【正文】 速公路都是城市重要的城鎮(zhèn)發(fā)展走廊；尤其京津城鎮(zhèn)發(fā)展走廊更是未來京津冀區(qū)域城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的核心地區(qū)，大興將從面向區(qū)域的城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展中獲得有力的發(fā)展支撐。（3） “產(chǎn)業(yè)集群”是指以北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和北京生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地為主要依托，以各個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)為中心，實現(xiàn)特色產(chǎn)業(yè)的空間聚集和規(guī)模發(fā)展。（1）西部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)（京開城鎮(zhèn)發(fā)展帶）：包括黃村鎮(zhèn)、西紅門鎮(zhèn)團河路以西部分、龐各莊、北臧村、榆垡鎮(zhèn)及禮賢部分。中軸線是北京城市發(fā)展的脊梁，是城市重要的文化功能軸線，南中軸延伸區(qū)將是首都面向區(qū)域的重要節(jié)點，必須按照總體規(guī)劃的要求建設并保護好中部區(qū)域。（2）西部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)是北京西部發(fā)展帶的重要組成部分，是大興區(qū)兩大人口、產(chǎn)業(yè)集聚地區(qū)之一，中心城輻射區(qū)域的主要通道。榆垡鎮(zhèn)地區(qū)屬于“西部生態(tài)帶”的規(guī)劃范疇，而本身又處于未來北京大七環(huán)的交通結(jié)點地區(qū)，是“多中心”的“中心”地區(qū)之一。二、產(chǎn)業(yè)政策分析1．土地一級開發(fā)政策為了規(guī)范土地儲備和一級開發(fā)行為，更好地實施城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，確保有計劃地供應土地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》 、 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 、 《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》 （國發(fā)[2022]28 號）和《北京市國有建設用地供應辦法（試行） 》 （京政發(fā)[2022]6 號）等有關規(guī)定，北京市國土資源局、市發(fā)展和改革委員會、市規(guī)劃委員會、市建設委員會共同制定《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》 。土地儲備開發(fā)堅持以政府主導、市場化運作的原則，可以由土地儲備機構(gòu)承擔或者通過招標方式選擇有相應資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔。2．大興區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展相關產(chǎn)業(yè)政策《北京市大興區(qū)人民政府關于大興區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要的報告》中對國民經(jīng)濟與社會發(fā)展的主要思路和工作任務指出：要以“新北京、新奧運”為契機，加強城鎮(zhèn)建設與管理，構(gòu)建現(xiàn)代化城鎮(zhèn)體系，創(chuàng)造良好的產(chǎn)業(yè)載體和理想的工作生活空間，核心在于科學規(guī)劃，關鍵在于城市建設和城市管理并舉，重點在于形成特色。全面推進城鎮(zhèn)建設。加快啟動大興新城核心區(qū)建設，以新城開發(fā)和舊城改造促進城市功能完善，不斷提供滿足現(xiàn)代化城市生活需要的文化、體育、商業(yè)、休閑等公共場所和設施。