fā)展帶，分別是北京東部、西部發(fā)展帶的承接和拓展?！洞笈d新城規(guī)劃（20222020 ） 》的分區(qū)策略：（1）中部生態(tài)型發(fā)展區(qū)位于北京南中軸延伸區(qū)域，是北京城市中軸線的延伸、傳承，是北京總規(guī)明確要求建設(shè)并保護(hù)好的重要綠色開敞空間。空間上鼓勵(lì)城鎮(zhèn)以向西發(fā)展為主，建設(shè)并控制好永定河沿岸地區(qū)，鼓勵(lì)農(nóng)村居民向發(fā)展走廊附近城鎮(zhèn)或中心村聚集。北京市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政和審計(jì)等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好相應(yīng)工作。通過深化各組團(tuán)規(guī)劃，加快編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)組團(tuán)的形成。扶持一般鎮(zhèn)發(fā)展，逐步改善鎮(zhèn)域面貌，增強(qiáng)自我發(fā)展能力。本項(xiàng)目主要涉及土地資源的開發(fā)及利用。本項(xiàng)目用地內(nèi)需拆除舊有建筑 5639平方米?？傮w規(guī)劃布局：項(xiàng)目的設(shè)計(jì)盡量采用南北朝向布局，充分利用自然采光、冬季日照、夏季遮陽及自然通風(fēng)。2．建設(shè)用地現(xiàn)狀本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為 公頃（合 畝） ，用地性質(zhì)為集體土地，其中農(nóng)用地 公頃，建設(shè)用地 公頃。 規(guī)劃條件優(yōu)勢(shì)規(guī)劃中預(yù)留有發(fā)展備用地，為城鎮(zhèn)發(fā)展預(yù)留了空間，為打造首都概念新市鎮(zhèn)創(chuàng)造了條件，也為結(jié)合重大基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃定位調(diào)整奠定了基礎(chǔ)。（2）征地相關(guān)稅費(fèi)在征地過程中需繳納的相關(guān)稅費(fèi)主要包括防洪費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅等。 土地取得成本按照上述征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，土地取得費(fèi)為 2297 萬元，本項(xiàng)目土地取得成本見下表：征地成本構(gòu)成表序號(hào) 費(fèi)用名稱 數(shù)量 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 補(bǔ)償金額（萬元）備注1 土地補(bǔ)償費(fèi) 畝 6 萬元/畝 1316 含安置補(bǔ)助費(fèi)及青苗補(bǔ)償2 復(fù)墾費(fèi) 畝 萬元/畝 2723 耕地占用稅 121057 平方米 40 元/平方米 4844 防洪費(fèi) 平方米20 元/平方米 2255 合計(jì) 2297 費(fèi)用支付方式征地單位將征地補(bǔ)償費(fèi)專戶存儲(chǔ)，接受土地行政主管部門的監(jiān)管，依法支付。 計(jì)劃啟動(dòng)階段：2022 年 8 月 2022 年 9 月前期工作基本就緒后，先啟動(dòng)解危排險(xiǎn)。 入戶調(diào)查細(xì)致嚴(yán)密。高度重視拆遷現(xiàn)場(chǎng)的消防安全和治安工作，保證良好的拆遷工作環(huán)境。多年平均相對(duì)濕度為 %，8 月份最高為 70～80%。該區(qū)第四系地下水為河流沖洪積平原潛水－承壓水地區(qū)，為 3～4 野砂卵和礫石含水層，含水層巖性是砂卵石、砂礫石、粗砂、中砂、細(xì)砂等，并沿地區(qū)河流沖洪積的主流向方向呈縱向條帶狀分布。地勢(shì)自西北向東南緩傾。目前拆遷尚未開始。表層土可以用于綠化用地，底層土用于回填； 拆遷施工生產(chǎn)廢料的處理：對(duì)鋼筋、鋼板下腳料可以分類回收，交廢品收購站處理，建筑垃圾（如混凝土廢料、廢磚等）集中堆放，及時(shí)清運(yùn)到北京市指定的棄渣堆放場(chǎng)。本項(xiàng)目總用地面積 公頃，建設(shè)用地面積 公頃，代征道路 公頃，代征綠地 公頃；建筑面積 萬平方米，其中居住用地建筑面積 萬平方米，其中安置用房 A039 的建筑面積 萬平方米，商業(yè)用地建筑面積 萬平方米。 民宅類房屋拆遷：本項(xiàng)目涉及拆遷居民總共 16 戶，拆遷面積 4000 平方米，拆遷費(fèi)用共計(jì)為 1348 萬元，其中直接拆遷費(fèi)用 1315 萬元、間接拆遷費(fèi) 33 萬元。