【正文】 1 / 56重慶市江北區(qū)鐵山坪項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書第一章 摘要一、重慶市總體投資環(huán)境分析西部大開發(fā)的戰(zhàn)略格局中國(guó)西部大開發(fā)戰(zhàn)略是人類歷史上規(guī)模最大、難度最大的開發(fā)戰(zhàn)略。重慶在西部大開發(fā)戰(zhàn)略中舉足輕重。因 為重慶地處東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和西部資源富集地區(qū)的結(jié)合部，具有獨(dú)特的區(qū)位 優(yōu)勢(shì)。重 慶是長(zhǎng)江 經(jīng)濟(jì)帶和西部地區(qū)的結(jié)合點(diǎn)，有條件發(fā)揮在長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶中承東啟西、左右傳遞的戰(zhàn)略樞紐作用，營(yíng)造互惠互利、共謀發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)作新格局。在西部大開 發(fā)中發(fā)揮著“ 龍頭”作用、 “窗口” 作用和輻射作用。直轄八年蓄勢(shì)而發(fā)重慶是一座具有 3000 多年歷史文化的名城，是中國(guó)中西部唯一的中央直轄市, 長(zhǎng)江上游最大的中心城市和西部地區(qū)最大的工商業(yè)重鎮(zhèn)。重慶是西部地區(qū)惟一擁有長(zhǎng)江黃金水道的特大城市，并且處在三峽庫(kù)區(qū)腹地。人口 3100 萬(wàn)人,2022 年生產(chǎn)總值已突破 2022 億大關(guān),達(dá) 億元?？梢?重慶擁有豐富的資源、廣闊 的市場(chǎng)和良好的經(jīng)濟(jì) 基礎(chǔ)，在 經(jīng)過(guò)直轄 8 年的蓄 勢(shì)之后,被美國(guó)《財(cái)富》雜志列為中國(guó)第四大投資熱點(diǎn)是勢(shì)之必然。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和投資巨增,產(chǎn)生了一批優(yōu)秀企業(yè)和富人群體。例如 2022 年中國(guó) 500 強(qiáng)排行榜選擇在重慶揭曉，據(jù) 2022 年 9 月在重慶揭曉的結(jié)果，西部地區(qū)有 50 家企業(yè)進(jìn)入了中國(guó)企業(yè) 500強(qiáng)名單，占到了上榜企業(yè)總 數(shù)的 10%，其 總體數(shù)量比 2022 年增加了 6 家。 在這50 家上榜企業(yè)中，重慶居于榜首,占了 9 家。福布斯 2022 中國(guó)富豪榜中 200 位的2 / 56榜單地區(qū)分布，比較早改革開放的南部就是廣東比較多，但是現(xiàn)在更多的是從內(nèi)地產(chǎn)生。其中西部地區(qū) 18 人,占到了上榜總數(shù)的 9%，重慶有四人上榜，居西部地區(qū)第二位。 《新財(cái)富》500 富人榜, 重慶有九人上榜，居西部地區(qū)第二位。房地產(chǎn)市場(chǎng)供需空間巨大 年,重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房銷售面積居全國(guó) 40 年 110 月全國(guó) 40 個(gè)重點(diǎn)城市中,重慶市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元,排在北京、上海、深圳、廣州之后。位于 40個(gè)重點(diǎn)城市第 5 位，同比增 長(zhǎng) %。政策主導(dǎo)下的樓市也開始 煥發(fā)出前所未有的活力。目前，重慶人均建筑面積為 21 平方米，城鎮(zhèn)化水平只有 %，均低于全國(guó)平均水平。按政府城鎮(zhèn) 化建設(shè)總體目標(biāo)，到 2022 年，重 慶城鎮(zhèn)化率要達(dá)到41%，進(jìn)入城市化全面加速期， 2020 年要實(shí)現(xiàn) 65%的城鎮(zhèn)化水平，這一數(shù)據(jù)表明在現(xiàn)有 1200 萬(wàn)城市人口的基礎(chǔ)上至少還有 600 多萬(wàn)人要轉(zhuǎn)移到城市，意味著未來(lái)幾年內(nèi)，每年約 70 萬(wàn)農(nóng) 村人口轉(zhuǎn)為城市居民，隨著城鎮(zhèn)人口的增多和住房建設(shè)重點(diǎn)由城市中心區(qū)向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移，住宅需求量亦將同步增加。據(jù) 測(cè)算， “十五”期間我市城鎮(zhèn)居民住宅潛在年均需求量約 2022 萬(wàn)平方米左右，具有廣闊的市場(chǎng)前景。