【正文】 1 / 56重慶市江北區(qū)鐵山坪項目商業(yè)計劃書第一章 摘要一、重慶市總體投資環(huán)境分析西部大開發(fā)的戰(zhàn)略格局中國西部大開發(fā)戰(zhàn)略是人類歷史上規(guī)模最大、難度最大的開發(fā)戰(zhàn)略。重慶在西部大開發(fā)戰(zhàn)略中舉足輕重。因 為重慶地處東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和西部資源富集地區(qū)的結(jié)合部，具有獨特的區(qū)位 優(yōu)勢。重 慶是長江 經(jīng)濟帶和西部地區(qū)的結(jié)合點，有條件發(fā)揮在長江經(jīng)濟帶中承東啟西、左右傳遞的戰(zhàn)略樞紐作用，營造互惠互利、共謀發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟協(xié)作新格局。在西部大開 發(fā)中發(fā)揮著“ 龍頭”作用、 “窗口” 作用和輻射作用。直轄八年蓄勢而發(fā)重慶是一座具有 3000 多年歷史文化的名城，是中國中西部唯一的中央直轄市, 長江上游最大的中心城市和西部地區(qū)最大的工商業(yè)重鎮(zhèn)。重慶是西部地區(qū)惟一擁有長江黃金水道的特大城市，并且處在三峽庫區(qū)腹地。人口 3100 萬人,2022 年生產(chǎn)總值已突破 2022 億大關(guān),達 億元?？梢?重慶擁有豐富的資源、廣闊 的市場和良好的經(jīng)濟 基礎(chǔ)，在 經(jīng)過直轄 8 年的蓄 勢之后,被美國《財富》雜志列為中國第四大投資熱點是勢之必然。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和投資巨增,產(chǎn)生了一批優(yōu)秀企業(yè)和富人群體。例如 2022 年中國 500 強排行榜選擇在重慶揭曉，據(jù) 2022 年 9 月在重慶揭曉的結(jié)果，西部地區(qū)有 50 家企業(yè)進入了中國企業(yè) 500強名單，占到了上榜企業(yè)總 數(shù)的 10%，其 總體數(shù)量比 2022 年增加了 6 家。 在這50 家上榜企業(yè)中，重慶居于榜首,占了 9 家。福布斯 2022 中國富豪榜中 200 位的2 / 56榜單地區(qū)分布，比較早改革開放的南部就是廣東比較多，但是現(xiàn)在更多的是從內(nèi)地產(chǎn)生。其中西部地區(qū) 18 人,占到了上榜總數(shù)的 9%，重慶有四人上榜，居西部地區(qū)第二位。 《新財富》500 富人榜, 重慶有九人上榜，居西部地區(qū)第二位。房地產(chǎn)市場供需空間巨大 年,重慶房地產(chǎn)市場商品房銷售面積居全國 40 年 110 月全國 40 個重點城市中,重慶市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元,排在北京、上海、深圳、廣州之后。位于 40個重點城市第 5 位，同比增 長 %。政策主導(dǎo)下的樓市也開始 煥發(fā)出前所未有的活力。目前，重慶人均建筑面積為 21 平方米，城鎮(zhèn)化水平只有 %，均低于全國平均水平。按政府城鎮(zhèn) 化建設(shè)總體目標(biāo)，到 2022 年，重 慶城鎮(zhèn)化率要達到41%，進入城市化全面加速期， 2020 年要實現(xiàn) 65%的城鎮(zhèn)化水平，這一數(shù)據(jù)表明在現(xiàn)有 1200 萬城市人口的基礎(chǔ)上至少還有 600 多萬人要轉(zhuǎn)移到城市，意味著未來幾年內(nèi)，每年約 70 萬農(nóng) 村人口轉(zhuǎn)為城市居民，隨著城鎮(zhèn)人口的增多和住房建設(shè)重點由城市中心區(qū)向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移，住宅需求量亦將同步增加。據(jù) 測算， “十五”期間我市城鎮(zhèn)居民住宅潛在年均需求量約 2022 萬平方米左右，具有廣闊的市場前景。需求引導(dǎo)供給。在城鄉(xiāng)居民收入增長加快和農(nóng) 村消費環(huán)境不斷改善的推動下，重慶 市人均收入漲幅較 快，居民消 費水平也不斷提高，據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022 年上半年市人均可支配收入為 元，同比增長 %，而全市消費支出增長 %，與收入同步增 長。 為全市的房地產(chǎn)業(yè) 的持續(xù)增長提供了強大動力。