【正文】 現(xiàn)，但房?jī)r(jià)繼續(xù)保持穩(wěn)中有升受國(guó)家宏觀調(diào)控影響，從 04 年 6 月份開(kāi)始，重 慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度開(kāi)始出現(xiàn)回落，上半年房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)投資增速比 15 月回落 個(gè)百分點(diǎn)，由此帶動(dòng)全社會(huì)投資速度下降 個(gè)點(diǎn)，但從全年來(lái)看，商品房?jī)r(jià)格的波動(dòng)不大，出 現(xiàn)平穩(wěn)上漲的正常趨勢(shì)，同時(shí)，從重慶市貸款發(fā)放來(lái)看， 雖 然開(kāi)發(fā)貸款有所減少，但銀行資金仍可以多種方式介入房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源渠道并未有大的變化，從總體發(fā)展趨勢(shì) 分析，受 經(jīng)濟(jì)發(fā)展及需求持續(xù)增長(zhǎng)的雙重拉動(dòng)，在供求關(guān)系影響下，局部房?jī)r(jià)可能有一定回落，但總體仍將小幅攀升，由此，有理由相信 2022 年的重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將會(huì)繼續(xù)保持持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的發(fā)展勢(shì)頭。 預(yù)測(cè)明年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模，包括投資、施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面 積等將繼續(xù)保持增 長(zhǎng)勢(shì)頭。預(yù)計(jì) 2022 年這種產(chǎn)品之間的品牌競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈加明朗與激烈，堅(jiān)持樓盤(pán)的品牌化、品 質(zhì)化將是重慶房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的必由之路。豪宅只是一種產(chǎn)品形式，而富人區(qū)自有其獨(dú)特內(nèi)涵。本富人區(qū)占有44 / 56銅鑼?shí){這一景觀和人文雙重資源。山川文化產(chǎn)品文化引導(dǎo)宣傳市場(chǎng)滲透要素 產(chǎn)品 理念理念表達(dá)產(chǎn)品市場(chǎng)理念市場(chǎng)理念45 / 56高品質(zhì)的專業(yè)支撐確保產(chǎn)品的高性價(jià)比與高增值對(duì)項(xiàng)目的定位、策劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、營(yíng)銷、招商、物管與 經(jīng)營(yíng)等產(chǎn)品形成的每環(huán)節(jié)都力爭(zhēng)增加和提升產(chǎn)品價(jià)值。對(duì)于別墅來(lái)說(shuō)，光有豪 華的外表、尊 貴的氣息，還稱不上是真正的別墅。因此，我們應(yīng)該在正式推廣銷售之前進(jìn)行充分的蓄勢(shì)和市場(chǎng)47 / 56預(yù)熱。 　　第二階段：頂級(jí)入市，搶占定位制高點(diǎn)，力求實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠。五、銷售計(jì)劃銷售進(jìn)度 銅鑼?shí){：一期推出 60%,均價(jià) 8500 元/㎡； 二期推出 40%,均價(jià) 8800/㎡。觀賞園地塊一期建筑面積 64184㎡,均價(jià) 7300 元/㎡； 二期建筑面積96276㎡,均價(jià) 7500 元/㎡；總 收入 119061 萬(wàn)元,平均售價(jià) 7420 元/ ㎡。銅鑼?shí){與觀賞園組合運(yùn)作的資金營(yíng)運(yùn)及回收方案? 從靜態(tài)來(lái)看：二項(xiàng)目組合運(yùn)作總收入 204686 萬(wàn)元, 總投資 166450 萬(wàn)元,利潤(rùn) 38236 萬(wàn)元，投資回收期 年，全部資金投資回報(bào)率 %,自有資金投資回報(bào)率 %。? 外來(lái)投資者在重慶除與本土開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪開(kāi)發(fā)資源外，外來(lái)投資者之間也會(huì)在重慶展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。? 