抓好中心村建設，改善生活環(huán)境和條件，引導農(nóng)村人口適度聚集。3．行業(yè)準入分析北京市土地整理儲備中心大興區(qū)分中心是實施市區(qū)政府土地整理儲備的辦事機構(gòu)，有能力承擔該項目的開發(fā)工作。我國人多地少的基本國情決定了土地資源的緊缺性，因此高效集約的土地利用是貫徹落實科學發(fā)展觀，構(gòu)建和諧社會，實現(xiàn)人口、資源、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的重要前提。項目區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢明顯。三、資源節(jié)約措施建設用地合理的容積率是滿足城市經(jīng)濟發(fā)展和環(huán)境建設的需要，過高的容積率帶來人口的密集、環(huán)境的影響、市政及交通的負荷加大等問題，過低的容積率又會阻礙經(jīng)濟的發(fā)展，本項目的二級開發(fā)將在滿足規(guī)劃要求的前提下，通過合理布局，有效提高土地的利用率。本項目屬于土地一級開發(fā)項目，為保證做到合理利用能源和節(jié)約能源，必須在本項目的二級開發(fā)過程中按國家《公共建筑節(jié)能設計標準》 GB 501892022 和北京市《公共建筑節(jié)能設計標準》 （DBJ 016212022） 、建筑設計防火規(guī)范 GB 50016202 《辦公建筑設計規(guī)范》 （JGJ 672022） 、 《民用建筑熱工設計規(guī)范》 （GB501761993）等相關規(guī)范進行節(jié)能設計。圍護結(jié)構(gòu)：外墻采用高效保溫材料；玻璃及幕墻采用低輻射鍍膜 LOWE 中空玻璃，以減少太陽輻射，保證室內(nèi)的熱舒適與視覺舒適的目的；加強戶間的隔熱以適應不同用戶的空調(diào)標準。系統(tǒng)控制和運行管理：為達到節(jié)能運行，系統(tǒng)設置滿足根據(jù)不同氣候條件、不同時段、不同區(qū)域，能夠自動調(diào)節(jié)或手動調(diào)節(jié)控制。用地范圍內(nèi)現(xiàn)有涉及需要拆遷的民宅 16 戶，建筑面積4000 平方米；土地種植部分主要為小麥等農(nóng)作物；項目地塊范圍內(nèi)沒有古樹和文物設施。依據(jù)總體規(guī)劃，榆垡鎮(zhèn)是北京市西南部重要門戶，是集農(nóng)業(yè)、新技術產(chǎn)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)為一體的綜合型重點發(fā)展城鎮(zhèn)。3．用地方案本項目用地控制性指標如下：項目規(guī)劃指標表總用地面積(公頃) 建筑面積(萬 m2) 　規(guī)劃情況建設用地面積 居住 容積率代征道路面積 商業(yè) 代征綠地面積 安置房 其他 0 其它 0 高度(m) 24　編號 類別 用地性質(zhì)用地規(guī)模（平方米）總建筑面積（平方米）容積率 建筑高度（米）建筑密度（%）綠地率(%)備注A039 [B] R2 18 30 30 安置房A040 [B] R2 18 30 30 　A030 [B] C2 24 35 30 　A038 [A] G1 0 0 0 0 100 　A033 [A] G1 0 0 0 0 100 　代征道路　 　 　 　 　 　二、土地利用合理性分析本項目符合土地利用規(guī)劃，占地規(guī)模合理，符合集約和有效使用土地的要求。 三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案1. 征地方案 征地政策 按照《北京市建設征地補償安置辦法》 （北京市人民政府令第 148 號）文件的規(guī)定執(zhí)行。其中：防洪費：根據(jù)北京市人民政府令（1994）第 21 號《北京市征收防洪工程建設維護管理費暫行規(guī)定》 ，防洪費征收標準為 20 元/平方米。非農(nóng)業(yè)建設經(jīng)批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。土地一級開發(fā)單位按照北京市征地補償政策的相關規(guī)定，將土地補償費中的交納保險部分直接撥付給區(qū)社會保險經(jīng)辦機構(gòu)，勞動力安置費由相關部門按照安置方案進行處理，地上物補償費、征地補償費除用于人員安置費外支付給村民委員會。 