需求引導(dǎo)供給。在城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)加快和農(nóng) 村消費(fèi)環(huán)境不斷改善的推動(dòng)下，重慶 市人均收入漲幅較 快，居民消 費(fèi)水平也不斷提高，據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022 年上半年市人均可支配收入為 元，同比增長(zhǎng) %，而全市消費(fèi)支出增長(zhǎng) %，與收入同步增 長(zhǎng)。 為全市的房地產(chǎn)業(yè) 的持續(xù)增長(zhǎng)提供了強(qiáng)大動(dòng)力。城市向北蓬勃發(fā)展從 2022 年看，全市住宅交易量最大的區(qū)域主要為渝北區(qū)、江北區(qū)和沙3 / 56坪壩區(qū)，交易面積分別為 萬(wàn)、 萬(wàn)、 萬(wàn)平方米，占主城區(qū)住宅交易量的 %。而價(jià)格位居前列的北部新區(qū)、渝中區(qū)，區(qū)域住宅均價(jià)分別為 3594元/平方米和 3052 元/平方米。在價(jià)格普遍上升的情況下，不少新入 駐的實(shí)力房商，紛紛打出了“ 重慶地產(chǎn)向北望 ”的旗號(hào)，北部新區(qū)主要聚集的眾多大 盤，抬升了整個(gè)區(qū)域的住宅均價(jià)。隨著 2022 年舊城改造的繼續(xù)推進(jìn)、輕軌投入運(yùn)行、區(qū)域商 業(yè)步行街的完工、中央商務(wù)區(qū)建設(shè)啟動(dòng)，所 帶來(lái)的住宅需求量也會(huì)隨之增加。 預(yù)測(cè)明年全市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，包括投資、施工面 積、新開工面積、竣工面積等將繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭?？梢耘袛?，重慶經(jīng)濟(jì)在近幾年將會(huì)快速發(fā)展,在西部處于領(lǐng)先的位置,由此將產(chǎn)生了一批優(yōu)秀企業(yè)和富人群體。重慶的房地產(chǎn)在未來(lái) 510 年將會(huì)呈上升之勢(shì)，而未來(lái) 35 年重慶的房地產(chǎn)將是供需兩旺的快速增長(zhǎng)。二、項(xiàng)目總概本項(xiàng)目地處重慶市江北江。江北區(qū)位于重慶長(zhǎng)江、嘉陵江北岸，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和立體快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，是重慶最具發(fā)展?jié)摿蜕鷻C(jī)活力的主城區(qū)之一。江北區(qū)幅員面積 221 平方公里，人口 62 萬(wàn)，江岸 線長(zhǎng) 達(dá) 113 公里，區(qū)中心距重慶港 7 公里、火車站 3 公里，距江北國(guó)際機(jī)場(chǎng) 20 分鐘車程。 長(zhǎng)江上游 70 萬(wàn)標(biāo)箱的寸灘集裝箱碼頭、 30 萬(wàn)噸滾裝碼頭和 300 萬(wàn)噸鐵路貨運(yùn)站正在加快建設(shè)。本項(xiàng)目地塊位于江北區(qū)鐵山坪。江北區(qū)鐵山坪街道座落于重慶市主城區(qū)的東部，江北區(qū)的中部，轄區(qū)總面積為 平方公里。 東與郭家沱街道相 鄰，南與南岸區(qū)隔長(zhǎng)江相望，西與寸 灘街道接壤，北與渝北區(qū)石坪鎮(zhèn)毗連，離江北區(qū)政府所在地觀音橋僅有 18 公里，街道 辦事處現(xiàn)駐馬鞍山村黃桷灣。轄 2 個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)和 6 個(gè)自然行政村。 現(xiàn)有耕地總面積為 5996 畝。4 / 56本項(xiàng)目地塊座落于重慶市鐵山坪生態(tài)區(qū)。該生態(tài)區(qū)于 1988 年成立鐵山坪森林公園，占地面積 公頃，分 為兩大部分：一是 鐵山坪森林公園，占地 公頃；二是配套服務(wù)區(qū)，占地 公頃。其中，配套服務(wù)區(qū)主要規(guī)劃有六大功能區(qū)：中心服務(wù)區(qū) 公頃，生 態(tài)度假區(qū) 公頃，動(dòng)物觀賞區(qū) 公頃(現(xiàn)在正在調(diào)整規(guī)劃) ，文化旅游區(qū) 公頃，健康運(yùn)動(dòng)區(qū) 公頃，花卉觀賞區(qū) 公頃 。鐵山坪生態(tài)區(qū)距繁華的城區(qū)中心僅 25 公里，從市中心出發(fā)乘車 25 分鐘之內(nèi)即可到達(dá)。