百圣豐公司以重慶項(xiàng)目為契機(jī)，參與重慶快速發(fā)展,并以項(xiàng)目提升重慶的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品質(zhì)，樹(shù)立業(yè)主投資團(tuán)隊(duì)的品質(zhì)形象與強(qiáng)勢(shì)地位。? 從動(dòng)態(tài)來(lái)看：按 10%折現(xiàn)，觀賞園地塊財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 12691 萬(wàn)元, 投資回收期 年，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %。項(xiàng)目總建筑面積 259793㎡,總投資 166450 萬(wàn)元,單位成本 6407 元/㎡。四、定價(jià)策略本案綜合價(jià)格定位為頂級(jí)的樓盤(pán)頂級(jí)的價(jià)格頂級(jí)的配置定價(jià)策略：采用高開(kāi)高走的定價(jià)策略由于本項(xiàng)目高價(jià)開(kāi)盤(pán)，頂級(jí)入市,唯我獨(dú)尊。別墅尤其是獨(dú)棟別墅作為特殊的物業(yè)形態(tài)其推廣應(yīng)該層次清晰，概念明確，組團(tuán)性強(qiáng)。二、銷售策略 1 項(xiàng)目整體推廣　　　 前期蓄勢(shì)要充分　　高臺(tái)蓄水，概念傳播?？梢哉f(shuō)，相 對(duì)于建筑外觀、園林規(guī)劃，甚至戶型等硬件設(shè)施而言，物業(yè)管理這樣的“軟環(huán)境”正在成為別墅市場(chǎng)最重要的賣(mài)點(diǎn)。 為此，重要的在于引 導(dǎo)，一種 觀念樹(shù)立和灌輸， 營(yíng)銷不是簡(jiǎn)單的推 銷，真正的營(yíng)銷不應(yīng)僅僅 體現(xiàn)于價(jià)值，它 還應(yīng)該創(chuàng)造價(jià)值， 產(chǎn)品在一系列的成功地推 銷過(guò)程中得以厚重和增值。重慶要產(chǎn)生真正現(xiàn)代意義上的富人區(qū)，就要體現(xiàn)下列要素人居文化：這是一座具有 3000 多年歷史文化的名城，中西部唯一的中央直轄市, 長(zhǎng)江上游最大的中心城市并惟一擁有長(zhǎng)江黃金水道的特大城市。 銅鑼?shí){地塊推進(jìn)階段計(jì)劃2022 2022 2022 2022時(shí)間項(xiàng)目 712 月 16 月 712 月 16 月 712 月 16 月前期投資收入43 / 56 觀賞園地塊推進(jìn)階段計(jì)劃2022 2022 2022 2022時(shí)間項(xiàng)目 712 月 16 月 712 月 16 月 712 月 16 月 712 月前期投資收入第六章 經(jīng)營(yíng)與銷售一、開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 開(kāi)發(fā)理念界定和詮釋富人文化豪宅與富人區(qū)是兩個(gè)不同的概念。、品牌競(jìng)爭(zhēng)日漸成熟，產(chǎn)品向個(gè)性化、精細(xì)化方向發(fā)展在國(guó)家宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)業(yè)將實(shí)現(xiàn)新的整合，一些資金實(shí)力不夠雄厚、 業(yè)績(jī)不夠好的中小型企業(yè)將被淘汰，房地產(chǎn)業(yè)的品牌競(jìng)爭(zhēng)將被提上戰(zhàn)略日程。為全市的房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)提供了強(qiáng)大動(dòng)力。在供求關(guān)系影響下，房?jī)r(jià)仍將小幅攀升，局部房?jī)r(jià)將有一定回落，受宏觀調(diào)控及市 場(chǎng)調(diào)控的雙重杠桿的影響，重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將逐步趨于理性，局部及結(jié)構(gòu)性的調(diào)整在所難免。在注重實(shí)用基礎(chǔ)上，注重 視覺(jué)愉悅，注重點(diǎn)、線、面的搭配。體現(xiàn)刪 繁就簡(jiǎn),無(wú)為而治。因而,山川之間含其三者簡(jiǎn)約。? 以后來(lái)者身份進(jìn)入高度競(jìng)爭(zhēng)的板塊,但產(chǎn)品又無(wú)明顯差異和優(yōu)勢(shì)。? 政府對(duì)鐵山坪生態(tài)區(qū)作為主城近郊的旅游渡假地區(qū)的支持與關(guān)注。并已建立了良好政府關(guān)系。這是一種氛圍，一縷光影，一瞰山景，一 攬大川，直令富人們攬袂而往，欣然忘返。、區(qū)位優(yōu)勢(shì)本地塊處在鐵山坪林區(qū)中央，鐵山坪林區(qū)是重慶主城區(qū)東部的天然綠色屏障，被稱為主城區(qū)的綠色“肺葉”。