拆遷預算編制說明： 拆遷費用房屋拆遷費用包括：房屋拆遷補償、非住宅類房屋拆遷費。按照檔案管理要求完成拆遷資料的歸檔工作，完成項目前期的費用結(jié)算。辦公室下設居民拆遷小組負責拆遷范圍內(nèi)被拆遷居民的入戶調(diào)查摸底，簽訂協(xié)議等工作，并監(jiān)督、實施對房屋的拆除以及渣土清運工作。嚴格核實被調(diào)查戶的住房、戶口、家庭結(jié)構(gòu)、婚姻狀況等情況，務求準確，不得疏漏。深入細致地開展群眾工作，廣泛宣傳拆遷政策；拆遷談話嚴肅認真，堅持原則，補償協(xié)議表述明確，數(shù)字準確。配備充足的消防器材以保證拆遷工地的安全；及時發(fā)現(xiàn)并處理危及拆遷現(xiàn)場的治安事件。春季少雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。該區(qū)多年平均地面蒸發(fā)量為 450mm/年，水面蒸發(fā)量為 。冬季氣溫較低，且風力較大，應盡量避免冬季室外作業(yè)。該區(qū)距地表 100m 深度內(nèi)的含水層厚度可達 40～60m 左右，滲透性能強，滲透系數(shù)可達 100m/晝夜左右。第四層頂板埋深距地表為 60～65m ，巖性為卵石含砂，砂含礫石等，厚度 30～40m 左右。地表高為 15～45m，平均坡度 %，地勢平坦，地表排水情況較好。地下水資源較豐富，水質(zhì)較好，埋深 100m 以內(nèi)第四紀地層中，潛水、承壓水年平均開采量為 億 m3，是城市生活、工業(yè)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用水的主要來源。拆遷、施工期污染源主要有噪聲、揚塵、廢水和固體廢物，其中噪聲、揚塵和固廢為最主要的污染物。 拆遷施工期廢水為保護該區(qū)地下水，禁止利用生活垃圾和廢棄物回填溝、坑等。在采取建議措施后，項目施工期固體廢物對周圍環(huán)境的影響較小。四、特殊環(huán)境影響分析本項目所在區(qū)域內(nèi)無歷史文化遺產(chǎn)，自然遺產(chǎn)、風景名勝等特殊環(huán)境，所以并不存在相關保護的問題。本項目的財務預測采用國家計劃委員會和建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版，2022）所規(guī)定的方法來進行銷售收入預測。2．投資估算編制范圍本項目總投資包括前期費用、征地補償費、拆遷補償費、市政建設費、公益設施建設費、財務費用、不可預見費、管理費等3．估算說明 前期費用（1）項目前期費含可研編制費、環(huán)評編制費、編制市政規(guī)劃方案費、用地普測及撥地訂樁費、設計費、三通一平等。 直接拆遷費直接拆遷費用 1315 萬元1） 拆遷補償費本項目涉及拆遷居民總共 16 戶，拆遷面積 4000 平方米，戶均建筑面積為 250 平方米，需支付拆遷補償金額為 1211 萬元。則民宅拆遷補償費為：民宅拆遷補償費=1380 元/平方米 4000 平方米+1200 元/平方米5067 平方米=1160 萬元2) 租房補貼費按照 124 號文相關規(guī)定，結(jié)合京國土房管征[2022]606 號文及相關的宅基地房屋拆遷補償規(guī)則的標準，考慮榆垡實際情況，租房補貼費按 1200 元/戶?月計算，計費時間為 24 個月，則租房補貼費為：租房補貼費=1200 元/戶?月16 戶24 個月=46 萬元3）搬家補助費 按照 124 號文相關規(guī)定，結(jié)合京國土房管征[2022]606 號文及相關的宅基地房屋拆遷補償規(guī)則的標準，搬家補助費按每建筑平方米 15 元計算，則搬家補助費為：搬家補助費=15 元/平方米4000 萬平方米=6 萬元4）提前搬家獎勵費 按照 124 號文相關規(guī)定，結(jié)合京國土房管征[2022]606 號文及榆垡鎮(zhèn)區(qū)實際情況民宅拆遷其他費用標準為：提前搬家獎 2022 元/戶，共計 3 萬元。民宅間接拆遷費 33 萬元。1） 房屋及地上物附屬物結(jié)合成新的補償價格房屋重置成新價格的確定：采用分部件按條件計分，以成新折扣方法計算房屋總分，再按規(guī)定分值計算房屋的現(xiàn)價。