城市向北蓬勃發(fā)展從 2022 年看，全市住宅交易量最大的區(qū)域主要為渝北區(qū)、江北區(qū)和沙3 / 56坪壩區(qū)，交易面積分別為 萬、 萬、 萬平方米，占主城區(qū)住宅交易量的 %。而價格位居前列的北部新區(qū)、渝中區(qū)，區(qū)域住宅均價分別為 3594元/平方米和 3052 元/平方米。在價格普遍上升的情況下，不少新入 駐的實力房商，紛紛打出了“ 重慶地產(chǎn)向北望 ”的旗號，北部新區(qū)主要聚集的眾多大 盤，抬升了整個區(qū)域的住宅均價。隨著 2022 年舊城改造的繼續(xù)推進、輕軌投入運行、區(qū)域商 業(yè)步行街的完工、中央商務(wù)區(qū)建設(shè)啟動，所 帶來的住宅需求量也會隨之增加。 預(yù)測明年全市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，包括投資、施工面 積、新開工面積、竣工面積等將繼續(xù)保持增長勢頭。可以判斷，重慶經(jīng)濟在近幾年將會快速發(fā)展,在西部處于領(lǐng)先的位置,由此將產(chǎn)生了一批優(yōu)秀企業(yè)和富人群體。重慶的房地產(chǎn)在未來 510 年將會呈上升之勢，而未來 35 年重慶的房地產(chǎn)將是供需兩旺的快速增長。二、項目總概本項目地處重慶市江北江。江北區(qū)位于重慶長江、嘉陵江北岸，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢和立體快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，是重慶最具發(fā)展?jié)摿蜕鷻C活力的主城區(qū)之一。江北區(qū)幅員面積 221 平方公里，人口 62 萬，江岸 線長 達 113 公里，區(qū)中心距重慶港 7 公里、火車站 3 公里，距江北國際機場 20 分鐘車程。 長江上游 70 萬標(biāo)箱的寸灘集裝箱碼頭、 30 萬噸滾裝碼頭和 300 萬噸鐵路貨運站正在加快建設(shè)。本項目地塊位于江北區(qū)鐵山坪。江北區(qū)鐵山坪街道座落于重慶市主城區(qū)的東部，江北區(qū)的中部，轄區(qū)總面積為 平方公里。 東與郭家沱街道相 鄰，南與南岸區(qū)隔長江相望，西與寸 灘街道接壤，北與渝北區(qū)石坪鎮(zhèn)毗連，離江北區(qū)政府所在地觀音橋僅有 18 公里，街道 辦事處現(xiàn)駐馬鞍山村黃桷灣。轄 2 個社區(qū)居民委員會和 6 個自然行政村。 現(xiàn)有耕地總面積為 5996 畝。4 / 56本項目地塊座落于重慶市鐵山坪生態(tài)區(qū)。該生態(tài)區(qū)于 1988 年成立鐵山坪森林公園，占地面積 公頃，分 為兩大部分：一是 鐵山坪森林公園，占地 公頃；二是配套服務(wù)區(qū)，占地 公頃。其中，配套服務(wù)區(qū)主要規(guī)劃有六大功能區(qū)：中心服務(wù)區(qū) 公頃，生 態(tài)度假區(qū) 公頃，動物觀賞區(qū) 公頃(現(xiàn)在正在調(diào)整規(guī)劃) ，文化旅游區(qū) 公頃，健康運動區(qū) 公頃，花卉觀賞區(qū) 公頃 。鐵山坪生態(tài)區(qū)距繁華的城區(qū)中心僅 25 公里，從市中心出發(fā)乘車 25 分鐘之內(nèi)即可到達。鐵山坪生 態(tài)區(qū)內(nèi)已經(jīng)建成四通八達的 15 公里環(huán)狀 5－ 寬的道路、天然氣管網(wǎng)、水、電 、通 訊（固定、移動電話和寬帶網(wǎng)）、數(shù)字有線電視網(wǎng)、 郵政等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，完全具備 開發(fā)條件。項目由銅鑼峽地塊和觀賞園地塊二塊組成。銅鑼峽地塊處在銅鑼峽邊, 銅鑼峽為長江第一峽，由南山和 鐵山坪形成，地勢險、奇、秀、美，有當(dāng)年張獻忠鐵鏈鎖江的古戰(zhàn)場遺址和古跡 大江東去 石刻。本地 塊覆蓋銅鑼峽全部景觀，獨享天成。隔江眺望南山山脈，峽居其間。 自然景觀神奇 ,文化底蘊雄厚,自然條件可謂空前絕后,在重慶甚至全國的別墅項目中都具有絕對的不可復(fù)制性。觀賞園地塊處在鐵山坪林區(qū)中央，鐵山坪林區(qū)是重 慶主城區(qū)東部的天然綠色屏障，被稱為主城區(qū)的綠色“肺葉”,林區(qū)面積 平方公里。經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：容積率 ，建筑密度不高于 25%，綠地率不低于 40%，建筑限高 12 米。 銅鑼峽地塊面 積 畝，其中林地 167 畝，耕地 畝，文化旅游用地和一級居住用地，文化旅游用地需調(diào)整為一級居住用地。