喜歡獨(dú)一無(wú)二、惟我獨(dú)尊的感覺(jué)。從目標(biāo)客戶的層面及前述經(jīng)濟(jì)特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級(jí)的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟(jì)背景的人群。　　經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理 顧問(wèn)，專業(yè)代理（商）。社會(huì)分層化的趨勢(shì)促進(jìn)了富人們向豪宅的聚集，及至富人區(qū)的獨(dú)立營(yíng)造。? 事業(yè)方面：大部分購(gòu)房者在目前的事業(yè)發(fā)展中已經(jīng)取得一定的成功，其中21%的 購(gòu)房者處于事業(yè)的起步階段，79%的購(gòu)房者處于事業(yè)穩(wěn)定發(fā)展階段。? 車位情況:被訪者在車位的選擇上是 45%會(huì)去租 車位， 33%的人會(huì)去買(mǎi)車位，22%的人不需要車位。? 付款方式：付款的方式大多數(shù)是一次性付款，占 55%，其次才是按揭付款，占 30%。重慶市人信用 聯(lián)社已確定地塊為 150 畝,此外還有 400 畝的意向。（4）周邊配套：專業(yè)的自行車練習(xí)場(chǎng)地、網(wǎng)球、壁球、乒乓球，健身房、桑拿按摩房、燒烤等休閑場(chǎng)所，還有兒童適合的戲魚(yú)池，老人喜歡的釣魚(yú)臺(tái)，社區(qū)內(nèi)有社區(qū)診所、小型超市、洗衣店、美容美發(fā)、餅屋等；:戶型面積:比較分散；價(jià)格:均價(jià) 4000 元/平方米銷售業(yè)績(jī):東方山水開(kāi)盤(pán)的時(shí)候銷售比較火爆，前期的小戶型花園洋房賣(mài)得不錯(cuò)， 現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的別墅正在銷售中；綜觀其全貌：其是別墅為宣傳,會(huì)議中心為實(shí)質(zhì),渡假村為營(yíng)運(yùn)模式，因而完善的生活配套和產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)模式成為該項(xiàng)目特征。(2)景觀：翡翠湖 邊設(shè)散步木箋道，木箋道沿岸線通過(guò)木橋延伸到島上，島上設(shè)有水邊亭，造型新穎 ，是一個(gè) 觀賞湖景的好去 處，同 時(shí)可以由別墅區(qū)劃船至此。(5)活動(dòng)：在開(kāi) 盤(pán)期間舉行的一系列活動(dòng)如下：特別設(shè)有 VIP 接待廳的“會(huì)所式”銷售中心，以及樣本示范區(qū)將同時(shí)對(duì)外開(kāi)放；A 區(qū)別墅信息發(fā)布會(huì)以及音樂(lè)酒會(huì)；現(xiàn)場(chǎng)下定的客戶，將享受額外的 折，并且將獲贈(zèng)高檔高爾夫禮品；與重慶汽車博覽中心互動(dòng)，在沃爾沃、奔馳展場(chǎng)設(shè)有保利國(guó)際高爾夫花園展區(qū)。會(huì)議室布局分為講演式和圓桌式，可容納近 150 人。 今明兩年別墅投資預(yù)計(jì) 將達(dá) 100 億元，主要 產(chǎn)品形態(tài)以聯(lián)排、獨(dú)立為主，其中，南岸和北部新區(qū)成了 別 墅主要集中地。其“ 成長(zhǎng)” 后 勁，大有后來(lái)居上之勢(shì)。金韻天城22 重慶杭熱實(shí)業(yè)有限公司 萬(wàn)豪國(guó)際金融中心23 世紀(jì)金源集團(tuán) 金源時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)24 重慶嘉發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 上海城25 重慶審燁置業(yè)有限公司 申燁星城8 重慶棕澗泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 重慶棕澗泉國(guó)際花園9 重慶天江置業(yè) 天江內(nèi)部車行系統(tǒng)： 規(guī)劃將上山的公路從第一個(gè)大彎道處開(kāi)辟一條至主要景點(diǎn)僧宮寺的道路，縮短上山的距離，并將西側(cè)另一條路的盡端延伸至這條路上，作為 西側(cè)環(huán)線； 規(guī)劃接通五七公路并設(shè)東大門(mén)； 在螃蟹溝旁開(kāi)辟一條至五朵石的東環(huán)線，并將望江廠至鐵山坪的一條盡端道路延伸至藝草城接五朵石，并設(shè)南大 門(mén)。 