鐵山坪生 態(tài)區(qū)內(nèi)已經(jīng)建成四通八達(dá)的 15 公里環(huán)狀 5－ 寬的道路、天然氣管網(wǎng)、水、電 、通 訊（固定、移動(dòng)電話和寬帶網(wǎng)）、數(shù)字有線電視網(wǎng)、 郵政等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，完全具備 開發(fā)條件。項(xiàng)目由銅鑼?shí){地塊和觀賞園地塊二塊組成。銅鑼?shí){地塊處在銅鑼?shí){邊, 銅鑼?shí){為長(zhǎng)江第一峽，由南山和 鐵山坪形成，地勢(shì)險(xiǎn)、奇、秀、美，有當(dāng)年張獻(xiàn)忠鐵鏈鎖江的古戰(zhàn)場(chǎng)遺址和古跡 大江東去 石刻。本地 塊覆蓋銅鑼?shí){全部景觀，獨(dú)享天成。隔江眺望南山山脈，峽居其間。 自然景觀神奇 ,文化底蘊(yùn)雄厚,自然條件可謂空前絕后,在重慶甚至全國(guó)的別墅項(xiàng)目中都具有絕對(duì)的不可復(fù)制性。觀賞園地塊處在鐵山坪林區(qū)中央，鐵山坪林區(qū)是重 慶主城區(qū)東部的天然綠色屏障，被稱為主城區(qū)的綠色“肺葉”,林區(qū)面積 平方公里。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：容積率 ，建筑密度不高于 25%，綠地率不低于 40%，建筑限高 12 米。 銅鑼?shí){地塊面 積 畝，其中林地 167 畝，耕地 畝，文化旅游用地和一級(jí)居住用地，文化旅游用地需調(diào)整為一級(jí)居住用地。觀賞園地塊 畝，其中林地 132 畝 ，耕地 畝,正在調(diào)整 為一級(jí)居住用地。三、核心結(jié)論? 百圣豐公司以重慶項(xiàng)目為契機(jī)，參與重慶快速發(fā)展,并以項(xiàng)目提升重慶5 / 56的房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)，樹立業(yè)主投資團(tuán)隊(duì)的品質(zhì)形象與強(qiáng)勢(shì)地位。? 百圣豐公司以從本項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)中,獲取良好的經(jīng)濟(jì)利益,并建立起適度超前的項(xiàng)目投資營(yíng)運(yùn)盈利模式。? 本項(xiàng)目覆蓋銅鑼?shí){全部景觀，依山臨川,眺望南山，峽居其間,自然景觀神奇,文化底蘊(yùn)雄厚,在重慶甚至全國(guó)的別墅項(xiàng)目中都具有絕對(duì)的不可復(fù)制性，所以其價(jià)值更多的是一種永恒的價(jià)值，隨著時(shí)間的推移，積淀在別墅上的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和人文價(jià)值都將與日俱增?？梢哉f(shuō)，本 項(xiàng)目空前絕后的自然，獨(dú)享天成的尊貴,將給重慶“ 富人區(qū) ”概念一錘定音。? 經(jīng)營(yíng)理念山川文化生活方式。富人文化的在本項(xiàng)目的最真詮釋就是設(shè)計(jì)、引領(lǐng)并實(shí)現(xiàn)一種山川文化生活方式。因 本地塊覆蓋銅鑼?shí){全部景觀，依山臨川,眺望南山，峽居其間,可謂空前絕后。這種絕對(duì)的不可復(fù)制性表現(xiàn)為依山臨川,居高臨下,有山高人為峰的霸氣,川流我獨(dú)尊的淡然。? 銅鑼?shí){地塊總收入 85624 萬(wàn)元, 總投資 71257 萬(wàn)元,利潤(rùn) 14367 萬(wàn)元，投資回收期 年，全部資金投資回報(bào)率 %,自有資金投資回報(bào)率%。于 2022 年 712 月投入 20354 萬(wàn)元可啟動(dòng)本項(xiàng)目。? 觀賞園地塊總收入 119061 萬(wàn)元, 總投資 95193 萬(wàn)元,利潤(rùn) 26868 萬(wàn)元，投資回收期 年，全部資金投資回報(bào)率 %,自有資金投資回報(bào)率%。于 2022 年 712 月投入 31366 萬(wàn)元可啟動(dòng)本項(xiàng)目。? 二項(xiàng)目組合運(yùn)作總收入 204686 萬(wàn)元, 總投資 166450 萬(wàn)元,利潤(rùn) 38236萬(wàn)元，投資回收期 年，全部 資金投資回報(bào)率 %,自有資金投資回報(bào)率 %。于 2022 年 712 月投入 20354 萬(wàn)元,于 2022 年 712 月投入 25531 萬(wàn)元,便可啟動(dòng)本項(xiàng)目。6 / 56? 兩項(xiàng)目組合營(yíng)運(yùn)貸款的安全節(jié)奏與額度為：2022 年 712 月貸款 25000萬(wàn)元,期限三年。2022 年 712 月貸款 25000 萬(wàn)元,期限二年。