觀賞園地塊 畝，其中林地 132 畝 ，耕地 畝,正在調(diào)整 為一級居住用地。三、核心結(jié)論? 百圣豐公司以重慶項目為契機，參與重慶快速發(fā)展,并以項目提升重慶5 / 56的房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)，樹立業(yè)主投資團隊的品質(zhì)形象與強勢地位。? 百圣豐公司以從本項目營運中,獲取良好的經(jīng)濟利益,并建立起適度超前的項目投資營運盈利模式。? 本項目覆蓋銅鑼峽全部景觀，依山臨川,眺望南山，峽居其間,自然景觀神奇,文化底蘊雄厚,在重慶甚至全國的別墅項目中都具有絕對的不可復(fù)制性，所以其價值更多的是一種永恒的價值，隨著時間的推移，積淀在別墅上的經(jīng)濟價值和人文價值都將與日俱增。可以說，本 項目空前絕后的自然，獨享天成的尊貴,將給重慶“ 富人區(qū) ”概念一錘定音。? 經(jīng)營理念山川文化生活方式。富人文化的在本項目的最真詮釋就是設(shè)計、引領(lǐng)并實現(xiàn)一種山川文化生活方式。因 本地塊覆蓋銅鑼峽全部景觀，依山臨川,眺望南山，峽居其間,可謂空前絕后。這種絕對的不可復(fù)制性表現(xiàn)為依山臨川,居高臨下,有山高人為峰的霸氣,川流我獨尊的淡然。? 銅鑼峽地塊總收入 85624 萬元, 總投資 71257 萬元,利潤 14367 萬元，投資回收期 年，全部資金投資回報率 %,自有資金投資回報率%。于 2022 年 712 月投入 20354 萬元可啟動本項目。? 觀賞園地塊總收入 119061 萬元, 總投資 95193 萬元,利潤 26868 萬元，投資回收期 年，全部資金投資回報率 %,自有資金投資回報率%。于 2022 年 712 月投入 31366 萬元可啟動本項目。? 二項目組合運作總收入 204686 萬元, 總投資 166450 萬元,利潤 38236萬元，投資回收期 年，全部 資金投資回報率 %,自有資金投資回報率 %。于 2022 年 712 月投入 20354 萬元,于 2022 年 712 月投入 25531 萬元,便可啟動本項目。6 / 56? 兩項目組合營運貸款的安全節(jié)奏與額度為：2022 年 712 月貸款 25000萬元,期限三年。2022 年 712 月貸款 25000 萬元,期限二年。第二章 公司介紹一、百圣豐公司簡介香港百圣豐國際集團有限公司是在香港登記注冊的企業(yè),是原總參直屬公司在 1998 年根據(jù)中央軍委的命令,實行軍企脫鉤后,逐漸演變而成的。公司董事會主要成員均是直屬企業(yè)的主要領(lǐng)導(dǎo)，與全國各大鋼廠、國外鐵礦石供應(yīng)商、國內(nèi)鐵礦山、國內(nèi)外商社、部隊裝備和通信部門、中國移動、中國聯(lián)通、中船重工集團和中油集團、中石化集團等部 門和單位有著密切的往來和良好的合作。集團公司根據(jù)業(yè)務(wù)的發(fā)展和需要，先后在重慶和北京兩地分別成立了分支機構(gòu)和全資子公司。集團公司及其子公司在 2022 年的經(jīng)營額累計折合人民幣近 12 億元。香港百圣豐國際集團有限公司立足于香港這個國際窗口，充分利用香港這個國際金融商貿(mào)中心、國際 服務(wù)中心、信息中心和跨國公司的地區(qū)總部的作用，架起內(nèi)地和世界溝通的橋梁， 積極地為內(nèi)地部門和企業(yè)提供各種服務(wù)。香港百圣豐國際集團有限公司及其子公司在 2022 年進行鐵礦石轉(zhuǎn)口貿(mào)易 47 萬噸，國內(nèi)鐵礦石貿(mào)易 33 萬噸、生鐵貿(mào) 易 9 萬噸， 為部隊和軍 工企業(yè)采購各種儀器、 儀表和裝備共計 3100 萬美元。 香港百圣豐國際集團有限公司及其子公司充分利用科技研發(fā)和應(yīng)用的優(yōu)勢以及在部隊系統(tǒng)中的良好信譽和網(wǎng)絡(luò)，在 2022 年為總參通信網(wǎng)管中心、海軍86375 部隊、海軍 86377 部隊、成都 軍區(qū)通信網(wǎng)管中心等部門和系統(tǒng)提供了完整的技術(shù)解決方案和服務(wù)，并承擔(dān)多個安防系統(tǒng)、指 揮系統(tǒng)和電力監(jiān)控系統(tǒng)的設(shè)計和建設(shè)，為我國的國防建設(shè)做出了積極貢獻。與此同時， 還承擔(dān)了中船重工 7177 / 56所的光通信工程、中船重工 722 所光纜工程和中船重工 723 所的局域網(wǎng)工程建設(shè)。另外還承擔(dān)了勝利石油管理局通信網(wǎng)管中心建設(shè)、大慶石油管理局通信工程建設(shè)和四川石油管理局局域網(wǎng)建設(shè)，并為輸氣管線安防監(jiān)控系統(tǒng)提供了一系列的配套服務(wù)。