項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目地塊概況地塊 社別 集體林地?cái)?shù)量（畝） 耕地?cái)?shù)量（畝） 總戶數(shù) 人口數(shù)僧倌寺社 60 36 50大地壩社 107 37 119果樹(shù)社 0 14 107銅鑼?shí){地塊合計(jì) 167 87 276高房子社 0 55 276張家灣社 132 47 163觀賞區(qū)地塊合計(jì) 132 102 299　　(1)地理位置。本地區(qū)水陸交通十分方便，陸路方面有渝長(zhǎng)高速公路和渝懷鐵路橫穿全境而過(guò)。現(xiàn)有耕地總面積為 5996 畝。 江北區(qū)是重慶傳統(tǒng)的工業(yè)基地，有著雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)。1996 年—2022 年重慶市開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地開(kāi)發(fā)面積年平均增長(zhǎng) % 。繼央行與銀監(jiān)會(huì)相繼在緊縮銀根的《再貸款浮息制度》及適度控制房地產(chǎn)信貸的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)供求風(fēng)險(xiǎn)管理指引》（意見(jiàn)征求稿）之后， 04 年 14 月，中央又相繼出臺(tái)了重在“管好土地、看緊信貸”的系列相關(guān)政策。從投資主體來(lái)看，民間投資快速增長(zhǎng)，上半年民 間投資 億元，同比增長(zhǎng) %，所占比重較上年同期上升 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到 %。3　 從項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)中,獲取良好的經(jīng)濟(jì)利益,并建立起適度超前的項(xiàng)目投資營(yíng)運(yùn)盈利模式。為進(jìn)入重慶市場(chǎng),已對(duì)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng),尤其是高端物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)研，取得了大量一手資料。另外還承擔(dān)了勝利石油管理局通信網(wǎng)管中心建設(shè)、大慶石油管理局通信工程建設(shè)和四川石油管理局局域網(wǎng)建設(shè)，并為輸氣管線安防監(jiān)控系統(tǒng)提供了一系列的配套服務(wù)。第二章 公司介紹一、百圣豐公司簡(jiǎn)介香港百圣豐國(guó)際集團(tuán)有限公司是在香港登記注冊(cè)的企業(yè),是原總參直屬公司在 1998 年根據(jù)中央軍委的命令,實(shí)行軍企脫鉤后,逐漸演變而成的。? 銅鑼?shí){地塊總收入 85624 萬(wàn)元, 總投資 71257 萬(wàn)元,利潤(rùn) 14367 萬(wàn)元，投資回收期 年，全部資金投資回報(bào)率 %,自有資金投資回報(bào)率%。三、核心結(jié)論? 百圣豐公司以重慶項(xiàng)目為契機(jī)，參與重慶快速發(fā)展,并以項(xiàng)目提升重慶5 / 56的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品質(zhì)，樹(shù)立業(yè)主投資團(tuán)隊(duì)的品質(zhì)形象與強(qiáng)勢(shì)地位。銅鑼?shí){地塊處在銅鑼?shí){邊, 銅鑼?shí){為長(zhǎng)江第一峽，由南山和 鐵山坪形成，地勢(shì)險(xiǎn)、奇、秀、美，有當(dāng)年張獻(xiàn)忠鐵鏈鎖江的古戰(zhàn)場(chǎng)遺址和古跡 大江東去 石刻。轄 2 個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)和 6 個(gè)自然行政村。重慶的房地產(chǎn)在未來(lái) 510 年將會(huì)呈上升之勢(shì)，而未來(lái) 35 年重慶的房地產(chǎn)將是供需兩旺的快速增長(zhǎng)。在城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)加快和農(nóng) 村消費(fèi)環(huán)境不斷改善的推動(dòng)下，重慶 市人均收入漲幅較 快，居民消 費(fèi)水平也不斷提高，據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022 年上半年市人均可支配收入為 元，同比增長(zhǎng) %，而全市消費(fèi)支出增長(zhǎng) %，與收入同步增 長(zhǎng)。 《新財(cái)富》500 富人榜, 重慶有九人上榜，居西部地區(qū)第二位。重慶是西部地區(qū)惟一擁有長(zhǎng)江黃金水道的特大城市，并且處在三峽庫(kù)區(qū)腹地。