第二章 公司介紹一、百圣豐公司簡(jiǎn)介香港百圣豐國(guó)際集團(tuán)有限公司是在香港登記注冊(cè)的企業(yè),是原總參直屬公司在 1998 年根據(jù)中央軍委的命令,實(shí)行軍企脫鉤后,逐漸演變而成的。公司董事會(huì)主要成員均是直屬企業(yè)的主要領(lǐng)導(dǎo)，與全國(guó)各大鋼廠、國(guó)外鐵礦石供應(yīng)商、國(guó)內(nèi)鐵礦山、國(guó)內(nèi)外商社、部隊(duì)裝備和通信部門、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、中船重工集團(tuán)和中油集團(tuán)、中石化集團(tuán)等部 門和單位有著密切的往來(lái)和良好的合作。集團(tuán)公司根據(jù)業(yè)務(wù)的發(fā)展和需要，先后在重慶和北京兩地分別成立了分支機(jī)構(gòu)和全資子公司。集團(tuán)公司及其子公司在 2022 年的經(jīng)營(yíng)額累計(jì)折合人民幣近 12 億元。香港百圣豐國(guó)際集團(tuán)有限公司立足于香港這個(gè)國(guó)際窗口，充分利用香港這個(gè)國(guó)際金融商貿(mào)中心、國(guó)際 服務(wù)中心、信息中心和跨國(guó)公司的地區(qū)總部的作用，架起內(nèi)地和世界溝通的橋梁， 積極地為內(nèi)地部門和企業(yè)提供各種服務(wù)。香港百圣豐國(guó)際集團(tuán)有限公司及其子公司在 2022 年進(jìn)行鐵礦石轉(zhuǎn)口貿(mào)易 47 萬(wàn)噸，國(guó)內(nèi)鐵礦石貿(mào)易 33 萬(wàn)噸、生鐵貿(mào) 易 9 萬(wàn)噸， 為部隊(duì)和軍 工企業(yè)采購(gòu)各種儀器、 儀表和裝備共計(jì) 3100 萬(wàn)美元。 香港百圣豐國(guó)際集團(tuán)有限公司及其子公司充分利用科技研發(fā)和應(yīng)用的優(yōu)勢(shì)以及在部隊(duì)系統(tǒng)中的良好信譽(yù)和網(wǎng)絡(luò)，在 2022 年為總參通信網(wǎng)管中心、海軍86375 部隊(duì)、海軍 86377 部隊(duì)、成都 軍區(qū)通信網(wǎng)管中心等部門和系統(tǒng)提供了完整的技術(shù)解決方案和服務(wù)，并承擔(dān)多個(gè)安防系統(tǒng)、指 揮系統(tǒng)和電力監(jiān)控系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和建設(shè)，為我國(guó)的國(guó)防建設(shè)做出了積極貢獻(xiàn)。與此同時(shí)， 還承擔(dān)了中船重工 7177 / 56所的光通信工程、中船重工 722 所光纜工程和中船重工 723 所的局域網(wǎng)工程建設(shè)。另外還承擔(dān)了勝利石油管理局通信網(wǎng)管中心建設(shè)、大慶石油管理局通信工程建設(shè)和四川石油管理局局域網(wǎng)建設(shè)，并為輸氣管線安防監(jiān)控系統(tǒng)提供了一系列的配套服務(wù)。香港豐國(guó)際集團(tuán)有限公司及其子公司已經(jīng)構(gòu)建了靈活機(jī)動(dòng)、反應(yīng)迅速、讓客戶信任和滿意的營(yíng)銷和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，其業(yè)務(wù)前景喜人。集團(tuán)公司及其子公司本著“誠(chéng)信、共 贏、發(fā)展”的原則，愿與國(guó)內(nèi)外各企 業(yè)建立廣泛的 業(yè)務(wù)往來(lái)和合作，充分利用各自的資源、管理、信息和網(wǎng)絡(luò)等優(yōu)勢(shì)，共創(chuàng)雙方企 業(yè)發(fā)展的美好明天。二、 公司管理百圣豐公司已建立了良好政府關(guān)系。已與市委、市府進(jìn)行了磋商，重 慶市非常歡迎我們進(jìn)入重慶市場(chǎng)。并與江北區(qū)委、市府進(jìn)行了交流，已明確了操作方案。市國(guó)土房管局及區(qū)國(guó)土局、市及區(qū)規(guī)劃局極力推薦并詳細(xì)介紹該項(xiàng)目,同時(shí)派工作人員帶領(lǐng)多次現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地踏勘。百圣豐公司已獲取了優(yōu)良的房地產(chǎn)技術(shù)資源。為進(jìn)入重慶市場(chǎng),已對(duì)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng),尤其是高端物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)研，取得了大量一手資料。