民宅直接拆遷費(fèi)用表序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 單價(jià) 費(fèi)用（萬元）1 區(qū)位補(bǔ)償費(fèi) 4000 平方米 1380 元/平方米2 民宅拆遷補(bǔ)償費(fèi) 重置成新費(fèi) 5067 平方米 1200 元/平方米 11603 房屋周轉(zhuǎn)費(fèi) 16 戶 1200 元/戶*月 464 搬家補(bǔ)助費(fèi) 4000 平方米 15 元/平方米 65 提前搬家獎(jiǎng) 16 戶 2022 元/戶 36 配合工程獎(jiǎng) 16 戶 50000 元/戶 807 停產(chǎn)停業(yè)費(fèi) 400 平方米 500 元/平方米 208 房屋周轉(zhuǎn)費(fèi) 16 戶 1200 元/戶*月 469 合計(jì) 1315 民宅間接拆遷費(fèi)間接拆遷費(fèi)用包括：拆除清運(yùn)費(fèi)、評(píng)估服務(wù)費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)。非住宅房屋重置成新價(jià)=1300 元/平方米1639 平方米=213 萬元2） 非住宅停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)榆垡地區(qū)企業(yè)的經(jīng)營情況，初步確定給予非住宅停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)每平方米 500 元，按拆遷面積的 80%計(jì)算（生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的起止時(shí)間自取得工商營業(yè)執(zhí)照日期計(jì)算，截止日期到拆遷公布時(shí)間為準(zhǔn)） 。 其它地上附著物的補(bǔ)償項(xiàng)目地上附著物補(bǔ)償樹木、園林花卉、墳?zāi)?、麥地等將依?jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行作價(jià)補(bǔ)償，該費(fèi)用已含在征地成本中，拆遷成本中不再重復(fù)計(jì)算。財(cái)務(wù)費(fèi)主要為貸款利息，根據(jù)總體投資額度及開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，考慮實(shí)際操作過程中產(chǎn)生經(jīng)營收益即可還款，且貸款周期不超過一年，則貸款利息為 2434 萬元。本項(xiàng)目的建設(shè)有助于大興區(qū)加快城市建設(shè)，有利于優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及宏觀經(jīng)濟(jì)的健康、持續(xù)發(fā)展，具有積極意義。本項(xiàng)目拆遷范圍內(nèi)住戶：本項(xiàng)目拆遷范圍內(nèi)農(nóng)民原居住條件差，拆遷實(shí)施貨幣補(bǔ)償后，該部分人可另行購入住房，在很大程度上提高其居住環(huán)境質(zhì)量，因此，拆遷范圍內(nèi)農(nóng)民對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施持積極態(tài)度?，F(xiàn)階段土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目政策、機(jī)制尚未成熟，對(duì)于土地供應(yīng)管理體制的變化，在項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)和操作過程中仍存在許多的問題，而且由于政策變化較快，使得土地一級(jí)開發(fā)具有很大的變化性。應(yīng)對(duì)噪聲較大的設(shè)備進(jìn)行隔聲降噪處理，同時(shí)對(duì)運(yùn)輸車輛加強(qiáng)管理，以防止噪音擾民。周邊居民：本項(xiàng)目對(duì)周邊居民的出行、生活都產(chǎn)生一定的影響。 總投資：19722 萬元三、經(jīng)濟(jì)分析根據(jù)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算和投資估算，結(jié)合市場(chǎng)行情，對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施做以下經(jīng)濟(jì)分析：，土地影子價(jià)格等于土地機(jī)會(huì)成本和新增資源消耗之和，本項(xiàng)目在實(shí)施過程中無新增資源消耗，并且土地使用性質(zhì)已經(jīng)確定，為非生產(chǎn)性用地，按照支付意愿的原則，根據(jù)市場(chǎng)交易價(jià)格測(cè)算影子價(jià)格，影子價(jià)格暫按市場(chǎng)價(jià)格，不作調(diào)整。 公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)根據(jù)普通測(cè)繪成果報(bào)告，榆垡居住區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)