重慶在西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中舉足輕重。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和投資巨增,產(chǎn)生了一批優(yōu)秀企業(yè)和富人群體。政策主導(dǎo)下的樓市也開(kāi)始 煥發(fā)出前所未有的活力。而價(jià)格位居前列的北部新區(qū)、渝中區(qū)，區(qū)域住宅均價(jià)分別為 3594元/平方米和 3052 元/平方米。江北區(qū)幅員面積 221 平方公里，人口 62 萬(wàn)，江岸 線長(zhǎng) 達(dá) 113 公里，區(qū)中心距重慶港 7 公里、火車站 3 公里，距江北國(guó)際機(jī)場(chǎng) 20 分鐘車程。該生態(tài)區(qū)于 1988 年成立鐵山坪森林公園，占地面積 公頃，分 為兩大部分：一是 鐵山坪森林公園，占地 公頃；二是配套服務(wù)區(qū)，占地 公頃。 自然景觀神奇 ,文化底蘊(yùn)雄厚,自然條件可謂空前絕后,在重慶甚至全國(guó)的別墅項(xiàng)目中都具有絕對(duì)的不可復(fù)制性。可以說(shuō)，本 項(xiàng)目空前絕后的自然，獨(dú)享天成的尊貴,將給重慶“ 富人區(qū) ”概念一錘定音。于 2022 年 712 月投入 31366 萬(wàn)元可啟動(dòng)本項(xiàng)目。集團(tuán)公司及其子公司在 2022 年的經(jīng)營(yíng)額累計(jì)折合人民幣近 12 億元。二、 公司管理百圣豐公司已建立了良好政府關(guān)系。8 / 562　 項(xiàng)目分析研究。從 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局測(cè)算數(shù)據(jù)顯示，04 年全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總量大幅提高， 僅上半年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %，第二、三產(chǎn)業(yè)仍然是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，其中，第二產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，第三 產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。2022 年，市政府繼續(xù)致力于以能源建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及郵電通訊為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，為固定資產(chǎn)整體投資的穩(wěn)步增長(zhǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2022 年 4 月中央 7 部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)房產(chǎn)新政,穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。、2022 年重慶房地產(chǎn)狀況2022 年，本地強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力會(huì)繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)增長(zhǎng)。水、電、氣能源充足，為中外客商投資興業(yè)提供各類優(yōu)質(zhì)條件和服務(wù)。大中型企業(yè)（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)）81 家，2022 年完成工業(yè)總產(chǎn)值 88489 萬(wàn)元。六個(gè)行政村均早已村村通公路，已形成轄區(qū)內(nèi)縱橫交錯(cuò)的陸路交通網(wǎng)絡(luò)?？砷_(kāi)發(fā)建設(shè)的 4000 多畝土地星羅棋布，每一塊土地（200500 畝）地勢(shì)起伏較小，被茂密的樹(shù)林懷抱。(3)、周邊配套。天地豪園華立對(duì)重慶樓市充滿了信心。而 這還不是別墅集中開(kāi)盤(pán)的時(shí)候。占地兩畝多。(4)客戶群： 稀有人群居住的貴族領(lǐng)地。價(jià)格:均價(jià) 9000 元/平方米，根據(jù)每個(gè)別墅的位置、朝向、風(fēng)景的不同會(huì)有所不同； 銷售業(yè)績(jī): 在 2022 年 4 月 23 日開(kāi)盤(pán)日銷售近 2 億 元；到 5 月 18 日還有8 棟可售別墅。占地面積約 20 萬(wàn)平方米，總建筑面積約 7 萬(wàn)多平方米，為