香港豐國際集團有限公司及其子公司已經(jīng)構(gòu)建了靈活機動、反應(yīng)迅速、讓客戶信任和滿意的營銷和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，其業(yè)務(wù)前景喜人。集團公司及其子公司本著“誠信、共 贏、發(fā)展”的原則，愿與國內(nèi)外各企 業(yè)建立廣泛的 業(yè)務(wù)往來和合作，充分利用各自的資源、管理、信息和網(wǎng)絡(luò)等優(yōu)勢，共創(chuàng)雙方企 業(yè)發(fā)展的美好明天。二、 公司管理百圣豐公司已建立了良好政府關(guān)系。已與市委、市府進行了磋商，重 慶市非常歡迎我們進入重慶市場。并與江北區(qū)委、市府進行了交流，已明確了操作方案。市國土房管局及區(qū)國土局、市及區(qū)規(guī)劃局極力推薦并詳細介紹該項目,同時派工作人員帶領(lǐng)多次現(xiàn)場實地踏勘。百圣豐公司已獲取了優(yōu)良的房地產(chǎn)技術(shù)資源。為進入重慶市場,已對重慶房地產(chǎn)市場,尤其是高端物業(yè)市場進行了市場調(diào)研，取得了大量一手資料。與房地產(chǎn)律師業(yè)、 營銷策劃業(yè)、景 觀設(shè)計業(yè)、建筑設(shè)計業(yè)、建筑施工 業(yè)進行了廣泛的接觸、交流與遴選,并與某些業(yè)內(nèi)的優(yōu)秀公司進行了實質(zhì)合作。三、已完成工作及啟動計劃 1　 市場基礎(chǔ)資料的搜集。8 / 562　 項目分析研究。3　 政府部門相關(guān)手續(xù)辦理的協(xié)商。4　 預(yù)計年內(nèi)完成：土地手續(xù)；公司架構(gòu)；項目調(diào)研；項目定位。四、公司介入重慶的使命與愿景1　 以重慶為契機，投入西部開發(fā)的熱土，從國家西部大開發(fā)的戰(zhàn)略中,實現(xiàn)戰(zhàn)略性發(fā)展。2　 以重慶項目為契機，參與重慶快速發(fā)展,并以項目提升重慶的房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)，樹立業(yè)主投資團隊的品質(zhì)形象與強勢地位。3　 從項目營運中,獲取良好的經(jīng)濟利益,并建立起適度超前的項目投資營運盈利模式。第三章 市場分析一、市場分析 重慶房地產(chǎn)發(fā)展情況1. 1 重慶房地產(chǎn)背景分析、宏觀經(jīng)濟環(huán)境良好2022 年，重慶市經(jīng)濟發(fā)展總體形勢良好。政府加 強對經(jīng)濟運行的調(diào)節(jié)和監(jiān)督9 / 56工作，國民經(jīng)濟繼續(xù)保持快速穩(wěn)定增長。從 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，根據(jù)市統(tǒng)計局測算數(shù)據(jù)顯示，04 年全市經(jīng)濟運行總量大幅提高， 僅上半年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %，第二、三產(chǎn)業(yè)仍然是推動經(jīng)濟增長的主要動力，其中，第二產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長 個百分點，第三 產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長 個百分點。創(chuàng)直轄以來發(fā)展新高，工業(yè)經(jīng)濟強勢增長，更是成為 04 年經(jīng)濟運行的亮點。從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，經(jīng)濟增長向都市發(fā)達經(jīng)濟圈集中趨勢加強，發(fā)達經(jīng)濟圈實現(xiàn)增加值 億元，同比增長 %，占全市生產(chǎn)總值高達 %，比上年同期提高 個百分點；三峽庫區(qū)生態(tài)經(jīng)濟區(qū)經(jīng)濟增長比達到 %，超過渝西經(jīng)濟走廊 %的增長速度。表 重慶市三大產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增長情況 圖 1 三 大 產(chǎn) 業(yè) 增 長 對 比0100202200400500600第 一 產(chǎn) 業(yè) 第 二 產(chǎn) 業(yè) 第 三 產(chǎn) 業(yè) 0%5%10%15%20%增 加 值 （