某樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 產(chǎn)是目前金華的主流消費(fèi)，這就是說(shuō)一套100平方米的房子以3000—5000元左右單價(jià)出售，在承受能力上是完全可以的，若加上按揭，其購(gòu)買(mǎi)力將大為增強(qiáng)，這與金華目前綜合平均房?jī)r(jià)接近3500元每平方米是相吻合的。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)： 價(jià)格趨勢(shì)：保持上漲的趨勢(shì)，增幅趨緩 2004年金華商品房平均每平方米價(jià)格為3645元，%。 第三部分 地段區(qū)域細(xì)劃分析：一、 江北板塊地段分析由人民路、新華街、西市街、人民廣場(chǎng)以及八一北街所構(gòu)成的商業(yè)金融中心，該區(qū)塊樓盤(pán)由于所處地塊屬于傳統(tǒng)的城市中心，地價(jià)比較高，以及市政的規(guī)劃要求，所建樓盤(pán)均以高檔住宅、寫(xiě)字樓、單身公寓、大型商業(yè)中心為主，價(jià)位較高，并且由于腹地有限，開(kāi)發(fā)出現(xiàn)邊緣化趨勢(shì)，向城北延展。雖然從最近的情況來(lái)看，江南中心城區(qū)的房源供應(yīng)情況不錯(cuò)，盡管受大環(huán)境的影響，目前的銷(xiāo)售不甚理想，但是江南房產(chǎn)在金華房產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊作用十分明顯。由于腹地有限，其關(guān)注程度正在逐漸被城北和金東所代替。三、 金東板塊地段分析金東新區(qū)成立于2000年1月，是“三江六岸”的一個(gè)重要組成部分，繼江北、江南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)之后的又一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，地處浙江中部金衢盆地，東鄰中國(guó)小商品城義烏，南連中國(guó)科技五金城永康，西接金華城區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。冠達(dá)東方蘭庭眾信蝶景灣高恒東方明珠碧水豪園金海岸人家三房二房、三房三房、四房三室三房、疊加三室12070、12012150~180128150,19090,130可見(jiàn)戶(hù)型以120130㎡的三室，還有一定量的疊加排屋小結(jié)：由市政配套驅(qū)動(dòng)，土地儲(chǔ)備充足，占據(jù)較長(zhǎng)的河岸，腹地廣闊，開(kāi)發(fā)后勁十足。物業(yè)類(lèi)型：高層、多層。另外，在一些大盤(pán)中，還有一定量的排屋，在社區(qū)配套的有力支撐下，適市的滿(mǎn)足了一部分人的高品質(zhì)生活的需求。這個(gè)面積做成三室大小適中，比例正好。（具體祥見(jiàn)市調(diào)表）小區(qū)配套措施：為了提高樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)，尋求更多的訴求點(diǎn)，小區(qū)的配套措施顯得十分重要。金華房地產(chǎn)正在走向成熟。物業(yè)類(lèi)型多層小高層/高層物業(yè)費(fèi)~1~根據(jù)市調(diào)表，~1元提供的物業(yè)服務(wù)包括保潔、24小時(shí)保全、小區(qū)巡邏、樓宇可視對(duì)講等基本的服務(wù)。在風(fēng)景好、小區(qū)配套齊全的前提下，許多高收入客戶(hù)群體會(huì)選擇高品質(zhì)生活的排屋。前幾年以多層為主導(dǎo)，傳統(tǒng)的人們還是比較喜歡多層，得房率高，物業(yè)費(fèi)低。市民對(duì)該地區(qū)的樓盤(pán)反應(yīng)也較好， 此次城北板塊市調(diào)了2個(gè)樓盤(pán)，主要分布在沿義烏江沿岸及金華一中附近。價(jià)格分析冠達(dá)東方蘭庭眾信蝶景灣高恒東方明珠碧水豪園金海岸人家多層2800 排屋3500 3500元3200元多層2600小高層3400排屋5000小高層3500，疊加36003000元可見(jiàn)金東的價(jià)格基本上多層在2800~3500元/ m2；高層在3500元/ m2。小結(jié)：北商南居的格局使其成為金華最成熟、適宜居住的板塊。金華房地產(chǎn)的眾多開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的寶地，大盤(pán)云集，一個(gè)即將成熟的中央居住社區(qū)。二、 江南板塊地段分析江南作為金華市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，是市府大力開(kāi)發(fā)的區(qū)域，如今日漸成熟和完善。 各區(qū)域的小戶(hù)型項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，必將會(huì)出現(xiàn)小戶(hù)型競(jìng)爭(zhēng)高峰期。同時(shí)隨著市中心土地的減少，城市發(fā)展向北擴(kuò)張，江北的城北區(qū)塊也將成為未來(lái)發(fā)展的新焦點(diǎn)。根據(jù)市調(diào)表，在調(diào)查的20個(gè)樓盤(pán)中，都不同程度上的配備了會(huì)所、幼兒園、沿街商業(yè)，以各種各樣的形式來(lái)吸引人們的眼球，創(chuàng)建一種高品質(zhì)、舒適的生活環(huán)境。與周邊縣級(jí)市相比，市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)落后 ，房地產(chǎn)需求限于本地化，本地化比重大，外來(lái)消費(fèi)比重相對(duì)較小。現(xiàn)在市場(chǎng)處于一個(gè)僵持階段，樓市正在逐漸回歸理性，金華的房地產(chǎn)也正面臨著一個(gè)重新洗牌的階段，隨著時(shí)間的推移，許多小型的房地產(chǎn)公司必將會(huì)被淘汰掉，而實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將逐漸占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，使整個(gè)房產(chǎn)界形成強(qiáng)者更強(qiáng)，弱者更弱的局面。商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不盡合理。由于商品房用土的稀缺，土地供應(yīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要制約因素。本年資金來(lái)源中，%；，%；，%。定金及預(yù)收款、自籌資金、%、%%，%、%%，企業(yè)自籌資金已經(jīng)超過(guò)銀行貸款成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第二大資金來(lái)源，
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