非住宅停產(chǎn)停業(yè)補助費=500 元/平方米1311 平方米=66 萬元3） 搬遷補助費拆遷補助費根據(jù)被拆遷企業(yè)認定的合法建筑面積計算，標準為每平方米 25 元。非民宅拆遷評估、服務、拆除費計算表序號 項目 取費基數(shù) 取費標準 費用(萬元)1 拆遷評估費 213 萬元 % 22 拆遷服務費 283 萬元 % 33 拆除清運費 1639 平方米 20 元/平方米 34 小計 ８ 安置房項目補貼資金考慮安置房售價為 1800 元/ 平方米，每平米安置房按 1100 元損益價計算。 市政建設費用榆垡居住區(qū)總體土地一級開發(fā)市政建設費用為 35002 萬元，其中，道路工程（含主路、步道、道路綠化工程）造價 12781 萬元，管線工程總造價 7886 萬元，其它費用 14335 萬元，折合 193 元/建筑平方米（居住區(qū)經(jīng)營性項目總建筑面積 萬平方米） ?？傆玫孛娣e為 公頃。 不可預見費不可預見費按 12 項（征地成本 +拆遷成本）之和的 8%取費，則不可預見費為 1113 萬元。經(jīng)預測，本項目總投資項目預計投入 19722 萬元，預計收入 15848 萬元，預計虧損 3874 萬元。第八章 社會影響分析一、社會影響效果分析本項目的實施對大興區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化建設均會產(chǎn)生一定影響。以上社會群體是本項目的相關利益群體。二、社會適應性分析1．本項目的建設主要利益獲得者 本項目的實施是大興區(qū)新城建設的重要舉措，有助于推進城市化進程、促進人口向新城和小城鎮(zhèn)聚集的規(guī)劃目標。建筑材料和垃圾運輸過程中，為防止對市政道路的破壞，項目單位采取有效的辦法，防止道路凹陷、污染，同時對運輸時間和運輸車輛的管理上加大力度，減少對大氣的污染。隨著政策的。本項目的風險主要來源于以下幾個方面：1．政策風險分析政策風險主要是指由于政策調(diào)整或政治經(jīng)濟條件發(fā)生了重大變化，項目原定目標難以實現(xiàn)的可能性。2．本項目的社會適應性分析及對策項目建設過程中產(chǎn)生的噪音會對當?shù)氐木用癞a(chǎn)生一定的影響。地方政府：將從項目建設中取得土地出讓金等土地收入；大興區(qū)的建設與完善將有利于政府的招商引資工作，促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展；本項目的建設是適應北京市總體規(guī)劃的需要，有助于推進城市化進程、促進人口向新城和小城鎮(zhèn)聚集的規(guī)劃目標，大興區(qū)政府自然持支持的態(tài)度。地方政府：本項目的實施，必然對大興區(qū)的區(qū)域規(guī)劃產(chǎn)生正面影響。 《北京新規(guī)劃》明確了北京“國家首都、世界城市、文化名城、宜居城市”的四個發(fā)展目標，提出了“兩軸、兩帶、多中心”的城市空間布局結(jié)構(gòu)，本項目的開發(fā)，將改善周邊居民的生活質(zhì)量，美化區(qū)域的建設環(huán)境，在提高城市整體環(huán)境功能、改善區(qū)域經(jīng)濟配置、改善居民生活、工作條件的同時，提高了土地的價值。 營業(yè)稅及附加由于申報主體為北京市土地整理儲備中心大興分中心，因此無本項費用。如下：公益設施建設費用明細表地塊編號 類別 用地性質(zhì) 用地規(guī)模（平方米）取費標準 費用 建筑密度（%）綠地率(%)A038 [A] G1 60 元/㎡ 4 0 100A033 [A] G1 60 元/㎡ 3 0 100總計 60 元/㎡ 7 財務費用該項目財務費用為 2434 萬元。市政工程建設總成本測算表序號 項 目 工程內(nèi)容 長度(m) 金額（萬元） 依據(jù)及說明1 道路工程 主路、步道及綠化 24827 12781 2 雨水工程 DN5001600*1000 23442 24303 污水工程 DN400DN1000 24902 14954 中水工程 0 05 供水工程 DN150DN6000 22525 14466 供電工程 12022 17617 熱力工程 DN150DN400 8854 7548 供氣工程 專業(yè)集團投資實施9 電信工程 專業(yè)集團投資實施10 有線電視工程 專業(yè)集團投資實施11 臨時市政接用費12 其他 1433513 合計 35002注