與房地產(chǎn)律師業(yè)、 營(yíng)銷策劃業(yè)、景 觀設(shè)計(jì)業(yè)、建筑設(shè)計(jì)業(yè)、建筑施工 業(yè)進(jìn)行了廣泛的接觸、交流與遴選,并與某些業(yè)內(nèi)的優(yōu)秀公司進(jìn)行了實(shí)質(zhì)合作。三、已完成工作及啟動(dòng)計(jì)劃 1　 市場(chǎng)基礎(chǔ)資料的搜集。8 / 562　 項(xiàng)目分析研究。3　 政府部門相關(guān)手續(xù)辦理的協(xié)商。4　 預(yù)計(jì)年內(nèi)完成：土地手續(xù)；公司架構(gòu)；項(xiàng)目調(diào)研；項(xiàng)目定位。四、公司介入重慶的使命與愿景1　 以重慶為契機(jī)，投入西部開發(fā)的熱土，從國(guó)家西部大開發(fā)的戰(zhàn)略中,實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性發(fā)展。2　 以重慶項(xiàng)目為契機(jī)，參與重慶快速發(fā)展,并以項(xiàng)目提升重慶的房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)，樹立業(yè)主投資團(tuán)隊(duì)的品質(zhì)形象與強(qiáng)勢(shì)地位。3　 從項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)中,獲取良好的經(jīng)濟(jì)利益,并建立起適度超前的項(xiàng)目投資營(yíng)運(yùn)盈利模式。第三章 市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)分析 重慶房地產(chǎn)發(fā)展情況1. 1 重慶房地產(chǎn)背景分析、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好2022 年，重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體形勢(shì)良好。政府加 強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的調(diào)節(jié)和監(jiān)督9 / 56工作，國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速穩(wěn)定增長(zhǎng)。從 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局測(cè)算數(shù)據(jù)顯示，04 年全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總量大幅提高， 僅上半年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %，第二、三產(chǎn)業(yè)仍然是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，其中，第二產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，第三 產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。創(chuàng)直轄以來(lái)發(fā)展新高，工業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，更是成為 04 年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的亮點(diǎn)。從區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)向都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈集中趨勢(shì)加強(qiáng)，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %，占全市生產(chǎn)總值高達(dá) %，比上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)；三峽庫(kù)區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)比達(dá)到 %，超過(guò)渝西經(jīng)濟(jì)走廊 %的增長(zhǎng)速度。表 重慶市三大產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況 圖 1 三 大 產(chǎn) 業(yè) 增 長(zhǎng) 對(duì) 比0100202200400500600第 一 產(chǎn) 業(yè) 第 二 產(chǎn) 業(yè) 第 三 產(chǎn) 業(yè) 0%5%10%15%20%增 加 值 （